黄石市物业服务收费管理实施细则.docx
黄石市物业服务收费管理实施细则（2021年3月征求意见稿）第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据中华人民共和国价格法湖北省价格条例湖北省物业服务和管理条例湖北省物业服务收费管理办法（鄂价工服（2018）22号）湖北省相对封闭区域内商品和服务价格行为规范（试行）等法律法规和有关规定，结合我市城区实际，制定本实施细则。第二条我市城区（含开发区铁山区）行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本实施细则。第三条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。第四条住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由市发改部门会同市住房和城乡建设部门，综合考虑物业服务主体的企业星级、服务内容、服务标准、服务成本，所服务小区的规模、环境、设施设备标准和业主承受能力等因素,按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。开发建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向市发改部门报送物业服务及收费标准等资料。符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。第五条实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内（小区大门口、每幢楼宇单元门口等）显著位置或小区业主群，公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料,公示时间不少于十五日。鼓励物业服务主体创新物业服务管理模式，通过政府引导、市场运作，社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民基本物业服务需求。第六条我市城区住宅前期物业服务收费实行分等级定价。物业服务等级、各等级的服务内容及服务标准原则上参照黄石市住宅物业服务规范（试行）（黄房管文（2018）Ill号）的通知规定的前四个等级（星级即等级）即一星级、二星级、三星级、四星级规定执行，各等级对应相应的收费标准，其中四星级收费标准由发改部门在L3以上T.65元（0.8-1.15）/平方米月区间范围内分四个档次，根据本实施细则第四条之规定具体核定，凡申报核定为四星级区间内收费标准的物业小区，不论价格高低，其物业服务主体均按照黄石市住宅物业服务规范（试行）服务标准执行（无电梯房参考执行）（详见附件1）。第七条从商品房预售到商品房交付期间，物业服务主体依据自己企业星级，对照自己的服务能力和服务水平，先向市住房和城乡建设部门申报审核物业企业星级和所服务小区物业服务星级，再向市发改部门申报核定住宅前期物业服务收费标准，申报收费标准需提交以下资料：1、关于核定住宅前期物业服务收费标准的请示；2、黄石市住宅前期物业服务基础信息报送表；3、黄石市普通住宅小区环境设施设备等级核定表；4、前期物业服务中标通知书及中标合同；5、履行对应星级服务标准承诺书；6、物业服务主体营业执照或组织机构代码证等；7、项目修建性详细规划图纸和竣工验收备案证。第八条分期开发建设住宅小区，后期房屋的物业服务收费标准原则上应与前期房屋保持一致。第九条前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由开发建设单位全额承担；房屋竣工验收交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主按前期物业服务费标准的50%交纳,空置期超过一年的，业主按照物业服务收费标准交纳物业服务费。第十条物业服务费按照不动产证登记的建筑面积为计价单位尚未取得不动产登记证的，按房屋买卖合同载明的建筑面积为计价单位，按月计费。第十一条建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前,应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报市住房和城乡建设部门备案。建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，市市场监督管理部门先行提醒告诫Q价格明显偏高的，市市场监督管理部门函请市发改部门开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高的，经提醒告诫后仍不改正的，市市场监督管理部门应当依法依规处理。第十二条规范物业管理区域内车库（位）停放收费行为。占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车库（位），属于全体业主共有，其停车费收取标准由业主大会决定，开发建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。业主拥有所有权的车库（位）和购买了长期使用权的车库（位）不得收停车费。开发建设单位所有的车库（位），利用地下人防设施设置的车库（位），按照合同约定收取停车费。物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车库（位），开发建设单位所有的车库（位），以及利用地下人防设施设置的车库（位），业主用于停放车辆的，物业服务主体按照合同约定标准收取停车服务费，合同未约定的，停车服务收费标准由业主大会与物业服务主体依法协商决定。第十三条对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；（二）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;（三）临时停车不超过30分钟的车辆；（四）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;（五）市人民政府批准免费的其他车辆。（六）鼓励各服务主体结合自身管理和经营需要，适当延长免费停车时间或时段，为业主提供更多的优惠服务。第十四条利用业主共用部位、共用设施设备（外立面、电梯轿箱、过道、道路、场地、文体设施等）经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，业主委员会、物业服务主体应当每半年公示一次，接受业主监督。第十五条对房屋装修实行保证金管理的，由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。委托其他服务主体或自己清运的，物业服务主体有义务督促业主及时清运装修产生的建筑垃圾。与装修有关的其它费用如装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取，省级以上人民政府另有规定的，从其规定。第十六条住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）5张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏或其他原因需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。第十七条对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。第十八条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。市住房和城乡建设部门在市政府领导下，指导各城区制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。规范供水、供电损耗分摊行为。供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业服务范围。本着不以营利为目的，按账目公开、收支平衡的原则，供电损耗计入比例最高不超过总表计量数的7%。物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的,按计量器具显示数据计收；没有计量器具的，按建筑面积计收。第十九条业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。第二十条物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。第二十一条实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本办法相关规定执行。第二十二条本实施细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。第二十三条物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置和业主群常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。物业服务主体等不得收取本实施细则未列的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。第二十四条市住房和城乡建设部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营；建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。第二十五条市住房和城乡建设部门和市市场监督管理部门应加强物业服务及收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本实施细则规定行为，如收费不按规定公示、乱收费、变相或擅自提高收费标准、装修保证金到期不退还等行为，由市市场监督管理部门依据有关法律、法规予以处也二不按星级物业服务等级规定的服务项目、服务内容、服务标准为业主提供服务的，由市住房和城乡建设部门依据有关法律、法规予以处罚。并将违法违规的物业服务主体黑名单及时提交给市公共信用信息平台，向社会公开发布。第二十六条大冶市、阳新县发改部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门可依据湖北省物业服务收费管理办法（鄂价工服（2018）22号），结合本地实际制定具体实施细则。第二十七条本实施细则由市发改部门、市住房和城乡建设部门、市市场监督管理部门按照各自职责负责解释。第二十八条本实施细则从2021年月日起公布执行，如遇上级新政策出台则按照新政策执行。附件：L黄石市住宅前期物业服务收费标准2.黄石市住宅前期物业服务基础信息报送表黄石市住宅前期物业服务收费标准服务等级收费标准（元/平方米月）服务标准说明有电梯无电梯一星级0.80.4按一星级服务项目、服务内容、服务标准执行1 .按建筑面积计价；2 .未达到对应星级服务项目、服务内容、服务标准的，收费标准相应下浮，按规定实行申二星级1.20.7按二星级服务项目、服务内容、服务标准执行三星级1.30.8按三星级服务项目、服务内容、服务标准执行四星级1.350.85按四星级服务项目、服务内容、服务标准执行。定价差异主要考量小区规模、环境、配套设施、设备等方面情况。1.450.95按四星级服务项目、服务内容、服务标准执行。1.551.05按四星级服务项目、服务内容、服务标准执行。1.651.15按四星级服务项目、服务内容、服务标准执行。黄石市住宅前期物业服务基础信息报送表物业企业名称办公地址小区名称小区建筑面积（平方米）总面积小区地址分期面积期二期三期物业企业法人代表姓名及电话小区出入口数量物业企业联系人姓名及电话人均托管面积物业企业申报的星级物业服务（管理）人员物业企业已服务的其他小区收费标准物业企业申报小区的物业服务等级水、电、气、有线电视、通讯等基础设施配套情况物业企业申报小区的物业收费标准市住建局审核的物业企业星级年月日（盖章）巾反以安申快小区啊物XE仪贸怀惟年月日（盖章）
