英德市国有农用地基准地价制定项目成果（征求意见稿）.docx

英德市国有农用地基准地价更新项目成果（征求意见稿）英德市自然资源局二。二三年九月§1工作概况11.1 项目工作背景11.2 目的和意义11.3 工作内容2工作依据21.5基准地价更新技术路线6§2英德市国有农用地基准地价更新成果汇编82.1评估范围与对象82.1.1评估范围确定82.1.2评估对象92.3国有农用地定级成果102.5国有农用地基准地价成果132.5.1基准地价内涵132.5.2级别基准地价成果14§3基准地价成果分析153.1 级别成果对比分析153.2 两轮国有农用地基准地价成果对比分析153.3 集体与国有农用地基准地价对比分析163.4 各类国有农用地基准地价衔接分析173.5 与相邻区域国有农用地基准地价对比分析18§1工作概况1.l项目工作背景国有农用地定级及基准地价制定是自然资源资产管理的基础性、保障性工作，是自然资源部门履行“两统一”职责的内在要求。开展国有农用地基准地价定级及基准地价制定工作是深入贯彻落实党中央、国务院关于加强自然资源资产管理的重要手段，是完善自然资源资产分等定级价格评估制度的关键环节，是自然资源管理部门的职责所在。2023年3月6日，自然资源部办公厅下发关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号），提出了制定国有农用地基准地价的重要意义，并明确了该项工作的主要任务等内容，指导各省开展国有农用地基准地价更新工作。依据自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号）、广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知（粤自然资利用（2022）1274号）等的文件精神和工作部署要求：明确了到2023年底评估期日已满五年的国有农用地基准地价成果均需要更新，英德市国有农用地基准地价上轮成果基准日期为2017年12月31日，需要开展国有农用地基准地价更新工作。1.2目的和意义自然资源定级和价格评估是自然资源资产管理的重要基础，是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切要求。通过国有农用地定级基准地价评估，综合评价区域内国有农用地质量分布状况，显化国有农用地资源资产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作，有助于加强自然资源保护与合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。本次国有农用地基准地价更新，将为英德市农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收农用地土地提供依据和价格参考。同时也将为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础，为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。1. 3工作内容以最新国土变更调查数据为底图，按照农用地定级和估价技术规程与标准，开展农用地定级估价工作。具体工作任务如下：(1)通过对区域内国有农用地的自然属性、社会经济状况和区位条件等定级影响因素全面调查，结合地方土地管理和实际情况需要，按照适当的方法与程序分别对国有农用地进行质量综合分析、定量评定，划分级别；(2)编制英德市国有农用地基准地价更新的工作报告及技术报告1.4工作依据英德市国有农用地基准地价更新的主要依据为：(1)法律法规和政策依据1)中华人民共和国民法典(2020年5月18日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；2）中华人民共和国森林法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订）3）中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行）；4）中华人民共和国农村土地承包法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）5）中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；6）中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行）7）自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号）；8）自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号）；9）国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