光明区社区配套和公共服务用房管理办法（征求意见稿)的起草说明.docx

关于深圳市光明区社区配套和公共服务用房管理办法（征求意见稿）的起草说明为规范光明区社区配套和公共服务用房（以下简称“公配物业”）的规划建设、移交接收、产权登记、委托使用和日常管理等全周期监管，结合近年审计部门提出的问题，以及光明区人大常委会关于我区社区配套和公共服务用房管理及使用情况的调研报告提出的建议，我局根据深圳市城市规划条例等有关法律法规，并借鉴坪山、罗湖等区的经验做法，已完成多轮讨论和意见征求，修订形成了深圳市光明区社区配套和公共服务用房管理办法（征求意见稿）（以下简称办法（征求意见稿）。现就修订起草情况说明如下：一、修订背景及必要性（一）市级文件未出台社区公配物业系统性政策文件。2006年5月25日，深圳市政府印发关于印发深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案的通知（深府办（2006）79号），这一文件是深圳市关于公配物业的移交和管理的主要文件，但是市政府层面并未制定深圳市范围内公配物业规划建设、接收使用、管理监督的系统性政策文件,各区都采取单独制定公配物业规范性文件的措施，来进一步落实公配物业的相关管理工作。（二）区级文件已不适用光明区公配物业管理现状。光明区虽先后制定出台了关于印发光明新区社区配套和公共服务用房移交管理方案的通知（深光管办2011）18号）及光明新区社区配套和公共服务用房管理办法（简称现行办法，深光城建字2015）168号），以指导和规范公配物业的规划建设、移交管理等工作。但是随着城市建设开发加快，公配物业的数量、类型不断增加，且区政府成立后主管部门分拆，现行办法在实施过程中逐渐不再适应新的情况。（三）社区公配物业因管理不规范历次被审计局提出问题。2021年3月、5月，深圳市审计局、光明区审计局在审计报告（深审资环报（2021）25号）、审计报告（深光审报（2021）10号）提出光明区社区公配物业存在长期空置或被占用，未发挥效能、规划布局不合理、未按期移交公配设施等问题，急需加快整改。因此，加快修订现行管理办法十分必要。（四）社区公配物业因管理不规范被区人大常委会督办。2023年4月至9月，人大常委会会同相关部门对光明区社区公配物业展开调研督办，发现社区公配物业规划、建设、验收、移交、管理、使用等环节存在不足之处，空置物业较为突出，亟需进一步规范，以提高使用效率，发挥公共服务功能。（五）社区公配物业规划用途调整的矛盾日益突出。随着区委、人大、政协、区直部门各项履职需求增多、以及部分街道新分社区等原因，提出使用公配作为办公、或紧缺公共服务如幼儿园、托育中心、人大代表工作站等场地,需要对原规划用途进行调整。同时，随着各住宅小区业主的逐渐入住，对公配的落实情况、功能能提出了多重诉求，产生了大量的信访和舆情，亟需理顺公配从规划建设到使用的全周期管理机制，以避免再出现配建的公配无人接收使用、亟需的公共服务职能无空间落实等问题。二、修订的经过2019年10月，我局召开专门的工作会议讨论现行办法存在的问题、矛盾以及修订建议，拟定办法（征求意见稿）。2019年12月，我局将办法（征求意见稿）书面征求包括区发展改革局、区教育局、区民政局、区卫生健康局、区审计局、区城市更新和土地整备局、光明区群团工作部、光明交警大队等相关单位意见，共收到11条意见。我局经认真吸纳各类意见和建议，对文件进行修改完善。2020年3月，我局将办法（征求意见稿）再次书面征求包括区财政局、区文化广电旅游体育局、光明街道办事处、区民政局、市规划和国土资源局光明管理局、市市场监督管理局光明监管局、区城管和综合执法局、区群团工作部、光明区建发集团等相关单位意见，共收到24条意见，经认真吸纳各类意见和建议，并内部多次会议研讨后，对文件进行修改完善。2020年11月，我局将办法（征求意见稿）报请区司法局进行合法性审查，共收到11条意见，经认真研究，按法律意见进一步修改完善文本。2022年2月、2022年5月我局两次向彭颖副区长汇报办法（征求意见稿），经听取彭颖副区长意见和建议，进一步完善办法内容。2022年6月，我局将办法（征求意见稿）书面征求区纪委监委、区委组织部、区教育局、区民政局、市规划和国土资源局光明管理局、区文化广电旅游体育局、区城管和综合执法局、各街道办事处等相关单位意见，共收到11条意见，经认真吸纳各类意见和建议，并内部多次会议研讨后,再对文件进行修改完善。