地产地价分摊办法.docx

地产地价分摊办法为加强公司房地产项目的成本核算管理，合理确定各可售产品类型应分摊的地价，根据企业会计准则等有关规定，现针对地价分摊进一步明确如下：一、基本原则第一条原则上只能由计容且可售的产品类型分摊地价，如高层、小高层、洋房、别墅、可售商业等。第二条车位分摊方法具体参照股份公司下发的“车位（库）成本分摊”，其中，地下人防和非人防车位均不分摊地价，只有地上独立建造的停车场和计容的地上首层车库分摊地价，其成本分摊方法与住宅或商铺相同。第三条计资产的集中商业、酒店、写字楼一般不分摊地价，但位置较优，经营难度小的集中商业（不含地下商业）可分摊部分地价，详见“分摊办法”。第四条一些特殊物业类型如会所、幼儿园、小学，无论能否办理产权，均不分摊地价，其成本由其他可售产品类型分摊。二、分摊办法第五条地价分摊办法主要有按占地面积和按可售面积分摊两种,一般情况下以按可售面积分摊为主。第六条“住宅加少量底商”:项目以住宅为主，仅配有少量底商,按可售面积分摊。第七条“住宅加零售商业”：可售商业比重较大，但建筑形态上与住宅连为一体，或没有明确的区分界线，按可售面积分摊。第八条“住宅加独立商业”：可售商业比重较大，建筑形态上独立于住宅，或有明确的区分界线（可单独划为商业区），如集中商业、步行街等，按占地面积分摊。第九条“高层/小高层/洋房加别墅”:项目有低密度产品如别墅,且占地面积较大，按占地面积分摊。第十条“集中商业（不含地下）”分摊地价仅针对公司主动获取，经营难度小，预计未来经营性现金流状况好的项目，按计容建筑面积分摊地价，原则上以应分摊地价的一半计入资产，剩余地价由其他可售产品分摊。三、特殊说明第十一条各公司在立项测算时，应根据项目的实际情况，如规划方案、产品是否可售或计资产等属性，对具体产品类型能否分摊地价做出合理预计，并确定具体的分摊方法。第十二条原则上立项测算所体现的计划口径要跟后期的财务口径一致。除因规划方案调整，政策变更，或集团统一调整外，各项目地价分摊方法一经立项批准，各公司不得出于考核、调节利润等目的随意调整分摊办法。第十三条在立项测算时，如采用某一具体分摊方法导致某类可售产品分摊的地价“偏高”，进而利润过低（如别里按占地面积分摊往往承担较高的地价），此种情况下将允许在一定范围内对该分摊指标（占地或可售）进行产品间调整，但各公司应做详细说明，且不得明显偏离当地税局要求。四、附则第十四条本办法适用于立项测算、成本普查、盈利规划、会计核算，与之前分摊口径不一致的地方，以本办法为准。第十五条有确实需要调整地价分摊办法的项目，应单独报股份公司投资管理中心审批，财务管理中心备案。第十六条本办法自2022年11月13日起开始执行。