国际购物广场调研及策划报告.docx

淮安国际购物广场市场调查研究报告目录一、淮安市背景及宏观经济环境研究二、淮安市商业环境研究三、针对性商业环境分析四、典型商业场所调研分析五、在建、在售商铺调研分析六、基地概况七、淮安国际购物广场商圈专项研究八、潜在目标市场研究九、工程SWOT分析一淮安城市背景及宏观经济环境分析研究一随市概况1、地理位置与行政区域划分淮安市是一代伟人周恩来的故土，地处江苏腹地，位于淮河下游，东接盐城，西毗洪泽湖与泗洪、泗阳相连，南临扬州、泰州及安徽省，北与沐阳、灌南毗连。辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、吁胎县4个县:面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人48万。2,地貌气候与自然资源淮安地势平坦，平原辽阔，属黄淮平原与江淮平原的结合部，仅西南角有低丘分布，属皖东丘陵的余脉。水系以黄河故道为分水岭，北属沂沐泗和流域,南属淮河流域。淮安属中纬度北亚热带向暖湿带过渡地区，温带气候显著，气候条件优越。农业资源丰富，是全国重要的商品粮基地和农副产品基地，还是蚕桑、棉主要基地。洪泽湖为全国五大淡水湖之一，素有“日出斗金"之称，是水产品基地。地下非金属矿产资源丰富，其中岩盐储量开发潜力十分巨大。3、文化古迹淮安是我国历史文化名城，处于滨运河、临灌水的南北交通要冲，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有"南船北马，九省通衢"、"襟吴带楚客多游，壮丽东南第一州"的美称。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、爱国将领关天培、老残游记作者刘鹄等。4、历史开展淮安市经济根底相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠兴旺地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通根底设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。5,解f改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心、到衰落，如今又将新的兴起；因此其商业的会聚扩散作用也必将经历成为中心、到衰落、到新的中心兴起的历程，可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐表达，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的开展。（二城市主要经济指楙1、2000年全市主要经济指标:全年完成国内生产总值291亿元其中：第一产业增加值88亿元第二产业增加值116亿元第三产业增加值87亿元其中商业贸易：2000年通过加大市场开拓力度，开展新型流通方式、增加信贷消费等措施,促进消费品市场稳中趋活。全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元下降2.0%.居民生活全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%;2、2001年全市主要经济指标:2001年上半年全市主要经济指标：国内生产总值：148,6166万元，增长12.3%；其中第一产业34,8899万元，增长7.5%；第二产业65,4597万元，增长15.6%,第三产业48,2670万元，增长11.6机2001年7月份：全社会固定资产投资完成额10,2639万元，累计完成68,2847万元，增长15.7%,其中:根本建设投资：2,4521万元，累计13,8553万元，增长-12.7%；更新改造投资：b5162万元，累计10,5360万元，增长31.6%；房地产投资：5570万元，累计4,5698万元，增长31.3%；工业增加值：5,1352万元，累计38,8156万元，增长15.8%；社会消费品零售总额：8,5409万元，累计62,4470万元，累计增长10.6%；其中个体：2,9103万元，累计19,7142万元；总计中批发零售贸易业：6,1556万元，累计44,7369万元，增长13.5%；房地产投资：5570万元，累计4,5698万元，增长31.3%；房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%；其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