第6章房产图的测绘.ppt

第六章 房产图的测绘,6.1 房产图测量概述6.2 房产界址点测量6.3 分幅房产图测绘6.4 房产分丘图和分层分户图测绘6.5 房地产变更测量,6.1 房产图测量概述,房产图是房屋产权、产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房屋分层分户平面图（简称分户图）。,分幅图是全面反映房屋及其用地的位置、面积和权属等状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。实际上分丘图是分幅图的局部图，分户图是分丘图的细部图。一般先测绘分幅图，然后据此测绘或绘制分丘图和分户图。因此，房产图是一套与城镇实地房屋相符的总平面图，通过它可以全面掌握房屋建筑状况和土地使用情况，可以依据图形逐块土地、逐幢房屋清理房地产产权，计算和统计面积。并以房屋和房屋用地调查表来辅助房产图的图面显示的不足。,房产图测量是在房产平面控制测量和房产调查工作的基础上，对各房产要素的信息进行采集和表述的一项房产测绘工作。与城市地形图测量、地籍图测量有相同和不同之处。侧重要素上：房产测绘偏重于房屋，地籍测量偏重于土地，地形测绘偏重于地物地貌。图上的荷载也是这样，一个是房屋要素多，一个是土地要素多；测绘技术、方法、手段、目的、内容等大同小异。,概念定义上：地籍测绘是测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本现状的测绘工作。地形测绘的主要对象是地物和地貌，不仅要求测绘高程，还要求用等高线表示地貌。房产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。,成果图件上房产图测绘的图件有:1、测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；2、测定房屋四至、归属及丈量房屋边长、计算面积、绘制房产分丘图；3、测定权属单元产权面积，绘制房产分户图；4、测定界址点位置、制作基本地籍图、求算宗地面积、制作宗地图等项工作。5、绘制房产测量草图和地籍测量草图。,一、房产图测量的内容和要求1、房产图测量的内容 根据房产图的服务对象，其测量内容有：（1）界址测量；（2）境界测量；（3）房屋及其附属设施测量；（4）陆地交通、水域测量；（5）其他相关地物测量。,2、房产图测量的要求（1）房产界址点测量的精度要求精度分三级，点位误差：0.02、0.05、0.10m等P129。（2）房角点测量的精度要求需要测定房角点的坐标时，其精度等级和限差同界址点；不要求测定房角点坐标时，则将房屋按房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求表示于房产图上。,（3）房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求采用模拟法测绘房产分幅平面图上的地物点，其相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5 mm；（平板仪测图、航摄相片成图及对上述资料进行数字化）。利用已有地籍图、地形图编绘时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上的0.6mm；,全野外采集数据或野外解析测量时，所测的房产要素点和地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上的 0.05m；（野外解析如使用长度或角度测量仪器测出房产要素的相关距离和角度，交会法、正交法、极坐标法、延长线法等）采用已有坐标或已有图件展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上0.1mm。,二、房产图的成图方法及特点1、房产图的成图方法 实测成图（平板仪测图、航空摄影测量测图、野外数据采集机助成图等）或编绘成图（已有图件），但必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部、先调查后测图、先外围后内部”的施测原则，即先做控制测量，然后再进行碎部测量，先调查后测图，先外围后内部。,（1）平板仪测图：大、小平板仪配合钢尺量距测图，作业流程见P130；（2）航测法测图：精密立体测图仪、解析测图仪、全数字化测图，作业流程见P130；（3）野外数据采集机助成图：全站仪或经纬仪配合光电测距仪；（4）编绘成图：利用已有地形图、地籍图，作业流程见P130。（5）野外解析测量数据成图：极坐标法、正交法、交会法等见P134。,1、房产图的特点（1）平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；（2）对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图种要详细的多,如对房屋不单表示结构性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；（3）对房屋及其房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求比较高；,（4）房产图内容主要包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号及各种名称和数字注记等；（5）为清楚表示出所需内容，房产图的比例尺较大，一般1：500、1:1000，有时1：100，甚至更大1：50，比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定；,（6）变更较快，新兴建筑区、老城改造、房屋权利转移等要及时补测和修改，以确保其应有的现势性。