烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的烟台市康德经贸有限责任公司涉案资产评估报告书.docx

烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的烟台市康德经贸有限责任公司涉案资产评估报告书烟久丰评报字2017第73号烟台久丰资产评估事务所有限公司二O一七年十月十六日声明3烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的烟台市康德经贸有限责任公司涉案资产评估报告书摘要4烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的烟台市康德经贸有限责任公司涉案资产评估报告书正文61、委托方及被评估单位62、评估目的63、评估范围和对象64、价值类型及其定义75、评估基准日76、评估依据77、评估方法88、评估程序实施过程和情况99、评估假设910、评估结论1011、特别事项说明1012、评估报告使用限制说明1213、评估报告日13资产评估报告书附件1、资产评估明细表2、现场勘查照片3、注册资产评估师承诺函4、烟台市莱山区人民法院司法技术鉴定委托书复印件5、资产评估机构营业执照复印件6、资产评估机构资格证书复印件7、资产评估师资格证书复印件声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。二、提供真实、合法、完整的资料、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及的资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的评估假设、限定条件、特别事项说明及使用限制说明及其对评估结论的影响。烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的烟台市康德经贸有限责任公司涉案资产评估报告书摘要烟久丰评报字2017第73号重要提示:以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。烟台久丰资产评估事务所有限公司（以下简称“久丰事务所”）接受烟台市莱山区人民法院的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允的资产评估方法，对烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17肝）、土地使用权（面积6625而）进行了评估工作。我所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2017年9月4日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估结果摘要如下：一、委托方及被评估单位委托方：烟台市莱山区人民法院被评估单位：烟台市康德经贸有限责任公司二、评估目的本次评估H的是对烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15Itf、无证房屋2813.17nf）、土地使用权（面积6625m2）进行价值评估，为委托方执行案件参考使用。三、评估范围和对象评估范围是烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17nf）、土地使用权（面积6625nf）。评估对象是烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17而）、土地使用权（面积6625行）。本次纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。四、价值类型根据评估目的，本次评估所采用的价值类型为“市场价值二五、评估基准日本项目资产评估基准日是二。一七年九月四日。六、评估方法土地采用基准地价法和成本逼近法进行评估，房屋采用重置成本法进行评估。七、评估结论根据资产评估的有关法律、法规与规定，本着客观、独立、科学、公正的原则及必要的程序，我公司对委估资产进行鉴定得出如下结论：涉案资产在评估基准日二。一七年九月四日评估结果取整为人民币6,976,495元，人民币陆佰玖拾柒万陆仟肆佰玖拾伍元整。八、本报告书提交日期二O一七年十月十六日。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：烟台久丰资产评估事务所有限公司二。一七年十月十六日烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的烟台市康德经贸有限责任公司涉案资产评估报告书烟久丰评报字2017第73号烟台久丰资产评估事务所有限公司（以下简称“久丰事务所”）接受烟台市莱山区人民法院的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允的资产评估方法，对烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17m2）土地使用权（面积6625Hf）进行了评估工作。我所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2017年9月4日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估结果报告如下：一、委托方及被评估单位委托方：烟台市莱山区人民法院被评估单位：烟台市康德经贸有限责任公司二、评估目的本次评估目的是对烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17m2）土地使用权（面积6625m2）进行价值评估，为委托方执行案件参考使用。三、评估范围和对象根据山东省烟台市莱山区人民法院司法技术鉴定委托书一烟莱法司鉴（68）号及现场查勘明细表，评估范围是烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17m2）土地使用权（面积6625m2)0评估对象是烟台市康德经贸有限责任公司涉案的房屋（有证房屋2144.15m无证房屋2813.17nf）、土地使用权（面积6625nf）。本次纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。待估资产位于高新区火炬大道南侧。具体情况如下：有证房屋：有证房产的面积以委托方提供房档（LOIo993）为准，证载面积2144.1511为钢结构厂房，房屋高度约在5.6米左右，彩钢围护，铝合金门窗为主，水泥地面，现场情况良好。无证房屋：经现场勘查，无证房屋共有16处，总面积为2813.17平方米，结构分为砖混、砖木、彩钢和简易结构，房屋高度约在3米左右，水泥地面，现场情况良好。