红旗连锁：成都市温江区公平和平街221号的1宗出让工业用地及地上房屋建筑物市场价值评估报告.docx

成都市房地产评估报告信息摘要成房估摘字第202311823596号项目编号川金房估报（2023）第32号项目名称成都市温江区公平和平街221号的1宗出让工业用地及地上房屋建筑物市场价值评估委托人成都红旗连锁股份有限公司作业日期2023-10-08至2023-11-08估价目的其他估价时点2023-10-08估价人员周昭，龙琴梅估价方法成本法报告有效期2024-11-07权属证号评估价值类型评估总价值评估价值1997.74（万元）土地价值（万元）建筑面积（in?）6428.91土地面积（m2）7873.3物业类型工业备注房地产估价报告估价项目名称：为房地产交易计税提供价值参考依据而评估房地产市场价值事宜涉及位于成都市温江区公平和平街221号的1宗出让工业用地及地上房屋建筑物市场价值评估估价委托人：成都红旗连锁股份有限公司房地产估价机构：四川金通房地产土地资产评估有限责任公司注册房地产估价师：龙琴梅（注册号5120120041）周昭（注册号5120120072）估价报告出具日期：2023年11月08日估价报告编号：川金房估报（2023）第32号致估价委托人函成都红旗连锁股份有限公司：受贵公司委托，我公司依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵公司提供的资料以及注册房地产估价师实地查勘和市场调查取得的资料，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对成都红旗连锁股份有限公司所属的位于成都市温江区公平和平街221号的房屋建筑物所有权及土地使用权于价值时点的市场价值进行分析、估算和判断，完成了估价工作。（1）估价目的：为房地产交易计税提供价值参考依据而评估房地产市场价值。（2）估价对象：位于成都市温江区公平和平街221号的1宗出让工业用地使用权及地上房屋建筑物所有权：出让工业用地土地使用权：土地面积7873.3m2（详见不动产权证书（川（2019）温江区不动产权第0020102号）;房地产所有权：建筑面积6428.91m2（详见不动产权证书（川（2019）温江区不动产权第0020102号、温江区不动产登记中心不动产登记楼盘明细表）；未办理产权建筑物：建筑面积260.56m2（详见房地产估价委托书）。以上不包括家具家电、机器设备、构筑物、树木、债权债务、特许经营权等。价值时点：2023年10月08日。价值类型：市场价值。估价方法：成本法。估价结果：估价对象在价值时点并满足本报告所述价值定义及“估价假设和限制条件”的市场价值为人民币大写：壹仟玖佰玖拾柒万柒仟肆佰元整（小写：1997.74万元），有关结果见下表。估价结果汇总表币种：人民估价对象类别不动产权证号土地面枳（in?）实际用途设计用途结构栋号总层数建筑面积Gn2）评估单价（m2）评估总价（万元）川配套用房/混合1188276324.312(201宿舍/混合2296287527.639)温配套用房/砖木3182225641.064江区配套用房/砖木4152220133.465房地不动7873.3配套用房/砖木74462256100.626,：产权宿舍/混合935092945149.97第工厂厂房框架1032387.913226770.3480020库房及食堂/混合1224492954132.639102办公楼/混合13621063291693.0810号门卫室/混合141328423.6911/陈列室/框架/8211759.6412/锅炉房/混合/22.511832.6613建筑/水泵房/混合/8.369300.7814物/厨房及库房/砖木/173.125524.0415/卫生间及垃圾站/砖木/46.235522.5516/库房/嵇木/28.354871.38合计6689.47/1997.74特别提示:本次估价对象的坐落及建筑物平面布置依据估价委托人提供的温江区不动产登记中心不动产登记楼盘明细清单、房地产平面图及现场陪同人员的现场指认为前提，提请报告使用者注意。估价对象中1176尚未办理权属证书，本次估价所采用建筑面积数据以估价委托人提供的房地产估价委托书为准，若与实际情况不符，则评估结果亦应相应调整。本报告及附件必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。本报告估价结果自估价报告出具之H起岂年内有效。估价结果报告随函发送，如有异议，请于十五日内向我公司提出。四川金通房地产土地资产评估有限责法定代表人（签章）：二O二三年H月八日目录估价师声明4估价假设和限制条件5估价结果报告9、9二、房地产估价机构9三、估价目的9四、估价对象9五、价值时点13六、价值类型13七、估价原则14八、估价依据15九、估价方法17十、估价结果21十一、注册房地产估价师21十二、实地查勘期22十三、估价作业期22附件23一、房地产估价委托书（复印件）24二、估价对象位置示意图26三、估价对象实地查勘情况说明（复印件）27四、估价对象现场照片28五、不动产权证书（复印件）31六、温江区不动产登记中心不动产登记楼盘明细表（复印件）33六、房地产平面图（复印件）34七、专业帮助情况和相关专业意见申明35八、估价委托人营业执照（复印件）36九、估价机构备案证书（复印件）37十、估价机构营业执照（复印件）38十一、注册房地产估价师资格证书（复印件）39估价师声明一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准房地产估价规范(GB/T50291-2015)、房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)的规定进行估价工作，撰写本报告。