小区业主委员会述职报告.docx

小区业主委员会述职报告各位新老业主好！承蒙信赖和支持，开启我们团队的第三任业委会征程，诚惶诚恐！业委会六年，青春不再，九年，在这个圈子里属于“高龄”的存在。2023年的难大家都能真切体会到，其实个人目前的综合情况，并不是接第三任的最佳状态。我也有工作和家庭需要兼顾，也会面对新的突发状况需要处理，何况是在这么艰难的年份。很遗憾，近2个月的多轮报名，没有看到几个“新人”站出来，不禁让我对阳光小区的未来深深忧虑。既然接了，我就得为阳光小区1300多户业主负责，人在初心在。茶余饭后，常常在想，现在的阳光小区还存在哪些问题迫切需要解决?我还能帮业主做点什么？一、回顾历史2008年交付算起，阳光小区已经进入第16个年头，高层楼盘来说，已步入中年期。新业主可能不知道，最早从2015年开始，阳光小区已经开始进入噩梦时刻，设备老化失修、物业管理每况愈下，业主内部无序，不堪回首的历史。好在2017年，一群不甘小区沉沦的热心业主奇起抗争，维护正当权益，把主导权重新牢牢抓回业主身边。第三、第四届业委会在热心业主的强力支持下，监督物业服务、修订制度化小区治理流程、协调改善小区垃圾清运方案、翻新失修设备、整顿地下停车场违停、清理地下垃圾场、清理地下室住人消防安全隐患、修复外墙“白色补丁”落实长效维保、成功回收升级改造“业主钱袋子”一一外围停车场、艰难谈判成功高价转租商铺、改造9幢前地面臭水池精打细算每一分钱，一步步将阳光小区从冰窟中拉出来。二、接受现实有一部分新业主对业委会不了解，不知道上面提到的一些事情原来是业委会牵头做的，甚至分不清楚物业和业委会的职责、分工。可能有三方面原因：一是团队务实风格，不为名声；二是精力，宣传人才、意愿、手段欠缺，普法任重道远；三是很难从业主这侧获得持续的正循环反馈，“精致利己主义者”大有人在。舆论、宣传一直是社区治理的难题之一。小区没有钱是万万不能的，但能用钱改善解决的问题就不是大问题。最重要的是要有坚定维护业主利益的业委会存在，要有敢于坚定拥护支持业委会的业主群体在。下面我尝试从组织和财务这两个方面谈一下我们小区的现状。组织层面：为什么开篇要提业委会换届情况？因为这是阳光小区当前最大的风险。我们小区已经是一个入住率极高的成熟社群,常住居民少说3000多号人，大于一个独立团的规模。藏龙卧虎的业主，我知道有很多，不乏有乐于用专业能力或个人影响力，出谋划策帮助业委会解决实际困难的业主。那为什么没有人愿意出来做业委会？一是制度设计问题，业委会要形成合力本身就不是一件容易的事,不展开；二是有能力有影响力的业主有顾虑，有能力的专心赚钱养家糊口,有影响力的不想抛头露面，何况企业、事业单位领导做惯了，又有几个有魄力、能谦逊接受被业委会同事和个别业主刁难的？权利和义务的不对等，投入产出的不对等，注定是道难解的题。财务层面：列几个关键数据：开发商8年维保期已过；电梯寿命15年已过（维护得当20年以上没有问题）；维修基金只能用7成，剩约最多700万；除去二供已改造费用近100万，可支配经营性收入剩约250万。经营性收入多提一点，这250万已包含有些业主一直想要分掉的150万地铁补偿款，一直以定期形式存在工行。第三届上任后马上停掉了第二届擅自做主的每年几十万物业费暗补，才能保持不动用这笔钱。没有这么多年来的开源节流苦心经营，别说做那么多翻新工程，仅仅外墙修补和二次供水这两个百万级别的大工程，就需要业主众筹To以公司发展阶段来类比，小区现在已经度过了初创期，每年有稳定的收入来源，也有固定的大额维护项目需要支出；雇佣的第三方服务方一一阳光物业的服务质量和工作配合度，比起5年前已经好很多了。