,6.2 房产界址点测量,房产界址点，简称界址点或拐点，即房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。在房地产测量和管理中，用它来确定房屋用地权界的位置，界址点的连线构成房屋用地范围的地界线。界址点的测定精度有高低之分，可分为三个级别：一级0.02m；二级0.05m；三级0.10m 1：500 1：1000,界址点测量：根据测区内已布设的控制点（邻近基本控制点和高级界址点），用确定地面点平面位置的各种测量方法，按不同等级界址点的不同精度要求P128表，测定各个界址点的坐标值，并编制坐标成果表。一级、二级界址点采用实测法求其解析坐标。三级界址点可采用野外实测或航测内业加密方法求其坐标，也可从1：500地图上量取坐标。,一、界址点的确定、埋设及编号 1、界址点的确定：必须由相邻双方指界人到现场指界，单位用地和房屋由单位法人代表出席指界；房屋用地或法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出具身份证明和委托书P132。2、界址点的埋设：混凝土、钢钉、石灰桩、钢棍界址标桩及喷漆标志P133。,3、界址点的编号 以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区代码以该公里格网的西南角纵横坐标公里值表示，点的编号在一个编号区从199999连续顺编。编号区代码（9位）+类别代码（1位3）+点的编号（5位）房产图注记中，界址点只注点的编号，前面冠以“J”，以图幅为单位，按丘号的顺序顺时针统一编制。凡界址线的转角点，均应编界址点号，同一幅图中界址点不重号；界址点坐标成果表中，界址点的编号以完整编号或简略编号填写。,相邻两丘的共用界址点用第1丘的编号，第2丘不再编号。跨越图幅的丘，因界址点的编号是以图幅为单位分别编制的，故虽为同一丘，但编号却不是连续的。界址号除在房屋用地调查表和界址点坐标成果表中登记外，还应在房地产图中标记。,二、界址点的测量方法 1、基本要求 界址点测量应从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法，支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。（1）一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果；（2）测量精度符合房产测量规范的规定。,2、界址点测量方法P134,解析法：极坐标法交会法方向距离交会法内外分点法直接坐标法延长线法延长线交会法,（1）极坐标法：（2）支导线法：（3）各种交会方法：方向线交会法、方向线与直线交会法、距离交会法,仪器：经纬仪+测距仪（或钢尺）测量方法：如图示,（4）直角坐标法（正交法）：一条直线上较容易的建立直角关系。（5）线性插点法：大多数界址点都在一条直线上时（6）导线测量法：沿地域边界测一闭合或附合导线（7）量边定角法：有明显线状地物所封闭的多边形房屋用地（8）测定临时测站坐标的方法：界址点很难或无法在已知点设站测全的较大房屋用地，可在其内设置补充测站。后方交会法、自由测站定位法。,6.3 分幅房产图测绘,一、分幅房产图测绘的内容和要求 房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属状况的基本图，是测绘房产分丘图和分户图的基础图。同时也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。分幅图的测绘范围包括城市、县域、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点，并应与开展城镇房屋所有权登记的范围一致。,城镇建成区的分幅图比例尺为1：500；远离城镇的为1：1000；图幅为5050正方形分幅。主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，突出房产要素和权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权权属界线为重点，准确反映房屋和土地的利用现状，精确测算房屋建筑面积和土地使用面积。按照房产测量规范有关技术规定进行。,分幅图应包括下列内容：分幅图应表示出点、界、屋、地形地籍要素、注记。,（1）行政境界：包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界标点按坐标值展绘，绘出编号，并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标展绘。