%；商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%；其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4队商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增长67.4船其中住宅2630万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳定持续开展是批发零售商业开展的根底，居民收入的稳步提高是是批发零售商业开展的动力，由上面的数据和资料我们可以看出：淮安市目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的开展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供给品种与质上都有较大的提高。这可以从目前市区居民生活水平消费现状和收入提高两个开展方向得出结论。附表：市区100户城镇居民主要消费品家庭抽样调查根本情况：工程家组摩自洗空电电录影组移照用合托行衣调冰视放碟合动相电家车车机器箱机机机音.机脑具响19992352128097167511022202311272000953262289922831291833291336由上表可以看出：家用电脑、摩托车、空调器、录放机、影碟机、组合音响、移动、照相机等拥有率不高，潜力较大；家用电脑、空调器、照相机等增长较快：自行车、洗衣机、电视机等根本饱和或呈下降趋势附表：市区100户城镇居民家庭主要商品人均消费情况：工服装衣着材鞋类皮鞋旅游鞋耐用消室内装床上用金程料费品饰品口1999241.8326.7676.3442.414.86185.662.0217.477.2000265.5114.3986.1956.292.11386.088.8917.619.由上表可以看出目前淮阴的主要商品人均消费水平并不高，在许多方面均有较大的提升消费空间，需要注意的是在广阔的农村这些指标工程的水平更低,更有待进一步的提高，具有更大的市场容与市场空间有待商家去开发与经营.（三）城市规划与目标根据“三淮一体"的规划目标：到2023年，"三淮"城镇人口将到达115万，建成区面积120平方公里。"三淮"将建设成为"江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心"。八三淮主中心区实施“城区东扩，中心东移"战略，形成由水渡口广场一健康东路一-淮海北路一-（淮海广场）一一河北东路和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为"三淮"新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。本案淮安国际购物广场在位置上属于三淮主中心区,因此本案不管是从商品批发形式辐射面的角度来讲，还是从商品零售角度来说都具有相当的先天地段位置优势。N六大功能分区D淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游渡假区，主要开展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等效劳业。2）城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区，主要开展高新技术绿色农业产业.3）青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。4）城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区。5）清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、金融、信息、科教、商贸中心。本案属本区域以内。6）王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心。从城市的未来规划我们可以看出本案淮安国际购物广场的地位与位置优势在将来城市的功能布局布局中会得到一定的稳固与开展，但是我们必须看到这种稳固与开展的相对性。二、淮安市区商业市场整体情况研究（一）总体概况位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与开展，有力地促进了商贸流通的日趋活泼。目前全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。