压力也不小，经过6年苦心经营，电梯、外墙、消防、停车场等重大项目运营基本稳定，付出的代价是每年光这些固定支出就已经达到100万。想要小区品质不下滑，这些维保费用是必须花的。好的一点是，业委会争取来的，阳光物业每年有5%物业费承诺投入25万，可以覆盖相当一部分园区设施设备的维护。财务上，简单点就这么理解：5%物业承诺投入确保园区设施设备维护费用；商铺房租刚好抵消100万固定开销；广告费、停车费等创收确保阳光小区拥有处置突发状况和主动开展改善项目的能力。小区要正常运转，必须确保商铺房租的稳定；小区要改善，必须确保广告费和停车费的稳定。有些业主遇到相关问题，总是抱怨其他人工作没做到位，甚至动不动要求换新的，不切实际。简单对比：假设有人买了新车，即使每年按时保养（维保），能100%保证不出故障吗？出了大一点故障，有没有那个魄力随时换一个新车？何况上述这些小区公共设备设施，每天服务的人次、服务的时间要比私家车多不知道多少倍。看似简单的维护项目，业委会和物业在幕后是需要付出巨大精力的。三、展望未来对应现状，同样从组织和财务两方面谈一下。组织层面:业委会空档期2个月，7月底接手后一个月完成所有工作梳理,业务已重回正轨，团队稳定高效。至于第六届业委会的组建问题，可能是我杞人忧天，毕竟是三年以后，一切皆有可能，先做好当下吧。第三任第五届业委会我会尽全力带完，基本可以提前宣告的是，第四任不可能继续了。业主结构是没有能力改变的，如果能在任期内给阳光小区找到、培养好接班人是比较理想的结果。对社区治理、沟通管理、专业工程感兴趣的业主，可以联系我们，保证毫无保留交流，这是一个提高自己认知水平和解决问题能力的绝佳机会。财务层面：上文谈得比较全面了，一句话总结，打江山容易守江山难。对第五届业委会来说，这3年肯定是要继续守住现有成果，重点是确保收入端的稳定。收入端的挑战已经来了：练呗由于经营问题即将退租商铺，涉及每年约30万；各类广告几乎全军覆没，仅剩一个电梯厅框架广告，涉及每年约10万。经济寒流对我们小区也已经产生收入下降的实质性影响。支出端由于2023年业委会换届，已经来不及重大工程调研和流程，支出不多。固定维护项目中，像电梯15年设计寿命这种客观事实改变不了，能做的只有通过抓维保延长使用寿命，这种行业普遍性难题，个人理解非业委会和小区自己的能力范围内能解决，只有指望再过10年左右，这个问题成为民生第一要务后，政府的政策、资金支持。杭州市政府已经在二次供水上做了非常好的典范，推进落地了一个利国利民的大工程。水管爆管前几年开始已经成为我们小区一个重大隐患，每年投入十几万各种停水抢修，千万级的改造费用，要是仅凭我们小区的财力是绝对不可能办成二次供水这样级别的工程的。所以电梯问题上，短期，我们要接受超龄服役的现实，督促维保；长期，我们要心存希望，祝愿国家繁荣昌盛。今年还有一个比较重要的事情，年底绿城物业的合同又要到期了。上一个合同期内，相对于2.25的物业费，物业服务水平还存在哪些改进的空间，又到了需要放到台面上谈判的时候。除了守住现有成果，当前小区还有哪些需要改善的地方？是存钱以备后患，还是继续修缮完迫切的项目后再看？业委会也希望听听业主的意见，让我们接下来的工作更有针对性地去开展。国庆后业委会计划针对上述两方面，发布抽样调查，希望各位业主踊跃参与，出谋划策。