XX县加快推进旧城镇改造工作实施办法.docx

XX县加快推进旧城镇改造工作实施办法根据中华人民共和国城乡规划法国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（中华人民共和国国土资源部39号令）、XX省人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知（X政办发（2018）57号）、XX省人民政府办公厅关于进一步推进城镇低效用地再开发促进我区高质量发展的指导意见（X政办发（2020）25号）、关于加强已公开征集土地熟化投资人旧改项目管理的通知（X府办函（2018）376号）精神及县人民政府关于旧城镇改造的工作部署，结合我县实际，制定本实施办法。一、基本原则（一）坚持县级统筹、城镇主导。县人民政府统筹指导全县旧城镇改造工作，在政策制定和财政支出方面给予支持。县旧城镇改造工作领导小组负责组织、协调全县旧城镇改造工作。县住建局负责县城区旧城镇改造项目实施，各镇人民政府（不包含宾州镇）负责组织本辖区旧城镇改造项目实施。（二）坚持规划引领、科学实施。加强规划在全县旧城镇改造工作中的引领作用，县自然资源局以县国民经济和社会发展规划和自然资源规划体系为依据，编制全县旧城镇改造专项规划。（三）坚持分类推进、市场运作。采取政府主导和自主改造并行的方式，根据年度改造计划分片分步合理推进旧城镇改造工作，鼓励社会资金参与旧城镇改造，参与改造的企业自担风险、自负盈亏。（四）坚持公益优先、利益共享。在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。切实贯彻共享发展理念，鼓励旧城镇土地使用权人单独或通过转让、合作等多种方式组建实施主体，充分实现利益共享。二、科学规划，严格管控旧城镇改造规划研究。（一）规划内容。旧城镇改造规划研究由县住建局或各镇人民政府（不包含宾州镇，以下简称"实施单位”）依据现有控制性详细规划组织开展编制，成果需提交县自然资源局审查后报县人民政府审批。规划应符合旧城镇改造专项规划和有关技术规范要求，并按县自然资源局相关要求和数据进行测算，充分与控制性详细规划相衔接，通过改造补足区域设施缺口，坚持以公共利益优先、各方共赢，保护和传承城市文脉的编制原则。旧城镇改造规划研究内容应包括：具体旧城镇改造项目改造范围、功能布局、规划指标、开发时序、交通影响评估、公共服务设施、历史文化保护、市政设施等内容，以及结合改造范围实际情况需要规划研究的其他内容。（二）改造单元范围划定。结合XX县控制性详细规划编制实际情况，为便于统筹区域公共服务配套设施，原则上以控制性详细规划编制单元作为统筹研究公共配套、市政配套、交通承载力的基本单位。旧城镇改造单元是按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积、相对成片的旧城镇改造区域，旧城镇改造单元应该是一个完整的功能单元，原则上不小于50亩，需与已批控制性详细规划划定的街坊相一致。一个控制性详细规划单元可包含多个旧城镇改造单元，一个旧城镇改造单元可以包括一个或多个旧城镇改造项目。三、科学划定改造范围根据分类管理原则，旧城镇改造项目可分为综合整治类、拆除重建类、局部加建类等，其中“拆除重建类”改造适用本实施办法。本实施办法所指旧城镇改造范围，是指符合国家、省、XX市、XX县有关旧城镇改造政策要求，对本县建成区内具有以下情形之一的区域：（一）人居环境恶劣、环境污染严重、存在重大安全隐患。（二）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”的产业用地；经政府认定的停工停产工矿用地、工业内部闲置地。（三）布局散乱、设施落后，城镇基础设施和公共设施亟需完善，规划确定改造的老旧城镇等。（四）其它经县人民政府认定属于县城旧城镇改造的情形。（五）为保证县城总体规划及控制性详细规划的完整性，拟改造地块可涉及少量新增建设用地，但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总用地面积的5%,超过5%且总面积不超过20亩的，也可纳入改造范围。四、合理确定改造方式旧城镇改造方式分为政府主导和自主改造两种方式，在符合法律、法规和省、XX市、XX县相关政策规定的范围内，在县人民政府的监督下实施改造。（一）政府主导方式：是指政府出资或通过公开方式引入社会资金对旧城镇改造项目地块组织实施土地熟化。政府主导分两种模式。1 .政府出资进行改造。是指由县财政部门筹集资金，通过土地收储的形式对旧城镇改造单元进行土地整理，待土地整理完成后，向社会公开出让。2 .政府引入社会资金进行改造。是指在旧城镇改造项目发布征收公告前，政府通过公开招标等方式，征集旧城镇改造项目的土地熟化投资人（以下简称"熟化人"），由熟化人出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”。在公开征集熟化人的基础上，为保障投资人权益，按照“谁投资，谁受益”的原则，规定只有获得熟化人资格的，才能参加旧城镇改造项目征收补偿完毕后土地的正式土地招拍挂活动。