2022年10月，我局再次将修改完善后的办法（征求意见稿）书面征求区纪委监委机关、区委组织部、区工业和信息化局、区民政局、市规划和自然资源局光明管理局、区环境水务有限公司、区文化广电旅游体育局、区城市管理和综合执法局、区城市更新和土地整备局、区群团工作部等单位意见，共收到11条意见，采纳10条，解释1条，按各类意见和建议已进一步完善文件内容，办法（征求意见稿）已较为成熟。11月24日，向社会公众征求意见，并已完成意见采纳情况公示，于12月12日将意见采纳情况进行通告，另取得局法律顾问意见，已进一步完善形成办法（送审稿）。2023年1月6日，我局按区司法局要求，采取召开光明区社区配套和公共服务用房管理办法座谈会，作为第二种征求公众意见的方式，邀请多家房地产企业参会，企业提出16条意见，采纳11条，解释5条，已修改完善文件内容。2023年3月16日，光明区社区配套和公共服务用房管理办法再次报司法局进行合法性审查，共收到2条意见，均已采纳并对应修改。2023年6月16日住房建设工作领导小组2023年第十次会议中再次向彭颖副区长汇报办法，经听取彭颖副区长意见和建议，添加设计导则、提前谋划二次装修事宜等内容。2023年8月份2次向彭颖副区长小范围汇报，经听取彭颖副区长意见和建议，并结合实际工作情况，明细化职责分工、各阶段工作等内容，增加经费保障、监督检查等条款。2023年10月16日将办法（征求意见稿）发函23个单位征求意见。截止10月23日，共收到23家单位反馈意见，其中6个单位反馈无意见，17个单位提出39条意见,采纳7条，部分采纳3条，解释12条，不采纳16条，与办法内容无关1条，已完成对应修改。三、修订后的主要内容办法（征求意见稿）共六章二十八条，第1-3条，明确了制定目的、适用范围、遵循原则等内容；第4-9条，明确了相关单位职责、统筹部门职责、规划部门职责、行业主管部门职责及分工、接收单位职责等内容；第10-13条，明确了用地规划阶段、用地出让阶段、方案设计阶段、建设管理阶段等内容；第14-17条，明确了验收流程、移交流程、移交方式、产权办理等内容；第18-24条，明确了部门使用要求、用途调整、委托运营管理、维修责任、经费保障、物业服务、监督检查等内容；第25-26条，明确了建设单位及其他单位法律责任；第27-28条，明确了解释权限和生效日期等内容。四、修订要点说明（一）顺应行政区成立及机构改革方案，细化各单位的职能职责。根据行政区成立后及光明区机构改革方案确立的相关单位的名称及职能职责变化，结合公配物业管理实际，在“总则”章节，细化了统筹部门、规划部门、行业主管部门、各街道及接收使用和业务指导部门的工作职责，明确了各部门监督管理责任，避免出现因主体责任不清、职责交叉导致社区公配物业无法验收、产权登记主体不明等问题。（二）发挥规划引领作用，从片区统筹规划的角度落实公配空间办法（征求意见稿）规定规划部门在用地规划阶段应书面征求统筹部门、行业主管部门和属地街道关于社区公配物业功能、面积指标、移交方式等意见，结合片区开发情况、社区公配物业布局现状和片区公共服务需求，确定社区公配物业类型，并结合各部门意见，加强前期规划建设管控。规划既要衔接深标规划的要求，也要对接实际落地需求，避免出现部分空间重复配置、亟需空间没有配置的问题。（三）明确各阶段工作要求，健全各阶段工作内容和工作机制细化、明确了用地规划阶段、用地出让阶段、方案设计阶段、建设管理阶段等的工作内容、工作要求和工作时限，避免出现应在规划阶段解决的问题验收前才提、应在建设施工中发现的问题验收前才发现等情况，确保问题能够在各阶段解决。（四）调整和细化公配物业的验收、移交及产权办理流程办法（征求意见稿）规范了验收和移交的流程、清单依据、移交和接收时限等内容，避免出现按老标准建设、按新标准验收的弊端。同时，规范和明确了产权办理的时限。（五）完善了管理机制，落实经费保障来源建立了提前谋划立项使用机制，要求公配在验收前提前3个月确定使用计划，以满足目前精装修商品房项目竣工即交付入住时，公配能同步启用的需求。同时，还建立了日常巡查、季度报告、年度报告等机制，进一步规范了公配的管理。特此说明。光明区住房和建设局2023年11月27日