地下空间利用问题的主要影响因素.docx
地下空间利用问题的主要影响因素地下空间的开发成本高、收益低、资金占用较多且资金回收周期长，故对于地下空间的开发利用问题，在项目开发决策阶段就应该予以考虑。尤其对于一线城市来说，土地资源稀缺、土地价格极高，地下空间的开发利用就是值得深入研究的课题，开发利用得当，也可以获得丰厚的回报。因此在项目开发决策阶段主要是确定地下空间开发的规模或者强度，也即对是否利用地下空间及地下空间体量进行决策。1.项目本身对地下空间的需求的必要性比如停车位无法满足指标要求而必须建地下二层停车库的情况;比如基础嵌固深度的要求如33层高的住宅楼其嵌固深度就需要5.56.6m,再考虑室内外高差，已足够建两层地下室的高度，不做两层地下室难道要建一层5m多高的地下室？不过还真有主楼地下5.6m层高单层地下室的案例，有关方面的说辞是：'56m层高是为了主楼基础与车库基础取齐，不通过加板改两层地下室是为了降低造价，且增加一层的地下空间也不易售出。但经过相对精确的造价对比分析，在主楼埋深不变的前提下，加层与不加层的综合造价基本持平，但加层后却可以白白获得一层面积。此外,项目所需配建的人防工程,也需要全埋的人防地下室。2 .开发地下空间的综合效益在寸土寸金的城市核心区，建造成本相比土地成本微不足道，即便建地下二层停车库都赚钱，也就不会计较地下一层与地下二层的问题。但同样不能教条，超过一定深度后可能会产生抗浮问题及施工降水费用，基坑支护也可能由量变发展到质变，从而改变基坑支护结构形式，由此基坑支护费用可能会有较大幅度的增加。也有一些地下空间，不加以利用就浪费了，而且实施成本也很高，但若加以利用，增加不多的成本就可以实施，属于那种性价比很高、不用白不用的地下空间。对有利用价值的空间进行挖掘，以实现成本效益的最大化。比如客观条件造成局部覆土厚度过厚的情况，可以考虑在覆土深度内增设一夹层并将覆土厚度减薄如下文邢台某项目的案例;或者局部层高较高时，也可以通过局部加层增加一部分面积，无论是售、是租抑或赠送都会产生效益。3 .地形地貌情况场地低洼，或者根本就是坑沟，正负零及室外地坪相比自然地面需要大幅抬高，假设回填深度刚好是两层地下室的深度，则做两层地下室反倒可以节省土方回填及地基处理的费用。4 .岩土地质情况地面以下看不到的部分，对项目决策的影响也不容忽视。在决定地下空间的开发规模以及空间形态时，必须考虑岩土地质情况的影响。目前的房地产开发流程中，总平面与竖向设计的方案大多在概念方案阶段由方案设计单位来完成，基本不具备结合岩土地质情况进行综合考虑的条件。结合岩土工程进行规划设计是地下空间开发利用问题的短板，且在相当长的时间内无法解决。如果EPC总承包模式结合全过程工程咨询能够推广开来，在具备策划、规划、建筑、结构、岩土、施工、造价、营销等综合咨询能力的咨询公司的主导下，这一短板才有可能补齐。5 .各单体建筑地下部分的关系如果各单体建筑的地下部分彼此独立，如主楼与车库脱开的情况。当双层地下室与单层地下室的基础持力层仍为同一土层时，因双层地下室较单层地下室的埋深大，故深度修正用基础埋深也较大，修正后的地基承载力也较高基础平面尺寸与配筋均可降低;当双层地下室的基础持力层比单层地下室基础持力层更好时，则双层地下室的经济性效果更佳。.6 .场地限制条件如果受场地大小或周边道路管线所限，从地下一层到地下二层需要改变土方开挖及支护方式，如从放坡开挖到土钉墙支护，或从土钉墙支护到护坡桩支护，都会导致单方造价大幅增加。7 .地下水的情况如果地下水位较高，则地下二层的降水费用会大大提高，底板与地下室侧壁的水压力都会随深度线性提高,导致结构成本提高;如果是地下车库或建筑物层数较少，当抗浮设计水位较高时，一层变两层后还存在抗浮稳定问题,如果被迫采用抗浮桩或抗浮锚杆等措施,则费用会大大增加。8 .人防配建指标的问题对于9层及以下的民用建筑，绝大多数省市都有-个埋深3.Om的界限值，在这个界限值上下,人防配建面积会有一个较大的突变。对于9层及以下的建筑，如果将基础埋深控制在3.Om以内，可大幅减少人防配建面积。
