关于《珠海市住宅小区业主共有收益管理办法（征求意见稿）》的起草说明.docx

关于珠海市住宅小区业主共有收益管理办法（征求意见稿）的起草说明为规范住宅小区共有收益（以下简称共有收益）的管理，维护住宅小区业主合法权益，珠海市物业管理部门起草了珠海市住宅小区业主共有收益管理办法（草案），通过内部多次讨论研究形成了珠海市住宅小区业主共有收益管理办法（征求意见稿）。现对起草情况作如下说明：一、立法的必要性住宅小区共有收益管理工作是我市物业管理工作中重要的一环，随着我市小区治理的快速发展，业主共有收益管理工作日益重要。通过立法，进一步明确各职能部门职责划分，加强我市业主共有收益管理工作，更好地为我市经济社会发展服务。根据珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定关于要求我市制定业主共有收益信息公示办法的规定，结合我市实际，制定本办法。二、法律法规政策依据1 .中华人民共和国民法典2 .珠海经济特区物业管理条例3 .珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定三、起草过程（一）调研阶段起草小组前期以实地调查、座谈会等相关方式向珠海市物业管理行业协会、物业企业、各区物业主管部门负责人、街道社区代表与工作人员等各方代表了解本市物业管理的基本情况、存在的主要问题及建议。（二）起草阶段起草小组总结了前期调研成果，结合日常管理工作，以问题为导向，全面归纳总结我市在小区业主共有收益存在的共性问题，对我市及国内其他城市的法律法规和先进成果经验进行分析，起草并完成办法（初稿）。起草小组多次对初稿进行论证，数易其稿，最终形成征求意见稿（草案）。（三）征求意见阶段办法（初稿）形成后，邀请各区物业主管部门、市物协、物业企业和业主委代表进行研讨。通过书面方式征询相关单位意见，了解各物业管理主管部门在工作中存在的困难和问题，听取相关工作建议和意见。在此基础上，完成办法（征求意见稿）。四、起草主要内容及说明（一）主体架构征求意见稿分为五章，共二十三条。第一章总则，共2条。主要规定了立法目的和适用范围。第二章职责分工，共1条。主要规定了市物业主管部门、区物业主管部门、镇街、居（村）民委员会、市物业管理行业协会的职责。第三章共有收益的管理，共13条。主要规定了共有收益的范围、获取、管理单位、账户开立、使用等内容。第四章共有收益的监督，共6条。主要针对共有收益的公示、审计、监督等突出问题做了规定。第五章附则，共1条。主要是施行时间。（二）主要内容1 .关于共有收益管理的职能部门共有收益管理的职能部门主要涉及市物业主管部门、区物业主管部门、镇街、居（村）民委员会、市物业管理行业协会。市物业主管部门负责制定政策、指导实施、建立公示系统等；区物业主管部门负责本辖区的指导监督；镇街负责日常监督管理，居（村）民委员会协助配合；市物业管理行业协会应当加强行业自律，组织培训等。2 .关于共有收益的范围与获取方式本征求意见稿按照共有收益管理的需要，一是对共有收益的定义作出规定，二是对共有收益包含的十个方面作了具体规定。在共有收益的获取方面，针对不同阶段，对前期物业和业主大会成立后的共有收益获取分别进行了规定。3 .关于共有收益的管理单位业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者其他管理单位在管理共有收益期间统称为共有收益管理单位。本征求意见稿对前期物业期间和业主大会成立后共有收益的管理单位分别进行了规定：前期物业管理期间，共有收益由物业服务企业代为管理。业主大会成立后，共有收益管理单位由业主共同决定，业主可以委托业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者其他单位管理共有收益。4 .关于共有收益的账户开立一是确定了“共有收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布”的原则；二是为了保证共有收益在支付过程、管理单位更换衔接过程中的安全性，规定“共有收益账户禁止开通网上银行等电子支付渠道”；三是明确了开立共有收益账户应当向开户银行提供的材料；四是明确了业主共同决定新的共有收益管理单位后，账户、管理员的衔接管理。5 .关于共有收益的使用一是共有收益管理单位可以按照约定使用共有收益，主要用于补充物业专项维修资金，也可以经业主共同决定用于六个方面的支出；二是明确了业主共同决定使用共同收益，在银行支付所需的手续、材料。6 关于共有收益的公示、审计、监督一是明确共有收益公示信息，包括但不限于项目利用的物业共用部分具体位置、共有收益来源、收入金额、收入项目、支出金额、支出项目、结余、银行账户明细等情况；二共有收益管理单位应当于每季度末对共有收益予以结算，每季度通过线上、线下渠道进行公示；三是对前期物业期间和业主大会成立后共有收益的审计分别进行了规定：前期物业期间每年审计一次；业主大会成立后每三年对共有收益的收支情况进行审计，若由业主委员会管理的，业主委员会任期届满，应对管理的共有收益的收支情况进行审计；四是镇街负责每季度对辖区共有收益的管理情况开展一次检查并通报检查结果，检查结果作为前期物业招标投标、物业项目考核评优、信用监管等工作的评价指标。