（二）自主改造方式：是指由旧城镇改造范围内原权利主体或取得原权利主体房地产权益的市场主体，对该旧城镇改造单元进行自主改造开发。1 .原权利人自行实施。包括旧城镇改造范围内的单一权利主体自行实施，或多个权利主体通过自主、联营、入股、转让等多种方式将房地产权益转移到一个权利主体后由其实施。2 .市场主体单独实施。旧城镇改造范围内的原权利主体将房地产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施。3 .自主改造方式相关规定及实施细则另行制定。五、规范实施程序（一）政府出资模式实施程序。1 .核发前期调查蓝线、编制前期调查报告。县自然资源局根据实施单位的申请核发旧城镇改造项目的前期调查蓝线图。实施单位组织对拟改造范围内的社会现状、土地地籍情况、土地及建筑状况、人口、不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的建（构）筑物、古树名木等基本情况进行调查及公示；编制前期调查报告，初步测算项目土地和房屋征收补偿安置费用。前期调查报告经县住建局审定后报县人民政府备案。要高度重视历史文化保护，对历史文化街区、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、历史地段、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等各类历史文化遗产资源，应坚持系统保护、完整保护、全面保护，既要保护单体建筑，也要保护传统格局、历史肌理、传统街巷、空间尺度和景观环境，以及古井、古桥、古树等环境要素和非物质文化遗产及其依存的文化生态。各相关镇人民政府对拟改造范围内涉及历史文化遗产的须先完成文物考古调查、勘探，开展历史文化遗产及古树名木的调查；涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序。2 .编制旧城镇改造规划研究。（1）编制留改拆方案。实施单位编制（或以公开招标方式委托第三方机构编制）留改拆方案，由县住建局组织县财政局、自然资源局等相关部门及行业专家进行审核，由县人民政府审定后，应用于编制项目所在单元规划研究。（2）编制项目所在单元规划研究。按现有片区控制性详细规划指标可实施改造的，可以不编制项目规划研究，直接开展下一步工作；按现有片区控制性详细规划指标无法实施改造的，由实施单位组织编制项目所在单元规划研究，县自然资源局、住建局负责指导编制工作。规划研究成果提交县自然资源局评审后报县人民政府审批。通过评审的研究成果应用于控制性详细规划修编或维护。3 .纳入旧城镇改造年度计划。根据前期调查报告等材料,由实施单位向县住建局提请纳入年度旧城镇改造项目计划；县住建局征询各相关部门意见后报请县人民政府审定，作为推进实施旧城镇改造项目的依据。4 .列入国民经济和社会发展计划。县住建局将拟改造项目申请列入县级年度国民经济和社会发展计划。5 .编制改造项目实施方案。实施单位根据前期调查报告、经济平衡测算及项目规划研究成果，编制改造项目实施方案，由县住建局组织县财政局、自然资源局等相关部门进行审核后，报县人民政府审定。编制改造项目实施方案。包括项目基本情况、改造范围、改造方式、产业策划、实施模式、经济平衡测算、资金来源、改造时序等内容。6 .核发改造项目用地蓝线。县自然资源局核发项目征收用地规划蓝线图。7 .开展征收及收储。县征拆中心、各镇人民政府依法依规开展房屋征收工作，县土地储备部门根据相关规定开展土地收储工作。8 .土地出让。县自然资源局依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等，综合确定土地出让起始价，制订国有建设用地使用权公开出让方案，经县人民政府批准后，以公开招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。（二）政府引入社会资金模式实施程序。1 .核发前期调查蓝线、编制前期调查报告。县自然资源局根据实施单位的申请核发旧城镇改造项目的前期调查蓝线图。实施单位组织对拟改造范围内的社会现状、土地地籍情况、土地及建筑状况、人口、不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的建（构）筑物、古树名木等基本情况进行调查及公示；编制前期调查报告，初步测算项目土地和房屋征收补偿安置费用。前期调查报告经县住建局审定后报县人民政府备案。要高度重视历史文化保护，对历史文化街区、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、历史地段、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等各类历史文化遗产资源，应坚持系统保护、完整保护、全面保护，既要保护单体建筑，也要保护传统格局、历史肌理、传统街巷、空间尺度和景观环境，以及古井、古桥、古树等环境要素和非物质文化遗产及其依存的文化生态。各相关镇人民政府对拟改造范围内涉及历史文化遗产的须先完成文物考古调查、勘探，开展历史文化遗产及古树名木的调查；涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序。