XX县物业服务企业考核管理办法.docx

XX县物业服务企业考核管理办法为贯彻落实县委县政府关于创建全国文明城市和国家卫生县城复审工作的有关文件精神，加强对全县物业服务企业的监督管理，规范物业服务企业经营行为，促进全县物业服务市场标准化、规范化发展，进一步助力全县物业行业提档升级，保障业主合法权益，增强居民幸福指数，依据XX省物业管理条例和XX县住宅小区物业管理实施办法（试行）等相关规定，结合我县实际，制定本办法。一、考核对象在我县范围内从事物业管理服务活动的物业服务企业，包括注册地在我县以及在我县办理备案登记的外地物业服务企业及分支机构。二、考核内容（一）企业管理及经营。主要考核管理项目依法依规运营、资料（承接查验资料）管理、制度建设、营业场所规范、依法公开公共收益收支、工作人员仪容仪表规范、物业服务档案管理等内容。（二）房屋管理及设施养护。主要考核对房屋共用部位管理和维护，以及对电梯、消防、水、电、气等设施（设备）的管理、维修、保养、年检等内容。（三）公共秩序维护和管理。主要考核企业对小区实行封闭管理，监控设施维护、安防监控值守、定时巡查、车辆进出管理、车辆停放等内容。（四）环境卫生及园林绿化管理。主要考核物业对公共区域保洁服务、垃圾分类、垃圾清运、绿化养护等内容。（五）党建引领物业管理。主要考核符合条件的企业建立党支部，发展党员，开展社会主义核心价值观宣传，组织开展“党建+物业”红色文化活动等内容。（六）接受主管部门、镇（社区）的监督和指导。主要考核按要求参加工作会议并完成布置的工作任务，配合镇（社区）做好业委会成立、改选、换届及做好物业投诉处理、业主自治的指导、协调等工作。三、组织领导成立物业服务企业考评工作领导小组，组长由县政府分管领导担任，副组长由县住建局局长及社区管委会主任担任，成员由县文明办、县委信访局、县住建局、县卫健委、县市监局、县城管局、县城市社区管委会、县消防大队及各社区组成。领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，住建局分管领导兼任办公室主任，具体负责物业企业考核管理工作。领导小组成员根据工作需要临时抽调。四、考核方式（一）年度考核。考核每半年考核一次，即上半年考核和下半年考核，采取“半年一通报，全年一评定”的方式进行，半年考核完成后应及时将考核结果予以通报，年终在上下半年考核的基础上对物业服务企业进行星级评定。由物业服务企业考评工作领导小组牵头，县住建局、城市社区管委会、县市监局、县城管局、县消防救援大队及社区等单位参与，并邀请相关专家及住宅小区业主代表。考核按照XX县物业服务项目考核评分表（附件2）的要求，对服物业服务企业进行百分制考核；其中上半年考核对物业服务企业1-6月份的经营服务情况进行考核，应于当年7月底前完成;下半年考核对物业服务企业7-12月份的经营服务情况进行考核，于次年1月底前完成；考核完成后及时汇总填写物业服务项目上（下）半年考核得分情况表（附件3）。（二）加（扣）分标准。物业企业（管理项目）当年获得省级以上表彰的加3分，市级表彰的加2分，县级表彰的加1分，企业员工个人获得市级以上表彰的加1分。企业因违反相关规定受到市级以上通报批评的扣3分，县级通报批评扣1分，因企业责任给业主生活造成严重影响后果或被新闻媒体曝光的扣3分，主管部门督办事项不积极配合，不能及时完成的扣1分。对物业服务企业存在信访投诉、媒体曝光等情况，未在规定期限内整改到位的，每起在年度考核中扣2分（加分累计不超过20分，扣分累计不设上限）。（三）问题整改。对考核（考评）中存在的问题，考核（考评）单位应及时予以约谈或下发XX县物业服务企业检查考核责令整改通知书（附件6）,督促整改落实，物业服务企业须在10日内落实整改，并且提供书面整改报告，由领导小组办公室抽查对整改结果进行认定。五、考核结果核定（一）年度综合评定。考核采用“百分制”，按照下列方式计算企业年度考核综合得分。综合分数二企业（项目）上半年考核得分X50%+企业（项目）下半年考核得分义50%+加（扣）分项得分。物业服务企业在我县范围内了承接2个及2个以上物业服务项目，物业服务企业的年度考评综合得分为其承接的物业服务项目年度考评综合得分的平均分。