基于产业生命周期理论的企业竞争战略选择：以养老地产行业-Del-Webb公司案例分析.docx

基于产业生命周期理论的企业竞争战略选择DelWebb公司养老地产开发的案例分析摘要:第一局部，明确企业生命周期的内涵与产业生命周期的内涵，将这两个概念清晰地区别出来.第二局部，产业生命周期与企业竞争战略选择。首先论述了产业生命周期理论及不同产业生命周期阶段的特征,然后论述了处于不同产业生命周期的企业应选择何种竞争战略以躲避风险并抓住机遇。第三局部，企业生命周期与企业竞争战略的选择。从企业生命周期相关理论入手,论述了处于生命周期不同阶段的企业的特征及应选择的竞争战略。第四局部，养老产业的界定。国内外养老产业的开展状况和趋势，用产业生命周期理论和企业生命周期理论分析DelWebb公司的案例，通过美式的养老地产的分析对我国的启示.一、企业生命周期内涵对企业生命周期的研究始于20世纪70年代,1972年,美国哈佛大学教授拉瑞葛雷纳(肠rryE.Gerine)r在组织成长的演变和变革一文中,第-次提出了企业生命周期的概念。其后美国学者伊查克爱迪斯(IhckaAdiez)S从企业文化角度对企业生命周期进行了系统研究。此外,许多学者从定性或定量角度,不断探索和修正企业生命周期理论与方法,提出了不同的企业生命周期模型。1989年,伊杳克爱迪斯(IhCkaAdieZ)S的著作企业生命周期正式出版,成为企业生命周期理论研究的经典之作。该书提出了企业生命周期模型,又称为古典模型(注'爱迪斯认为,企业的成长与老化同生物体一样都是通过灵活性和可控性这两大因素之间的关系来表现的,灵活性与可控性决定了企业在生命周期中所处的位置。如图1所示,爱迪斯将企业生命周期分为孕育、成长和老化三个阶段,并依次将各个阶段细分为孕育期、婴儿期、学步期、青春期、盛年期、稳定期、贵族期、官僚化早期、官僚期和死亡期。图1爱迪斯企业生命周期示意图二、产业生命周期内涵作为生物学概念,生命周期是指具有生命现象的有机体从出生、成长到成熟衰老直至死亡的整个过程。这概念引人到经济学、管理学理论中首先应用于产品,以后又扩展到企业和产业。我们知道,一种产品在市场上的销售情况和获利能力是随着时间的推移发生变化。这种变化和生物的生命历程一样,也经历了投人、成长、成熟和衰亡的过程,产品生命周期就是反映了一个特定市场对某特定产品的需求随时间变化的规律。这里的产品生命指的是产品的市场生命,而不是产品的物质生命,它是以销售额和企业所获得的利润额的变化来衡量的。如果以时间为横坐标,以销售额和利润额为纵坐标,那么产品生命周期表现为-条近似S形的曲线。即由投入期开始,销售额缓慢爬升;进人成长期后,销售额迅速增长;在成熟期,销售额虽然仍有增长,但速度极为缓慢;进人衰退期,销售额开始急剧下降。产业通常指生产同类产品的企业的组合。就某个产业而言,从产生到成长再到衰落的开展过程,就是产业生命周期的根本概念。一般人们将这个过程分为四个阶段:初创阶段(导入期)、成长阶段、成熟阶段和衰退阶段。它通常用-条位于以销售收人为纵轴、以时间为横轴的坐标中的具有S型的曲线表示,该曲线包含产业生命周期的导人期、成长期、成熟期与衰退期四个阶段。产业处于投入期时,企业数目小,产值比重低,管理不完善。产业处于成长期时,该产业的产出在整个产业系统中的比重迅速增长,在产业结构中的作用也日益表达。产业处于成熟期时,技术趋于成熟,市场需求缓慢扩大,市场容量相对稳定。而到了衰退期,技术落后,需求萎缩,产出减小。(如图2)图2三、产业生命周期的阶段性特征产业生命周期表现的阶段性特征：在导入期,企业数量少,集中程度高;技术不成熟,产品品种单-,质量较低且不稳定;市场规模狭小,需求增长缓慢,需求的价格弹性也很小;产业利润微薄甚至全产业亏损;进入壁垒低,竞争程度较弱,产品定价各自为政。在成长期,大量厂商进入,产业内部集中程度低;生产技术日渐成熟和稳定,产品呈现多样化、差异化，质量提高且稳定;市场规模增大,需求增长迅速,需求的价格弹性也增大;产业利润迅速增长且利润率较高；进人壁垒低,内部竞争压力大,竞争形式主要表现为价格竞争。在成熟期,产业集中程度高,出现了一定程度的垄断;技术较成熟,产品再度走向无差异化,产品质量较高;市场需求增长速度明显减缓,需求的价格弹性减小;产业的利润到达很高的水平;进入壁垒高,主要表达为规模壁垒,竞争手段转向非价格手段;持续时间较长,是产业开展的稳定阶段,假设有技术创新,那么会有更长期的持续增长。在衰退期,厂商数量减少;需求逐渐减少,销售下降;利润降低;新产品和替代品大量出现,原有产业的竞争力下降。在此，我们着重研究-下导入期、成熟期以及衰退期。