郭发 中建八局综合类投资项目营销暂行管理办法（20150901）.docx

关于印发中建八局综合类投资项目营销暂行管理办法的通知局属各单位、各办事处：为做好在当前政策环境中综合类投资项目的营销工作，助推企业产业结构调整，在2014年发布的中建八局综合类投资项目营销指导意见（局投资字201419号）的基础上，特制定中建八局综合类投资项目营销暂行管理办法，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。执行中有任何问题，请及时反馈局投资事业部。二。一五年八月三H日中建八局综合类投资项目营销暂行管理办法第一章总则第一条为规范中建八局（以下简称“我局”）各级公司的投资行为，促进各级公司深化投资项目前期论证、提高投资项目拓展效率、降低投资风险、提升内部控制管理水平，根据股份公司投资管理制度并结合我局实际情况，制定本办法。第二条本办法所指综合类投资项目（以下简称“投资项目”或“项目”）为基础设施融投资建造项目、房建工程融投资建造项目、新型城镇化项目，以及基金带动总承包项目等经营性投资项目。第二章投资项目布局区域第三条根据股份公司投资业务区域化的要求，我局综合类投资项目原则上在以下区域展开。（一）主要布局区域及城市：上海、山东、浙江、江苏、天津；其中意向布局城市为：上海、济南、青岛、杭州、宁波、南京、无锡、苏州、天津9个城市。次要布局区域及城市：北京、广东、广西、福建、陕西；其中意向布局城市为：北京、广州、深圳、南宁、福州、西安6个城市。以上布局区域及城市，按照投资资源集中原则重点开展投资营销工作。(-=.)在布局区域及城市外，各公司总部所在地城市和已有投资项目实施的中心城市，在项目符合国家政策导向且投资回收保障较好的情况下，可联合社会资本适度开展营销工作。(三)上述区域外的综合类投资项目原则上不予立项。符合局结构调整方向的国家级重点基础设施投资项目不受区域限制，可采取一事一议原则。第四条区域营销中心。局投资事业部为全局综合类投资拓展的业务主管单位，为各区域提供专业支撑，局属各单位、办事处作为营销主体对接政府和业主。按照上述投资布局区域，局投资发展公司代表局投资事业部设立上海、济南、南京、广州四个区域营销中心，做好引领、指导所在区域各单位就近开展投资营销工作，对于需与股份公司合作的投资项目，配合股份公司、局办事处做好内部单位协调与社会资源的整合，提高投资项目拓展效率。第三章投资项目立项标准第五条基础设施融投资建造项目的基本标准：(一)基础设施PPP项目1 .优先选择列入省、市级PPP项目库的项目，其他项目需经县级以上人民政府批准。2 .项目建安费总额不低于15亿元。3 .项目合作期限原则上不超过10年。4 .项目总承包层面施工利润率（不含具体总承包单位同类施工总承包项目施工利润，下同）不低于12%。5 .项目全投资收益率原则上不低于7%。6 .综合考虑项目总承包层面施工利润以及融投资带来的收益等，项目年所得税后资金内部收益率不低于15%。（二）“股权融资”参与收费公路BOT项目1 .项目建安费总额不低于20亿元。2 .股权投资期限原则上不超过8年。3 .项目总承包层面施工利润率不低于12%。4 .交易对手至少为地级市国有企业，信用评级2A+或以上。5 .综合考虑项目总承包层面施工利润以及融投资带来的收益等，项目年所得税后资金内部收益率不低于15%。第六条房建工程融投资建造项目的基本标准：1 .优先选择列入省、市级PPP项目库的项目，其他项目需经县级以上人民政府批准。2 .项目建安费总额不低于30亿元。3 .项目合作期限原则上不超过8年。4 .项目总承包层面施工利润率不低于10%。5 .项目全投资收益率不低于8%。6 .综合考虑项目总承包层面施工利润以及融投资带来的收益等，项目年所得税后资金内部收益率不低于15%。第七条新型城镇化项目的基本标准：1 .项目所在地一般预算收入应在200亿或以上，人均GDP达到1万美元或以上。一线城市20公里范围内，二线城市10公里范围内。2 .项目总投资规模原则上不低于50亿元。3 .我方投资额原则上不超过我方承建建安费总额的20%o4 .项目动拆迁金额原则上不超过项目总投资的25%。5 .对于项目所包含的各单体项目，原则上施工利润率应达到本办法规定的同类投资项目的施工利润率。项目所包含的房地产项目收益等标准参照地产板块标准执行。6 .