（二）年度考核直接定为不合格的情形。物企有下列情形之一的，其年度考核即评定为不合格。L将住宅小区的全部物业管理业务一并委托给他人的；2.擅自改变住宅小区内公共建筑和共用设施用途，损害业主共同利益的；3,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益的；4 .与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；5 .出租、出借资质证书的；6 .不向业主公布小区公共收益、政府补贴经费及其他相关经费收支情况的;7 .物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房、相关设施设备和有关资料的；8 .发生重大责任事故，造成严重后果的；9 .物业服务企业拒不配合考核工作，造成考评工作无法正常进行的。六、考评结果运用（一）星级评定。年终综合考评得分90分以上（含90分）的企业评定为五星企业；综合考评得分80以上（含80分）90分以下的企业评定为四星企业；综合考评得分60分以上（含60分）80分以下的企业评定为三星企业，综合考评得分60分以下的企业评定为不合格企业，责令限期整改，对在规定期限内整改仍不达标的企业将列入黑名单。（二）公布。物业服务企业年度考核结果将通过新闻媒体向社会公布，接受社会监督，记入企业信用档案。（三）奖惩机制。对考核评定为五星物业服务企业的将给予通报和奖励，奖励资金在县政府设立的物业管理专项资金中列支。年度考核为合格企业且有限期整改事项的，整改期间不得在我县承接新的物业项目。年度考核不合格的企业，将给予通报批评并责令限期整改，在我县三年内不得承接物业新项目。被列入黑名单或连续两年不合格的，通过新闻媒体曝光，并取消其参加物业项目招投标资格或者责成业主委员会予以辞退。七、工作要求（一）加强组织领导。考评工作领导小组要加强领导,明确分工。社区及各相关职能部门既要各司其职，各负其责,又要积极配合，密切协作，确保考核工作顺利进行。（二）夯实工作责任。社区及各相关职能部门要严格按照考评职责分工，抓好任务落实，促进物业企业服务规范化,各物业服务企业在考核办法下发后，要认真开展好自评工作，做好自查整改工作，形成考核备查资料台账。（三）严明工作纪律。考评工作人员要遵守考评工作纪律，按照公平、公正、公开的原则，认真考评。对在考评工作中发现弄虚作假、以权谋私等违规行为，将给予严肃处理。附件：LXX县物业服务企业考评工作领导小组成员名单2 .XX县物业服务项目考核评分表3 .物业服务项目上（下）半年考核得分情况表4 .物业服务企业年度加（扣）分事项情况表5 .物业服务企业年度考核综合得分情况表6 .XX县物业服务企业检查考核责令整改通知书附件1XX县物业服务企业考评工作领导小组成员名单组长：县委常委、常务副县长副组长：县住建局局长县城市社区党工委书记、管委会主任成员：县委宣传部副部长、县文明办主任县委信访局副局长县公安局党委委员、治安大队大队长县住建局党组成员县卫健委党组成员、副主任县市监局二级主任科员县城管局党组成员、副局长县城市社区管委会副主任县消防救援大队副大队长XX社区党委书记XX社区党委书记XX社区党委书记XX社区党委书记领导小组办公室设在县住建局，县住建局党组成员XX兼任办公室主任，具体负责物业企业考核管理工作。附件2XX县物业服务项目考核评分表物业服务项目名称：物业服务企业：检查考核单位（章）：检查考核时间:检查考核项目序号检查考核内容分值评分细则检查考核得分备注一、企业管理及经营（18分）1严格按法律法规的规定开展物业管理招投标及日常经营，服务合同合法合规，并报送备案，物业服务企业在承接或退出物业项目时履行办理承接存验手续，签订承接查验协议，并做到各项移交工作按时按规移交。3分发现一项不符合扣0.5分。2建立健全企业规章制度，包括员工行为规范、劳动用工制度、员工岗位责任制、财务制度、考核制度等内部管理制度，建立健全安全生产规章制度和操作规程。3分发现一项不符合扣0.5分。3建立企业员工内部培训制度并定期开展员工培训，提升服务水平。2分制度未建立扣1分，未开展培训扣1分。4规范企业档案管理和台账制度，档案归集及时、分类科学，管理台账真实完整。