五、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。六、本报告及附件必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。七、委托人在规定的时间内(收到评估报告后15日内)对评估结论有异议时可申请或要求重新评估、补充评估或复核裁定。八、本估价报告的使用权归估价委托人所有，四川金通房地产土地资产评估有限责任公司对估价结果有解释权。九、我们均为四川金通房地产土地资产评估有限责任公司的专职注册房地产估价师。姓名注册号签名签名日期龙琴梅5120120041日周昭5120120072日年十一月八日估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般性假设1、本估价报告的评估价格为估价对象在现状利用条件下，价值时点为2023年10月08日，正常使用状态条件下的市场价值（包括房屋建筑物所有权价值<含房屋建筑物室内装饰装修及与其不可分割的附属设施设备及出让土地使用权价值）。2、本次评估以现场查勘日2023年10月08日作为价值时点，并假设在价值时点2023年10月08日的房地产市场是公开、公平、自愿的均衡市场。3、估价对象无所有权、使用权异议，不属于法律法规禁止转让的情形，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形。4、假设估价对象应缴纳的各种税金及相关费用已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。5、估价委托人提供了估价对象权属证明等相关资料的复印件，由于估价委托人的原因，我公司注册房地产估价师要求查验上述资料原件未果，因权限限制我们也未从相关部门查验到上述资料的原件，且对其真实性作出常识性判断，在估价人员无明显理由怀疑原件真实性情况下设定估价委托人所提供的复印件是真实、合法、准确、完整的。故本报告以估价委托人提供的房地产权属证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、准确、合法有效为估价前提，若提供的资料有误甚至虚假，应由提供方承担法律责任，评估机构和评估人员不承担相应责任。6、本公司注册房地产估价师对现场查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分诸如房屋安全、环境污染给予了关注，无理由怀疑估价对象存在安全隐患，故本报告假设估价对象房屋安全、环境污染等符合国家有关技术、质量验收规范，符合国家有关安全使用标准。7、在具体操作过程中，注册房地产估价师根据国家有关法律、法规、估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取，并结合本地区的市场状况确定。8、经估价委托人提供的温江区不动产登记中心不动产登记楼盘表明细清单、房地产平面图并经其确认，原第8栋135m2砖木结构房屋已拆除，现已搭建为钢棚，故不纳入本次评估范围；本次评估以此为评估依据和估价前提。（二）未定事项假设1、据现场陪同人员介绍，估价对象地上建筑物分两批次修建，其中有产权房屋约建于1993年，无产权建筑物约建于1990年，本次估价对象房屋建成年份以现场陪同人员的介绍为准。鉴于注册房地产估价师的能力，我们无法确定其建成年代的准确性，对于估价对象的准确建成年代应以相关管理部门的档案资料为准。2、估价对象登记宗地用途为工业，估价对象中LlO已取得不动产权证书，其实际用途为厂房及配套用房；估价对象中1116未办理产权证，现场查勘其实际用途为配套用房，本次评估以估价对象房地用途一致，权属无争议为前提。3、估价对象中1116未办理产权证。本次估价所采用建筑面积数据以估价委托人提供的房地产估价委托书中的数据为准。若该面积与不动产管理部门认定的建筑面积有所出入，则评估结果亦应相应调整。4、本次估价对象的坐落及建筑物平面布置依据估价委托人提供的温江区不动产登记中心不动产登记楼盘明细清单、房地产平面图及现场陪同人员的现场指认为前提，提请报告使用者注意。（三）背离事实假设至价值时点，估价对象已出租，估价委托人未提供房地产租赁合同，因此本次评估未考虑租约影响。（四不相一致假设本次估价无此项假设。（五）依据不足假设本次估价无此项假设。二、本估价报告使用的限制条件1、本报告估价结果自估价报告出具之日起壹年内有效，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价四川金通房地产土地资产评估有限责任公司房地产估价报告结果无效，而须委托专业评估机构重新估价。