四、不同的产业生命周期企业的竞争战略选择不同产业生命周期,企业要制定不同的竞争战略。在波特的竞争战略中,产业开展分为三个阶段,即新兴产业、产业向成熟转化、衰退产业等。产业处于萌芽阶段的特征是增长较快,技术变动,企业致力于开辟新用户,市场占有率分散且变动较大,产品品种少,企业领导人承当管理企业所有重大责任。企业通常通过技术进步、创新或企业家精神而粗具形态,获得细分市场并获利。随后,企业进入成长期,主要特征是销售额高速增长,用户、市场占有率和技术日渐明朗并走向稳定,进而壁垒提高。企业一般在成长期中能生产多种产品,并开始涉足不同的业务领域,不断扩大规模,企业经营不断显现复杂性。企业内部出现管理和决策的波动,经营方案的制定和实施比拟困难,建立规章制度和维持组织结构的稳定性成为需要。组织结构开始标准化、专业化和职能化。产业处于成熟期的特征是增长率不高,技术、用户和市场占有率大体上都是稳定而清楚的;企业的规章制度己经成型,使组织结构僵化,缺乏应变能力。制度化提高了企业早期开展阶段的稳定性,然而又降低了企业创新能力和灵活性,以及对未来动乱环境的适应性,这会导致企业以后的衰落。成熟期的企业般会寻求矩阵结构,健全信息系统,开发多种产品线,以及分权与多元化.产业处于衰退期的特征是需求下降,竞争者数目和产品品种减少。企业内气氛表现为盲目乐观、缺乏沟通、战略保守、群体死亡和互不信任。组织结构的僵化、对变革的抵抗使企业不可能感知重要的环境变化,因而,组织结构、决策过程、信息管理程序会越来越符合组织的需要。五、不同的企业生命周期企业的竞争战略选择1.1创业期的特点创业期的企业刚刚诞生,规模较小,企业的组织结构很简单,而且企业的员工数量少,年营业额低,资产数量和营业利润也很少,内部管理体系有待完善。其他方面如品牌、商誉等根本无从谈起。创业期的企业很小,运行却很灵活。在企业的创业期首要的目标是生存,开展为其次。具体来说,创业期的企业有如下特点：(1)生存能力较弱,面临生存危机(2)在财务上往往是亏损(3)充满活力、具有创新精神(4)组织结构很简单,内部管理体系有待完善(5)没有树立企业的形象1.2.创业期的经营战略:专业化通过上文介绍的创业期的特点可以看出,创业期的企业刚刚成立,各个方面都不成熟。企业应该培育有价值的、不易模仿的、不可替代的核心能力。并充分利用企业内部有限的资源和企业外部市场的良好机遇,迅速开展主要业务。前面提到过,企业在初创期很容易夭折,这时企业在个业务领域都很难应付,更不用说要开展多元化了。此时的企业不能分散资源和能力来开展别的业务。根基都没有打牢就想进行多元化肯定是不现实的。因此,不管从企业的内外部环境还是企业自身的能力来看,这一时期的企业应该实施专业化战略。2.1 成长期的特点经过创业期顺利进入到成长期的企业在产品、产品销售和客户效劳方面都取得了较大的进步。这时企业的产品在-定程度上被消费者所接受,有了一定的市场占有率,财务上也不再是亏损,而是有了正的现金净流量。创业期的首要目标是生存下来,而成长期的主要任务那么是扩大市场规模,在市场上处于领先地位。成长期的特点主要有以下几点：(1)开展速度快,企业实力增强(2)研发费用较高(3)内部管理体系比拟完善(4)企业开始树立形象(5)由集权向分权、授权转变2.2 成长期的经营战略:专业化为主,多元化开始起步当企业处于成长期,核心技术初步形成,销售量和利润增加,开展速度加快。这时,市场扩大,市场需求迅速增加,需求大于供给,新的竞争者不断进入,企业之间开始争夺人才和资源,使竞争更加剧烈另外,原来行业中的企业也会为了争夺市场而使得行业的竞争更为剧烈。此时,企业的首要任务是把主业"做大"，围绕着企业做大、做专、做强,而不是分散精力去“做多"。成长期不是以盈利为核心目标的时期,而是以争取市场最大份额为核心目标的时期。但是,在这一阶段,在企业内部,创业的成功使企业的经营者和整个员工队伍都充满信心,在企业的外部,逐渐丰厚的利润回报也使企业有了一定的扩张实力,同时,银行等投资家也因看好该企业而使融资变得容易。这一切都诱发企业扩张,企业往往会实施多元化战略。然而,这样的企业往往失败。原因就在于掉入了战略冒进陷阱中。具体表现为:一,对成长期企业来说,多元化经营存在着巨大的风险,如:经营风险、财务风险、管理风险等,而这些风险足以威胁主营业务的生存和开展。二,有些经营者误以为其成功经验可以在多种行业中普遍适用,其实不然。处于成长期的企业,经营者驾驭核心业务的能力尚不完善,更不具备经营新行业的能力。当企业处于成长期与成熟期的过渡阶段时,假设企业在保持和扩大自己熟悉的主营业务的同时,出现了相对过剩的资源,并且企业在主营业务所属行业己具备管理、品牌、技术等优势,并己经建立起企业的核心竞争力之后,为了防止浪费企业的剩余资源,企业可以考虑由专业化向多元化开展。