（二）市场格局目前，整个淮安市市区（主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个局部：淮阴区局部：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；淮海北路局部：古黄河以南，以汽配商城为中心；长途汽车站周边局部：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；淮海广场局部：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；东西两大街局部：以服装、鞋类、各种小百货为主；郊区开发区局部：包括建材装饰城、南方批发市场等；总的来说：整个淮安市市场分布布局上相比照拟集中，根本上是以主街道淮海南北路为轴开展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步开展。在经营商品品种与经营者的来源上均由较强的外来色彩，近几年以来由于社会和经济观念的进一步开展，本地从业人员有一定的开展和提高。（三）商业金融业规划与目标根据1995-2023年淮阴城市总体规划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及假设干居住区级中心和八条商业街道组成商业效劳体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、汽车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口临近街区、解放路与淮海南路交叉口临近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。本案为主中心区，会具有稳定而突出的商业地位。三、针对性商业环境分析3商圈划分核心商业圈以淮海路为主线，淮海广场为中心。次级商业圈围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成主要商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）东、西大街、健康路、淮海东、西路2、商业形态分析主要商业形态代表例如主要分布区域传统杂货铺广泛分布在商业区内商低购物中心新亚商城清江商场淮海广场1j时信提环专营店报喜鸟DOBON,婚纱影淮海北路装楼大光明眼镜务潮超市时代超市苏果超市，华淮海路人民路清河路数联超市一剪梅超市4卜范市场类汇通市场五金、布匹、电主要沿淮海南北路分布市子、食品、装饰材料、汽配、较集中部农贸市场A-综述淮安市商业物业从数量看，市场种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平，缺少良好经营、购物环境的市场。市场形象有待提升，管理水平有待提局。3、主要商区及专业市场分布在淮安市最主要商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列：苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家具城、龙风家具城、淮阴家具城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步行商业区-清江市场和东郊南方批发市场、淮扬路装饰材料市场。淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。东、西大街：主要经营服装鞋类及少数小百货兴盛路：女装一条街（200米）健康西路：电脑、办公用品较集中（200米）4.商铺权属形态分析本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租与出售并举，临街商业城以出售为主。目前本市各产权单位开发的各类专业市场，以出租为主。位置不同，租售水平相差较大。5、商家来源分析根据实地采访调查收集资料来看，淮安市的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体：a.淮安市商家来源细分：淮安市区、郊区市民，企事业单位b.淮安市周边县市商家群体细分：主要为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京等宁沪沿线商家通常喜欢入住核心商业圈且经营规模大c.外省市商家群体细分：主要是浙江温州、义乌、台州、海宁一带的私营业主，对淮安市的市场形成和开展起着了重要作用，也有山东、福建等地商家。对于批零销售的各类市场情有独中，另外对专业商业街较感兴趣，多数人一要求中小面积。