若是超过估价报告有效期使用的，相关责任由报告使用者承担。2、本报告的估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房地产市场价值。在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，若上述房地产市场行情、估价目的、价值时点、估价对象实体状况、建筑物利用状况、土地开发利用状况、处置方式等假设条件中影响房地产价值的因素发生明显变化，本估价报告应用人应根据不同的市场行情和估价对象实际情况作相应调整或委托本估价机构调整或重新估价。3、本估价报告应用人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。4、本报告评估结果仅为估价委托人因房地产交易计税提供价值参考依据而评估房地产市场价值提供参考依据。当用于其他目的，本报告评估结果无效。5、本报告估价对象由估价委托人委托、由现场陪同人员指认，其权属等相关资料由估价委托人提供。估价机构的责任是对委托估价对象在符合“估价假设和限制条件”下的价格发表意见。估价委托人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，估价委托人对提供资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责，因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和评估人员不承担相应责任。6、本估价报告反映估价对象在本次估价目的下的市场价值，包含房屋建筑物所有权价值（含房屋建筑物室内装饰装修及与其不可分割的附属设施设备）及出让用地使用权价值，该价格为买卖双方各自负税条件下最可能实现的价格。未考虑未来市场变化风险和短期强制处分以及特殊的交易方式等因素对估价结果的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及自然力和其它不可抗力对估价结果的影响，当前述条件以及估价中遵循的假设等情况发生变化时，估价结果一般会失效。7、本估价结果包含房屋建筑物所有权（含房屋建筑物室内装饰装修及与房屋不可分割的附属设施设备）和出让工业用地使用权价值，但不包括家具家电、机器设备、构筑物、树木、债权债务、特许经营权等。该土地使用权若与房屋分割处置，本估价结果无效。8、本估价报告需经四川金通房地产土地资产评估有限责任公司盖章及注册房地产估价师签字盖章方能生效。若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。9、本报告及估价结果的使用权归估价委托人，四川金通房地产土地资产评估有限责任公司对本估价报告及估价结果有解释权。本项目房地产估价技术报告仅用于房地产管理机构备案和估价机构存档。10、报告使用的法律责任本报告及附件必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任；任何单位和个人未经四川金通房地产土地资产评估有限责任公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告。本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。估价结果报告一、估价委托人名称：成都红旗连锁股份有限公司类型：股份有限公司法定代表人：曹世如注册资本：壹拾叁亿陆仟万元整成立日期：2000年06月22日住所：成都市高新区西区迪康大道7号统一社会信用代码：91510100720396648R联系人：韩女士联系电话：028-87877377二、房地产估价机构名称：四川金通房地产土地资产评估有限责任公司法定代表人：陈靖住所：中国（四川）自由贸易试验区成都中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元1924号统一社会信用代码：91510000729817947G估价资格等级：贰级证书编号：川建房估备字【2018】0138号证书有效期：2022年02月03日至2024年02月03日三、估价目的为房地产交易计税提供价值参考依据而评估房地产市场价值。四、估价对象（一）估价对象财产范围：本次评估范围为位于成都市温江区公平和平街221号的工业房地产，包括成都红旗连锁股份有限公司所属的7873.3m2工业用地使用权；6689.47m2房屋建筑物所有权（含房屋建筑物室内装饰装修及与其不可分割的附属设施设备），但不包括家具家电、机器设备、构筑物、树木、债权债务、特许经营权等（详见不动产权证书（川（2019）温江区不动产权第0020102号）、温江区不动产登记中心不动产登记楼盘明细表、房地产估价委托书）。（二）估价对象权益情况1、土地登记状况至价值时点，估价委托人提供的不动产权证书（川（2019）温江区不动产权第0020102号）载明估价对象宗地用途为工业用地，使用权性质为出让，宗地面积为7873.311终止日期为2046年8月20日。