,当两级境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与丘界线重合用境界线表示。一般只表示区、县、镇的境界线，街道或乡的境界线根据需要取舍。（2）丘界线：指房屋用地范围的界线，包括共有院落的界线，由产权人指界与邻户认证确定。境界线与丘界线重合时，用境界线表示。丘界线的转折点即为界址点。,对于明确而又无争议的丘界线用实线表示,为此需实测作为丘界线的围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物的平面位置（单位内部的围护物不表示）；有争议而未定的丘界线用虚线表示。,（3）房屋及其附属设施：房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋附属设施包括柱廊、檐廊、架空通廊、门廊、挑廊、阳台、门、门墩、门顶、和室外楼梯等。房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。,每幢房屋除按房产测量规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。墙体凸凹小于图上0.2mm以及装饰性的柱、垛和墙、临时性房屋均不表示；同幢房屋层数不同，应测绘分界线（虚线）。房角点测量指对建筑物角点的测量，点编号与界址点相同，类别代码为4。采用野外解析法测定房屋外墙勒脚以上0.8-1.2m处墙角的测点。,（4）陆地交通、水域测量（5）其他相关地物测量P141,（6）房产要素和房产编号 房产要素房屋产别、建筑结构、层数、建成年份、房屋用途和用地分类等，以相应的数字、文字、符号表示。房产编号丘号、幢号、房产权号、门牌号等。,（7）地形要素：包括铁路、道路、桥梁、水域、城墙及其他相关地物（天桥、站台、游泳池、消火栓、碑及地下构筑物）等。铁路以两轨外沿为准；道路以路沿为准；桥梁以外围投影为准；城墙以基部为准；水系以坡顶为准。水塘、游泳池等应加简注。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。,二、分幅房产图的测绘方法 分幅房产图的测绘与一般地形测量并无本质不同，主要是为满足房地产管理的需要。以房地产调查为依据，突出权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点，按地块正确、合理地编定丘号，准确反映房屋和土地的利用现状，精确测算房屋建筑面积和土地使用面积。,测绘作业可按照国家质量技术监督局发布的国标GB/T179862000 房产测量规范的有关技术规定执行。在测绘房产分幅图时，若测区已有大比例尺地形图或地籍图，优先考虑增测编绘法成图，否则采用实测法成图。,1、房产分幅图实测法 测图步骤与地籍图测绘基本相同，在房产调查和房地产平面控制测量基础上，测量界址点坐标（一二级界址点）、界址点平面位置（三级界址点）和房屋等地物的平面位置。,如：平板仪测绘法、小平板与经纬仪测绘法、经纬仪与光电测距仪测记法、全站仪采集数据法、RTK采集数据法、数字化测图。这些方法与城市地形图测绘、地籍图测绘并无本质上的区别，只是测绘的重点在于土地和房产的权属界线、房屋的细部，并根据房产调查来注记房产要素。,2、房产分幅图的增测编绘法（1）利用地形图增测编绘法 利用城市已有1：500或1：1000大比例尺地形图，在房地产调查的基础上，以门牌、院落、地块为单位，实测用地界线，构成完整封闭的用地单元丘。丘界线的转折点（界址点）如果不是明显的地物点则应补测，并实测界址边长；逐幢房屋实量外墙边长和附属设施的长宽，丈量房屋与房屋或其他地物之间的各种距离关,系，经检查无误后方可展绘在图上；对在用地形图上已不符合现状部分应进行修测、补测；最后注记房产要素（37）。（2）利用地籍图增补测绘 是房产分幅图成图今后的发展方向。由于房产和地产是密不可分的，土地是房屋的载体，房屋依地而建，房屋所有权与土地使用权的主体应该一致，土地的使用范围和使用权限应根据房屋所有权和房屋状况来确定。,城市房地产管理应首先进行地籍调查和地籍测量，确定土地的权属、位置、面积等，而其利用状况、用途分类、分等定级和土地估价等又与土地上的房产有密切关系，因此在地籍测绘中也要测绘宗地内的主要房屋。房产调查和房产测量是对该地产范围内的房屋做更细致的调查和测绘，在已确定土地权属的基础上，对宗地范围内的房屋的产权性质、面积数量和利用状况做分幢、分层、分户的细致调查、确权和测绘，以取得城市房地产管理的必不可少的基础资料。同时，这样的作业程序也符合“从整体到局部”原则。,土地的权属单元为“宗”，房屋用地的权属单元为“丘”，房屋的权属单元为“幢、户”。绝大多数情况下，宗与丘的范围一致，个别情况下，一宗地可能分为若干丘。根据地籍图编绘房产图时，其界址点一般只需进行复核而不需重新测定；对于图上的房屋则不仅需要复核，还需要根据房产分幅图测绘的要求，增测房屋的细部和附属物，以及根据房产调查的资料增补房产要素：产别、建筑结构、幢号、层数、建成年份、建筑面积等。,3、三图并测法：利用城市地形图、地籍图、房产分幅图 城市地形图是一种多用途的基本图，主要用于城市规划、建筑设计、市政工程设计和管理等；地籍图主要用于土地管理；房产图主要用于房产管理。