6,淮安市消费者分析我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周边地区消费者，从调查资料来看：(1)市区消费者的主要消费行为日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场服饰消费主要在购物中心及淮海路、东西大街、兴盛路专营店购置小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场消费对象以中低档为主，国内品牌普遍接受，国际品牌消费量不大，多为冒牌品(2)郊区、郊县消费者这类消费者购物针对性较强，购置昂贵商品主要在大型商场，购置生产资料在各类专业市场，购置日常生活品和服饰等，低档市场(如：汇通)有较强的吸引力。消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购顶峰消费对象以低档为主(3)市郊、县和周边地区批发商根据经营品种定期到各专业市场进货一般消费量较大，是低档市场开展的主要支撑力量7.主要商家经营者分析通过对各个市场经营户的调查与访问，目前经营户存在如下特征特点：1.在批发市场中，尤其是早期的市场如汇通等，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者,具有一定的经营年数；2.对于经商较早的一批经营户，经营额较大，某些行业可以到达数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断参加，利润率方面已有很大的下降，大多维持现状，对未来持一定的观望态度。有进一步调整的需求与愿望。希望再提升。3.商铺投资的概念在大局部经营户的心目中已有一定的印象和理解，许多经营户有商铺的转让费用的经历，或者支付给别人，或者自己收取；但是经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念，希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。目前在许多市场铺位的转让金的费用本钱很高，为年租金的几倍，由此可以看出经营户对好的商铺位置的需求；4、对市场的整体印象与效劳水平比拟看中，因为市场具有了颇高的知名度,如果市场进一步提高经营环境和管理水平，为自己为客户提供了更多的方便与满意，就能吸引更多的目标客户，使生意更好做；四、典型商铺租售价格情况1、苏北市场位置：盐河与淮海北路交界东北角规模：经营户460户左右概况：棚户与店面建筑相结合，典型的初级市场格局，共分7个区；经营工程：包括小百货、服装、副食酒类、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情况：由于目前进行市场改造，市场经营使用率在60%左右，除经营副食、酒类的一区、五区外，其余各区使用率在50%。租售价格（抽样调查）：地点面积平米月租金年租金/平米其他场内门市房11.8210210临街店铺30401200-1500450-480临街店面3040总价：15-19万单价：4500-5000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黄河路附近规模：4层永久建筑物，6000平方米租售价格（抽样调查）：地点面积平米月租金年租金/平米其他一楼38元/月/平米456二楼22兀/月/平米264场外门面房28元/月/平米336附近农科所门面：临街两层75+754000元2673、淮海广场附近商圈：A、I龙凤家具城位置：近淮海广场，淮海南路西侧；规模：目前淮安最大的家具城概况：2001年淮安市示范家具市场，市场整洁，管理标准，家具大局部为品牌经营。租售价格（抽样调查）：地月租金年租金/平米其他位置：近淮海广场，淮海南路东侧;规模面积：上下两层共8000平方米主营：品牌经营租售价格：C、小阴家具城位置：近淮海广场，淮海南路东侧；面积规模：经营面积4000平方米左右主营：普通家具租售价：30元/平米/月，年租金/平米为360元。D、帷阴电子市场位置：水门桥南边规模面积：经营面积15000平方，经营户230户。98年10月开业，本市最大的电子市场租售价格：地点面积平米月租金年租金/平米其他楼30-45元/平米360楼25-35元/平米300一次性统交一年租金，可免交一个月租金。另外需付100元/平方的保证金。F、I金三角电讯城I：位置：淮海西路规模：1400平方米，60多户经营户。