2、房屋建筑物权属状况至价值时点，估价对象110己办理产权登记，并取得不动产权证书（川（2019）温江区不动产权第0020102号），其权属状况如下:表1估价对象110基本状况表产权证号权利人共有情况不动产单元号权利类型权利性质川（2019）温江区不动产权第0020102号成都红旗连锁股份有限公司的独所有510115002006GB0014500050002等国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权出让/无用途面积使用期限坐落工业用地八、工业用地/厂房共用宗地面积7873.3j112房屋建筑面积6563.91m2国有建设用地使用权：2046年08月20日止温江区公平和平街221号权利其他状况分摊土地使用权面积：2839.InF;房屋结构：砖木/混合片有建筑面积4176m2,分摊建筑面积0m2;厂房建筑面积238in?,分摊建筑面积Om?匡架；其中建筑面积4176m2,专7.91m2,专有建筑面积2387.91表2估价对象110基本状况明细表估价对象原平面图栋号结构用途房屋建筑面积（m2）分摊建筑面积（m。分摊土地面积（m2）11混合88089.5922混合96044.2633砖木182018244砖木15201525砖木4460446已拆除8砖木135013569混合5090178.52710框架厂房2387.910906.25812混合4490208.86913混合21060483.621014混合13013总套数116563.9102839.1至价值时点，估价对象1r16尚未办理产权证，估价委托人提供的房地产估价委托书标明其共分为6栋建筑，建筑面积共计260.56m2,注册房地产估价师实地查勘其实际用途为配套用房，本次评估根据房地用途应一致的原则，以估价对象房屋用途为配套用房，权属无争议为前提；其基本状况如下：表3估价对象1116基本状况明细表序号街道门牌产权证号结构建筑面积On?）实际用途1温江区公平和平街221号/框架82陈列室2温江区公平和平街221号/混合22.5锅炉房3温江区公平和平街221号/混合8.36水泵房4温江区公平和平街221号/砖木73.12厨房及库房5温江区公平和平街221号/砖木46.23卫生间及垃圾站6温江区公平和平街221号/砖木28.35库房3、他项权利状况根据估价委托人提供的房地产估价委托书，表明估价对象至价值时点不存在他项权利限制，故本次评估未考虑他项权利限制对估价对象价值的影响。（三）估价对象实物状况1、土地状况经现场查勘，估价对象登记用途为工业用地，所在宗地形状不规则，宗地四面临路：东面临和平街、南面临公永路、北面临未知名道路、西面临马坎河街；所在宗地地势平坦，无不良地质现象；开发程度已达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“六通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路和场地平整）；估价对象所在区域规划为工业限制区。2、建筑物状况估价对象位于成都市温江区公平和平街221号，由16栋建筑物组成，详见下页-表4建筑物实物状况一览表。表4建筑物实物状况一览表估价对象234568I9101213141516坐落成都巾温江区公平*1】平街221号原房地产平面图栋号12347910121314/实际用途配套用房宿舍配套用房配套用房配套用房宿舍工厂库房及食堂办公楼门卫室陈列室锅炉房水泵房厨房及库房卫生间及垃圾站库房利用现状正常使用正常使由正常使用正常使由正的使正常使正需使正常使用正常使；1正常使用正蓄使止常使用正常使H.,正常使用止常使用正常使用建成年代1993199319931993199?19931993199319931993199019901990199019901990不动产权证书编号川（2019）温江区不动产权第0020102号/建筑Ull枳5,）889618215244650923884492106138222.58.3673.1246.2328.35总层数12113326。向部4层）1211建筑给杨混合混合俄木砖木破木混合柩架混合混合混合混合混合使木传木砖木砖木层高（米）2.734.83.14.81F3.5/其余2.843.7432.734.83.14.82.8工程质量无明显W损坏无明显无明显W-损坏东器性损坏无明显绮榔性无明显绮其性东弱理损坏无明显瑞妹无明显绮树性守员林秀隅强损坏无明显结构性损环无明显领性东踢强损坏无明显结构性损坏无明显¾盔弱罹损坏空IHJ布局I一股一喊一股一版一股一股一股一股一版一版一股一股暇版建筑功能建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一股建筑功能完好，W茎F能采风建筑功能完妗,朱光通风一般建筑功能芫好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完好，采光通风一般建筑功能完打.