北京市住宅项目物业服务合规案例提示.docx

案例提示一、物业服务企业违法事项一一市场监督管理部门处罚案例案例一：电梯未按照安全技术规范要求维护保养2023年，北京XX区市场监督管理局依法对某住宅项目检查，执法人员现场检查发现，该物业在用的4部电梯存在电梯井道内导靴油杯油量不足和油杯无油情况，不符合电梯维护保养规则(TSGT5002-2017)相关要求。以上电梯均由当事人负责维护保养。当事人上述行为违反了中华人民共和国特种设备安全法第四十五条第二款的规定。XX区市场监督管理局依据中华人民共和国特种设备安全法第八十八条第一款、第二款的规定，作出行政处罚。XX区市场监督管理局依法对北京某电梯安装工程有限公司未按照安全技术规范要求维护保养电梯的行为，作出罚款10000元的行政处罚。案例二：使用未经定期检验的电梯2023年，XX区市场监督管理局依法对某住宅项目检查，执法人员现场检查发现，当事人在用的6台电梯未经定期年检，且现场无法提供电梯定期检验合格报告。上述行为违反了中华人民共和国特种设备安全法第四十条第三款的规定。XX区市场监督管理局依据中华人民共和国特种设备安全法第八十四条第一款第(一)项的规定，作出行政处罚。XX区市场监督管理局依法对该物业管理有限公司使用未经定期检验的电梯的行为，作出罚款30000元的行政处罚。案例三：责任单位电梯监管措施不力致事故2023年，北京XX区某项目发生一般特种设备事故，经查，某电梯有限公司北京分公司为涉事事故电梯日常维护保养单位，该单位无行之有效的监管措施，对本起事故负有主要责任。另查，陈某某任该电梯有限公司北京分公司主要负责人，负有领导责任,未依法履行职责。该电梯有限公司北京分公司违反了中华人民共和国特种设备安全法第九十条第（一）项规定，陈某某违反了中华人民共和国特种设备安全法第九十一条第（一）项规定，XX区市场监督管理局依法作出罚款105000元的行政处罚，同时对单位主要负责人陈某某未依法履行职责的行为，作出罚款93960元的行政处罚。二、物业服务企业违法事项一一公安机关处罚、人民法院判决案例案例一：携犬出户时未对犬束犬链2022年7月16日15时许，有人报警称在XX区某停车场，被狗咬了，狗主人在场。民警第一时间到达现场。经了解，养犬人在停车场内等人，期间让随手携带的小狗下车透风，与停车场内搬运工发生纠纷，对方报警。养犬人带的犬证是外区的，伤人犬为泰迪犬，已年检。现场无咬伤人情况，该养犬人对携犬出户时未对犬束犬链的行为认识到错误，积极与报警人协商解决。公安机关针对其携犬出户时未对犬束犬链的情况，将根据北京市养犬管理规定第二十九条第（四）项之规定，对犬主进行罚款100元的行政处罚。案例二：养犬地址与权证地址不符2022年民警在巡逻至北京市XX区天坛路天坛公园北侧坛墙外时,发现徐某违规将大型犬带出户外遛犬，民警将其查获。徐某所遛犬只为黑色拉布拉多，犬证为外区办理，该犬只平时在XX区饲养，因近期疫情，犬只临时在徐某处寄养。徐某的行为违反了北京市养犬管理规定第十七条第（五）项之规定，依据北京市养犬管理规定第二十九条第（四）项之规定，拟对徐某处以罚款人民币100元的处罚。案例三：物业工作利用职务之便售卖业主信息某小区物业工作人员徐某获得北京市某小区的业主信息，多次商谈售卖信息事项。徐某伙同李某、吴某等人，非法登录其物业公司的电脑，窃取业主信息4000余条，并以4000元的价格出售给了欧阳某。欧阳某等人非法获取公民个人信息且情节严重，其行为已触犯了刑律，构成非法获取公民个人信息罪，依法应予惩处，分别判处欧阳某、徐某有期徒刑1年；判处李某、吴某等人有期徒刑8个月至10个月不等，并处缓刑1年。案例四：物业经理利用职务之便售卖业主信息2020年7月，北京某区人民法院审理了一起小区物业公司经理侵犯公民个人信息罪的案子。樊某某曾担任某小区的物业经理。2019年6月至2020年4月，他利用职务之便，将小区业主装修信息，包括户号、业主姓名、装修负责人姓名、联系方式等内容，还有小区全体业主信息，包括户号、业主姓名、身份证号码、联系方式、现住址等内容，以电子表格的形式，提供给一些装修公司、建材公司、家具公司的销售人员，其中可能影响人身安全、财产安全信息2276条，一般信息633条。樊某某违反国家规定，以其他方法非法获取、向他人提供公民个人信息，情节严重，其行为已构成侵犯公民个人信息罪。法院一审判处樊某某犯侵犯公民个人信息罪，判处有期徒刑一年十个月，缓刑二年六个月，并处罚金人民币5000元。