上海市地下建设用地使用权出让规定-全文及解读.docx

上海市地下建设用地使用权出让规定第一条（目的和依据）为了加强本市地下建设用地使用权管理，促进地下空间资源的合理利用，根据上海市地下空间规划建设条例和上海市土地使用权出让办法等法规规章，制定本规定。第二条（适用范围）本规定适用于本市行政区域内国有土地范围内的地下建设用地使用权出让的管理。地下建设用地，分为结建的地下工程建设用地和单建的地下工程建设用地。结建的地下工程，是指由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程。单建的地下工程，是指独立开发建设的地下工程。第三条（基本原则）地下建设用地的使用，应当贯彻''统筹规划、合理开发、节约集约、公益优先、地下与地上相协调的原则。第四条（出让方式）除列入国家划拨用地目录范围的地下建设工程可以采取划拨方式取得地下建设用地使用权外，其他地下建设工程应当以出让等有偿使用方式取得地下建设用地使用权。地下建设用地使用权的出让，应当采用招标、拍卖、挂牌的方式。但符合以下情形之一的，可以采用协议出让的方式：（一）附着地下交通设施等公益性项目且不具备独立开发条件的地下工程；（二）地上建设用地使用权人在其建设用地范围内开发建设地下工程的：（三）存量地下建设用地补办有偿使用手续以及其它符合协议出让条件的。结建的地下工程随其地上部分一并出让地下建设用地使用权。第五条（出让年期）地下建设用地使用权的出让年期，应当按照用途，遵循国家和本市建设用地使用权出让的有关规定。第六条（地下建设规划条件）地下建设用地使用权出让前，规划资源部门应当根据控制性详细规划核定地下建设规划条件。控制性详细规划中未明确地下空间规划要求的，应当根据规划管理技术规定核定规划条件。规划条件应当明确地下建设工程的用途、最大占地范围、开发深度、建筑量控制要求、与相邻建筑连通要求、地质安全要求等规划设计要求。地下建设规划条件应当纳入土地出让合同。土地出让合同约定的地下建设规划条件未能明确的，可以在建设工程设计方案和建设工程规划许可证中明确。土地受让人应当在地下建设工程规划许可证核发后三个月内，及时申请签订补充出让合同，确定地下建设规划条件，补缴土地价款。项目竣工验收时，地下实测建筑面积超过出让合同约定的地下建设规划条件，但在规划允许实测误差控制范围内的，通过签订补充出让合同，调整地下建筑量，按照原出让合同约定的土地价格，补缴土地出让价款。本规定实施前签订土地出让合同、尚未办理土地核验的项目，涉及地下工程的，也应当按照本规定，签订补充出让合同，确定地下建设规划条件，补缴土地价款。其中，2006年9月1B（不含本日）前签订土地出让合同并取得地下建设工程规划许可证所批准的地下工程，在签订补充出让合同完善地下建设规划条件时，免收土地价款。第七条（地下建筑面积和用途）建设单位申办地下建设工程规划许可证时，应当列表申报各类用途的建筑面积，并在相关图纸中，明确标注范围。规划资源部门核发地下建设工程规划许可证时，应当将地下建筑面积分类表作为附件。建设单位申报地下建设工程规划土地综合验收时，应当列表申报各类用途的实测建筑面积。规划土地验收部门应当出具意见，列明各类用途地下建筑情况。建设单位列表申报地下各类用途建筑面积时，对地下规划条件或地下工程规划许可证明确批准用途的商业、办公、仓储等，应当逐类列计建筑面积；对地下规划条件或地下工程规划许可证未明确用途的设备用房等，按照项目配套设施列计建筑面积；按照规划要求建设的地下公共通道和市政公用设施等公益性设施，单列建筑面积。第八条（基本价格）地下建设用地使用权基本价格，是指在某一估价期日、法定最高年期的地下建设用地使用权区域平均价格（以下简称''基本价格"），按照''鼓励开发、分层利用、区分用途、地下与地上相协调的原则确定。地下一层基本价格以基准地价为依据，按照与同类用途、相应级别地上建设用地使用权基准地价的一定比例确定（详见附表）。地下二层按照地下一层的50%确定，地下三层及以下按照上一层的60%确定。