2 .编制旧城镇改造规划研究。（1）编制留改拆方案。实施单位编制（或以公开招标方式委托第三方机构编制）留改拆方案，由县住建局组织县财政局、自然资源局等相关部门及行业专家进行审核，由县人民政府审定后，应用于编制项目所在单元规划研究。（2）编制项目所在单元规划研究。按现有片区控制性详细规划指标可实施改造的，可以不编制项目规划研究，直接开展下一步工作；按现有片区控制性详细规划指标无法实施改造的，由实施单位组织编制项目所在单元规划研究，县住建局、县自然资源局负责指导编制工作。规划研究成果提交县自然资源局评审后报县人民政府审批。通过评审的研究成果应用于控制性详细规划修编或维护。3 .纳入旧城镇改造年度计划。根据前期调查报告等材料,由实施单位向县住建局提请纳入年度旧城镇改造项目计划；县住建局征询各相关部门意见后报请县人民政府审定，作为推进实施旧城镇改造项目的依据。4 .列入国民经济与社会发展计划。县住建局将拟改造项目申请列入县级年度国民经济和社会发展计划。5 .编制改造项目实施方案。实施单位根据前期调查报告、经济平衡测算及项目规划研究成果，编制改造项目实施方案，由县住建局组织县财政局、自然资源局等相关部门进行审核后，报县人民政府审定。编制改造项目实施方案包括项目基本情况、改造范围、改造方式、产业策划、实施模式、经济平衡测算、资金来源、改造时序等内容。6 .核发改造项目用地蓝线。县自然资源局核发项目征收用地规划蓝线图。7 .公开招标征集熟化人。实施单位结合旧城镇改造项目被征收户数、规模等实际情况，编制熟化人招标文件。统一由县住建局组织县司法局、财政局、自然资源局、审计局等相关部门进行审议，审议通过后由实施单位委托招标代理机构进行征集熟化人招标工作，并发布征集旧城镇改造土地熟化投资人公告。有意向的投资人可向实施单位报名并缴纳投标保证金（保证金按照不超过拟进行土地熟化项目征收资金的10%计）参与投标。在公告期结束后，实施单位从XX市住房和城乡建设局建立的旧城区改造（城市更新）项目评审专家库中随机抽取专家,招标代理机构组织对投标参与人的材料进行资格审核和评标。确定中标人后，招标代理机构发出熟化人中标通知书，中标人同时自动获得熟化人资格。实施单位与中标的熟化人签订旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议，约定熟化资金支付进度、熟化时限、熟化人须参与熟化土地竞买等具体内容。中标的熟化人其投标保证金转为熟化人履约保证金；未中标的，投标保证金予以退还。8 .熟化人履行出资义务。熟化人按旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议要求，配合征收工作进度，向县人民政府提供资金用于所竞得项目的房屋征收补偿及熟化相关费用。9 .开展项目征收工作。县征拆中心根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）等相关规定，负责编制补偿安置方案、作出征收决定并公告、组织签订补偿安置协议、下达补偿决定、申请司法强制执行及“三通一平”等工作,使地块成为“净地H县发展改革局、自然资源局、住建局等部门给予大力支持和配合。10 .核定成本和建设条件。房屋征收补偿完毕后，县征拆中心编写项目征收情况报告、核定土地成本。项目涉及分期出让的，由县住建局会同县财政局、自然资源局负责制定土地成本分摊方案，报县人民政府审核确定，按照分摊方案对各期成本进行分摊，作为当期土地成本建议的依据。在最后一期土地出让时，按实际剩余成本予以核定。县住建局根据各相关单位的意见出具项目建设条件意见书。11 .土地出让。县自然资源局核定净地项目出让规划蓝线图并委托开展地块勘测和评估工作，依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等，综合确定土地出让起始价，制订国有建设用地使用权公开出让方案，经县人民政府批准后，以公开招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。12 .土地竞买条件。原则上只有具备XX县旧城镇改造项目同年度熟化人资格的，才能参与竞拍该项目地块的土地使用权，且符合该条件的熟化人应不少于3个，若不足3个时，应将资格范围按先后顺序扩大至相邻年度；县住建局负责提供相应年度土地熟化人清单，向县自然资源局核发土地竞买人资格证明相关材料，并负责通知符合条件的土地熟化人参与本次旧城镇改造项目的土地招拍挂活动。13 .熟化人相关权利义务。(1)熟化人必须参与其中标的熟化项目土地招拍挂的竞买活动，不参与竞买或虽然参与但是存在故意行为造成土地出让不成交的，熟化人缴纳的履约保证金不予退还，还应承担土地出让前期工作费用及旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议中所约定的违约责任。项目出让后，竞得所参与熟化项目地块土地使用权的熟化人，实施单位按约定返还土地熟化资金本金(不计利息)；未竞得土地的，除返还土地熟化资金本金外，另按一年期贷款市场报价利率，以实际占用熟化资金金额和时间（最长不超过三年）计算补偿金予以补偿。