但是在这个阶段实行多元化经营战略要小心谨慎。这个转变阶段对企业的开展壮大至关重要。如果转变不成功,有可能导致企业破产。因此,处于成长期的企业应以专业化经营为战略重点,把企业的资源用于开展企业的主营业务,使得企业在某-领域形成真正的竞争优势、核心能力和规模经济。当企业开展到一定程度,出现相对过剩的资源,并且企业具有一定的能力时可以关试开始向多元化战略开展。3.1 成熟期的特点企业度过成长期后,就会进入成长速度变缓,但利润率急增的收获时期,即成熟期。成熟期的主要目标是维持和稳固己有的地位,延缓衰退期的到来。此时的关键并不在于能扩大消费群,而是保持现有的顾客忠诚度。成熟期的主要特点是：(1)增长速度缓慢,盈利能力到达顶峰(2)企业的研发能力逐渐减弱(3)完善的内部管理体系(4)企业创造力和冒险精神开始减弱,组织活力快乏(5)树立起了良好的企业形象3.2 成熟期的经营战略:多元化企业步入成熟期后,企业独立性强、技术精良、资金雄厚,核心竞争力进一步加强,在同行业中般起着骨干作用;开展速度减慢,但效益提高;产品市场占有率高,形成名牌产品,成熟期虽然市场巨大,但是已经根本饱和,任何企业想要扩大市场份额,都会遇到对手的顽强抵抗,并引发价格竞争。既然犷大市场份额己经变得困难,那么,在该时期实施多元化战略是躲避风险,突破企业成长极限的最正确时期。此时,企业面临两方面的关键问题:一方面是企业应进入几种行业或领域,换言之,企业获得的可接受的增长和获利能力的最小多元化程度是多少及企业能够管理的最大的多元化程度是多少,令人满意的多元化程度往往位于这两者之间。另一方面,在选择多元化战略时,企业还需考虑选择相关多元化还是非相关多元化:相关多元化和非相关多元化各有利弊,从操作的风险来看,相关多元化低于非相关多元化,但相关多元化对降低行业风险的作用要比非相关多元化小。因此企业要根据自身情况对两者进行选择,但两者并没有绝对的优劣之分。也正因为如此,我们观察到企业在实施多元化战略时两条路径都有尝试,并都有成败。4.1 衰退期的特点企业在成熟期后就进入了衰退期。由于企业在成熟期没有足够的冒险与创新能力,从而使得企业在面对市场环境的变化时,没有方法来适应新的环境,从而走向衰老和消亡。此时企业主要有如下特点：(1)财务状况恶化,开始出现亏损(2)内部管理体系混乱(3)企业形象虽在,但己开始恶化4.2 衰退期的经营战略:多元化到专业化的回归企业步入衰退期后,产品供过于求,替代性强,企业投资减少,只能利用现有设施取得最后利润。这就意味着企业需要重新整合、分配衰退行业的资源。在衰退期,企业为了保障战略目标的实现,发挥企业资源的优化配置,应该采取剥离衰退行业业务、紧缩经营行业数量,侧重于主业开展的战略思路,即实行专业化经营。从上述分析中不难看出,只有企业所经营的产业无法为企业提供进一步开展的可能时,企业才会进入新的行业,而企业在新的行业里要立足和开展,就需要在新行业里实施专业化战略;外表上看,企业实际上已进入两个或两个以上的行业,但这不是多元化战略的结果,而是专业化的自然逻辑。海尔集团被认为是多元化企业,但其最初7年一直只做一个产品,直到建立了行业领先地位,全面提升了企业素质,在开展空间受到限制,才开始相关多元化,直到后来能力十分强大时才开始非相关多元化。因此,专业化和多元化之间的逻辑关系是:专业化是企业成长战略的起点和归宿,是多元化的前提和保证,多元化是专业化的自然逻辑。即:企业的经营类型大致经历了专业化一多元化-回归专业化这样一个历程。以专业化为起点,期间经过多元化经营又将回归到专业化。六、案例分析之国内外养老产业的开展状况1 .养老产业界定1.1 养老产业提出养老效劳业是最典型和最大的老龄产业。老年人的需求是老龄产业开展的根本根底，而老年人的主要需求是养老效劳需求。中国的养老产业是从方案经济条件下那些专门为照顾"三无对象"而设立的国家福利设施的根底上开展起来的。我国传统的养老模式是家庭养老，没有家庭支撑的城市孤寡老人和农村五保老人，那么由政府兴办的敬老院或养老福利机构负责供养。随着经济社会开展，特别是人口老龄化的迅猛开展，家庭和政府都无力负担沉重的养老效劳压力，只能求诸市场，发动广泛的社会力量为老年人提供养老效劳。目前，我国约有60岁以上老年人口1.47亿，这就是一个潜在的养老效劳需求的巨大市场，可以预见养老效劳业将是未来最大的老龄产业。1.Z养老产业概念在老年人的众多需求中，养老效劳需求是其主要需求，养老效劳水平的上下是老年人能否安度晚年的关键因素。目前，我国对于养老效劳的概念界定尚无定论，有人把养老效劳统称为老年福利效劳；也有的专家学者认为养老效劳可以划分为两大局部，一局部是养老产业，一局部是老年福利效劳事业。