三、物业服务企业违法事项一一水务部门处罚案例案例一：二次供水设备间未上锁北京XX区卫生计生监督所执法人员对某物业公司二次供水进行日常监督检查时发现其供水过程不符合卫生要求。执法人员对二次供水设施的设备间、供水水箱、排水管等二次供水设施进行了细致地检查，并查看了相关的卫生管理制度、清洗消毒记录、直接供水人员持有效健康合格证明上岗情况、水污染应急预案以及二次供水水箱清洗消毒等情况。检查发现，该物业公司二次供水设备间门未上锁，供水过程没有达到相关法规“供水设施必须安全密闭，有必要的卫生防护设施”的要求。执法人员依据北京市生活饮用水卫生监督管理条例责令该物业公司限期改正，并给予其警告，罚款人民币100OO元的行政处罚。案例二：未取得生活饮用水卫生许可证供水北京XX区北四环某物业在未取得生活饮用水卫生许可证的情况下供水，XX区卫生健康委员会现场查实，依据为北京市生活饮用水卫生监督管理条例第二十一条第（二）项。第二十一条违反本条例规定，有下列行为之一的，由卫生计生行政部门责令限期改正，给予警告，并可处以5000元以上3万元以下的罚款：（一）新建、扩建、改建供水设施的工程设计未经卫生计生行政部门审查，或者竣工未经卫生计生行政部门验收，擅自供水的；（二）未按规定取得卫生许可证或者卫生许可证未按规定复验,从事供水或者清洗、消毒等卫生维护工作的。四、物业服务企业违法事项一一消防救援处罚案例案例一：消防设施缺失、占用消防车道2023年6月，消防救援支队执法人员依法对某项目进行检查，发现该单位存在以下问题：一是消防设施类问题，该单位1处消火栓箱内缺少水带且不能当场改正；二是消防管理类问题，该单位北侧消防车通道上堆放货物，占用消防车通道，未能当场整改。根据中华人民共和国消防法第六十条第一款第一项之规定，现决定给该单位罚款人民币100OO元整；根据中华人民共和国消防法第六十条第一款第五项之规定，现决定给予该单位罚款人民币5000元整；合并执行：处罚款人民币15000元的行政处罚。案例二：未落实消防安全管理措施2022年4月，北京市XX区消防救援队接到报警，北京某物业管理有限公司负责管理的XX区某小区某户发生起火冒烟情况，燃烧物为电动车电池。XX区消防救援支队执法人员进行核查时发现，该单位内部消防安全管理松懈，未制定并落实消防安全管理措施和操作规程,其行为违反了北京市消防安全责任监督管理办法第八条第（一）项之规定。根据北京市消防安全责任监督管理办法第十八条第一款“未制定并落实消防安全管理措施和消防安全操作规程”处一万元以上三万元以下罚款，该单位内部消防安全管理松懈造成严重后果的，属于行政违法行为分类目录（北京市消防安全责任监督管理办法部分）的严重违法行为，应处二万元以上三万元以下罚款，给予该单位30000元罚款的行政处罚。案例三：未及时发现并消除火灾隐患2021年12月，XX区消防救援支队接到报警，位于北京市XX区XX街道某小区楼栋发生火灾，经现场核查，起火物为电动自行车电池，火灾原因系电动自行车电池电气线路故障所致。小区物业公司存在未及时发现并消除火灾隐患的行为，其行为违反了北京市消防安全责任监督管理办法第八条第一款第（四）项“第八条单位应当履行下列消防安全义务：（四）进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，发现并消除火灾隐患J之规定。根据北京市消防安全责任监督管理办法第十八条第一款之规定，“第十八条违反本办法第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条规定的，对从事经营活动的单位，由公安消防机构处1万元以上3万元以下罚款；对其他单位，由公安消防机构处100o元罚款Q法律、法规另有规定的，从其规定JXX区消防救援支队给予小区所在公司罚款人民币20000元整的处罚。案例四：擅自从消防设施取水2022年3月，北京市水务局执法人员在检查北京市XX区某小区时发现擅自从消防设施取水。现场通过一根15米的消防水带从消防设施取水，接入的消防水带口径50毫米。该行为违反了北京市节约用水办法第四十二条之规定，属于违法行为。北京市水务局依据北京市节约用水办法“第六十五条违反本办法第四十二条规定，擅自从公共供水设施、消防设施取水的，由节水管理部门责令限期改正，对单位处1万元以上10万元以下罚款，对个人处100元以上IOoO元以下罚款；造成设施损坏的，由责任人负责修复或者赔偿损失。”对当事人作出罚款30000元的行政处罚决定。