综合考虑项目总承包层面施工利润以及投资收益等，项目年所得税后资金内部收益率不低于15%。第八条基金带动总承包项目的基本标准：1 .项目建安费自营部分总额不低于15亿元。2 .我方投资额原则上不超过我方承建建安自营总额的10%o3 .基金合作期限不超过6年。4 .我方不对项目贷款或融资提供担保或增信。5 .项目总承包层面施工利润率不低于10%。6 .基金投资收益率不低于10%。7 .综合考虑项目总承包层面施工利润以及基金投资带来的收益等，项目年所得税后资金内部收益率不低于15%。第九条除上述投资项目外，由股份公司主张且我局没有实际控制权的投资项目的基本标准：1 .我方投资额原则上不超过我方承建建安费总额的10%o2 .项目总承包层面施工利润率不低于10%。3 .综合考虑项目总承包层面施工利润以及投资收益等，项目年所得税后资金内部收益率不低于15%。第四章投资项目跟踪审批第十条局属各单位作为主张单位应严格按照本办法的立项标准筛选投资项目，并报局投资事业部完成投资项目跟踪审批手续。第十一条投资项目应由主张单位申请跟踪审批手续。局总部直接跟踪的项目，应由局投资发展公司作为主张单位完善跟踪审批手续；各二级公司跟踪的项目，应由二级公司作为主张单位完善跟踪审批手续；多家二级公司联合跟踪的项目，应明确项目牵头责任单位，并以牵头责任单位为主完善跟踪审批手续。第十二条投资项目应明确联合运作机制。投资项目申请跟踪审批时，应按照局标准化流程投资管理手册和投资运营业务管理手册，局投资发展公司与项目主张单位或各二级单位（多家二级单位联合跟踪的）签订项目联合运作协议书，明确各自权利和合作机制。第十三条投资项目跟踪审批的工作要求投资项目主张单位要深入研究目标区域的市场环境及其发展趋势，积极收集投资项目信息，并按照局投资布局区域、局投资立项标准以及本单位的发展计划认真考察和筛选投资项目，审慎选取符合条件的投资项目进行跟踪。具体工作要求如下：序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1发起充分论证现行的政策及法规及市场环境，业主需要、竞争态势等相关信息合理时间二级单位填写综合类投资项目跟踪申请表2审核对项目信息充分性，是否属于局投资区域；及项目实施模式及融资方式初步建议，项目风险防范提示等。5天局投资事业部参与项目的局属二级单位填写综合类投资项目跟踪审核审批表、项目联合运作协议书3审批5天局领导投资事业部签署决策意见第五章投资项目立项第十四条按照“谁主张、谁举证”的原则，对已批准跟踪的投资项目，在条件成熟的情况下，由局投资事业部牵头、项目主张单位或牵头责任单位配合，按照股份公司统一制定的示范大纲编制项目建议书。第十五条局投资事业部按照局标准化流程投资管理手册完成项目立项工作，并报股份公司立项。第六章投资项目合作机制、决策第十六条局投资事业部结合立项审批意见，牵头组织项目主张单位或牵头责任单位，按照股份公司统一制定的示范大纲编制项目可行性研究报告。第十七条局投资事业部按照局标准化流程投资管理手册完成投资项目决策工作，并报股份公司决策。第七章投资项目投标第十八条未经局与股份公司投资决策获得同意实施的投资项目，原则上不得参与项目的实质性招投标程序。第十九条投资项目投标报名，公告内容需与项目可行性研究报告、股份公司实施批复意见基本相符，并满足项目可行性研究报告的风险管理要求。主张单位及时向局投资事业部提交投标报名资源协调申请表和营销授权委托书，局投资事业部协助办理相关投标报名事宜。第二十条招标文件评审，所有投标工作均由主张单位组织评审，主张单位按照我局法务合约管理手册重大风险管理规定及评审表要求组织评审，并及时将招（议）标文件评审表报局投资事业部备案。第二十一条投标组织，投标组织工作由主张单位按局相关规定执行，局投资事业部协助主张单位编制投标文件投资部分，由主张单位负责完成投标工作，并及时将投标文件报局投资事业部备案。第八章附则第二十二条本办法自发布之日起实施，以往股份公司、我局制定的与投资相关的规定中，与本办法不符的条款，以本办法为准。第二十三条本办法将根据实际执行情况适时调整。第二十四条本办法由局投资事业部负责解释。