中山公用：中山公用水务投资有限公司用于资产收购涉及的中山市西区沙朗供水有限公司的资产负债组合市场价值项目资产评估报告.docx

本报告依据中国资产评估准则编制中山公用水务投资有限公司用于资产收购涉及的中山市西区沙朗供水有限公司的资产负债组合市场价值项目中成评字（2023）第212003号资产评估报告第一册/共二册中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司2023年12月13B第一部分声明3第二部分摘要5第三部分资产评估报告正文6一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.6二、 评估目的10三、 评估对象和评估范围10四、 价值类型12五、 评估基准日13六、 评估依据13七、 评估方法15八、 评估程序实施过程和情况2021I、'古22十一、特别事项说明24一、 资产评估报告使用限制说明24二、 资产评估报告日26第四部分附件27第一部分声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。4、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。6、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。7、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人及相关当事人应对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。8、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。9、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。10、资产评估专业人员已对评估对象进行了实地查看并进行记录，但仅限于评估对象的外观与目前维护管理状况，评估值是在假设资产处于通常使用条件下，并结合委托人及相关当事人提供的大修、维护等资料的基础上做出的。资产评估专业人员不承担对瞰错评估网址：WWW.zsprOmiS电话：076卜88380379、88319788传真：0760-23321912评估对象内在质量、所提供房地产测量数据准确性和相关权益状况进行调查的责任，也不承担对隐蔽工程及难以接触到的部分进行检视的责任。11、对于评估中可能存在的影响评估结果的瑕疵事项，委托人及相关当事人在委托评估时未作特别说明，在资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。12、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用人应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。13、资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担任何责任，特提请报告使用人注意。14、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。本评估机构承诺：未经委托人许可不将评估报告提供给无关单位或个人。15、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。16、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。第二部分摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。委托人：中山公用水务投资有限公司、中山市人民政府西区街道办事处、中山市西区沙朗供水有限公司被评估单位：中山市西区沙朗供水有限公司相关经济行为：中山公用水务投资有限公司拟对被评估单位进行资产收购，本次评估为该经济行为提供被评估单位资产负债组合市场价值参考依据评估目的：资产收购评估对象：中山市西区沙朗供水有限公司的资产净额（资产-负债）评估范围：中山市西区沙朗供水有限公司拟转让的资产负债组合，包括流动资产（包括应收账款、其他应收款和存货）、非流动资产（为建筑类及设备类固定资产、无形资产）及流动负债（包括应付账款、应付职工薪酬、其他应付款）。该资产负债组合主要为供水经营相关资产负债评估基准日：2023年6月30日价值类型：市场价值评估方法：资产基础法评估结论：委托评估的资产总值为人民币29,604,511.47元，负债为人民币16,229,107.51元，资产净额为人民币13,375,403.96元评估结论的有效使用期限：本评估结论有效使用期一年，自评估基准日起计算。本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司2023年12月13日中山公用水务投资有限公司用于资产收购的涉及的中山市西区沙朗供水有限公司的资产负债组合市场价值项目第三部分资产评估报告正文中成评字（2023）第212003号中山公用水务投资有限公司、中山市人民政府西区街道办事处、中山市西区沙朗供水有限公司：中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称本公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中山公用水务投资有限公司（以下简称水务公司）拟进行资产收购涉及的中山市西区沙朗供水有限公司（以下简称西区沙朗公司）的资产负债组合在2023年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次委托人为中山公用水务投资有限公司、中山市人民政府西区街道办事处、中山市西区沙朗供水有限公司，被评估单位为中山市西区沙朗供水有限公司，评估报告使用人为委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。1、评估背景中山公用水务投资有限公司为推进中山市“供水一盘棋”，根据中山市人民政府关于印发中山市推进“供水一盘棋”工作方案的通知（中府函（2023）97号）要求，聘请第三方机构对整合范围内供水企业及部分镇街投资形成的供水设施资产进行资产评估工作，全面清查及评估资产情况，便于后续整合工作的开展。本公司受中山公用水务投资有限公司、中山市人民政府西区街道办事处、中山市西区沙朗供水有限公司委托，对收购涉及的评估对象以2023年6月30日为评估基准日进行评估，为“供水一盘棋”的收购工作提供价值参考依据。