其中养老产业，是指那些为高、中收入或经济保障状况较好的老年人提供的养老效劳，这些老年人有能力支付养老机构的各项费用，他们可以自由地选择机构。老年人福利效劳事业那么是为社会上更多的经济状况不是很优越的老年人提供的养老效劳，这局部老年人的养老需求同样旺盛，但是受收入的制约，他们承当不了市场化养老效劳所必须支付的本钱。本报告中的养老产业，是指为老年人提供设施、特殊商品、效劳，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质精神文化方面构成的-个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业，是由老年市场需求拉动而兴起的新兴产业。1.3 养老产业分类养老产业按需求属性的不同，可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政效劳业、房地产业、保险业、金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询效劳业、其它特殊产业等十个细分产业。2 .国内外养老产业开展阶段2.1 国外养老产业开展历程国外养老产业的开展和人口开展变化密切相关，归结起来可分为以下三个开展阶段：第一阶段：18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起18世纪后期，随着欧洲工业革命的兴起和不断开展，极大地推动了社会、经济和科技的开展，大大地改善了人们的生活条件，从而推动了世界人口的第二次快速增长，引发了人类历史上第二次“人口革命"。这次革命使得出生率下降，世界人口进入低出生、低死亡、低增长阶段。在这个阶段，三代同堂传统的养老方式较为普遍，祖孙三代共聚-堂，由家人为老人提供经济、生活、精神上的照顾，养老产业在这个阶段并未兴起。第二阶段：二战后至20世纪60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起第二次世界大战后，新生儿数量明显减少，人均寿命那么上升到目前的66岁。这种双向开展使老龄化开展越来越快，全球几乎所有国家的人口结构都趋于老龄化。据联合国有关规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7%,或60岁以上的人口超过10%,使被称为"老年型*国家。全球己有72个国家进入"老年型"。20世纪60年代，西方兴旺国家有关老年人的政策有所变化，法国、英国、联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国采取的做法是将老年人安置在专业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求的-剂灵丹妙药。第三阶段：20世纪70年代至今，社区养老效劳业逐渐开展，并形成多种业态的效劳业和配套效劳业20世纪70年代，人口老龄化对西方兴旺国家的冲击明显增大，使其用于老年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的开展。因此，西方国家纷纷建立了社区照顾效劳政策，在不同的法定框架和资金来源下，为老年人所提供的养老金、住房供给、医疗保健、社区效劳等在西方各国独立开展起来。20世纪70年代中期以来，经济因素成为影响老年人养老保障和社区效劳政策倾向的最重要因素，西方国家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾效劳转移到以社会形式、社区为根底的照顾效劳；二是转为降低政府的直接作用并开展商业的、非盈利的和非正规的提供老年效劳的部门；三是促进具有更为灵活的效劳和具有更大选择时机的、个性化的照顾效劳的开展。20世纪90年代，西方国家倾向于社区效劳的进一步改革，提倡人文主义的养老保险、医疗卫生效劳、社区效劳和住房供给等效劳的整合。这时候人口老龄化对西方国家的财政影响己经到了相当严重的地步。西方国家在制定政策时，将开发老年市场看做是解决老龄化的重要途径。正是在这种背景下，西方国家的养老产业市场才得以新兴并得到迅速开展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的效劳业和配套产业。2.2 中国养老产业开展历程我国的养老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：第阶段：新中国成立至20世纪70年代，由于处于年轻型向成年型转变的人口结构，还未产生养老问题新中国成立至20世纪70年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。