南区街道中山市晶艺光电科技有限公司项目低效工业用地改造方案.docx

南区街道中山市晶艺光电科技有限公司项目低效工业用地改造方案根据经批复规划条件论证，南区街道办事处拟对位于南区街道昌盛路4号的中山市晶艺光电科技有限公司的低效工业用地进行改造，由中山市晶艺光电科技有限公司作为改造主体，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、地块基本情况（一）总体情况改造地块位于南区街道昌盛路4号，北至成业路，南至昌明路，东至昌盛路，西至石岐河，用地面积1.4571公顷（14571.3平方米，折合约21.86亩）。（二）标图入库情况改造地块在土地利用总体规划中属非建设用地L4538公顷（14538.17平方米,折合约2L8亩）；在“二调”及最新土地利用现状中均属建设用地1.4571公顷（14571.3平方米，折合约21.86亩）；2009年12月31日前已建设，上盖物基地面积占比小于30%o改造地块因土地利用总体规划为非建设用地和2009年上盖物基地面积占比小于30%不符合标图入库条件。（三）权属情况改造地块全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证号为粤（2018）中山市不动产权第号，为土地产权人中山市晶艺光电科技有限公司自2008年10月开始使用。（四）土她利用现状情况改造范围内现有7栋建筑物，为土地产权人中山市晶艺光电科技有限公司自2008年10月开始使用，现有建筑面积14000平方米，现状容积率0.96,其中3幢建筑物，建筑面积10799.77平方米已按规定办理规划报建等手续（粤房地权证中府字第号），其余4栋建筑物、建筑面积约3200.23平方米无规划报建等手续;上述建筑物均作工业用途所用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值为2000万元，年税收为150万元。根据关于印发中山市工业用地综合评价方案的通知（中山工改办发（2023）7号），认定改造地块属于低效工业用地。改造地块不涉及到抵押、查封、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。已通过闲置放行（中闲置函2023）52号）。（五）规划情况改造地块基本符合国土空间总体规划（2020-2035）和控制性详细规划。其中，改造地块在我市国土空间总体规规划（2020-2035）中，工业用地面积L2504公顷（12504.74平方米，折合约18.75亩），公园绿地面积0.1915公顷（1915.27平方米，折合约2.87亩），城镇道路用地0.0151公顷（151.28平方米，折合约0.22亩），根据关于促进2010年后实施建设等情形的低效工业用地升级改造支持政策的通知（中山自然资函（2023）183号），开发主体凭经批准的低效工业用地改造方案，享受市级权限“工改”政策优惠；改造地块符合控制性详细规划，在中山市人民政府关于中山市南区街道城南片区（1702单元）等六个片区工业地块控制性详细规划局部调整（2023）的批复（中府函2023）208号）中，一类工业用地L3101公顷（13101.22平方米，折合约19.65亩）,公园绿地0.1451公顷（1451.32平方米,折合约2.18亩），城市道路用地0.00188公顷（18.76平方米，折合约0.028亩）,规划容积率上限35,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑高度为生产性建筑高度W50米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度WlOO米。改造地块不涉及城镇开发边界、永久基本农田、生态保护红线等管控要求。经核查，改造地块用地面积1.4571公顷（1457L3平方米,折合约21.86亩）纳入本次改造范围，符合享受我市政策优惠要求。二、改造意愿情况改造范围涉及中山市晶艺光电科技有限公司1个权利主体,南区街道办事处已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、开发主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划（2020-2035）,控制性详细规划管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部分，按照非建设用地进行管控；在控制性详细规划中属公益公建用地部分，日后政府需按规划开发建设时，具体补偿标准参照届时相关文件规定执行。改造项目拟采取土地产权人自主改造方式，由中山市晶艺光电科技有限公司作为开发主体，实施全面改造。改造后将用于工业（先进制造、高端装备制造、新材料、新能源、医疗器械、电子元器件、新一代信息技术），在符合详细规划的基础上，容积率不小于2.57,新建计容建筑面积不小于37448.24平方米，不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到13116万元（亩均产值600万元/亩），年税收将达到437.2万元（亩均税收20万元/亩）。五、资金筹措开发主体拟投入资金IlOOO万元，其中自有资金6000万元,银行借贷5000万元。六、开发时序项目开发周期为4年，拟分3期开发。一期开发时间为2024年5月30日前，拟投入资金5000万元，拟建计容建筑面积12504.28平方米，主要实施1幢生产建设厂房和1幢配套宿舍楼；二期开发时间为2025年9月30日前，拟投入资金4000万元，拟建计容建筑面积17789.82平方米，主要实施1幢生产建设厂房；三期开发时间为2027年1月30日前，拟投入资金2000万元，拟建计容建筑面积7285平方米，主要实施1幢生产建设厂房。七、实施监管详见项目实施监管协议。