中建八局投资事业部二O一五年八月三H日附件1：综合类投资项目跟踪申请表I值中国建筑项目管理表格13中建八局综合类投资项目跟踪申请表表格编号CSCEC8B-IM-B15101一、工程概况项目名称工程地址（国家）（省、自治区、市）（县、区）财政收入建设单位设计单位项目立项审批手续是否完善项目规划及用地审批手续是否完善项目实施单位主张单位参与单位外部合作单位（如有）基本情况建筑面积/里程结构类型高度及层数栋数技术特点投资额投资额万元本次投标部分万元资金需求（亿元）项目性质（政府采购、商业项目等）社会影响大口中口小拟承包模式施工总承包工程总承包口口融投资口外部分包口EPC内部分包口其他拟招标方式口公开招标邀请招标独家发包（含竞争性谈判）口其他项目背景项目审批进展建议书规划工可实施模式概算财政审批其他初步商务条件实施模式（依据投资管理制度规定分类）土地联动土地联动合作单位中国建球项目管理表格中建八局综合类投资项目跟踪申请表表格编号CSCEC8B-IM-B15101（亿元）前期工作的 责任及费用主要竞争对手情况二、客户资信业主名称注册地址办公地点注册资本金万元法定代表人是否为局战略客户是口否是否为代理项目公司是口否合同条件月进度付款75%以下、按形象节点支付比例低于80%或支付节点时间超过2个月。是口否东部地区单项合同额低于4亿元口是否中西部地区单项合同额低于2亿元是口否单项合同额5亿元以下的住宅开发项目是口否工期罚款无上限是否质量罚款无上限是否工期含税投标毛利率低于6%是口否特殊说明：社会信誉过往业绩合作记录三、信息来源BS中国建球项目管理表格中建八局综合类投资项目跟踪申请表表格编号CSCEC8B-IM-B15101当地建设规划部门、经委、计委及其他主管部门口设计院口监理公司口投资商、代建方网络及各类媒体口居间机构及人员口内部职工、朋友口分包商、供应商及其他合作伙伴其他：四、项目进展情况口投资前期（口项目建议书口可行性研究口评估与决策阶段）工程设计（口方案设计口扩初设计口施工图设计）口专项审批（口专项审查配套申请口项目许可）工程招标（招标准备资格预审工程投标）五、其他情况营销方式（自主营销或合作营销等情况）与建设方接触情况描述竞争对手与建设方关系描述建设方倾向性公司在该项目竞争的优劣势项目所在地政治、经济、社会环境及行业氛围分析中国建球项目管理表格山中建八局综合类投资项目跟踪申请表表格编号CSCEC8B-IM-B15101六、二级单位评审意见市场与客户管理部或投资主管部门意见签字：年月日合约法务部门意见签字：年月日分管投资领导意见签字：年月日山I中国建球项目管理表格中建八局综合类投资项目跟踪申请表表格编号CSCEC8B-IM-B15101总经理意见签字：年月日附件2：投资项目跟踪审批流程图附件3：投资项目立项流程图XX项目联合运作协议书中建八局投资发展公司XX项目联合运作协议书甲方：中建八局投资发展公司乙方：XX公司鉴于：1、中国建筑第八工程局有限公司（以下简称“中建八局”）具有建筑市场的品牌、资质和资金等资源以及对接高端市场的能力，甲方代表中建八局与乙方联合运作XX项目（以下简称“项目”或“本项目”）；乙方为中建八局的子公司，并具备建筑工程施工的资质、经验和实力。2、甲方已与XX人民政府就投资建设本项目的合作模式、主要商务条件等达成初步共识。3、乙方愿意在甲方的统一组织下共同参与运作及实施本项目。为确保本项目顺利实施，甲、乙双方（以下简称“双方”）依据相关法律、法规的有关规定，就甲方牵头组织乙方以中建八局名义运作本项目，包括项目前期跟踪、洽谈、投标、签约、中标后的实施阶段、竣工、保修以及投资回收（以下统称“经营工作”）等相关事宜，进行了充分协商，并达成共识，于201X年月日签订本协议书，以资信守。各方同意将本协议书作为项目经营工作处理相关事宜的依据。一、项目概况1、项目位置：2、总建筑面积：万平米3、建设内容：土建、装饰、水、电、暖、通风、消防等工程量清单及施工图纸范围内所有内容4、开工时间：201X年X月开工，5、计划交付时间：201X年X月底6、合同总价：X亿元人民币。二、合作方式甲方通过XX模式投资参与XX市XX项目。乙方是本项目总承包合同的履约责任主体单位。三、工作目标双方在项目前期跟踪、洽谈、投标、签约及中标后的实施阶段开展全面合作，共同努力，力争项目中标，为项目顺利实施奠定基础。四、工作原则在双方就项目开展合作的全过程（包括但不限于项目投标、签约、投资、施工、竣工、保修以投资回收等阶段）中，必须严格执行中建八局的各项规章制度以及在不违反上述相关规章制度前提下由项目公司、项目指挥部或经理部制定的实施细则，不得使甲方的名誉受损。