租售价格：地点面积平米月租金年租金/平米其他场内L2柜台500-600门市房1015001800H、本商圈内主要街道店面地点经营品种面积平米年租金万年租金/平米其他淮海东路，新亚商城旁边百盛服饰5061200淮安人淮海北路，近淮海广场袜子2541600淮安人淮海北路，近淮海广场DEBON服饰6091500淮安人淮海北路，近淮海广场PLAYBOY专卖店70101439淮海北路，近水门桥太平鸟西服12011917扬州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP专营店703.6510淮海西路电信商城旁边联通404o81200淮安人西大街乐圆服装市场楼下门面49平方3万元/年600/平方人民南路门宽2。7米50平方3万/年600/平方和平路店面房6o7米宽130平方6888元/平方汇通六区4、东西大街商业街地点经营品种面积平米年租金万年租金/平米其他东大街国贸家私城一楼临街家具18012667温州人东达街鞋202.61300温州人东大街服装152.761840淮安人5、郊区、开发区市场A、睢阴南方批发市场位置：淮阴经济开发区中心地带，西靠两淮路，南靠海口路，北临青岛路；水路交通货物运输非常方便。规模：占地208亩，大型综合性批发市场主营：以经营建材陶瓷、大理石、花岗岩及各种建筑装潢材料、五金水暖、卫生洁具、板材、铝合金、木材、油漆、灯具等为主，现状及进度情况：一期3万多平米营业房和1万多平方米切割地99年9月建成投入使用商铺特点：1500平方米每间固定营业房，整齐排列，可自由分割组合；租售价格：100元/平方米/年，350平方米每单位35000元/年，70平方米每单位7000元/年；租售情况：一期70%左右其他：免收管理费，税收200平方米营业面积仅收70元/月B、I建材装饰城位置：淮海西路与清河路以东规模：9000多平方，其中淮汽公司开发4000的平方，99年8月开业，100多经营户，年成交额8千多万。主营：五金、木材、陶瓷、铝材、水暖等；概况：整个市场品种齐全，人流量大，本市居民装修一般都来此购置，零售较多:租金价格（抽样调查）：地点经营品种面积平米年租金年租金/平米其他过道门市房经营厨房材料37.515600416元现代陶瓷6026400440元转让费6万元门市房租金采取拍租方式，租金水平80-40元/平方月。淮汽市场年租金收入200万元。6、长途汽车站周边局部本局部即为本案淮安国际购物广场所在局部，以大的淮安国际购物广场为主体，淮安国际购物广场在下面专门另行做分析。A、I淮安食品城位置：工农路和爱民路规模：7000平方米，经营户300多家，年成交额2个多亿。概况：市场由一层建筑和大棚组成租金价格：地点经营品种面积平米月租金年租金/平米其他门面房45/平米540元过道35/平米420食品店桂圆食品151000800福建莆田人大门过道桂圆食品16700525转让费1万奶粉制品351400480B、五金市场:位置：大治东路电影公司旁边主营：五金、水暖、灯具、电器、铝材等。规模：92年开业，现在经营面积5000平方，经营户200多。年成交额1个亿。机电公司开发的东区门市房100多间'租金价格（抽样调查）：地点经营品种面积平米月租金年租金/平米其他东区灯具401400420五金小百货301000400西区门市房电开工具154003201万保证金中间区门市房20+203000900小家电1660045020年2万1000C、I昆仑纺织城位置：大治路、淮海北路交叉口规模：91年开业，12000平方，610个门市、摊位。年成交额1个多亿。主营：布匹、窗帘、床上用品等：租金情况：地点面积平米月租金年租金/平米其他大治路店面301200-1400480-560房窗帘经营户30年租金2万667布匹经营户10年租金4800480目前转租费2万元网吧20HOO600（四）结论从以上的调查数据我们根本看出：1、目前淮安市区的商铺租金价格可以分为以下三个范围档次：A）每平方每年IooO元左右及以上，主要是主商业街道的沿街店面B）每平方每年500元左右者，主要是中心商业区里专业市场内以及地段位置相对还可以的沿街店面；C）每平方每年300元左右者，主要是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；D）每平方每年100元左右，郊区、开发区市场内门面；如果以此作为目前淮阴投资商铺租金的年收益，以10年作为可以接受的投资回收期，不考虑资金的时间价值静态计算其理论价格水平，那么目前淮安商铺售价可以分为如下几个档次：A）1000015000元/平方米；B）5000元6000元左右/平方C）3000元左右/平方D）IoOO元左右/平方2、在租金上，沿街店面与非沿街店面，主要商街与一般住宅商街，一楼店面与二楼、三楼商铺均有较大的租金差异。