五、物业服务企业违法事项一一城市管理执法部门处罚案例案例一：物业公司厨余垃圾和其他垃圾混合收集2023年6月9日15时20分，北京市XX综合行政执法队在检查中发现，某物业公司未分类收集、贮存生活垃圾的行为，遂予以立案调查。经查，2023年6月9日15时20分，某物业公司某小区一区味稻香饭馆南侧空地作为小区的生活垃圾分类管理责任人，厨余垃圾和其他垃圾混合收集、贮存。上述事实有现场检查笔录、现场照片和询问笔录等为证。该物业公司违反了北京市生活垃圾管理条例第三十六条第一款第（四）项的规定，属于分类管理责任人未分类收集、贮存生活垃圾的行为，影响了垃圾分类管理。经执法人员责令改正，该物业公司已于2023年6月9日15时40分前改正了分类管理责任人未分类收集、贮存生活垃圾的行为。行政处罚事先告知书已于2023年6月14日直接送达，根据案件事实、性质、情节及社会危害程度，并依据北京市生活垃圾管理条例第六十九条第一款，本行政机关于2023年6月27日作出决定：对该司罚款人民币3000元整。案例二：物业公司管理小区未进行垃圾分类2022年11月14日，本行政机关执法人员在日常检查中发现，位于北京市XX区XX街的北京XX物业管理有限公司存在未分类收集贮存生活垃圾的行为，遂立案调查。根据北京市生活垃圾管理条例，其违反条款为：第三十六条第一款第四项；处罚依据为：第六十九条第一款生活垃圾分类管理责任人违反本条例第三十六条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项规定的，城市管理综合执法部门责令立即改正并处以5000元罚款。案例三：小区锅炉房无事故隐患排查制度2023年6月29日16时30分，北京市XX城市管理综合行政执法局执法二队执法人员在巡查检查中发现，某物业公司某小区锅炉房的经营管理单位，现场无法出示事故隐患排查治理制度。其涉嫌违反了中华人民共和国安全生产法第四十一条第二款之规定，依据中华人民共和国安全生产法第一百零一条第一款第五项，应予处罚，建议立案调查，北京市XX城市管理综合行政执法局对该物业公司整罚款人民币100oO元。案例四：未按照垃圾分类规定管理垃圾分类收集容器2023年9月11日9时00分，某物业公司某小区14号楼垃圾收集站未按规定管护生活垃圾分类收集容器的行为，被执法部门进行处罚。对该物业公司罚款3000元。六、物业服务企业违法事项一一园林绿化部门处罚案例案例一：擅自截除树木主干、去除树冠XX区XX街道某小区内171棵树被截干，按照最新修订的北京市绿化条例，对擅自截除树木主干、去除树冠等违法行为，将按照所砍伐树木价值的5倍到10倍进行处罚。XX综合行政执法队对物业公司罚款210万余元。案例二：未经许可私自砍伐树木2022年3月15日8时00分，XX区XX镇综合行政执法队接到举报电话称“在北京市XX区XX镇某小区，没有砍伐证对小区内绿化树木进行砍伐不合理”。遂于2022年3月15日予以立案调查。2022年3月15日9时00分执法人员到达北京市XX区XX镇某小区，经过调查了解该小区砍伐树木，未经绿化行政主管部门批准。砍伐树木1株，砍伐树木为山楂树。鉴定价格合计人民币1080元整。以上事实有现场检查笔录、现场照片、XX价格评估机构出具的价格鉴定意见书、询问笔录等为证。该物业公司违反了北京市绿化条例第五十九条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）项的规定，属于未按规定砍伐树木的违法行为，影响了本市绿化管理秩序。根据案件事实、性质、情节、社会危害程度，并依据北京市绿化条例第七十条之规定，综合行政执法总队对该物业公司作出行政处罚：罚款5400元。案例三：未经许可私自迁移树木当事人某物业公司于2022年10月19日上午在小区北门口迁移树木，其因便于管理考虑，将某小区北门口的3棵茶花树被迁移至10幢南侧。3棵茶花树地面树根的周长分别为24厘米、21厘米、18厘米（因3棵树均在L3米以下分叉，无法测量胸径），换算为胸径分别为5.91厘米、5.23厘米、4.53厘米。经核实，当事人迁移该3棵茶花树未办理相关审批手续。2022年10月20日16时，执法队员现场检查时，当事人已完成迁移。后经复查，当事人已于2022年10月21日10时前整改完毕，已将该3棵茶花树迁移回原位置。当事人具有【能及时消除或减轻违法行为危害后果的】情节，应当从轻处罚Q执法部门对该物业公司罚款440元。