所以该段时间养老问题并未引起社会的重视，也没有所谓的开展养老产业的说法。第二阶段：20世纪80年代至20世纪末，老年市场有了一定的开展，初步显现-定的开展潜力自20世纪80年代以来，我国的老年市场有了较快的开展，并且逐渐形成了一定的体系。随着我国于1999年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老年人口的快速增加、老年人购置力的逐渐增强和老年人消费观念和消费行为的改变，我国的老年市场得到进-步扩大。该段时间内有些企业哄而上，竟相推出一些老年产品。但由于未对老年人的购置力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的需求而最终解散。第三阶段：21世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求进入21世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向开展。然而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，但大局部企业却不敢轻易涉足老年产业。只有少数企业将目光瞄准了老年市场，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化装品、老年公寓等商品。整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。3 .以老年人为对象的养老地产产业的开展状况我国的养老地产行业虽然具有良好的市场前景，但总体上还处在起步阶段，呈现出小而散的开展状态。例如上海，虽有很多家老年公寓，但普遍存在商品化程度不高的问题。现有的老年公寓多为政府投资，房地产开发商开发、营运的非常少。又如重庆，现有的老年福利设施大都表达出品质层次较低、效劳类型单一的特点。市面上新兴的老年公寓，多为原来的己开发住房，只冠以老年公寓之名进行销售，实际上并未考虑老年人的生理行为特征。以长寿岛著称的海南留鸟式的养老房产较受欢送，但到目前，海南没有处能够照顾全国不同地区老年人养老习惯的养老社区，房型设计和配套设施也不能充分适应老年人的需求。因此，从现实来看，我国目前真正符合养老地产要求的房产工程还比拟少，形成的房地产规模及产业集群都很小。尽管有不少养老机构在投入使用，但其选址规划、户型设计、设施建设等都与真正意义上的老年地产相差很远，远非国际上通行的概念，从业人员的效劳管理水平也亟待提高：而专门根据老年人生理、心理特征而设计的，真正能够满足大多数老人居家养老要求的适老型住宅那么更是少之又少。换言之，养老地产在我国尤其是城市地区有着很大的开展空间和市场需求。当前，全球老龄人口进入了"爆炸式"增长，一组组数字证明了全球老龄化的问题己逐渐弥盖各个国家。根据联合国等有关机构近来公布的数字：从2005年到2050年，世界人口将从目前的67亿增加到92亿：其中60岁以上老年人口的比例将从目前的11%左右增加到22%；65岁以上老年人口的比例将从目前的不到8%增加到16%,80岁以上的老人在2050年将超过4亿。老龄人口中，非洲老龄人口将从4200万攀升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿;欧洲从1.48亿增加到2.21亿:美洲从9600万增加到3亿。届时老人将超过14岁以下儿童人口的总数，百岁老人也将从2002年的约21万增长到320万。而我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平，截至2023年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%,比上年末提高0.47个百分点。到2023年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2023年，老年人口总数将到达2.21亿，占总人口的16%,人口老龄化形势严峻。面对人口老龄化己不仅属于兴旺国家的专利，各国纷纷制定各种应对之策，养生养老“产业"是上个世纪60年代以来国际上开展最快的行业之一。中国政府也出台了各项政策来支持养老产业。2023年，北京市民政局、发改委、规划委、财政局和国土资源局联合下发"关于加快养老效劳机构开展的意见"。