特别说明：从上面的价格上我们可以看出租金的范围从低到高有数倍的差距。而目前在建在售的店铺出售价格从位置地段的角度来说商铺售价没有相应租金的差异大，价格与租金对应关系还不是那么准确，大的差异主要表达在店面的层次上.3、经营品种与经营范围的不同，使经营额和利润率大不相同，在很大程度上决定了对位置需求的不同，以及对租金的承受水平也不一样。其中服装类、以及各类品牌产品对位置要求较高。4、目前从淮安市开发市场、开发商铺的角度来看，作为专业市场根本上以招商、招租的形式为主，但其中伴有使用权的优先转让问题，这使得商铺在不具备产权的前提下具有了一定的炒做行为，使租商铺本身具有了一定的投机色彩，而不是直接的投资概念与行为；而作为沿街商铺，尤其是小区的商铺根本以出售为主，价格较高。5、目前淮安市的专业批发市场根本上处于一种简单的商品会聚集中状态，对于相关的同类商品兼收并蓄，经营者以及经营的商品良莠不齐，其中上档次、上水平的市场并不多。市场建筑与配套也较简单，不乏临时性的建筑和棚户型市场，大规模的永久型批发性质的市场或商城缺乏。6、目前市场的出租经营率根本处于80-90%左右，有一定的流动性，合理的调整空间，既有需求，有未供不应求。7、市场的优惠政策如何对于市场前期招商起到至关重要的作用。8、外来经营户占有相当的商铺店面承租比例。五、目前在售、在建商铺情况（一）整体概况根据淮安市房地产交易中心提供的有关资料：2000年，总交易次数为3749起，总量为32.66万平方米.总金额为3,0820万元,其中商品房1844起,总量为19.92万平方米,总金额为2,3200万元.今年比去年有较大幅度的提高,上半年已完成交易次数2700多起,交易量约为32万平方米,金额2.6个亿.从市场与商铺来看，目前在建在售的市场与商铺总体数量不是很多，主要是一些原有街区的改造以及住宅小区的沿街店面；A）销售情况相对还可以，但后期普遍有一定难度；B）丛价格上看临街店铺根本上以6000-700（）元/平方米为价格集中区，位置是决定因素，同时一层、二层的差距也相当的大，二楼以上根本上只是比相应的住宅高出一些而已；丛面积上看以40平方左右为集中区，面宽在3-5米之间。主力总价在25-35万左右；C）销售价格弹性很大，某些个案甚至会优惠10%,甚至更多，这说明他们对于商铺的价格普遍缺乏正确的认识与理解，价格制订准确性不够。D）从销售的形式看，目前淮安市的市场与商铺销售比拟简单，根本上没有什么投资分析，也没有什么主题性，对于市场与商铺的未来没有清楚而明确的概念和界定；（二）典型个案情况1、承德商城位置：承德南路与东大街交界处售售价：一楼店面8000元/平方米，月租价55元/平方米，年租金为660元/平方米；二楼售价为3000元/平方米，月租价35元/平方米，年租金为420元/平方米；其中中间主楼局部：三楼售价为2500元/平方米，月租价25元/平方米，年租金为300元/平方米；四楼售价2000元/平方米，月租价7元/平方米，年租金为204元/平方米；五楼售价1800元/平方米，月租价为12元/平方米，年租金为144元/平方米。面积：沿街40平方米左右现状与进度：建设至1层付款方式：一次性付款或分期付款，优惠幅度可达8-10%户型特点：沿街面宽3米左右，进深12米左右销售情况:60%左右2、东大街综合市场临街店铺位置：承德路东侧，沿东大街分南北两区面积：50平方现状与进度：现房，期房2002年5月30日交房价格：承德路门面房6500元/平方米；场内门面房3500元/平方米付款方式：分期付款或一次性付款，优惠幅度300元左右；销售情况：沿街90%左右3、东大街中心商城位置：靠承德路东大街闹市区规模：占地17000平米，建筑面积53000平米，沿东大街分南北两区现状：开工阶段，灌注水泥地基，2方案002年2月结顶。商铺面积:20-30平方米,面宽为2.7和3.6,进深为6.9和8米租售价格：临东大街店面11200-11500/平方场内门面4780-6880/平方（门面销售情况不佳）4、五金市场新建区（中瑞花苑）位置：五金市场规模：210间门市房面积：17-40平方，门面2。5-3O5M状况：去年9月开工，目前正在结顶,10月交付使用.租售价格：临繁荣路8000-9000元/平方，市场内门市4500-3500/平方。销售情况100%5、荷花池花园小区位置:西大街、人民路交界处规模：占地62亩，建筑面积10万平方米，商铺租售价格：（一次性付款、分期付款、银行按揭50%,10年）位置单价临西大街800010000元/平方临人民路6000-80元/平方临河南西路4500-5000元/平方内街门面房3500-50元/平方6.