处罚案例案例一：未经批准，擅自使用、改造人防工程XX区人防办于2019年5月16日对某物业公司作出第XX号处罚决定书，查明，2019年4月15日，XX区人防办行政执法检查人员在检查时发现，某物业公司未经批准擅自使用、改造3号楼人防工程,该处人防工程内有顶板穿孔8处，直径5cm-15cm不等，凌空墙穿孔若干；有3间房间物业自用，无法打开配合检查，上述行为危害了人民防空工程的安全和使用效能。以上事实有检查笔录、物证照片等证据在案佐证。上述行为违反了中华人民共和国人民防空法第九条之规定,依据中华人民共和国人民防空法第四十九条第三项规定，参照北京市民防行政处罚裁量基准（2017年修定稿）第八条和北京市民防行政处罚裁量基准表（2017年版）编号C45004A020的规定，XX区人防办决定对该物业公司作出以下行政处罚：1.警告;2.罚款30000ITijo案例二：擅自改造人防工程，私加管道某物业公司使用的某小区人防工程（工程编号：海13-0040）,该处人防工程顶板打孔4处，用于下水管道，上述行为违反了中华人民共和国人民防空法第二十七条规定，依据中华人民共和国人民防空法第四十九条第（三）的规定，参照北京市人民防空系统行政处罚裁量基准（2020年修订稿）第十条和北京市人民防空系统行政处罚裁量基准表（2020年修订版）编号C450004A030的规定，北京市XX区人民防空办公室对该物业公司罚款30000元。案例三：物业公司擅自占用人防空间堆放杂物2021年8月15日XX区人防办公室对某物业公司人防空间进行检查，发现该物业公司占用人防空间堆放杂物。依据中华人民共和国人民防空法第九条规定，国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。XX区人防办对该物业公司罚款10000元。八、物业服务企业违法事项一一住房城乡建设部门处罚案例案例一:物业公司未按照物业服务管理合同约定的服务等级提供物业服务北京市XX区住房和城乡建设综合执法大队执法人员于2023年3月15日对北京XXXX物业管理有限公司管理的XX区XXXX小区进行检查,在现场检查中发现北京XXXX物业管理有限公司作为XX区XXXX小区的物业服务企业，客户服务接待中心工作人员未分岗位统一着装、佩戴标志；监控设备机房内放有单人床、未设置挡鼠板。北京XXXX物业管理有限公司未按照物业服务管理合同约定的北京市住宅物业服务三级标准提供物业服务。XX区住房和城乡建设委员会于2023年3月17日对上述检查发现的问题立案，通过2023年3月17日对当事人北京XXXX物业管理有限公司授权委托人王某人的询问及调取有关资料，查明北京XXXX物业管理有限公司作为XX区XXXX小区物业服务企业，存在客户服务接待中心工作人员未分岗位统一着装、佩戴标志；监控设备机房内放有单人床、未设置挡鼠板的行为。北京XXXX物业管理有限公司未按照物业服务管理合同约定的北京市住宅物业服务三级标准提供物业服务。相关法条：北京市物业管理条例第六十五条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定:（一）提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关;（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；（八）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作Q行政处罚决定：北京XXXX物业管理有限公司上述行为违反了北京市物业管理条例第六十五条的规定，依据北京市物业管理条例第九十二条的规定违反本条例第六十五条第（一）项至第（六）项规定,物业服务人提供服务未遵守相关规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，处五千元以上一万元以下的罚款，决定警告并处5000元的罚款。