提出北京市养老效劳坚持以“全面关心、重点照顾*为理念，努力实现"9064"养老效劳新模式。即“到2023年，90%的老年人在社会化效劳协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购置社区照顾效劳养老，4%的老年人入住养老效劳机构集中养老"，逐步建立起集中照料效劳与社区居家效劳互为补充的养老效劳体系，推动老年福利效劳由补缺型向适度普惠型转变。随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的开展，以及老年人收入的增加，老年人对老年相关产品和效劳的需求将会上升。中国老龄协会调研部认为，截至2005年底我国已具有相当购置力的老年人主要集中在经济兴旺的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购置力将会充分地显现出来。现在所谓的老年人"高档消费"，在10年之后将后变成普通消费。老年产品与效劳总体需求正呈现上升态势。即便开展非常迅速，目前老年公寓的建设仍处于一种摸索阶段，行业缺少领头羊。(1)老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位；主要表达在旺盛的中低端老年群体需求和高端收费的老年机构供给之间的矛盾。国内的老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍非常紧缺。现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人缺乏100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1%。且不管条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用I口房改建的，设施简陋，效劳功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。所以，近两年，老年公寓市场上己经出现针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。但在定位上，许多老年住宅并未顺应市场的需求，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在很大的落差。截至目前，市场上的老年住宅工程多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、吉岛、济南、威海等很多地方均己出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、效劳体系的直接影响。老年公寓的设计、效劳等方面并不符合入住老人的需求，致使局部老年公寓在盈亏点间经营。上述供给的不匹配性主要表达在：中档收入老年群体对福利性养老机构需求较高。受我国经济开展城乡差距大、东西开展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。即便是在一二线城市，研究说明，经济收入中档的老人对养老机构和社区的需求强度更高，相反，经济水平较高的老人群体，对于养老方式的选择性更多，反而目前对养老机构和社区的需求强度并不是非常强烈。（2养老机构的新模式开展的两个趋势，CCRC和居家养老+社区效劳结合的模式CCRCContinuingCareRetirementCommunity）即持续照料退休社区，也称老年社区，欧洲许多城市出现了这种老年人聚居的社区。根据欧盟宪章的要求，老年社区在建筑设计上应当将老年效劳功能与城市特色、生态目标融合在一起；不仅要方便老年人的生活，而且要使老年人不感到孤独。因此，老年社区内所有的公寓楼和公共设施，都必须根据老年人的特点进行相应的改造。目前国内这种产品虽然还很欠缺，但很多的养老机构和老年住宅开发商开始提出CCRC的概念，并着手建设。市场上新建的养老住宅也越来越多地表达了老年社区的特点，例如为了消除平安隐患，方便老年人活动，要求老年社区实现无障碍化，多层公寓楼加装电梯和无障碍通道。容积率过高的社区那么需要撤除局部建筑，增加供老年人活动的绿色空间。同时要完善方便老年人生活的卫生站、小超市、康复中心和娱乐中心等效劳设施，使老年社区成为城市充满人文关心的模范社区。居家养老与社区效劳相结合的模式也是养老住宅开展的大趋势之一。中国人贯有着"养儿防老"的传统思想，所以居家养老的想法是根深蒂固。