三种图的共同点均是根据城市控制网来进行细部测量，其最大比例尺均是1：500，图面上都需要测绘出城市地面的主要地物：如道路、河流、桥梁、房屋建筑及市政工程设施等。,也正因三种图的以上共性，其最合理与经济的施测方法应是在城市有关部门如城市规划局、土地管理局、房产管理局、测绘院等部门协同下，采用三图并出法。,基本思想：首先建立统一的城市基本控制网和图根控制网，实测三图的共性部分，绘制成基础图，并进行复制，然后在此基础上按地形图、地籍图、房产分幅图分别测绘各自特殊需要的部分。对于地形图，增测高程注记（或等高线）和地形要素如电力线、通讯线、各种管道、井、消防龙头、路灯等；,主要水域道路其它信息,对于地籍图，在地籍调查的基础上，增测界址点和各种地籍要素；对于房产分幅图，在房产调查的基础上，增测丘界点和各种房产要素（界址、境界、房屋及附属设施以及陆地交通、水域和其他相关地物）。在地籍图的基础上完成房产分幅图的测绘最为合理。也是增测编绘成图法的趋势和方向。P143分幅图解读。,位置、权属、界址、面积、数量、用途、级别、价格、使用年限和地上附着物,4、航空摄影测量法P1431）航空摄影测量的基本概念2）航测法测绘房产分幅图的方法5、全野外数据采集 全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子手簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统，记录的数据可以直接传输到计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房产图P147。,三、房地产草图测量 房地产草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录，是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制房地产草图。房地产草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。房产测量草图应选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。房产分幅图测量草图应在实地绘制，测量原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。测量草图的图示符号参照GB/T17986.2执行。,房产测量草图的作用 房产测量草图：又可包括房产分幅图测量草图和房产分户图测量草图。房产分幅图测量草图：是地块、建筑物、位置关系和房地产调查的实地记录，是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据，可以代替过去某些调查和观测手簿。房产分户图测量草图：是产权人房屋的几何形状、边长及四至关系的实地记录，是计算房屋权属单元套内建筑面积、阳台建筑面积、共用分摊系数、分摊面积及总建筑面积的原始资料凭证。房产测量草图要存入档案作永久保存。,房产测量草图的主要内容和要求P148：1.平面控制网点和点号。2.界址点和房角点相应的数据。3.墙体的归属。4.房屋产别、房屋建筑结构、层数。5.房屋用地用途类别。6.丘（地）号。7.道路、水域。8.有关地理名称、门牌号。9.观测手簿中所有未记录的测定参数。10.为检校而量测的线长和辅助线长。11.测量草图的必要说明。12.测绘比例尺、精度等级。13.测量日期、作业员姓名。,四、房产分幅图的分幅与编号,(一)房产分幅图的编号:以高斯-克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加各种比例尺的分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横、纵坐标公里值表示。编号形式、分幅和代码如下：完整编码：编号区代码 分幅图代码（9位）（2位）简略编码：（4位）（2位）,编号区代码由9位数组成，第1、2位数为高斯坐标投影带的带号或代号；第3位数为横坐标的百公里数；第4、5位数为纵坐标的千公里和百公里数；第6、7位和第8、9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。,1：2000、1：1000、1：500比例尺的房产分幅图、地籍图、地形图的编码用两位数的数字代码表示，类似于二级代码形式。,6.4 房产分丘图和分层分户图测绘,房产分丘平面图是房产分幅图的局部明细图，是绘制房产权证附图的基本图，以门牌、户院、产别及其所占用的土地范围，分丘绘制，且每丘单独绘成一张。房产分丘图是作为权属依据的产权图，具有法律效力，是保护房屋所有权人和土地使用权人合法权益的凭证，必须以较高精度绘制。测绘精度要求是地物点相对于邻近控制点的点位误差不超过0.5mm。,房产分层分户图是在分丘图的基础上绘制的明细图，以一户产权人为单位，表示出房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。,一、房产分丘图的测绘 坐标系应与分幅图的坐标系一致；比例尺可根据每丘房产面积的大小和需要在1:1001:1000之间选用；尽可能采用与分幅图相同的比例尺。