知（国土资厅（2017）27号）；10）广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（粤自然资办函（2023）87号）；11）广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知（粤自然资利用（2022）1274号）；12）广东省自然资源厅关于印发广东省基准地价成果评审验收规范和广东省公共服务项目用地基准地价成果编制指南的通知（粤自然资利用（2020）730号）；13）广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知（粤自然资函（2019）1925号）14）国家、省、市有关的其他法律、法规、政策和文件。（2）技术规程1）农用地定级规程（GB/T28405-2012）；2）农用地估价规程（GB/T28406-2012）；3）土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；4）第三次全国国土调查技术规程（TD/T1055-2019）；5）自然资源分等定级通则（TD/T1060-2021）；6）自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021）；7）园地分等定级规程（TD/T1071-2022）；8）林地分等定级技术规范（T/CREVA3101-2021）；9）林地估价技术规范（T/CREVA1101-2021）；10）草地分等定级技术规范（T/CREVA3102-2021）；11）草地估价技术规范（T/CREVA1102-2021）；12）林地分等定级规程（送审稿）；13）草地分等定级规程（送审稿）；14）园地估价规程（送审稿）；15）林地估价规程（送审稿）；16）草地估价规程（送审稿）；17）园地定级指标获取方法；18）林地定级指标获取方法；19）草地定级指标获取方法；20）广东省集体农用地定级与基准地价评估技术指南（T/GREVAA0003-2021）；21）国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）；22）国家林草生态综合监测评价技术规程；23）全国园林草地分等定级和基准地价技术问答（第一、二、三、四、五、六期、七期）；24）广东省园、林、草地分等定级技术方案（含广东省园林草地定级技术与工作问题解答（第一、二期）；25）广东省国有农用地基准地价评估指导意见；26）其他相关行业标准和技术规范。（3）其他依据1）英德市2021年度土地利用变更调查数据库；2）英德市最新卫星影像图；3）英德市园地林地草地分等定级成果数据库；4）英德市2021年林草生态综合监测数据库；5）英德市2020年“森林资源一张图”数据库；6）地形坡度图、DEM数据；7）英德市公示地价体系成果；8）其他部门提供的相关资料数据；9）评估人员调查收集、实地勘查获取的有关资料。1. 5基准地价更新技术路线由于在同时开展的英德市园地林地草地基准地价制定工作中，同时对国有园地、国有林地和国有草地制定了基准地价体系。所有在本轮国有农用地基准地价更新中主要对除园林草地以外的国有农用地开展了定级和基准地价更新工作。根据对英德市国有农用地的分布情况以及上轮国有农用地基准地价成果体系，本轮主要对国有耕地和国有坑塘水面展开基准地价更新。参照相关技术规程及规范要求，结合英德市国有农用地利用的实际情况，制定本次评估的总体技术路线如下：采用因素法进行英德市国有农用地级别划分。以土地利用现状国有耕地和坑塘水面图斑作为定级单元，选择定级因素，确定定级因素因子及其权重，多因素综合评判法确定单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别分值界限，初步划分土地级别。英德市国有农用地基准地价评估的技术方法为：以收益还原法为主，依据农用地调查样点资料，将待估农用地未来正常年纯收益（地租），通过土地还原率还原，进行修正，估算出样点农用地价格，采用地价样点均值模型，测算基准地价，并通过建立农用地定级指数与地价数学模型进行检验。最后，建立不同应用目的的修正参数体系。§2英德市国有农用地基准地价更新成果汇编2. 2.1评估范围与对象3. 1.l评估范围确定此次国有农用地工作覆盖范围为英德市所辖各镇的行政辖区范围，其中包括,英城街道、波罗镇、大洞镇、大湾镇、大站镇、东华镇、洽洸镇、横石水镇、横石塘镇、黄花镇、九龙镇、黎溪镇、连江口镇、桥头镇、青塘镇、沙口镇、石牯塘镇、石灰铺镇、水边镇、望埠镇、西牛镇、下（石太）镇、白沙镇和英红镇共24个街道建制镇。