五、各方主要职责（一）甲方职责1、对接XX市人民政府或业主高层，为中标和实施创造有利外部条件。2、牵头组织合同或协议的起草、洽谈工作。3、协调各方关系。4、协调内外部资金完成投资。5、其他应由甲方完成的工作。（二）乙方职责1、乙方作为项目的实施责任主体单位，负责项目管理、项目施工等项目实施工作。2、按时投入项目前期营销费用。3、具体负责合同、协议的起草、洽谈工作，应无条件的接受合同中的所有条款，并严格执行。4、接受甲方的协调管理，按照约定负责完成自身所承担的本项目的施工任务，对责任范围内的工程质量、工期、安全、文明施工、环境保护等承担责任。5、按时足额向甲方上缴投资经营管理费。6、接受甲方监管。7、其他应由乙方完成的工作。六、投资经营管理费乙方按项目中标通知书（或施工合同）中暂定建安费总价款的X%（或按XX万元）向甲方支付投资经营管理费。乙方应在收到项目中标通知书之日起满30日当天支付25%,后续依次均为每半年当天支付25%,原则上从收到项目中标通知书之日算起，乙方应在二年内向甲方支付完毕暂定投资经营管理费。若乙方与XX（业主）建安费结算价超过中标通知书中暂定建安费价款时，在乙方与XX（业主）完成建安费结算手续后十日内，乙方向甲方支付完毕投资经营管理费的差额部分。（备注：投资项目的收益管理参照中国建筑第八工程局有限公司综合类投资项目运营管理办法（试行）（局投字2013315号）第十六条相关约定执行。其中投资项目的收益分为投资收益与投资经营管理费。投资经营管理费须在项目建设年度内上交完毕，具体记取标准为：1、占用局资金的投资项目，投资经营管理费按照我局项目中标通知书（或施工合同）中暂定建安费总价款的£%计取；2、不占用局资金但占用局融资担保资源的投资项目，投资经营管理费按照我局项目中标通知书（或施工合同）中暂定建安费总价款的2%计取；3、创新融资模式的投资项目，投资经营管理费按照项目中标通知书（或施工合同）中暂定建安费总价款的1%计取。）七、项目前期营销费用项目前期营销费用是用于本项目前期的跟踪、洽谈、融投资等业务招待费用、差旅费、办公费及工作小组人员因本项目所发生的其他费用等（不含小组人员的工资、奖金、福利、通信费用等），原则上甲乙双方各自承担发生的项目前期营销费用。八、争议解决如果双方在解释或履行本协议的过程中发生任何争议，首先应通过友好协商解决；如协商未果，乙方同意无条件接受由中建八局作出的最终裁决。九、其他1、本协议一式陆份，双方各执叁份。2、本协议经双方法定代表人或负责人签字或其代理人签字并加盖公章（合同专用章）之日起生效。3、终止（1）如果中建八局未取得本项目的投资建设权，本协议自行终止。（2）如果中建八局取得本项目的投资建设权，则双方依本协议履行完毕各自的义务后，本协议终止。（3）双方经协商一致可以变更或解除本协议。（4）如果因国家的法律、法规、政策发生变化或者不可抗力情况发生，致使本协议无法履行，本协议自行终止。（以下无正文）甲方：中建八局投资发展公司法定代表人或其委托代理人：乙方：XX公司法定代表人或其委托代理人：附件5：投资项目可研决策流程图附件6：投标资源协调申请表v三中国建筑项目管理表格RHJa中建八局投标资源协调申请表表格编号CSCEC8B-IM-B15401发往传真号码立项编号：收件人总页数页二级单位签发人（部门经理或分管领导）：签发日期：年月日申请单位申请日期申请人联系电话报告名称关于XXXXXXXXXXXX报告（申请）申请事由/需办事项事由：由我单位联系的项目目前正处于阶段，需协助相关事项清单：申请单位（盖章）联系人姓名：电话：手机：地址省（市）市（区）路号大厦层室局投资事业部意见签字：年月日备注（由经办人填写经办过程及结果）附件7：营销授权委托书营销授权委托书编号：兹授权公司代表我单位参与项目的营销活动，有效期为一年一月一日至年月日，如授权到期，请及时办理续签手续，并上报项目最新追踪情况说明。逾期未续办委托申请的或项目未有实质性进展的，我单位有权视情况撤销原协调意见。授权单位：中建八局投资事业部授权人：（总经理签字）0期：附件8：招（议）标文件评审表ETB中国建筑管理表格BM表格编号招（议）标文件评审表（1/6）CSCEC8B-IM-B15403项目名称评审单位评审内容评审指标评审结论风险控制级别项目主张单位市场与客户管理部发包人资信建设行政审批手续是否齐全是否口I发包主体是否具备法人资格是口否口招标文件完整性风险综合评价评审人：年月日至夫风险；黄色：尾旃蓝一般风险。