关于市老旧小区住宅加装电梯问题思考与探索.docx

关于市老旧小区住宅加装电梯问题思考与探索随着我国经济的快速发展，人们对居住条件的要求不断提高，老旧小区的改造成为热点问题。*市近5年对老旧小区的改造取得了显著成效，但是在老旧小区住宅加装电梯项目方面推进较慢，障碍较多。笔者对*市近几年老旧小区住宅的电梯加装情况进行了民意调查，通过调查发现了加装电梯实施过程中的一些问题。现结合国家、省市出台的针对老旧小区改造政策和老旧小区住宅加装电梯成功案例，梳理出破解问题的对策。一、老旧小区住宅加装电梯的相关政策和学术界的相关研究（一）相关政策2017年全国两会期间，有代表提出老旧小区住宅加装电梯的问题，当时执行依据是物权法和最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，但可参照的内容很少。2019年4月，*省住建厅等六部门印发关于我省既有住宅加装电梯工作的指导意见（XX建房市（2019）2号）。2019年8月，*市人民政府办公室印发*市既有住宅加装电梯工作实施细则（X政办字2019）55号），明确了各相关职能部门的管理和审批工作分工，指出是否加装电梯由业主决定，不能强加于民。2021年，*市人民政府办公室印发关于积极推进我市既有住宅加装电梯工作的通知（沧政办字（2021）35号），规定本着利益平衡的原则，全体业主签订协议后才可以实施加装电梯项目；并要求区、街道、社区三级联动，共同推进老旧小区住宅加装电梯的民生工作。2020年7月，国务院办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发（2020）23号），指出为满足居民生活便利和改善生活需求，推进有条件的楼栋加装电梯。但对“条件”没有做出明确规定。2021年1月1日开始实施的民法典带来的一个重大变化就是业主共同决定事项表决比例的变化，但不能因此就否定业主的决定权，造成不必要的邻里矛盾。*市据此也出台了相关的指导意见。可以看出，随着国家对加装电梯相关政策的调整，*市也在及时跟进，以便让*市老旧小区住宅加装电梯的民生工程有章可循，有据可查。（二）学术界的相关研究学术界很多学者对老旧小区住宅加装电梯面临的问题进行了研究，如顾爱华、王曾分析了老旧住宅小区电梯加装的现状、问题、成因，进而提出了解决思路；XX、XX、XX以石家庄市为例对既有多层住宅加装电梯实施障碍进行调查分析，提出解决方法；孙铭鹤以上海市为例，对老旧小区加装电梯的设计进行了研究。而*市目前在推进老旧小区住宅加装电梯的民生工程中遇到了一些问题，阻碍了前进的步伐，需要进行研究，破解难题。二、*市老旧小区住宅加装电梯的情况*市自200年启动老旧小区改造以来，主城区（运河区、新华区）改造了500多个老旧小区，改造的路面、外墙、地下管道、绿化区等使得小区焕然一新。但进行了加装电梯的小区只有几个，有的区只是一两栋住宅加装了电梯。2018年运河区几个小区的居民自筹资金加装了电梯，并就电费、维护保养费等费用达成共识，由使用业主均摊费用。电梯运行以来，情况良好,居民比较满意。2019年*市开展中心城区老旧小区整体改造提升二期工程。其中，有2个小区经市政府批准，成为老旧住宅小区安装电梯的试点，共安装12部电梯。从加装电梯工程开展的这几年来，*市加装电梯的老旧小区的数量屈指可数，且在项目推进过程中也并不顺利。笔者就*市老旧住宅小区加装电梯的一些常见问题进行了民意调查，以期寻求到加装电梯的障碍，破解加装电梯的难题。三、民意调查及问题梳理为了解居民对加装电梯的真实意愿，笔者对*市老旧小区的居民进行了问卷调查和入户走访。共发放500份，收回有效问卷427份。发放形式采用问卷星、QQ群和微信群等，通过学生和其他教师扩大了调查范围，走访了十多个小区。调查的主要问题如下：（1）居民加装电梯的意愿情况及其占比;（2）意愿情况产生的原因及其占比。调查结果如表1所示。52.6%的居民希望加装电梯；27.9%的居民持中立态度，加装与否都可以；19.5%的居民不需要加装电梯。由此可以看出，如果加装电梯，是可以满足半数以上的居民的需求的。这项民生工程有必要推进，但是根据政策不能强制进行。对调查结果进行分析可以看出，希望加装电梯的意愿来自迫切需要，如老人上下楼梯困难、搬运东西走楼梯不方便、出行爬楼累或者耽误时间等。