2分发现一项不符合扣0.5分。5物业服务项目员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨：项目工作人员基本情况上墙公开。2分发现一项不符合扣0.5分。6物业费收费标准、物业管理服务标准及内容在小区内醒目位置公示。3分符合3分；未公布收费标准及服务标准的每项扣1分，未在小区醒目位置公示扣1分7建立24小时值班制度，设立公开服务电话并在明显位置公布，接受业主（使用人）对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈3分未建立24小时值班制度扣1分，未设服务电话扣1分。未建立各类信息收集和反馈台账的扣1分二、房屋管理及设施养护（18分）8物业区域总平示意图、公示栏、路标及幢号等标志明显，维护完好。2分符合得2分;发现每一项不符合扣0.5分。9小区红线范围内无明显违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋、共用设施用途现象。4分符合4分；每发现-处新增私搭乱建或擅自改变用途扣1分；物业企业未采取有效措施予以劝阻、制止的扣1分：未及时上报有关部门的每一次扣1分。10房屋外观完好、整洁。室外空调安装、阳台封闭统一有序，无安全隐患；单元对讲系统使用完好，闭门器开关灵活：公共照明完好，无不亮现象。3分符合3分：每发现处不符合要求的扣0.5分。11停车场、棚、房及其他公共场地等完好：室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，无安全隐患或破损：小区内存在危险、隐患的部位有安全防范、警示标识或维护设施。3分符合3分；每发现一处不符合要求的扣0.5分。12小区内各类设施设备（包括消防、电梯、各类配电房等）正常运行，并维护到位的。3分符合3分；每发现一处不正常运行或者维护不到位的扣0.5分。13路面平整、道路通畅，井盖无缺损无丢失，排水、排污管道通畅，无堵塞外溢，无雨污串管、管线私拉乱接等现象，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生，有日常维护记录。3分符合3分；每发现一处不符合扣0.5分。三、秩序维14小区基本实行封闭式管理，主出入口安排24小时值岗；对外来人员实行进出管理；对物品进3分符合3分；每发现一处不符合要求扣0.5分。护与管理（16分）出实施分类管理，实行大件物品出小区审验登记。15有专业秩序维护队伍，并公开秩序维护员名单，秩序维护员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范。2分符合2分；每发现一处不符合要求扣0.5分。16监控设施设备运行正常，保持24小时开通，监控记录完整；电话畅通，接听及时；收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，及时报警，并安排人员及时赶到现场进行前期处理。4分符合4分；每发现一处不符合要求扣1分。17根据小区情况设置指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准。2分符合2分：每发现一处不符合扣0.5分。18秩序维护员对进出小区的各类车辆进行疏导、管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；无堵塞交通现象，不影响行人通行、保持消防通道畅通。3分符合3分；车辆停放不到位、有堵塞现象，每发现一处扣05分；消防通道堵塞扣2分。19非机动车停放整齐，场地整洁。2分符合2分；每发现一处不符合扣0.5分。四、环境卫生及园林绿化管理（23分）20根据上级文件要求做好垃圾分类工作，落实物业专门责任人，开展宣传、指导、劝导等形式多样的垃圾分类宣传活动：每日开展分类督导和巡查，并建立台账。居民居住区域宣传栏、电梯广告板等位置设置生活垃圾分类宣传教育内容，并及时更新。按分类要求设置有害垃圾、易腐垃圾、可回收物、其他垃圾的收集容器，专桶专用，清洁和维护生活垃圾分类收集容器，生活垃圾收集容器使用国家标准规定的标识和颜色，标识清楚，无涂改损坏，设立好回收物收集点。