图2-1英德市评估范围图评价范围及面积统计表如下所示:表2-1英德市各镇辖区范围面积统计表（面积：平方千米）序号街道镇名称面积序号街道镇名称面积1英城街道165.0213石灰铺镇226.952沙口镇322.314石牯塘镇332.563望埠镇207.315下石太镇174.094横石水镇118.4816波罗镇172.965桥头镇145.5517横石塘镇201.836青塘镇121.4918大洞镇184.787白沙镇162.8119连江口镇380.48大站镇245.9720黎溪镇2859西牛镇245.2221水边镇105.1510九龙镇235.6122英红镇218.7611洽洸镇235.9423东华镇558.712大湾镇381.9624黄花镇205.47面积合计5634.293.1. 2评估对象国有农用地一般主要评估对象包括国有耕地、国有园地、国有林地、国有草地和国有坑塘水面。因为在同时开展的园地草地基准地价制订过程中，已经分别了国有园地、林地和草地的基准地价。根据以上工作技术规范要求和英德市相关项目工作的开展情况，确定本轮英德市国有农用地基准更新的评估对象为英德市全部国有权属性质的耕地和坑塘水面现状图斑，合计面积为公顷。表2-2英德市国有耕地地类面积汇总表（单位：公顷）二级地类面积面积占比图斑数量水田1644.1244.59%5071水浇地300.788.16%1373旱地1742.1347.25%4986总计3687.03100.00%11430表2-3英德市国有水域及水利设施用地地类面积汇总表（单位：公顷）二级地类面积面积占比图斑数量坑塘水面1643.5398.69%3358养殖坑塘21.861.31%66总计1665.39100.00%34242. 3国有农用地定级成果经过调整与检验之后，英德市耕地划分为4个级别，级别分布面积如下:表2-4英德市国有耕地级别面积表（面积：公顷）土地级别水田水浇地旱地小计占比一级41.3216.5610.4668.341.85%二级777.99112.19526.511416.6838.42%三级365.64105.45911.621382.7137.50%四级557.1966.59195.53819.3022.22%合计1742.13300.781644.123687.03100.00%表2-5英德市国有耕地级别分布表级别所含街道镇所含行政村、社区、农场、林场等一级英城街道城西社区、城南社区、下街社区、南山社区、城北社区、江湾村、岩前村大站镇联丰村、菜洲村、大站社区二级英红镇伊场大队、田江村、星光村、红桥社区、红旗社区望埠镇望河社区、萌新村、崩岗村、古村村、黄田村、莲塘村、鹤坪村、桥新村、寿江村、同心村、下塘村（东片）大站镇大塘村、（土景）头村、大蓝村连江口镇红溪村、下步村、城樟社区横石塘镇龙建村洽洸镇海州社区、荷州社区、光南社区、麻痂村、三村村、鱼水村、镇南村、白米庄村东华镇大镇社区、重新村、东升村、鱼湾村、生下村、文田村三级英红镇锦田村、新岭村、虎迳村大站镇黄岗村下（石太）镇下（石太）社区横石水镇横石水社区望埠镇青石村、俺山村、小径村桥头镇桥头社区、五石村青塘镇青北村、新青村、石联村、榄村村、青南村、连江口镇小舍村、连樟村、初溪村、南坑村白沙镇水心村、太平村黎溪镇铁溪村水边镇水边社区、黄竹村西牛镇西牛社区、西联村、鲜水村九龙镇九龙社区、新田村、塘坑村级别所含街道镇所含行政村、社区、农场、林场等大湾镇金湾社区、布心村、小联村石灰铺镇石灰铺社区、惟东村、友联村石牯塘镇石牯塘社区、永乐村横石塘镇前锋村、龙新村沙口镇沙口社区、园山村、红丰村、江溪村大洞镇大洞社区黄花镇明迳社区洽洸镇三江村、五星村、张陂村波罗镇波罗村、板水村东华镇雅堂村、黄陂村四级英红镇水头村、红光社区、红卫社区下（石太）镇沙岗村、新联村横石水镇溪北村、新星村桥头镇联群村、新益村青塘镇建新村、榔社村黎溪镇黎明村、恒昌村、湖溪村、松柏村、黎新村、大埔村、黎洞村水边镇流寨村、白坑村、热水村、五角村、乌城村西牛镇高道村、小湾村、花田村、花塘村、金竹村、沙坝村九龙镇金鸡村、枫木村、宝溪村、寨背村、龙塘村大湾镇青坑社区、长山村石灰铺镇大田村、保安村、独山村、竹田村石牯塘镇长江村、石小村横石塘镇石门台村、新群村、龙华村沙口镇清溪村、蕉园村、新建村、石坑村、冬瓜铺村、洲西村、平丰村大洞镇麻蕉村、龙潭村、黄塘村黄花镇岩背村白沙镇白沙街村、红星村、会英村、新潭村波罗镇更古村东华镇九郎村、塘下村、东水村表2-6英德市国有坑塘水面级别面积表（面积：公顷）土地级别坑塘水面养殖坑塘面积占总面积比例一级188.460.00188.4611.32%二级761.434.65766.0846.00%三级435.122.38437.5026.27%四级258.5214.82273.3416.41%合计1643.5321.861665.39100.00%级别所含街道镇所含行政村、社区、农场、林场等一级英城街道城西社区、城南社区、下街社区、南山社区、城北社区、白沙村、江湾村、岩前村、大站镇菜洲村、大站社区二级英红镇田江村、星光村、红桥社区、红旗社区望埠镇望河社区、萌新村、崩岗村、莲塘村、桥新村、寿江村大站镇大塘村、（土景）头村、丹洲村、江波罗坑村、大蓝村连江口镇红溪村、下步村、城樟社区横石塘镇龙建村洽洸镇涯州社区、荷州社区、光南社区、鱼咀村、麻坊村、丰收村、三村村、鱼水村、白米庄村东华镇九围村、重新村、东升村、鱼湾村、坐下村、文田村三