幅面大小在324开之间选用。分丘图可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。,1、分丘图测绘的内容 分丘图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、宗地界线长度、房屋边长、墙体归属和四至关系等房产要素。,2、分丘图测绘方法 利用已有的房产分幅图，结合房地产调查资料，按本丘范围展绘界址点，描绘房屋等地物，实地丈量界址边、房屋边等长度，修测、补测成图。,房屋应分栋丈量边长，用地按宗地丈量边长，边长量测到0.01m，丈量界址边有困难时可用界址点坐标反算边长。对不规则的弧形，可按折线分段丈量,边长丈量两次取中数，较差不能超过D=0.004D（m）。丈量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处；借墙量至墙体的内侧；自有墙量至墙外侧并用相应符号表示；窑洞使用范围量至洞壁内侧。挑廊、挑阳,台、架空通廊丈量时，以外围投影为准，用虚线表示。分丘图中房屋注记内容有产权类别、建筑结构、层数、幢号、建成年份、建筑面积、门牌号、宗地号、房屋用途和用地分类、用地面积、房屋边长、界址线长、界址点号，各项内容分别用数字注记。房屋权界线与丘界线重合时，用丘界线表示；房屋轮廓线与房屋权界线重合时，用房屋权界线表示。,在描绘本丘的用地和房屋时，应适当绘出与邻丘相连的地物。分丘图的图廓整饰：分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。分丘图图廓上方应注记该丘所在分幅图图符号，坐落，房产区号、房产分区号及丘号。读分丘图P213.,以“J”开头的数字为界址点号，在每条界址边都注明其边长。丘号和房屋用地用途分类下方正中加划双线的数字为本丘用地面积（平方米）。每幢房屋有8位数字代码：第1位房屋建筑结构分类代码；第2位建筑结构；第3、4位层数；后4位建筑年份。房屋代码下方正中加划单线的数字为本幢房屋的建筑面积，每幢房屋均注明长宽。,二、房产分层分户图的测绘 分户图是在分丘图的基础上绘制的，以一个产权人(产权登记户)为单位，表示房屋权属范围内的细部图件，供核发房屋产权证使用。分户图是以各户的房屋权利范围大小为一产权单元，即以一幢房屋或几幢房屋或一幢房屋的某一层中的某一权属单元为单位绘制，如为多层房屋，则为房产分层分户图。,1、分户图测绘的有关规定 分户图采用的比例尺一般为1:200。当房屋过大或过小，比例尺也可适当放大或缩小，也可采用与分幅图相同的比例尺。幅面规格一般采用32开或16开两种尺寸，图纸图廓线、产权人、图号、测绘日期、比例尺、测图单位均应按要求书写。,分户图图纸一般选用厚度0.070.1mm、经定型处理变形率小于0.02的聚酯薄膜，也可选用其他图纸。分户图的上房屋平面位置应参照分幅图、分丘图的关系位置，按实地丈量的房屋边长绘制。分户图的方位应使房屋的主要边线与图廓边线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅图一致，如不一致，需在适当位置加绘指北方向。,2、分户图的成图方法 分户图的成图可以直接利用测绘的分幅图上属于本户用地范围的部分，进行实地调查核实修测后，绘制成分户图。如没有房产分幅图可以提供，而房产登记和发证工作又亟待开展，可以按房产分宗分户的范围在实地直接测绘分户图，然后再按房产分户图的要求标注相应的内容。也可在分幅图测绘完成以后，根据户主在登记申请书中指明的使用范围制作分户图。,为了能够明确表示各户占有房地的情况，对分户平面图有以下几种情况：（1）宗地内，房、地同属一户的。发证时，也只按用地范围复制房产分户图一份，用以表示该户占用土地和占有房产的情况。（2）宗地内，房、地不完全同属一户的。发证时，有几户应复制几份房产分户图。这样，每户可以有一份房产分户图，用以表明各自占有的房地情况。,（3）对其中一栋房屋有几户占有的，则对该栋房屋绘制相应份数的分层分间平面图作为附图，分别表明各户占有房产的部位界线和建筑面积，以表明一户在该栋房屋中占有的房产情况。,（4）各户占有的建筑面积应按具体情况分别计算。如各户房产是分层占有，或各户占有的房产有明确的界线，则各户占有的建筑面积应分层或按明确界线分开计算。如各户占有的房产无明确界线，则可按各户占有的房屋使用面积的比例，分摊计算各户建筑面积。,（5）对多户共用的房屋，如果占有的部位界线不能明确划分开，则只能作为共有产一户处理，除应在图上标明共有的房屋部位共有界线和建筑面积外，尚应详细记载共有人姓名，说明共有情况，如有可能应详细记载各人占有房屋比例。3、分户图测绘的内容和要求,（1）分户图的内容 主要是房屋、土地以及围护物的平面位置与各地物点之间的相对关系，并着重于房屋的权属界线、四面墙体的归属、楼梯、过道等公用部位，门牌号码、所在层次、室号或户号、房屋建筑面积和房屋边长。（2）分户图的表示方法与测绘要求 分户图以宗地为单位绘制，一宗地内的房屋，不论是一户或数户所有，均绘制在一张图纸上。,一个宗地内的房屋、土地如果分属两幅图上的，应绘制一张分户图上，用铅笔标定其图幅的接边线。一个宗地内只有一个产权时，房屋轮廓线用实线表示；一个宗地内有数户房产权时，房屋轮廓线用房屋所有权界线表示。