案例二：物业公司未在小区物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新公示信息北京市XX区住房和城乡建设综合执法大队执法人员于2023年4月16日对北京XXXX物业管理有限公司管理的XX区XXXX小区进行检查,在现场检查中发现北京XXXX物业管理有限公司作为XX区XXXX小区的物业服务企业，未在该小区物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息：物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；物业服务内容和标准、收费标准和方式等；电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；本年度物业服务项目收支预算；业主进行房屋装饰装修活动的情况；物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；其他应当公示的信息。XX区住房和城乡建设委员会于2023年4月17日对上述检查发现的问题立案，通过2023年4月18日对当事人北京XXXX物业管理有限公司授权委托人刘某人的询问及调取有关资料，查明北京XXXX物业管理有限公司存在作为XX区XXXX小区物业服务企业，未在该小区物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新上述信息的行为。相关法条：第七十条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主:（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；（八）其他应当公示的信息。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。行政处罚决定：北京XXXX物业管理有限公司上述行为违反了北京市物业管理条例第七十条的规定，依据北京市物业管理条例第九十四条的规定物业服务人未按照规定如实公示有关信息的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处一千元以上五千元以下的罚款。鉴于北京XXXX物业管理有限公司在责令期限内完成整改，执法人员现场核验符合公示要求，决定给予警告。案例三：物业公司管理区域未配备房屋建筑结构安全管理员北京市XX区住房和城乡建设委员会综合执法大队执法人员于2023年2月24日对XX区XXXX小区进行检查，发现XXXXX物业发展有限公司北京分公司作为XX区XXXX小区的受托管理的物业服务企业，未按规定在上述物业管理区域配备房屋建筑结构安全管理员。XX区住房和城乡建设委员会于2023年2月24日对上述检查发现的问题立案。通过2023年2月28日对当事人XXXXX物业发展有限公司北京分公司授权委托人李某人的询问及调取有关资料，查明XXXXX物业发展有限公司北京分公司存在作为XX区XXXX小区的受托管理的物业服务企业，未按规定在上述物业管理区域配备房屋建筑结构和房屋建筑设施设备安全管理员各一名的行为。相关法条：北京市房屋建筑使用安全管理办法第四条：1 .房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担Q2 .所有权人对房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物业服务企业以及其他单位、个人管理，受托管理人应当按照规定和约定承担房屋建筑使用安全管理责任。3 .自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。行政处罚决定：XX物业发展有限公司北京分公司上述行为违反了北京市房屋建筑使用安全管理办法第四条第三款的规定，依据北京市房屋建筑使用安全管理办法第二十八条的规定违反本办法第四条第三款规定，自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业未配备安全管理员的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。鉴于XX物业发展有限公司北京分公司在责令期限内完成整改，执法人员现场核验符合整改要求，决定给予警告。案例四：高空抛物物业担责2015年小张在XX区某小区干活时，头部被高空飞来的不明物砸中，导致死亡。由于无法确定水泥块和水龙头的所有者，小张家属把整栋楼（301-1702,三层以上居民）39户居民，以及小区物业企业告上了北京市XX区人民法院。根据中华人民共和国民法典第一千二百五十四条第二款规定,“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任J法院判决物业企业承担80000元的赔偿责任。