地下项目配套设施的基本价格，按照建设项目用途基准地价的一定比例确定。建设项目为混合用途的，按照混合用地比例计算确定。地下工程范围内的民防工程部分，建设用地使用权基本价格，按照其所在工程地下用途基本价格的50%确定。第九条（出让价款）地下建设用地使用权出让价款，应当经过评估，评估以基本价格为依据。地下建设用地使用权采用招标、拍卖、挂牌方式出让的，应当根据评估结果，经出让人集体决策，确定标底或底价。采用协议出让的，应当根据评估结果，经出让人集体决策，确定出让价款。协议出让最低价不得低于基本价格的70%。住宅配套类地下停车库暂免收取地下建设用地使用权出让价款，直接纳入出让合同的地下规划条件。2013年12月1日（含）前签订出让合同，并在2018年9月30日（含）前己取得建设工程规划许可证的非住宅配套类地下停车库，免收土地价款，直接纳入出让合同的地下规划条件。按照规划要求建设的地下公共通道和地区服务性市政公用设施等公益性设施，不纳入地下建设用地使用权出让范围，不计土地出让价款，可在出让合同中，约定建设和管理要求。第十条（地下空间的整体开发）在集中开发的区域，应当对地下空间进行统一规划、整体设计，通过城市设计、控规附加图则和开发建设导则，规范区域内地下空间建设行为。涉及地下空间的建设工程设计方案，应当经集中开发区域的管理机构综合平衡后，方可报规划资源部门审批。鼓励实行区域地下空间整体开发建设。由一个主体取得区域地下建设用地使用权实施开发建设的，地上建设用地使用权可以分宗采取''带地下工程”方式供应。区域地下空间实行分宗出让、委托一个主体统一建设的，土地出让条件中应当明确统一建设的要求，地下建设工程设计方案和工程规划许可应当充分考虑各宗地地下空间的物理分割条件，合理确定地下工程布局，各宗地地下空间分割界线应当与地上权属界线相协调。实行地下空间整体开发建设的，地上和地下建设用地使用权人应当在建设开发和使用过程中相互提供便利。土地出让合同中，可以明确相邻关系的具体约定，以及地下空间的地面出口、地上工程的地下桩基等配套设施和构筑物的权属等内容。第十一条（地下空间的互连互通）地下建设用地使用权人应当按照规划条件和建设工程规划许可明确的地下空间连通要求和连通方案实施建设。相邻地块已按照规划预留连通位置的，应与之相衔接。新项目的地下建设用地使用权人负责建设衔接段的地下通道。第十二条（权属和登记）地下建设用地使用权的权属范围，按照土地出让合同约定的地下空间建设用地使用权范围确定。按照规划许可建成的地下建筑物、构筑物通过竣工规划验收后，其权属范围应当以地下建筑物、构筑物外围所及的范围确定。地下建设用地使用权和地下建（构）筑物的登记，按照不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施细则以及上海市不动产登记技术规定的有关条款执行。第十三条（公益优先）因社会公共利益需要建设地铁、隧道、综合管廊、地下道路、民防工程等公共基础设施，地下建设用地使用权人在开发利用地下空间时应当服从并予以配合。第十四条（地质安全）地下建设用地使用权人在地下空间建设和使用过程中，应当遵守国家和本市相关技术规范和标准，控制地面沉降，确保地质安全。第十五条（土地全生命周期管理）地下建设用地使用权出让合同应当明确地下建设用地的规划用地性质、地下建（构）筑物水平投影最大占地范围、起止深度、地下总用地面积、地下总建筑面积及各类用途建筑面积、地下连通要求，以及地下公共通道和地区服务性市政公用设施的管理责任等地下空间开发建设和使用管理要求。地下建筑的功能业态、运营管理、用途管制、持有比例等全生命周期管理要求，参照地上相应用途的要求执行。