土地：土地面积以委托方提供土地档案（烟国用（2011）第2204号）为准，证载面积662511土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让，终止日期为2060年12月19Ho四、价值类型及定义根据评估目的，本次评估所采用的价值类型为“市场价值二定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准日是二。一七年九月四日。六、评估依据（一）行为依据1、烟台市莱山区人民法院司法技术鉴定委托书一烟莱法司鉴（68）号;2、现场查勘明细表。（二）评估准则1、资产评估准则一一基本准则；2、资产评估职业道德准则一一基本准则；3、资产评估准则一一评估程序；4、资产评估准则一一业务约定书；5、资产评估准则一一工作底稿；6、资产评估准则一一评估报告；7、资产评估价值类型指导意见；8、资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；9、其他与本次评估有关的法规。（三）取价依据1、山东省建筑工程消耗量定额；2、山东省安装工程消耗量定额；3、烟台市工程建设标准造价管理；4、山东省财政厅关于烟台市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复鲁国土资字（2017）257号5、评估人员通过现场勘察所获取的资料；6、烟台久丰资产评估事务所有限公司掌握的其他有关资料。七、评估方法土地采用基准地价法和成本逼近法进行评估。基准地价系数修正法是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价的一种方法。成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格的估价方法。房屋采用重置成本法评估，重置成本法是在现时条件下，根据被评估资产全新状态的重置成本，然后考虑资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素确定成新率，来评定重估价值。八、评估程序实施过程和情况根据资产评估规范的要求，我们实施的评估过程具体操作如下：我们在有关部门人员的配合下，深入市场逐项进行核实，并查阅和收集有关资料，填写了市场调查记录；根据待评估资产的实际状况和特点，制定资产的具体评估方法；按照制定的资产评估的具体方法，搜集各种市场信息，查阅有关资料，进行评估值的测算；评估人员对评估结果进行汇总制表，修改调整，撰写资产评估报告书，经三级复核正式定稿签发。九、评估假设1、交易假设：在评估过程中假设所有委估资产已经处在交易过程中，评估人员根据委估资产的交易条件模拟市场进行估价。2、公开市场假设：假设委估资产存在一个公开的交易市场，交易双方地位平等、信息对称。3、委托方提供的资料真实、合法、完整、有效。十、评估结论根据资产评估的有关法律、法规与规定，本着客观、独立、科学、公正的原则及必要的程序，我公司对委估资产进行鉴定得出如下结论：涉案资产在评估基准日二。一七年九月四日评估结果取整为人民币6,976,495元，人民币陆佰玖拾柒万陆仟肆佰玖拾伍元整。十一、特别事项说明1、本报告所称：“评估价值”，是指所评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告评估目的而提出的公允评估意见。本项目是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估人员与委托方、被评估单位之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中，恪守职业道德，进行了公正评估。2、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时，评估结论一般会失效。3、现场勘查数据由评估人员测量，委托方、申请人代理律师与被申请人代理律师共同签字确认。4、2015年9月21日，我公司评估人员会同委托方、申请方代理律师及被执行方代理律师对涉案资产进行了现场勘查，包括有证厂房1处，面积2144.15m2,无证房屋18处，面积合计2837.97m2,土地使用权面积6625m20因被执行方对鉴定范围存在异议，我公司又于2016年1月27日会同委托方、申请方代理律师及被执行方对涉案资产进行了第二次现场勘查，确认有证房屋1处，面积2144.15m2,无证房屋16处，面积合计2813.17m2,土地使用权面积662511并且被执行方提出鉴定范围除土地及房屋外，还要求包括配电设备、监控、锅炉、自来水及地下管网等附属设施。根据烟莱法司鉴（68）号司法技术鉴定委托书的鉴定要求为评估被执行人房、土地一宗（已查封、详见卷宗），经查阅卷宗，已查封资产为有证房屋一套（面积2144.15Hl?）、土地一宗（面积6625In?）。因被执行方提出的鉴定范围与鉴定委托书中的鉴定要求存在出入，委托方要求我公司等待核实后再出具报告，故我公司一直未出具报告。2016年7月25日，委托方通知我公司出具评估结果（烟久丰评报字2016第254号），经沟通设定本次评估范围及对象为有证房屋2144.15nf、无证房屋2813.17In2、土地使用权662511评估基准日为2015年9月21日。5、因第一次评估报告在拍卖时已经过期，烟台市莱山区人民法院要求我公司以2017年9月4日为基准日就原报告评估范围重新出具报告，原报告（烟久丰评报字2016第254号）同时废止。6、本次评估范围内无证房中有一处瓦房（固定资产-房屋建筑物评估明细表中序号为12）,面积为497.94m2,该房屋主体部分在厂区外，考虑到房屋功能的整体性，本次评估将该项无证房屋整体纳入评估范围内。7、根据卷宗中山东省烟台市莱山区人民法院送达回证记载，该宗地在查封之前已抵押给烟台银行抵押期限从2013年5月7日到2018年5月7日，特此告知。本次评估得出的评估价值未考虑该资产欠负的税费和承担的抵押、担保等事项，也未考虑纠纷发生日至评估基准日期间其他因素造成的影响。8、本次评估结果是根据评估人员市场调查、询价的基础上进行评估确定的。9、委托评估方对其所提供的申报资料及权属资料的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托评估方提供虚假的情况和资料致使评估结果失实，委托评估方应负完全责任。10、评估结论是烟台久丰资产评估事务所有限公司出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。十二、评估报告使用限制说明1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；4、本报告的有效使用期为一年。自2017年9月4日至2018年9月3B,超过有效使用期，需重新进行资产评估。十三、评估报告日本次评估报告提交委托方的时间为2017年10月16日。中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：烟台久丰资产评估事务所有限公司二。一七年十月十六日