物业服务人退出物业服务项目管理办法（征求意见稿）.docx

物业服务人退出物业服务项目管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步规范物业服务人退出物业服务项目管理，维护业主、物业服务人的合法权益，做好物业服务项目管理服务的衔接工作，构建安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，依据民法典物业管理条例物业管理条例等法律、法规的有关规定，制定本办法。第二条本省行政区域内，物业服务人退出物业服务项目以及新聘物业服务人对物业服务项目进行接管的，适用本办法。第三条物业服务人退出物业服务项目应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。第二章职责分工第四条市（州）住房和城乡建局（委）负责本市（州）物业服务人退出物业服务项目的指导和监督管理工作。第五条区、县级人民政府负责组织街道办事处（乡、镇）人民政府及相关职能部门对本行政区域内物业服务人退出物业服务项目的行为实施具体指导、监督和管理工作。街道办事处（乡、镇）人民政府应当及时组织协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务人在退出物业服务项目阶段出现的问题，居（村）民委员会予以协助和配合。第六条公安、司法行政、生态环境、市场监督、应急管理、信访等部门应当按照各自工作职责，加强与街道办事处（乡、镇）人民政府的协调配合，协助做好物业服务人退出物业服务项目管理的相关工作。第七条供水、供电、供气、通信、有线电视、邮政、环卫、新能源等相关专业经营单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向终端用户收取相关费用。约定由物业服务人代收费用且物业服务人退出物业服务项目时已代收的，物业服务人应向专业经营单位清缴已代收费用；物业服务人未及时清缴的，专业经营单位应通过合法途径向物业服务人追缴费用，不得因未清缴费用而停止向用户提供服务。专业经营单位应当协助街道办事处（乡、镇）人民政府和相关部门做好物业服务人退出物业服务项目管理的有关工作。第八条物业服务行业协会应协助政府相关部门督促、协调物业服务人做好物业服务项目退出活动中的相关工作。第九条建设单位应当维护买受人的合法权益，履行商品房买卖合同约定，在法定质保期限内解决物业服务项目遗留问题，为物业服务项目物业服务工作的顺利衔接提供保证。第十条物业服务人应当坚持“诚信守法”的原则，积极协助有关单位解决物业服务项目的遗留问题，做好衔接工作，履行退出程序和相应义务，保障物业服务项目管理活动的连续性。第十一条业主、业主大会选聘和解聘物业服务人，应当从物业服务的连续性、稳定性和企业与业主的公平利益出发，保障物业服务项目的正常秩序。选聘和解聘物业服务人，业主、业主委员会应当组织业主共同表决，按照民法典等法律、法规的规定严格执行，充分体现业主的集体意志。业主委员会应协助物业服务人和专业经营单位督促业主支付物业服务相关费用，积极主动协调。第三章退出程序第十二条有下列情形之一的，物业服务人应当退出物业服务项目：（一）前期物业服务合同，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务人，且与新聘物业服务人签订的物业服务合同生效的；（二）物业服务合同期限届满未续签或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务人，且与新聘物业服务人签订的物业服务合同生效的;（三）物业服务人因正当原因依法提前解除合同或合同期届满不再续约的；（四）物业服务人因破产或被注销、吊销营业执照、进入信用黑名单等原因致使其不能继续履行合同义务的；（五）依法应当退出的其他情形。第十三条物业服务合同解除或者终止后，原物业服务人应当与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定人，按照法律、法规规定和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：（一）移交物业档案；（二）移交物业服务期间形成的物业服务档案或者采用数字化管理形成的电子资料、数据；（三）移交建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料；（四）移交物业服务用房；（五）分项清算预收、代收的有关费用；（六）如实告知物业的使用和管理状况；（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。第十四条原物业服务人应当配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。第十五条业主、业主大会选聘新的物业服务人的，业主、业主大会应当在原物业服务人退出物业服务项目后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务人办理移交手续并开展承接查验，明确责权利。第十六条业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务人，要求原物业服务人退出物业项目的，应当做好下列工作：（一）物业服务合同期限届满九十日前，业主、业主委员会应当征求街道办事处（乡、镇）人民政府和居（村）民委员会的意见，及时组织召开业主大会会议共同决定选聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。（二）业主、业主委员会与新聘物业服务人签署物业服务合同后7个工作日内，应当书面告知原物业服务人，并与原物业服务人就退出物业服务项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所在街道办事处（乡、镇）人民政府和社区居委会以及供水、供电、供气、通信、有线电视、新能源等相关专业经营单位。（三）业主、业主委员会与原物业服务人就退出物业服务项目的交接事宜协商一致的，业主、业主委员可以委托第三方专业机构或新聘物业服务人与原物业服务人办理移交手续。（四）业主、业主委员会应当与原物业服务人做好移交工作,并制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题及原因等，由参加移交的人员签字，业主、业主委员会与原物业服务人签字签章确认，存在争议的，应当在移交记录中载明。（五）新聘物业服务人接管物业项目后，业主、业主委员会应当将本办法第十三条所列资料和财物转交给新聘物业服务人，并由双方签字签章确认。第十七条物业服务人决定不再继续提供服务的，应当做好下列工作：（一）物业服务人依法提前解除合同或不再续约，应当在终止物业服务合同六十日前，合同另有约定告知时间除外，书面告知业主、业主委员会，与业主、业主委员会就退出物业项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会、以及供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位。（二）物业服务人应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业服务项目，与业主、业主委员会办理移交手续，将本办法第十三条所列资料和财物交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并由双方签字签章确认。（三）业主、业主大会未决定自行管理且未成立业主委员会的，物业服务人应当将本办法第十三条所列资料和财物转交给所在街道办事处（乡镇人民政府）或者其指定的单位，并按照第十六条第（四）项的规定制作移交记录。第十八条物业服务人退出物业项目，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务人的，或者物业服务区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。街道办事处（乡镇人民政府）应当将应急物业服务的服务内容、期限、费用等内容在物业服务区域显著位置公示，应急物业服务期间的物业费按照原标准执行。街道办事处（乡镇人民政府）应当自确定应急物业服务人之日起六个月内组织业主依法选聘新物业服务人，协调应急物业服务人与新物业服务人做好交接。第四章法律责任第十九条物业服务合同解除或者终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同解除或者终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。第二十条物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令物业服务人限期移交、退出。县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到请求之日起三个工作日内责令物业服务人限期移交、退出。逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业服务项目。第二十一条物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的,依法追究刑事责任。