采光通风一般建筑功能完好，栗光通风一般建筑功能完好，采光通M股建筑功能完好，采光通风一般装饰装修外墙墙砖泳科途科深科徐科墙传墙砖墙砖墙蚌墙时墙传端传深科深科深科深科内墙涂料涂料涂料涂料涂料涂料/墙涂料/墙砖涂料涂料/墙砖涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料顶棚涂料扣板钢/扣板扣板钢/扣板吊顶涂料涂料扣板/涂料扣板/涂料涂料矿棉板涂料涂料钢/涂料钢/涂料涂料地面地砖地砖地砖地砖地砖地砖地砖地砖地砖/地板/水磨五地砖水磨石/木地板水泥水泥地砖地砖水泥窗食金塑钢窗/塑钢窗塑钢窗金盒企铝食金窗智食金金玻璃窗金/门铝合金I1J玻璃门卷帘门卷帘门/玻璃门卷帘门7铁门木门卷甯门/木门玻璃门玻璃门/木门防盗门卷帘门防盗门/玻璃卷帘门/维修保养状况外观维护保养较好»三HI维策保三-IO维斐保养妆好野懒继护呆养雄维心保养较好翦舞牌建筑结构使用正常使相正使用正常正吊使用正常使用正常使用正使思正使W正使矍正使矍正使鼾使用正常使用正吊使用正常装饰装修维护较好维患较维护较好维护较好维护较好维护较好维护较好维费较维护较好维费较维S较维护较好维新维费较维护较好P特殊/配有我运电蠢/配祢电/沿施设名给水、排水、供由、通讯等设施伸用正常12（五）区位状况（详见表5）:表5估价对象区位状况位置状况坐落成都市温江区公平和平街221号方位温江区东面距重要场所（设施）的距离距成温邛高速温江收费站约1公里工业聚集程度位于工业限制区，聚集规模差临街（路）状况四面临路：东面临和平街、南而临公永路、北面临未知名道路、西面临马坎河街总楼层1、2、3、6交通状况道路次干道、支路交通管制无交通管制交通便捷度距和平街汽车站约180米停车方便程度宗地内可停车出入可利用交通工具出租车、私家车、公交车周围环境状况自然环境绿化、噪音污染一般、无水污染、无气污染，环境质量一般人文环境所在区域无展览馆、博物馆等，人文环境较差景观无景观区域配套设施状况基础设施水、电、有线、通讯、天然气、道路等基础设施基本齐备公共服务设施估价对象所处区域公共配套设施较少，2000米范闱内的公共配套设施有：银行：中国光大银行、中国农业银行等：教育：公平街道中心幼儿园、成都市实验外国语学校、花都小学、公平实验学校、四川农业大学；商业配套：便民超市及社区底商：医院：公平街道社区卫生服务中心、温江区惠民医院、温江区人民医院；农贸市场：公平农贸市场等；体育馆：微风羽毛球会馆、蝴蝶泉游泳健身会馆等；公园：江安公园；其他：无。规划限制与未来趋势城市规划限制工业限制区未来趋势随着估价对象周边配套设施的不断改善，区域内经济的增长促进区域内房地产市场平稳发展五、价值时点2023年10月08日，为本次完成估价对象现场查勘之日。六、价值类型1、价值名称：市场价值。2、价值定义：本报告采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上在现状合法利用条件下于价值时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成的价值。公开市场需具备以下条件：（1）适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意；（2）熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买，卖方不是盲目的出售；(3)谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事；(4)不受强迫，即买方和卖方都是出于自发需要进行估价对象交易的(不是非卖不可)，同时买方不是被迫地从特定的卖方那里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方；(5)公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易的，没有诸如亲友之间、母子之间、业主与租房之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。3、用途：工业；4、本次估价范围包括房屋建筑物所有权价值(含房屋建筑物室内装饰装修及与其不可分割的附属设施设备)及出让工业用地使用权价值；5、本报告确定的价格为交易双方按相关法规的规定负担各自应负担税费下的价格；6、本报告估价结果未考虑未来市场变化风险、不可抗力及短期强制处分等因素对其价格的影响；7、币种为人民币。七、估价原则本次估价遵循“独立、客观、公正”的房地产估价执业原则，公平、公正、公开地开展评估工作，本次估价遵循的房地产估价原则有：独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳利用原则，替代原则，价值时点原则。1、独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或者价格的原则。2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。在选择估价对象的最高最佳利用时需要同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。根据上述判定标准，遵循合法原则并结合估价对象从设计及使用情况，同时结合城市总体规划及估价对象现实的区位条件，通过分析判断，参照估价对象的登记用途和现状用途，结合估价对象的实际情况，我们认为估价对象在价值时点维持现状继续利用方能体现其最高最佳使用原则。