珠海市物业管理委员会组建办法（征求意见稿）的起草说明.docx

关于珠海市物业管理委员会组建办法（征求意见稿）的起草说明为进一步规范物业管理委员会组建工作，珠海市住房和城乡建设局通过内部多次讨论研究，形成了珠海市物业管理委员会组建办法（征求意见稿）。现对起草情况作如下说明：一、立法的必要性物业管理委员会是指按照建筑物区分所有权规定，在不具备成立业主大会条件或者成立不了业主委员会的等情形下成立的，所以物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。同时物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织共同决定方面发挥重要作用。因此根据珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定关于要求我市制定物业管理委员会组建办法的规定，通过立法进一步加强小区自治能力建设，完善物业管理委员会制度，对业主委员会进行有效补位，促进物业服务行业健康发展是十分必要的。二、法律法规政策依据1 .珠海经济特区物业管理条例2 .珠海经济物区加强住宅小区治理若干规定三、起草过程（一）调研阶段起草小组前期以实地调查、座谈会等相关方式向珠海市物业管理行业协会、物业企业、各区物业主管部门负责人、街道社区代表与工作人员等各方代表了解本市物业管理的基本情况、存在的主要问题及建议。（二）起草阶段起草小组总结了前期调研成果，结合日常管理工作，以问题为导向，全面归纳总结我市在无物业、无业主大会、无业主委员会的小区管理方面存在的共性问题，对我市及国内其他城市的法律法规和先进成果经验进行分析，起草并完成办法（初稿）。起草小组多次对初稿进行论证，数易其稿，最终形成征求意见稿（草案）。（三）征求意见阶段办法（初稿）形成后，通过书面方式征询相关单位意见,了解各物业管理主管部门在工作中存在的困难和问题，听取相关工作建议和意见。在此基础上，完成办法（征求意见稿）。四、起草主要内容及说明（一）主体架构征求意见稿分为六章，共三十一条。第一章总则，共4条。主要规定了立法目的、适用范围、职责分工。第二章物业管理委员会职责，共3条。主要规定了物业管理委员会十五个方面的具体职责。第三章组建程序，共7条。主要规定了可以设立物业管理委员会的情形、物业管理委员会人员构成、不适宜担任物业管理委员会成员的情形、物业管理委员会公示及备案。第四章议事规则，共3条。主要针对物业管理委员会会议召开、表决权、决定的约束力等方面作了规定。第五章监督管理，共7条。主要规定了物业管理委员会成员变更、免除情形及离任手续、物业管理委员会经费的管理。第六章解散，共7条。主要规定了物业管理委员会任期、解散规则，以及办法的施行日期。（二）主要内容1 .关于物业管理委员会的职能部门物业管理委员会的职能部门主要涉及市物业主管部门、区物业主管部门、镇街、居（村）民委员会。市物业主管部门负责指导监督区物业主管部门开展相关工作；区物业主管部门负责指导镇街、社区居（村）民委员会开展相关工作，并对物业管理委员会组建、运行工作开展培训；镇街具体负责本辖区内物业管理委员会工作的具体指导、协调和考评。2 .关于物业管理委员会的职责本征求意见稿考虑实际管理需要，对物业管理委员会的职责进行了十五个方面的具体规定，主要包括订立议事规则、组织业主讨论小区物业管理方式、共用部分的经营方式、督促业主交纳物业专项维修资金、物业费等。3 .关于物业管理委员会的组建程序一是具备本征求意见稿规定的五种情形之一的经占规定比例的业主提请，镇街可以设立物业管理委员会；二是符合要求的,镇街就组建物业管理委员会事项进行公告；三是物业管理委员会由业主代表以及镇街、社区居（村）民委员会代表等七人以上单数组成；四是物业管理委员会成员名单确定后，应当按照要求进行公示、备案等。同时，对镇街、社区村（居）民委员会代表、业主代表产生的条件和不适宜担任的情况作了具体规定。4 .关于物业管理委员会的议事规则本征求意见稿对物业管理委员会首次会议和会议召开频率作了规定。同时，规定物业管理委员会全体成员有同等表决权；发起筹集住宅专项维修资金、等重大事项，须召开全体会议经一定比例的管理委员会成员表决同意；物业管理委员会应当将会议情况以及决定事项在物业管理区域进行公示并告知镇街；物业管理委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。5 .关于物业管理委员会的监督管理一是明确了变更物业管理委员会成员的五种情形、免除物业管理委员会成员的十二种情形；二是规定了物业管理委员会成员资格终止手续；三是规定了物业管理委员会组建、运行过程中的经费来源、管理要求。四是明确了物业管理委员会成员禁止行为。6 .关于物业管理委员会的解散要求物业管理委员会的任期一般不超过三年；镇街对能够成立业主大会、业主委员会的，应当指导筹备工作，业主委员会选举完成后，物业管理委员会自动解散，同时应与物业管理委员会完成交接；物业管理委员会任期终止或无法存续的，镇街应作出解散物业管理委员会的决定，并进行公告。