生活垃圾分类投放、分类收集、分类清运，日产日清。及时按要求发放生活垃圾袋，8分符合8分；每发现一处不符合扣0.5分。做好分类日常工作记录台账。制定消杀计划，定时喷洒、灭鼠、除虫消毒药剂。21清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁，有具体时间安排，公共部位清洁到位。3分符合2分；发现一处不符合扣0.5分。22无饲养家禽家畜，违规饲养。2分符合2分；每发现一次不符合的扣1分。23房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，乱堆放；大堂、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头等废弃物。4分符合4分；每发现一处不符合扣0.5分。24绿地无纸屑、烟头、白色污染等杂物，无悬挂物及晾晒物品。无明显改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，无杂草，基本无裸露。3分每发现一处不符合扣0.5分。25绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率95%：植物无死株，无病虫害，无明显折损现象。3分每发现一处不符合扣0.5分。五、党建引领红色物业（8分）26符合条件的应组建党支部，发展党员，积极加强物业党建工作2分未建立的扣1分，未加强物业党建工作的扣1分27充分发挥广大党员的先锋模范作用；开展“红色活动”，带动广大居民理解、支持、参与“红色物业”工作，凝聚人心、传播正能量。3分每开展一次活动得1分，满分为3分28通过宣传栏、条幅等载体宣传“党建+物业”红色物业管理的相关政策以及社会主义核心价值观等内容3分每宣传一次得1分，满分为3分六、接受主管部门、镇（社区）监29接受主管部门、镇（社区）的监督和指导，按要求参加工作会议并完成布置的有关工作4分不接受的、未参加工作会议及完成布置工作的，每发生一次扣1分30积极配合镇（社区）做好业委会成立、改选、换届工作。协助做好各类检查整治评比活动、以及各类物业矛盾纠纷的调处工作4分不按要求配合的扣2分，不积极协助的扣2分31日常投诉处理办理及时、反馈及时，并配合主3分发现一处投诉处理不及时扣1分，没督和指导（11分管部门、镇（社区）做好物业投诉处理工作、业主自治的指导、协调工作有回访记录每次扣1分，不配合相关部门做好投诉处理的扣1分七、业主满意度（6分）32对物业服务企业员工服务态度及投诉、意见的处理满意度2分由业主代表根据实际服务情况进行评分33对日常安保人员执勤、水电气等设施维护、环境卫生及绿化养护等日常维护管理的满意度2分由业主代表根据实际服务情况进行评分34对物业企业在小区组织开展文化活动满意度2分由业主代表根据实际服务情况进行评分合计100分备注：每一项扣分至多扣完为止总计得分附件3物业服务项目上（下）半年考核得分情况表填报单位（章）：时间:序号项目名称物业服务企业考核得分备注附件4年度物业服务企业加（扣）分事项情况表物业服务企业：时间:序号加分事项扣分事项得分备注加（扣）分总计注：在年度考核时企业对加分项需提供佐证材料作为依据，考核单位按照管理办法要求填写所加（扣）分项附件5物业服务企业年度考核综合得分情况表填报单位（章）：时间:序号物业服务企业年度考评综合得分备注注：企业年度考评综合得分=企业（项目）上半年考核得分X50%+企业（项目）下半年考核得分X50%+加（扣）分事项得分，物业服务企业在我县范围内了承接2个及2个以上物业服务项目，物业服务企业的年度考评综合得分为其承接的物业服务项目年度考评综合得分的平均分。附件6XX县物业服务企业检查考核责令整改通知书XX公司:我们在年月日对你公司受托管理的物业项目（地址：）进行日常检查（抽查）考核时，发现存在以下问题:1、 XXXXXX2、 XXXXXX3、 XXXXXX根据XX县住宅小区物业管理实施办法（试行）的规定，责令你一公司按以下要求进行整改：1、2、3、4、在10日内将书面整改报告反馈至考核单位。考核单位（公章）年月日