4、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为依据，坚持真实性、科学性、公平性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。八、估价依据（一）国家及地方相关法律、法规一序号法规名称文号施行日期1中华人民共和国民法典2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了中华人民共和国民法典2021年1月1日2中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过全国人民代表大会常务委员会关于修改（中华人民共和国城市房地产管理法的决定，自公布之日起施行。2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正中华人民共和国城市房地产管理法自1995年1月1日起施行全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定于2007年8月30日起施行关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定于2020年1月1日实施。3中华人民共和国土地管理法1986年6月25H第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正中华人民共和国土地管理法自1987年1月1日起施行全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国土地管理法的决定于2004年8月28日起施行关于修改中华人民共和国土地管理法、<中华人民共和国城市房地产管理法的决定于2020年1月1日实施。4中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年IO月28日通过中华人民共和国主席令第74号公布中华人民共和国城乡规划法自2008年1月1日起施行第卜二届全国人民代表大会常2015年4月24日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过对中华人民共和国城乡规划法作出修改，本决定自公布之H起施行。2019年4月23R第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过对中华人民共和国城乡规划法作出修改，本决定自公布之日起施行。务委员会第十四次会议通过对中华人民共和国城乡规划法作出修改，自2015年4月24日起施行。第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过对中华人民共和国城乡规划法作出修改，自2019年4月23日施行5中华人民共和国资产评估法中华人民共和国主席令第四十六号自2016年12月1日起施行6中华人民共和国土地管理法实施条例1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号发布2014年07月29日国务院关于修改部分行政法规的决定第二次修订2021年4月21日，中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）通过本条例自2021年9月1日起施行7四川省中华人民共和国土地管理法实施办法1987年11月2日四川省第六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过根据1989年U月15日四川省第七届人民代表大会常务委员会第I二次会议关于修改的决定第一次修正根匾995年6月20tl四川省第八届人民代表大会常务委员会第卜五次会议四川省土地管理实施办法修正案第二次修正根据1997年10月17日四川省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改的决定第三次修正1999年12月10日四川省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，根据2012年7月27日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议关于修改部分地方性法规的决定第四次修正2012年07月27日起施行（二）房地产估价相关技术规程及文件序号技术规程名称文号施行日期中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准GB/T50899-20152014年2月1日起实施2中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-20152015年12月1日起实施3城镇土地估价规程GB/T18508-20142014年12月1日实施4成都市房地产评估协会关于印发房地产估价规范（GB/T50291-2015）估价技术指引的通知成房评协（2016）05号201