零点调查对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题"进行了随机访问，数据显示，中高收入老年人期望的入住养老机构的方式中，希望购置房屋产权的占调查总数的51%,打算租赁房屋使用权的占24%,希望购置产权式酒店的占16%,打算采取其他形式的占9%。即如果条件允许，大局部人还是选择“在自己家里养老"，这也意味着为老年人量身定做的老年住宅市场前景看好。图1:中高收入老年人期望的入住方式尤其是在老人自理状况比拟好的情况下，大都希望住在城市中心，并和子女保持生活中的密切联系。目前万科正在全国范围内规划并建设居家式老年住宅，在城市非郊区建造养老住宅，同时提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区效劳包括社区物业效劳、社区家政效劳、社区医疗效劳及社区娱乐效劳。消费者对这种开发模式的接受度非常高。（3）另外，基于市场竞争愈来愈剧烈，消费者的需求越来越精细化，促使老年住宅设计也更注重细节同样在零点调查的研究中发现，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、平安设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据说明，城巾化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，也可见老人对养老产品的需求越来越精细化，为了应对这个需求，目前养老住宅的供给企业、机构纷纷在目前群体需求调研的根底上，进行了产品的细节化、人性化的改良。图2:中高收入老年人对现在居住条件的评价一方面，针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。对于养老产品的细节设计同时，注重以人为本的亲情关心，老年住宅中出现“亲情住宅".一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的"亲情住宅"。它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。以北京楼市最近出现的澳洲康都的"亲情社区"工程为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，"亲情社区"是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分表达"以人为本"理念的新型社区。另外，将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。4 .基于产业生命周期理论对养老产业中养老地产产业的企业竞争战略选择的分析正如上文我们所了解的，养老地产产业整个行业的生命周期可以说现在正处于成长、成熟期，但是国内和国外的开展状况并不是非常的同步。在国外兴旺国家，由于老龄化的开展历史较长，国外的养老地产产业开展的比拟完备，应该是处于养老地产产业的成熟期。而在我国，人口红利在前几年逐渐缩小，在近几年，老龄化趋势逐渐加强，由此带动的养老产业刚刚开展起来，我国的养老地产产业处于投入期、成长期。(1)我国的养老地产产业由上述的产业生命周期的理论可以知道，我国养老产业的开展是由于老龄化严重，形成新的老年消费需求,不得不说"银发产业"是一种潜在可行的商业时机。我国的养老地产产业处于投入期、成长期。从战略制定的观点看,我国养老地产产业的根本特征是根本没有游戏规那么,养老地产产业的竞争问题是全部规那么都必须建立,使企业可以遵循并在这些原那么下开展繁荣。映乏规那么既是风险又是时机的来源。在任何情况下都必须设法解决它。这-阶段,各房地产企业采取不同的战略,没有"正确"的战略被公认,与采用不同的产品结构和不同的生产方法进行赌博的同时,在产品/市场定位、市场营销和效劳等方面,不同的房地产企业正摸索着不同的方法。各房地产企业采用不同的纵向策略对待供给商和分销渠道。与此同时,哥哥房地产企业对于竞争对手和总体市场条件等只有少量的信息,可靠的养老产业销售量和老年地产市场份额的信息经常无法得到。因此获取可靠的市场信息，并对市场进行严谨的分析成为养老产业中的房地产企业应该解决的问题。(2)国外的养老地产产业而又由产业生命周期知，国外的养老地产产业开展的比拟完备，应该是处于养老地产产业的成熟期。在这个时期中,国外的养老地产企业的竞争环境经常发生根本性变化,这要求企业艰难的做出战略反响。有时企业会在清楚认识环境变化方面遇到麻烦。即使它们觉察到了这种变化,对它们做出反响所要求的战略性转变也可能正是企业难以实现的,实际上,战略转变并不是战略的简单延伸,超出了原有战略的考虑范围。