菏泽旭日食品有限公司房产及土地使用权市场价值评估报告书.docx

荷泽旭日食品有限公司房产及土地使用权市场价值评估报告书正衡资产（山东）评字【2018】第072501号评估项目名称：黄泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地使用权市场价值评估估价委托人：山东产权交易中心有限公司资产评估机构：正衡资产评估（山东）有限公司注册资产评估师：衣奎树、杨敬海评估报告出具日期：二。一八年七月二十五日致估价委托人函山东产权交易中心有限公司：受贵公司委托，我公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法和规范，对估价对象为荷泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地使用权市场价值进行了评估，评估目的为网络司法拍卖提供价值参考。根据以上评估工作，在评估前提和假设充分实现的条件下，选用适宜估价方法得出如下评估结论：在评估基准日2018年7月170,荷泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地使用权市场价值为：¥元，大写人民币贰仟贰佰玖拾伍万伍仟玖佰叁拾玖元整。（其中房产价值为¥元，大写人民币陆佰柒拾肆万贰仟贰佰柒拾伍元整；土地使用权价值为¥元，大写人民币壹仟陆佰贰拾壹万叁仟陆佰陆拾肆元整）详见下表；权利人估价对象幢号房屋所有权证号规划用途结构总层数所在层建筑面积（ma）单价（元m2）总价（元）备注旭品公泽食限司那日有房产1菊房权证牡字第057155号非居住混合1127.52400110082非居住混合31-31941.66503非居住混合1125.84400103364非居住混合11689.755203586705非居住混合11252.004001008006荷房权证牡字第056351号非居住混合11594.004202494807非居住混合11174.25420731858非居住混合11138.72300416169非居住混合1157.503001725010非居住混合1135.753001072511带房权证牡字第057156号混合612.042025704012混合826.542034713013混合404.2542016978514混合6968.0052015混合242.25房屋已拆除16带房权证牡字第057157号混合11382.5042016065017荷房权证牡字第069358号混合11123.0040049200小计13495.43土地使用权土地证号用途剩余七（E用年限年）土地性质使用权面积（m,）单价（元m2）总价（元）荷国用（96）字沙分第06号工业划拨50667.70160菊国用（2000）字第3号工业划拨50667.70160合计注：本估价结果为拍卖参考底价，不具有法律强制性，也不作为成交的直接依据，成交与否由双方协商确定。正衡资产评估（山东）有限公司法人代表：刘波二。一八年七月二十五日一、注册资产评估师声明.4二、评估假设和限制条件.5三、评估报告书正文6（一）、估价委托人6（二）、资产评估机构6（三）、评估目的.6（四）、评估对象.6（五）、评估基准日.7（六）、价值类型.7（七）、评估依据.7（八）、评估方法.8（九）、评估结果.8（十）、注册资产评估师9（H-）、实地查勘期.9（十二）、评估作业期.9四、附件10注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的相关数据是在委托人监督下，我公司评估人员现场测量所得，本公司不因评估数据有误承担相应责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用。评估假设和限制条件一、1、估价委托人提供了房地产权属资料，估价师进行了审慎的检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。2、估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常、安全使用。3、估价对象在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)交易双方自愿地进行交易；(2)交易双方处于利己动机进行交易；(3)交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。二.本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵(质)押物对评评估值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评评估值的影响。三.本估价报告有效期自报告出具之日起一年内有效，即：2018年7月25日至2019年7月24日。荷泽旭日食品有限公司房产及土地使用权市场价值评估报告书正文一、估价委托人名称：山东产权交易中心有限公司二、资产评估机构机构名称：正衡资产评估（山东）有限公司法定代表人：刘波住所：济南市市中区民生大街22号三箭银苑B座2501室。电话：三、评估目的为网络司法拍卖提供价值参考。四、评估对象本次评估对象为荷泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地使用权，其中房产17幢证载建筑面积为13495.43平方米（本次评估建筑面积为13253.18平方米，第15幢房屋已拆除），土地2宗，使用权面积合计为101335.40平方米，本次评估面积为101335.40平方米。详见下表;权利人一价象幢号房屋所有权证号规划用途结构总层数所在层建筑面积（mi）实物状况旭品公泽食限司荷日有房产1背房权证牡字第057155号非居住混合1127.52估价对象外墙刷涂料，维护状况较差，成新率较低。2非居住混合31-31941.63非居住混合1125.844非居住混合11689.755非居住混合11252.006荷房权证牡字第056351号非居住混合11594.007非居住混合11174.258非居住混合11138.729非居住混合1157.5010非居住混合1135.7511有房权证牡字第057156号混合612.012混合826.513混合404.2514混合6968.0015混合242.25房屋已拆除16荷房权证牡字第057157号混合11382.50估价对象外墙刷涂料，维护状况较差，成新率较低。17荷房权证牡字第069358号混合11123.00小计13495.43土地土地证号用途剩余书5用年限土地使用权面实物状况使用权（年）性质积(m3)背国用（96）字沙分第06号工业划拨50667.70实际开发程度已达“五通”（通上水、通下水、通路、供电、通讯）背国用（2000）字第3号工业划拨50667.70五、评估基准日2018年7月170o（实地查勘之日）六、价值类型本次评估所选用的价值类型是市场价值。中国资产评估准则对市场价值的定义为：市场价值是自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评基准日进行正常公平交易的价值估计数额。注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。七、评估依据1、中国资产评估协会资产评估准则和资产评估职业道德准则（财企200420号）2、中国资产评估协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318号）3、中国资产评估协会资产评估准则评估程序（中评协2007189号）4、中国资产评估协会资产评评估值类型指导意见（中评协20071189号）5、本评估机构掌握的房地产市场相关资料;6、资产评估师实地查勘的资料；八、评估方法本次对评估选择采用成本法、基准地价系数修正法。九、评估结果根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，我们对荷泽旭日食品有限公司所涉及的房地产市场价值进行了评估。根据以上评估工作，在评估前提和假设充分实现的条件下,得出如下评估结论：在评估基准日2018年7月17日，估价对象持续正常使用的前提下，荷泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地使用权市场价值为：¥元，大写人民币贰仟贰佰玖拾伍万伍仟玖佰叁拾玖元整。（其中房产价值为¥元，大写人民币陆佰柒拾肆万贰仟贰佰柒拾伍元整；土地使用权价值为¥元，大写人民币壹仟陆佰贰拾壹万叁仟陆佰陆拾肆元整）详见明细表；十、机构法定代表人及注册资产评估师机构法定代表人：注册资产评估师:注册资产评估师:十一、评估基准日2018年7月17日。十二、评估作业期2018年7月170至2018年7月25日。正衡资产评估（山东）有限公司二。一八年七月二十五日附件一、委托方提供的产权资料等复印件二、资产局部现状照片三、估价对象位置图四、评估机构资格证书复印件五、评估机构营业执照复印件六、注册资产评估师执业资格证书复印