南京物业公司公用设施改造及维修作业规范.docx

南京物业公司公用设施改造及维修作业规范一、目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。二、范围：适用于管理处辖区内公用设施改造及维修的操作。三、职责：工程部人员负责所管辖区的公用设施改造及维修的工作。四、作业规范：（-）定义：1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到业主的人身和财产安全及其正常工作秩序，必须对其及时进行维修。2、外委：指委托外单位进行的改造及维护维修。3、自修：指工程部工作人员自行进行的改造及维护维修。（二）程序：1、公用设施的确认（1）管理处根据大楼、小区建设资料编制公用设备设施一览表并有相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号、存档。（2）公用设施应包含以下几种：供配电、给排水、供气系统：公共通道灯、庭院灯、路灯、应急灯；中央空调系统；电梯系统；安防监控系统；楼宇门禁系统楼宇设备监控系统；消防联动报警系统；多媒体会议系统；闭路电视系统；公共广播系统；卫生清洁设施；其他公用设施。2、责任范围划分工程部根据公用设施一览表和工程人员人数及特长划分公共设施责任范围，明确责任人，并在一览表相应栏目注明。3、"年度计划"制定。（1）工程人员每年12月5日就自己责任范围内的系统设施设备，提出下一年度对其进行改造及维护维修计划，并上报工程部主管。工程人员提出该计划时应考虑以下内容：需要增加的公用设施设备；需要更新、改造的公用设施设备；需要增容的公用设施设备；需要进行维护维修的公用设施设备；进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期；需要增添工具、仪表、维护备品备件；其他有关事项。（2）工程部主管根据各工程人员提交的公用设施设备改造及维护维修计划,拟定"年度计划”，并在每年12月15日前提交主任办公例会讨论，并上报公司、或单一产权单位审批。4、"年度计划”的实施。（1）批准的"年度计划"由工程部主管安排工程人员实施。（2）工程人员实施"年度计划”时，应注意以下几点：按计划规定的时间内开工，确保施工周期内完工；外委项目和原材料的采购，应按管理处操作程序进行；5、日常巡视检查：（1）工程人员对自己责任范围的公用设施在日常工作日内每天巡视检查，并做公用设施设备巡视记录；（2）工程人员对重要公用设施设备应适当增加巡视次数，必要时，对其性能状况可进行模拟试验。监督施工单位或供应商处理。