可见，加装电梯能提高居民的生活质量。不希望加装电梯的住户多集中在低楼层，如居住在13层的住户，对他们来说爬楼不是问题，加装电梯没有什么吸引力；还有些住户觉得加装电梯的费用高，自己没有必要在这方面投资；某些12层住户不希望加装电梯，认为自己没有这方面需求，而且加装电梯后影响室内采光，减小了活动空间，还会有噪声干扰，可能会造成1楼贬值。由此可以看出，老旧小区住宅加装电梯的障碍主要是以下几点：（1）影响12楼住户的居住条件；（2）造成1楼贬值；（3）加装电梯费用高，担心后期维护保养麻烦和分摊费用。当然，有些住宅本身不具备加装电梯的条件，不在意愿调查范围内。其实，有些表示习惯爬楼的住户也是为了节省费用。所以笔者认为问题的焦点在12楼住户的利益和费用问题。如果能解决好这2个问题，就能够排除老旧小区住宅加装电梯的障碍。四、*市老旧小区住宅加装电梯问题的解决对策（一）影响12楼住户居住条件问题的对策加装电梯对1楼住户居住条件的影响主要是采光和活动面积减小，2楼住户也有采光会受到影响和产生噪声干扰的担心。笔者认为采用以下对策可以解决这些问题。（1）合理选择电梯加装位置。尽量选择在阴面安装。多数住宅楼的进口在阴面，所以加装电梯选择阴面的位置对采光影响相对要小一些。有些楼栋的进口在阳面，在阴面加装电梯的难度较大，但是只要业主同意，也是可以设计和安装的。对于某些单元，如果楼栋侧面有空间，也可以考虑选为加装电梯的位置。（2）选择占地面积小的电梯。“刚需”用电梯，不必太大。住房和城乡建设部2022年发布的住宅项目规范（征求意见稿）规定：既有住宅建筑加装电梯时，载重量不得小于320kg,轿厢门净宽不得小于0.80m。选择这种小载重量电梯可以满足4人乘坐，占地面积小且安装方便。（3）采用透明井道。井道材质选用透明的，类似于观光电梯，虽然在价格上相对贵一些，但是减少了对采光的影响。（二）造成1楼贬值问题的对策1楼住户反对加装电梯的重要原因是认为会造成1楼贬值，可以采用以下对策解决。（1）对1楼进行适当补偿2。通过调查发现，适当补偿1楼住户的损失，是可以征得他们的同意的。可通过评估机构评估1楼贬值的金额，然后确定其他住户补偿的比例和金额。前文所述*市既有住宅加装电梯工作实施细则中给出了加装电梯费用的每层分摊系数，补偿金额的分摊也可以参照此计算。（2）可以为1楼建个小院子，提升1楼房产价值。许多业主选择1楼的原因除了进出方便外，还喜欢1楼能有一片属于自己的空间。所以在条件允许的情况下可为1楼建1个小院子，提升楼房产的价值，作为交换条件,取得1楼住户对加装电梯的认可。（3）减免1楼住户的物业费。如果是物业管理公司牵头促成加装电梯事项，可以考虑采取减免1楼住户物业费的措施。这部分费用可以从小区的广告费等收入中支取。（三）加装电梯费用高的对策对于承担加装电梯费用有困难的居民，可以采用以下对策解决。（1）政府提供部分补贴。老旧小区改造这项民生工程，可以提高居民的幸福指数。加装电梯的费用如果政府能够补贴一部分的话，可以提高居民加装电梯的积极性。因为加装的电梯费用对于普通家庭来说是不小的一笔支出，特别是对收入偏低的家庭是一项可观的经济负担。（2）采用公交电梯的运营模式。公交电梯的运营模式是指由电梯公司出资安装，业主乘坐电梯按照协议付费的模式，就像乘坐公交车一样。此种方式既满足了居民对电梯的需求，也解决了某些居民出资困难的问题。（3）寻求社会力量资助8。加装电梯的部分费用可以由一些企业资助，企业可以在电梯中做广告，将赞助费转化为广告费用。（四）担心后期电梯维护保养麻烦和分摊费用的对策（1）签订维保合同。电梯安装完成后，居民可和施工单位签订维保合同，这样就不用担心后期电梯的维护保养问题；维保费用可以参照采购电梯的出资比例来收集。（2）合理使用住宅维修资金。电梯使用过程中，如果需要大修或者更换昂贵部件，可以考虑使用住宅维修资金。但是资金的使用要征求全体居民的意见，并符合使用流程。（3）采用租赁模式。采用类似前文所述的公交电梯的租赁模式，就没有后期维护保养产生的麻烦，也不用考虑如何筹集维修费用。老旧小区住宅加装电梯是一项有益的民生工程，能够提升人们生活的幸福指数。但是在推广过程中要因地制宜，不能“一刀切”。要先进行民意调查，让加装电梯工程的设计、投资、施工、维保等切合实际，符合相关规范，满足居民的需要，不能因此引起矛盾，造成不必要的积怨。