级英红镇新岭村、虎迳村大站镇侧塘村横石水镇横石水社区桥头镇桥头社区、五石村青塘镇新青村、石联村、榄村村、青南村连江口镇小舍村、连樟村、三井村白沙镇太平村黎溪镇铁溪村水边镇水边社区、黄竹村西牛镇西牛社区、鲜水村九龙镇九龙社区大湾镇上坝村、布心村、小联村石灰铺镇惟东村、友联村石牯塘镇石牯塘社区、永乐村横石塘镇前锋村沙口镇沙口社区、园山村、红丰村、江溪村大洞镇大洞社区黄花镇明迳社区洽洸镇三江村、五星村、福园村波罗镇波罗村东华镇古滩村、双寨村、黄陂村四级英红镇水头村、红光社区、红卫社区下（石太）镇沙岗村、新联村横石水镇江古山村、横岭村、溪北村、新星村桥头镇板甫村、联群村、新益村级别所含街道镇所含行政村、社区、农场、林场等青塘镇建新村、榔社村黎溪镇湖溪村、松柏村、黎新村、大埔村、黎洞村水边镇流寨村西牛镇石金村、高道村、花田村、花塘村、黎沙村、金竹村九龙镇大陂村、金鸡村、根木村、宝溪村、寨背村、龙塘村大湾镇青坑社区、石灰铺镇大田村、子塘村、保安村、竹田村石牯塘镇三联村、尧西村、长江村、石小村、萤火村横石塘镇维塘村、共耕村、新群村沙口镇清溪村、蕉园村、新建村、石坑村、冬瓜铺村、洲西村、平丰村大洞镇麻蕉村、龙潭村、黄沙村黄花镇新民村、溪村村白沙镇白沙街村、红星村、双星村、会英村、新潭村波罗镇太平坪村、建棠村、沿沙村、东风村、更古村、乌田村、前进村东华镇九郎村、塘下村、东水村、宝洞村2. 5国有农用地基准地价成果2. 5.1基准地价内涵本次英德市国有农用地基准地价，是指在不改变土地用途的前提条件下,政府对国有农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，从农业生产角度评估确定某一估价期日正常经营水平下的平均价格。国有农用地基准地价反映了在现状土地开发和利用条件下，各土地级别内土地收益的平均水平。根据农用地估价技术规程对农用地基准地价内涵的界定，主要包括：土地权利、土地权利年期、土地利用类型、估价期日、生产基础设施状况等要素。本次英德市国有农用地的基准地价内涵分为：表2-8英德市国有农用地基准地价内涵表分类内涵价格类别经济价值土地权利国有土地出让使用权权利年期50年估价期日2023年1月1日利用类型水田（水浇地）主导作物：早稻-晚稻旱地主导作物：春花生-秋甘薯坑塘水面养殖“四大家鱼（青鱼、草鱼、鲤鱼、鳍鱼）”等淡水鱼类土地设施状况耕地按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水与灌溉设施且田间道路密度适中坑塘水面宗地内大小适中、形状规则，具备有效的灌排条件和电力条件，并至少有村间、田间道路（含机耕道）可到达，2. 5.2级别基准地价成果依据采集的耕地投入产出样点和耕地租赁样点，得到英德市国有耕地基准地价结果如下表。表2-9英德市国有农用地基准地价表土地级别水田（水浇地）旱地坑塘水面（元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩一级65.104.3459.553.9769.524.63二级58.363.8953.603.5762.964.20三级52.843.5248.043.2056.303.75四级47.873.1943.122.8750.323.35§3基准地价成果分析3.1级别成果对比分析将本轮国有农用地级别分布与上轮2018年公布实施的国有农用地级别进行对比。可以看出，国有耕地面积减少了845.46公顷，国有坑塘水面增加了147.21公顷，主要是上轮国有农用地采用的2017年土地利用变更调查数据是二调图斑数据为底图确定的，而本轮采用的2021年土地利用变更调查数据是以三调图斑数据为底图确定的，所以二者面积有一定差异。表3-1英德市国有耕地级别面积对比分析表（单位：公顷）级别面积日比原面积原占比增减面积I级68.341.85%607.2213.40%-538.88II级1416.6838.42%2020.4744.58%-603.79In级1382.7137.50%674.2614.87%708.45IV级819.3022.22%1230.5427.15%-411.24合计3687.03100.00%4532.49100.00%-845.46表3-2英德市国有坑塘水面级别面积对比分析表（单位：公顷）级别面积：原面积原占比增减面积I级188.4611.32%270.7317.83%-82.27II级766.0846.00%796.1452.44%-30.06In级437.5026.27%269.1117.73%168.39IV级273.3416.41%182.2012.00%91.14合计1665.39100.00%1518.18100.00%147.213. 2两轮国有农用地基准地价成果对比分析英德市于2018年完成了国有农用地基准地价制订其中包括国有耕地基准地价，国有耕地基准地价内涵设置包括水田、旱地与国有坑塘水面，基准日设为2017年12月31日。因此，我们将本轮基准地价更新工作中的水田、旱地与国有坑塘水面基准地价作为对比分析的比较对象。