补偿金由土地竞得人承担。（2）旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议需约定熟化完成时限，并明确因熟化人原因导致逾期未完成的违约责任。14 .土地开发建设。土地使用权人在实施单位的指导、配合和监督下开展土地开发建设工作，并履行对被征收人的回迁安置责任。六、鼓励措施（一）旧城镇改造项目土地出让收入扣除土地出让成本、报批费用并按规定计提各类专项资金后的收益归县人民政府用于旧城镇改造项目和修建改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。（二）符合条件的旧城镇改造安置用房，按照财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税（2013）101号）规定执行，即按规定免征城镇土地使用税及印花税。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。七、切实加强项目监管（一）优化旧城镇改造规划建设布局。旧城镇改造用地须符合控制性详细规划和相关专项规划要求，同时为保持规划的完整性，推进低效土地集约节约利用，可通过土地置换方式优化地块位置及范围。列入旧城镇改造范围的片区涉及国有资产处置的，应当按照国有资产管理有关政策法规及规范性文件进行处置；涉及拆除既有人民防空工程的，应依法申办拆除审批手续；涉及文化历史遗物范围的建（构）筑物，应先征询县文化主管部门意见。（一）政府引入社会资金改造应严格按照规划的要求进行，对规模较大、征拆难度较高的宗地，可按“整宗公告、分期熟化，分期出让”原则，根据熟化情况分宗出让。熟化人及政府有关部门要依法依规加快推进项目各项前期工作，要严格执行征收补偿政策，不得擅自提高规划指标、补偿安置标准。要严格按照有关规定核定项目征收成本和土地出让各项费用，不得擅自减免按规定应缴纳的费用。（三）加强旧城镇改造过程中土壤管理。根据中华人民共和国土壤污染防治法要求，存在土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地等需开展土壤污染状况调查情况的，需按相关标准规范开展土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当报XX生态环境局，由XX生态环境局会同县自然资源局组织评审。（四）加强项目转让监管。实施单位要严格监督熟化人按照已签订的旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议完成中标项目的土地熟化工作。中标的熟化人不得擅自转让旧城镇改造项目、变更法人和股权，如确需转让项目、变更法人和股权的，必须报县人民政府批准后方可实施，未经批准擅自转让旧城镇改造项目、变更法人和股权的，实施单位应终止旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议，没收熟化人缴纳的履约保证金。（五）完善退出机制。采用政府引入社会资金模式进行改造的项目，对因熟化人资金不到位和自身管理不善等原因，造成项目征收补偿安置工作受到影响的，实施单位对熟化人的履约情况进行评估并报县人民政府审定，终止旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议，没收熟化人缴纳的履约保证金，待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金，不计利息、不给予补偿。为规范XX县旧城镇改造工作，签订旧城镇改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议2年内未开展土地熟化的项目，实施单位与熟化人终止协议。八、加强组织领导（一）提高认识，强化责任。加快推进旧城镇改造是县委、县人民政府作出的重要决策，是实现城乡统筹和区域统筹发展的必然要求，各镇、各部门各单位要高度重视，切实把这项工作摆在重要位置，明确责任和任务，组织协调好各方面力量，及时解决遇到的问题和困难，努力把好事办好、实事做实。（二）突出重点，加强协调。参照城建重点工程项目的做法，对于每个旧城镇改造项目，实施单位要确定一名责任领导作为总负责人。县住建局要强化对全县的旧城镇改造实施工作的指导、协调和监督，加快推进项目实施。对在实施单位层面不能解决的问题，要及时上报县旧城镇改造工作领导小组研究。（三）齐抓共管，形成合力。县旧城镇改造工作领导小组统筹，研究解决旧城镇改造项目推进中遇到的热点、难点问题,同时协调督促各单位加快履行管理工作职责。九、近期实施意见在充分论证旧城镇改造项目区域与正在编制的国土空间规划管理要求不存在矛盾冲突的前提下，可根据现有控制性详细规划结合低效用地专题规划统筹研究划定旧城镇改造单元范围（工业用地改变原有用途应征求县经贸和信息化局意见，符合国家相关退出政策的产业用地可纳入改造范围）、编制旧城镇改造规划研究，待控制性详细规划修编完成后可按规划实施。本实施办法自2023年1月5日起施行，有效期至2028年1月5日。本实施办法具体应用问题由XX县住房和城乡建设局负责解释。