西区金莱制衣“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

西区金莱制衣“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和中山市西区街道工业用地规划条件论证报告，中山市人民政府西区办事处拟对位于中山市西区金昌工业路23号的中山市金莱制衣有限公司（产权人吴仲桂、陆原艺）旧厂房用地进行改造，采取局部拆改建的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市西区金昌工业路23号，北至秀昌巷，南至金昌工业路，东至联业路，西至兆业南街，用地面积3.057公顷（30570平方米，折合约45.855亩）。（二）标图入库情况改造地块于2021年12月纳入“三旧”标图入库，图斑编号,图斑面积3.057公顷（30570平方米，折合约45.855亩），改造地块已全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证书号为中府国用（2006）第200895号，为土地权利人吴仲桂、陆原艺自2006年7月开始使用。（四）土地现状情况改造主体地块现有2栋建筑物，为权利人吴仲桂、陆原艺自2008年9月开始使用。已按规定办理规划报建等手续，现有建筑面积23112.84平方米，现状容积率0.75作工业及工业配套宿舍用途所用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值为2350万元，年税收为120万元。（五）规划情况改造主体地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证,已纳入市城市更新（“三旧”改造）专项规划。其中，在土地利用总体规划中，均属城镇建设用地。在中山市西区街道工业用地规划条件论证报告（批复文号：中府函2022）217号）中，一类工业用地2.7083公顷（27083.57平方米,折合约40.6254亩）,规划容积率2.5-4.0,建筑密度35%-6率,绿地率10%-15%,建筑高度生产性建筑高度W50m,配套设施建筑高度WlOOn1；城市道路用地0.3234公顷，公园绿化用地0.0256公顷。二、改造意愿及安置补偿情况改造范围涉及权利人吴仲桂、陆原艺1个权利主体，中山市人民政府西区街道办事处已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。在详细规划中属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式,拟实施局部改造。由权利人吴仲桂、陆原艺作为改造主体，改造后将用于工业厂房，将重点打造一条可持续发展的中山服装产业链，引入服装产业群体，函括高端男装、女装、童装、高订西服的设计、制造、销售等；同时引入汽车、新能源汽车零部件、节能环保材料、机械设备安装制造、数控机床、五金制品、高端电子产品、监控设备、办公家具、日用品、高端家装电器、灯饰、卫浴、生物产业、3D打印、新一代信息技术等智造产业，配套引进电子商务、健康医药、现代物流业、科技服务业、商务服务业等产业。在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.65,总建筑面积不小于12万平方米（含不计容建筑面积9526.3平方米），其中新建建筑面积9.4万平方米，保留建筑面积17048平方米。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到28000万元，年税收将达到1400万元。四、资金筹措项目改造成本为19000万元，由改造主体拟投入资金19000万元，其中自有资金6800万元，银行借贷9000万元，市场融资3200万元等。五、开发时序项目开发周期为4年，拟分三期开发。一期开发时间为2021年9月，拟投入资金5200万元，拟建建筑面积27589.93平方米，主要实施建设B、C幢两幢8层厂房;二期开发时间为2021年9月，拟投入资金8500万元，拟建建筑面积43701.26平方米（含不计容建筑面积6056.3平方米），主要实施建设D、E、F三幢9层厂房；三期开发时间为2024年3月，拟投入资金5300万元，拟建建筑面积32721平方米（含不计容建筑面积3470平方米），保留建筑宿舍A幢面积8143.08平方米，拆除厂房A幢面积6064.8平方米并保留8904.96平方米，主要实施建设G幢13层厂房。六、实施监管改造主体应按规定与中山市人民政府西区街道办事处签订项目实施监管协议，对投资强度、产值、纳税强度等要求作出相应监管措施。