房屋轮廓线、房屋所有权界线与土地使用权界线重合时，用土地使用权界线表示。,a parcel/piece of land,房屋的权属界线，包括墙体归属，按图式要求表示。墙体归属应标示出自有墙、借墙、共有墙符号，楼梯、过道等共同部位在适当位置加注。,房屋边长量取和注记至0.01m。规则房屋（矩形）前后、左右两相对边长之差也应符合较差公式的限定；不规则房屋边长丈量应加量构成三角形的对角线，辅助线的条数等于不规则多边形边数减3 即（n-3），图形中每增加一个直角，可少量一条辅助线。,分户房屋权属面积应包括共有公用部位分摊的面积。注在房屋所在层次的下方；房屋建筑面积注在房屋图形内，下加一条横线；共有公用部位本户分摊面积注在左下角。户（室）号和本户所在栋号、层次注记在房屋图形上方。房屋边长的描绘误差不应超过图上0.2mm，房屋权界线图上表示为0.2mm粗的实线。房屋轮廓线长度注记在房屋轮廓线内测中间位置，注记至0.01m。,读分户图P152.,6.5 房地产变更测量,因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化所进行的更新测量，分为现状变更和权属变更测量。,一、权属变更测量的内容 房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；征拨、出让、转让土地引起的土地权属界线变化；他项权利范围的变化和注销。,二、现状变更测量的内容 房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；地名、门牌号的更改；房屋及其用地分类面积增减变化。,三、变更测量的程序 根据房地产现状变更或权属变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查；再进行变更后的分户权界和面积的测定；并及时调整丘号、界点号、幢号和户号等有关的房地产编码；最后进行房地产资料的修正。,四、变更测量的方法 根据变更资料，确定变更范围，并按原图上平面控制点的分布情况，选择变更测量方法。实测时，应以房地产控制点、界址点为依据，采用解析法修测。变更测量可在房产分幅图原图或二底图上进行，以变更范围内平面控制点和房产界址点为测量基准点。,现状变更范围较小时，可根据末级控制点、界址点、固定地物点等用距离关系修测；现状变更范围较大时，应先补测房产控制点，然后进行房产图的修测。修测之后，应对现有房产、地籍资料修正处理。新扩大的建成区，先进行与面积相应的房地产平面控制测量，然后进行房产图的测绘。,五、变更测量的精度和要求（1）变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度符合规范规定；（2）房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内；（3）用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内；（4）房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并后各丘面积之和；,（5）变更测量时，应做到变更有合法依据，对合法数据和附图不得随意更改；（6）房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可合并的，应先进行房地产登记；（7）房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也随之变更或转移。,六、房地产编号的变更与处理 1、丘号（1）用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号，按编号区内的最大丘号续编；（2）组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。2、界址点、房角点号 新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。3、幢号 房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。,一个宗地号对应着唯一的一个宗地。宗地合并、分割、边界调整时，宗地必须赋以新号，旧宗地号将不再用，新宗地赋予新号。（1）分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列；（2）数宗地合并后的宗地号，以原宗地号中的最小宗地号加支号表示。整个街坊中新增宗地在最大宗地号后续编；若新增宗地属新增街坊，则新街坊号须在调查区街坊号后续编，宗地号同初始调查编号方式。,例：（1）18号宗地分割成三块，分割后的编号分别为18-1，18-2，18-3（加支号）。（2）18-2号宗地再分割成2块宗地，则编号为18-4，18-5（支号再分）。（3）18-4号宗地与10号宗地合并，则编号为10-1；如18-5号宗地与25号宗地合并，则编号为18-6（合并后小宗加支号）。（4）多宗合并成一宗，如6、7、8、9号全部合为一宗，则并后编号为6-1；如6、7、8、9号部分合为一宗，则并后编号为6-1，6、7、8、9号剩余部分宗地相应变为6-2、7-1、8-1、9-1。,