在这一阶段,销售增长率放慢,市场占有率面临剧烈的竞争。随着养老地产企业无法仅仅依靠保持其市场份额而保持其历史上的增长速度,竞争注意力转向养老产业内部,去争夺其它企业的市场份额。在市场占有率方面,日益加剧的竞争要求对养老地产企业前景作根本性的重新定位,并建立-套全新的关于竞争对手将如何行动、如何反响的假设。过去获得的关于竞争特性及反响的知识如果不完全舍弃也必须重新评价。不仅竞争者可能变得更富攻击性,而且产生错觉及发生非理性报复的可能性很大。同Bt养老产业中的老年顾客和供给商关系逐步稳定,竞争更强调本钱和效劳。出乎意料的增长速度放慢通常导致生产能力和生产人员的过剩,这加剧了转化时期价格战爆发的可能性。由于养老行业利润下降,下游分销商的利润受到挤压,许多分销商在制造商利润受到明显影响之前离开产业。这种趋势加剧了养老产业中竞争者为分销商的争夺,分销商的影响力显着增强。5 .基于企业生命周期理论的老年住宅开发商DelWebb企业竞争战略选择的分析美国的"SunCity"是全美最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，目前有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势，平均年龄为75岁。作为全球第七大的房地产公司，DelWebb是"SunCity"的发起者，是纽约交易所上市公司，年营业额8-11亿美元，是美国最大的建设健康型退休社区的开发商，在美国南方主要8个州均有开发工程，到1999年时总计开发住房单位约75000万个.是美国是大的房地产公司帕尔迪（PuIteHomes）的子公司L2001年7月，PUlteHomeS公司和老年住宅开发商DelWebb合并，成为了美国最大也是最赚钱的房地产开发商。2005年PHM实现销售收入为146.95亿美元，总资产130.48亿美元，2006年销售41487套住宅。20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商DelWebb路过此地，觉得这里气候炎热枯燥，土地又非常廉价，决定在这里建些住宅，供美国寒带-些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的根本是老年人。受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。60年代之前，他在这里建了一些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不应求。从那以后，这里崛起了一座新城，后来从老城扩大到西城，继而又迅速向西南延伸，面积成倍扩大，房屋和设施越来越高档，1996年人口普查时居民到达了9.6万，现在估计有14万。在此时，属于DelWebb公司的投入阶段，DelWebb先生凭借着自己独特的眼光，发现了养老地产产业的潜力，DelWebb企业己经培育有价值的、不易模仿的、不可替代的核心能力。并充分利用企业内部有限的资源和企业外部市场的良好机遇,迅速开展主要的养老地产业务。企业在初创期很容易天折,这时企业在-个业务领域都很难应付,更不用说要开展多元化了。此时的企业不能分散资源和能力来开展别的业务。根基都没有打牢就想进行多元化肯定是不现实的。因此,不管从企业的内外部环境还是企业自身的能力来看,这-时期的企业应该实施专业化战略。在这-方面，DelWebb公司针对老年人而设计的地产工程，总体来说是符合企业创业初期的一种战略的。再创业期过后就到了成长期了。当DelWebb公司处于成长期与成熟期的过渡阶段时,假设DelWebb公司在保持和扩大自己熟悉的主营业务的同时,出现了相对过剩的资源,并且企业在主营业务所属行业已具备管理、品牌、技术等优势,并已经建立起DelWebb公司的核心竞争力之后,为了防止浪费企业的剩余资源,DelWebb公司可以考虑由专业化向多元化开展。但是在这个阶段实行多元化经营战略要小心谨慎。这个转变阶段对DelWebb公司的开展壮大至关重要。如果转变不成功,有可能导致DelWebb公司破产。果然，由于DelWebb公司的战略选择不当，没能成功过渡到成熟期。DelWebb公司的失败导致了当时最大的美国房地产开发商PulteHomes公司和老年住宅开发商DelWebb公司合并。个人认为，这次合并对DelWebb公司来说是-次机遇，在PUlteHomeS公司的支持下DelWebb的养老地产得到了更好的开展。其实在九十年代，PUlteHomeS公司就己经对养老地产产生了很大的兴趣。通过图图的PulteHOmeS公司的业务徒安排就可以明白