附表地下一层基本价格与地上基准地价比例关系表级别12345678910地下工程用途依据的基准地价用途商业商业50%50%50%50%40%40%20%20%20%20%办公办公20%20%20%15%15%15%10%10%10%10%工业、仓储、研发、教育、文化、医疗等工业、仓储、研发、教育、文化、医疗等同类用途15%15%15%15%10%10%6%6%6%6%项目配套设施（含住宅套内地下室）项目用途10%10%10%10%6%6%3%3%3%3%单建停车库商业10%10%10%10%6%6%3%3%3%3%结建停车库项目用途10%10%10%10%6%6%3%3%3%3%注：地卜二层按照地下一层的50%确定，地下三层及以下按照上一层的60%确定。关于上海市地下建设用地使用权出让规定的解读根据上海市行政规范性文件管理规定的有关要求，我局对有效期即将届满的上海市地下建设用地使用权出让规定进行了实施情况评估，经市政府同意，该文件继续适用，现予重新发布，有关情况如下：一、评估情况上海市地下建设用地使用权出让规定实施以来，在加强本市地下建设用地使用权管理、促进地下空间资源的合理利用方面发挥了有效作用：一是在聚焦优化营商环境、合并简化地下建设用地使用权出让事项的办理环节和流程等方面发挥了作用，通过审批过程中的“三优化”，即合并办理环节、简化办理流程、完善审批标准，着力改善企业在申办地下空间土地出让事务中的办事体验。二是在鼓励地下空间合理利用、降低地下空间用地成本等方面发挥了作用，通过地下空间地价“三降低”，即降低地下分层地价折扣比例，降低停车库地价参照比例，降低地下配套设施适用价格标准，切实降低地下空间用地成本。二、文件主要内容(一)明确了地下建设用地使用权出让范围按照国家土地有偿使用制度，除符合划拨用地目录范围的，其他地下建设工程都应当纳入出让等有偿使用范围。(二)优化地下建设用地使用权出让的补办流程对出让前地下规划建设条件不明确的项目，优化补办流程：一是合并和优化办理环节，把建筑设计方案和规划工程许可证两个环节的补充合同调整合并为一次，把重事前审批改为强化事中事后监管，补充合同不再作为核发工程规划许可证的前置条件，而是要求企业应在工程规划许可证核发后三个月内，申请签订补充出让合同。二是简化办理程序，对于竣工验收中的发现实测超面积、但在允许误差范围内的情形，直接按原出让合同约定价格补缴土地价款，不再进行地价评估和决策，简化流程。(三)完善地下工程用途核定的有关规定i是明确职责，根据规划管理法规和上版文件已实施的做法，明确建管审批部门应将地下建筑面积分类表作为工程规划许可证的附件，综合验收部门在验收时应列明各类用途地下建筑的具体变化情况。二是完善用途核定办法，针对部分地下项目配套工程没有明确的批准用途，仅作为项目配套设施使用的情况，比如设备用房等，增设地下”项目配套设施”类别，单独列计建筑面枳，并明确相应的地价标准。（四）完善地下建设用地使用权基本价格体系一是降低地下分层地价折扣比例，将地下二层与地下一层基本价格比例关系由60%调整为50%,地下三层及以下与上一层基本价格比例关系由70%调整为60%,鼓励适度向下开发。二是完善用途种类、降低价格标准，增加了研发、医疗、教育、文化等用途的地下基本价格；明确地下项目配套设施以项目用途为核定地价的依据，并按最低一档价格比例套用地价标准。其中，对住宅套内地下室，从按照仓储用途列计建筑面积和确定地价，调整归入”项目配套设施”类别。三是大幅降低地下停车库的地价标准，执行住宅配套类停车库暂免收取土地价款，并将停车库基本价格折算比例从参照工业仓储类的6%15%,调整到参照地下配套设施类的3%10%,充分鼓励建设地下停车库。（五）统一政策适用明确“本规定实施前签订土地出让合同、尚未办理土地核验的项目，涉及地下工程的，也应按本规定，签订补充出让合同，确定地下建设规划条件，补缴土地价款（六）完善地下空间整体开发、连通开发的配套规定针对地下空间整体开发、互联互通，提出了一些配套政策：一是鼓励整体开发，由一个主体取得区域地下建设用地使用权并实施开发建设，地上建设用地使用权采取“带地下工程''方式供应，地上和地下使用权人应相互提供便利。二是明确互联互通要求，地下建设用地使用权人应按照规划条件和建设工程设计方案明确的地下连通要求和连通方案实施建设，新项目的地下建设用地使用权人负责建设衔接段地下通道。