工农路商贸楼淮海西路和工农路交界门面房50-100平方一、二两层联售一层5500元/平方二层1800/平方销售情况：100%己交付使用，六、基地概况1）地理位置：水门桥，南临河南东东路（里运河），西至淮安市主干道淮海南路，北毗双桥巷。1）交通线路四通八达，辐射力强。市内公交线路通过众多。公交站有9、8、6、17、13等路线停靠。市内交通十分方便。2）处于中心商业圈核心，商业价值较高。工程地块西为繁华的淮海路及华城市场，北为金融办公、宾馆酒店为主的淮海广场以及里运河，南隔东、西大街。3）工程周边2000米分布有20多家各类专业市场及购物中心、10多家金融机构。七、本商圈专项研究1、目前整个商圈较高，折合门市房每平方米年租金根本都在100o元以上,甚至数千元，这还不包括其中的转让费在内；假设以此作为依据计算其相应商铺房产的理论价格，那么会明显的偏高，因为其包含的更多的是个体之于市场的背景，是一种短时期内价格的表达，不是一种平均价格。2、不同的市场类别、不同的市场位置都会产生很大的差距，在不同的时期内弹性很大。3、目前淮安国际购物广场周边各区根本上都是招租的形式，产权是属于其开发单位的，对于经营户来说是没有产权的，但因为存在使用权的概念以及使用权转租转让，使其具有了一定的投资概念，相对来说更适合中短期的经营以及经营内容的调整与更换；4、市场的铺位面积普遍较小，街面店铺根本在10-20平方米之间，更多的是柜台、摊位的形式；可以说正是化大为小、分割零售才提高了其单位的租金水平，使商铺的价格内涵理论值高高在上的。5、从经营品种上看，已有的淮安国际购物广场经营的主体依然是比拟传统的商品与百货，属于一般的商品，面临新市场、新的商业形态的不断出现，淮安国际购物广场亟需有新的提高和新的商业内涵与内容。6、有一定的经营户对市场环境与设施的老化和落后表现出不满意，希望得到改善与提高；7、通过对经营户意向性提问，根本都比拟认可淮安国际购物广场的铺位，有一定的关注度，尤其是价格方面，但是关于是否会购置时那么大局部所持观望态度，这说明人们对于经营风险问题已有一定的体会和认识。8、外地经营者在市场中具有相当的数量，而且年数较长，销售数额大。备注：普通市民信任购物中心、超市商品质量。八.潜在目标客户分析根据以上调研分析,并选取商家进行了工程测试，同时结合我公司操作商业地产的经验，拟提出本案目标客户的定位如下：1.投资客,约占30-40%2.经营客（包括投资意向的经营客）,约占60-70%；客户分布模拟：本市约占70%,周边县市约占20%,外省市约占10%。目标客户关注的根本问题:1.在该商城做生意能否长久赚钱？2.有多大的投资回报和升值空间？3.商城的管理和经营对客户的利益有无保障？彻底解决上述问题是后期销售畅通的关键。问题的解决提示详见"淮安国际购物广场筹划报告"。九、工程SWOT分析(一)优势分析1、区位地段优势淮安国际购物广场处于淮安国际购物广场的入口处，紧邻长途汽车站，斜对市中心商业主干道淮海北路，淮海路和健康路交叉的十字路口与淮海广场之间，无论是人流量，还是交通的便捷性，均具有特别的优越的区位地段优势。2、经营环境与市场背景淮安国际购物广场以淮海路与东、西大街为市场背景，为市场依托，并从中脱颖而出，可以塑造广泛的经营者认识根底，在区位认识上对于目标客户、以及与其相关的商家来说，具有较好的市场理解度。3、市场规模淮安国际购物广场地下层、一、二、三、四层为营业房，营业面积合计约3万平方米，在目前各区面积中相对为最大，因此能够，也便于会聚较多的商品品种与品牌于一席，不会因面积而使经营的品种、品牌缺乏、不全，具有形成一个大市场之中的大而全、大而专的专业市场的先天条件。具有规模集合优势。4、品质配套设施效劳优势淮安很多商场由于开发较早，建筑、设施相对来说比拟落后，较差，而淮安国际购物广场后来者居上，内部配套设施那么比拟齐全先进，具有自动扶梯、客（观光）货电梯、中央空调、机械通排风系统、消防自动喷淋、电信等等。使商场的效劳质量、经商气氛条件相比其他商业物业有了较大的提高，不仅为经营户提供了良好的经商环境，而且也会大大吸引目标客户以及普通的消费者光临的次数与停留时间，提高经营户的销售业绩。同时本市场设有地下层，对停车位问题相比拟而言有较多的考虑，另外本商城还另外规划有住宅、办公以及仓储的空间，便于经营者的就近办公、休息、运输等等。5、政策优势由于淮安国际购物广场属于市政府招商引商工程，政府将会给来此的经营户提供一系列的优惠条件，从而使本市场“天时、地利、人和"三者兼得，提高商城的商业附加值,一定时期内会具有较强的独特的吸引力，使商家动心,青睐本商城。6、另外,在贵我双方的共同努力下,可进一步营造工程的更多优势,主要表达在以下方面：建筑形态商业规划商业环境与配套设施商业前景工程包装营销推广经营管理物业管理效劳体系工程投资价值工程升值潜力以上优势表达,详见筹划