末级国有农用地级别基准地价均有小幅度下调，一方面原因是末级耕地大部分是坡耕地，存在水土流失导致土壤肥力下降；另一方面原因是随着外出打工机会的增加，农民整体文化水平的提高，农民工的平均收入水平有了提高。打工收入远远超过了种地收入，导致农民的种地意愿降低，农地闲置浪费情况比较突出，进一步推动耕地质量数量下降；第三方面原因是因为与清远市区、阳山等相邻区市县的地价协调情况略微做了调整。表3-3英德市国有农用地基准地价对比表（面积：元/平方米）月地类型I级H级In级IV级水田本轮基准地价65.1058.3652.8447.87上轮基准地价61.4856.7353.1149.48地价增幅%5.88%2.86%-0.52%-3.26%旱地本轮基准地价59.5553.6048.0443.12上轮基准地价56.6152.7247.8643.81地价增幅先5.18%1.67%0.37%-1.59%坑塘水面本轮基准地价69.5262.9656.3050.32上轮基准地价63.6459.9855.4151.37地价增幅%9.24%4.97%1.61%-2.04%3.3集体与国有农用地基准地价对比分析英德市于2021年完成了集体农用地基准地价制订，其中包括集体耕地、坑塘水面级别基准地价，因此，我们将本轮基准地价更新工作中的级别基准地价作为对比分析的比较对象，因为集体农用地级别基准地价内涵设定土地使用年限即为集体土地承包经营年期30年，而本轮国有农用地使用权年限为50年，因此对本轮国有农用地基准地价进行年期修正，得到下表中的基准地价数值。由于国有农用地在权利归属方面的明确性，开发程度的完善性和交易过程的规范性方面一般都占有优势，所以普遍比集体农业用地地价水平高出5%20%,并且随着农用地级别的降低，集体农用地与国有农用地的价格差异越大。详见下表。表3-4英德市集体与国有农用地基准地价对比表（面积：元/平方米）月地类型I级H级川级IV级水田国有基准地价46.2241.4337.5133.98集体基准地价43.6538.132.2526.55占比0.940.920.860.78旱地国有基准地价42.2838.0634.1030.61集体基准地价40.0535.430.625.05占比0.950.930.900.82坑塘水面国有基准地价50.6845.9041.0436.68集体基准地价44.8540.3536.7530.3占比0.880.880.900.83注：占比=集体基准地价/国有基准地价3. 4各类国有农用地基准地价衔接分析在本项工作开展的同时，英德市也开展了园地林地草地基准地价制定工作，在该项工作中测算了国有园地、国有林地、国有草地级别基准地价，我们以国有水田基准地价为基准，对各类农用地的首级和末级基准地价进行横向对比。从下表可以看出，各类国有农用地中，坑塘水面（养殖坑塘）和茶园的地价水平最高，比水田地价分别高出7%和6%,而旱地比水田地价低10%左右，果园地价约占水田地价水平的75%左右，其他园地比果园略低10%左右，草地地价约占水田地价的30%左右，而林地地价约占水田的35%左右。并且各类农用地的末级占比数据均低于首级占比比例，说明除耕地之外的各类用地随着质量级别的降低,地价下降幅度均大于耕地下降幅度，从而也说明了耕地在农业生产中的稳定性与重要性。表3-5英德市各类农用地基准地价对比表（单位：万元/亩）土地类型国有水田国有旱地国有果园国有茶园国有其他园地国有其他草地国有林地国有坑塘水面一级地价65.159.5550.2469.0744.221.523.9869.52占比1.00.910.771.060.680.330.371.07四级地价47.8743.1232.1549.9129.612.9715.9450.32占比1.00.900.671.040.620.270.331.05注：占比二各类国有农用地基准地价/国有水田基准地价3. 5与相邻区域国有农用地基准地价对比分析在本项工作开展的同时，清远市其它区市县也开展了国有农用地基准地价更新工作。我们对收集的清远市市区国有农用地基准地价成果进行了对比分析。因为所有国有农用地基准地价均为初步成果，未公布实施，所以仅供参考。从下表中可以看出高级别国有农用地清远市区地价水平明显高于英德市地价，但在低级别区域的市区地价水平会略低于英德市地价，其原因在于清远市区国有农用地基准地价评估范围包括了清城区和清新区，而高级别国有农用地主要分布在中心城区周边的清城区，而低级别国有农用地主要分布在清新区（即原清新县）距离中心城区较远的北部山地区域，因此，清远市区的国有农用地级别基准地价水平差异较大。表3-6清远市部分区市县国有农用地基准地价对比表（面积：元/平方米）月地类型I级H级In级IV级英德市水田61.4856.7353.1149.48旱地59.5553.6048.0443.12坑塘水面69.5262.9656.3050.32清远市区水田70.7560.149.3940.56旱地65.0155.1443.7138.16坑塘水面72.462.4151.4341.82