8I中国建筑管理表格招(议)标文件评审表(2/6)表格编号CSCEC8B-IM-B15403项目名称评审单位评审内容评审指标评审结论风险控制级别项目主张单位工程管理部门技术风险是否合理是口否口黄工期延误的索赔是否合理是口否口黄工期顺延条件是否合理是口否口黄工期延误的处罚是否合理是口否口黄工程质量缺陷责任的承担是否合理是口否口黄竣工验收日期的定义是否合理是口否口黄总承包管理的内容是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口保修期是否描述清楚是口否口黄环保要求是否描述清楚是口否口是否合理是口否口创优是否描述清楚是口否口是否合理是口否口保修是否描述清楚是口否口是否合理是口否口风险综合评价评审人：年月曰&:重大风险；黄色：重要风险；一般风险中国建黄管理表格项目名称评审单位评审内容评审指标评审结论风险控制级别项目主张单位财务资金部门垫资是否存在是口否口是否超过企业规定指标是口否口是否无限期是口否口工程预付款额度是否合理是口否口工程进度款支付额度支付比例是否低于企业规定指标是口否口竣工后支付比例是否低于企业规定指标是口否口工程进度款支付时限是否合理是口否口黄结算尾款支付时间是否合理是口否口黄变更、洽商、签证价款支付时间是否合理是口否口黄保修款支付是否合理是口否口黄预付款担保额度、时间、格式是否合理是口否口黄履约担保担保额度是否超过企业规定指标是口否口是否要求用现金担保是口否口农民工工资支付担保额度、时间、格式是否合理是口否口黄风险综合评价评审人:年月曰表格编号招（议）标文件评审表（3/6）CSCEC8B-IM-B15403重大风险；黄色：重要风险;注：一般风险。I中国建筑管理表格招(议)标文件评审表(4/6)表格编号CSCEC8B-IM-B15403项目名称评审单位评审内容评审指标评审结论风险控制级别项目主张单位合约法务部门对发包人的违约罚则是否合理是口否口黄对承包人的违约罚则是否合理是口否口黄关于合同生效方式约定是否存在导致合同失效风险是口否口黄争议解决方式是否对我方不利是口否口黄合同解除条件是否合理是口否口黄禁止停工条款是否存在是口否口合同转让是否合理是口否口黄I不可抗力是否合理是口否口蓝优先受偿权是否放弃或丧失是口否口招标文件合法性风险综合评价评审人：年月日I重大风,险；黄色：重要双险；：一般风长ZoI中国建筑管理表格招(议)标文件评审表(5/6)表格编号CSCEC8B-IM-B15403项目名称评审单位评审内容评审指标评审结论风险控制级别项目主张单位成本管理部门工程承包内容和范围是否描述清楚是口否口黄价格条件测算利润率是否低于营销规定指标是口否口红计价方式是否描述清楚是口否口黄工程量确定方式是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口人工材料价格调整方式是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口价格中包含的风险范围是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口变更、洽商、签证计价方式、确认时间是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口结算审核方式、时限及结算尾款支付时间是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口结算准确性要求和处罚是否合理是口否口黄保险购买是否合理是口否口黄发包人供应材料设备的相关约定是否描述清楚是口否口黄是否合理是口否口专业工程发包是否合理是口否口蓝风险综合评价评审人：年月日&重大风.险；黄色：重要风险；:一般风险。中国建黄管理表格招（议）标文件评审表（6/6）表格编号CSCEC8B-IM-B15403工程名称项目主张单位市场与客户管理部或投资管理责任部门综合意见（并审核是否与立项审批报告存在偏差，并签署综合意见）签字：年月曰总法律顾问审核意见签字：年月曰总经济师审核意见签字：年月曰项目主张单位投资或营销分管领导意见签字：年月曰项目主张单位主要领导意见签字：年月日说明：招（议）标文件评审后3日内，按照工程分类及风险管控规定分别报二级单位市场客户管理部及局投资事业部存档。