2、委托人1（1）工商注册登记情况统一社会信用代码：91442000198075234C名称：中山公用水务投资有限公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）住所：中山市东区竹苑路银竹街23号法定代表人：姚新益注册资本：58871.73万元人民币成立日期：1987-03-01营业期限：1987-03-01至2038-03-31经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；网络技术服务；普通机械设备安装服务；仪器仪表修理；市政设施管理；环境保护监测；水资源管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：自来水生产与供应；建设工程勘察；建设工程施工；建设工程设计；天然水收集与分配。（依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（2）公司概况中山公用水务投资有限公司前身是创建于1959年的石岐水厂，2008年随母公司吸收合并成为中山公用事业集团股份有限公司下属全资子公司，公司名称于2017年6月由中山市供水有限公司变更为中山公用水务有限公司，2022年6月更名为中山公用水务投资有限公司。公司以城市供水为主，涵盖水质监测、工程设计、施工安装、信息技术、水处理技术研发等相关业务，公司现有员工1,277余人。城市供水：拥有中山公用水务投资有限公司等10家全资公司、7家参控股公司，建有广东省供水行业首家获得国家实验室认可的水质检测中心，目前日供水能力达206万n供水总量约占中山市的80%,供水管道长度达6,500公里，服务群众约300万人。3、委托人2统一社会信用代码：1144200000733321IF名称：中山市人民政府西区街道办事处住所：广东省中山市西区富华道升华路8号负责人：谢军杰有效期：长期4、委托人3及被评估单位（1）工商注册登记情况统一社会信用代码：91442000282032325K名称：中山市西区沙朗供水有限公司类型：其他有限责任公司住所：中山市西区沙朗金港路边（金港路5号之1）法定代表人：常志华注册资本：127万元人民币成立日期：1992-02-19营业期限：长期经营范围：自来水供应；自来水设备安装、维修；销售水暖器材、供水设备。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二（2）公司概况中山市西区沙朗供水有限公司前身为沙朗镇自来水服务公司，成立于1992年，后于1999年转制，转制后公司名变更为中山市西区沙朗公司有限公司，股东为中山公用水务有限公司（后更名为中山公用水务投资有限公司）、中山市西区水利所，注册资本为人民币58万元。2000年4月27日，经股东会决议通过，同意公司注册资本由58万元增至127万元。2022年8月8日，经股东会决议通过，同意原股东中山市西区水利所将其所持有的股权转让给中山市西区街道水务事务中心。变更后各股东及持股比例详见下表股东（投资人）名称出资额（万元）持股比例（%）备注中山公用水务投资有限公司69.8555以货币出资中山市西区街道水务事务中心57.1545以货币出资合计127100中山市西区沙朗供水有限公司主要负责自来水供应、管网建设、改造和维护管理等工作。公司下设三个职能部门全面负责公司经营业务，分别为综合部、客服部、管网部共有在职员工20人。目前公司管辖区域供水面积17平方公里，共有5个行政社区，供水户数达三万户供水管道总长度63.71公里，2022年供水量1274.84万,供水漏损率14.87%。（3）近三年及评估基准日资产、财务、经营状况1）资产、负债和所有者权益简表单位：人民币万元指标名称2020-12-312021-12-312022-12-31评估基准日一、总资产2,855.592,700.364,614.695,056.36其中：流动资产2.256.922,082.803,154.692,788.72二、总负债2,362.982,143.014,043.834,468.41其中：流动负债2,362.982,115.284,032.484,445.01三、所有者权益492.61557.35570.86587.962）利润简表单位：人民币万元指标名称20202021年2022年2023年1-6月一、主营业务收入2,744.132.659.02,417.091,215.57二、主营业务利润273.21250.90211.52111.86三、营业利润72.7258.2310.050.69四、利润总额66.5064.6313.823.06五、净利润82.1964.7413.516.52审计意见无保留意见无保留意见无保留意见无保留意见3）企业历史经营业绩分析序号项目前三年前二年前T1主营收入增长率-2.32%-3.10%-9.10%2营业利润率9.96%9.44%8.75%3净利润率3.00%2.43%0.56%4资产负债率82.75%79.36%87.63%5流动比率95.51%98.46%78.23%6净资产利润率18.20%12.33%2.39%7总资产利润率3.04%2.33%0.38%以上年度财务数据摘自审计报告，评估基准日财务数据摘自清产核资报告。（4）委托人与被评估单位之间的关系水务公司（委托人1）与中山市人民政府西区街道办事处（委托人2）、西区沙朗公司（委托人3及被评估单位）之间是收购与被收购关系，水务公司为收购方，中山市人民政府西区街道办事处（委托人2）投入的管网资产和西区沙朗公司（委托人3及被评估单位）供水运营涉及的资产负债组合为拟收购对象。5、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人根据资产评估委托合同，不存在除委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人以外的其他资产评估报告使用人。二、评估目的中山公用水务投资有限公司拟收购中山市西区沙朗供水有限公司供水运营涉及的资产负债组合及中山市人民政府西区街道办事处投入的管网资产，需对所涉及的中山市西区沙朗供水有限公司供水运营涉及的资产负债组合市场价值及中山市人民政府西区街道办事处投入的管网资产价值进行评估，其中本报告目的为确定中山市西区沙朗供水有限公司供水运营涉及的资产负债组合于评估基准日时市场价值提供参考依据。三、评估对象和评估范围本次资产评估对象为西区沙朗公司供水运营涉及的资产负债组合市场价值，涉及的范围为西区沙朗公司申报的于评估基准日经中山市成诺会计师事务所有限公司专项审计后的部分资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表：金额单位：人民币元科目名称账面净值简要说明一、流动资产合计5,969,801.66应收账款4,340,038.15为应收水费、二次供水设施建设管理及维护费其他应收款467,322.29为应收水费、押金等存货1,162,441.22为原材料二、三蹄动资产合计22,138,685.81固定资产22,085,010.22包括：管道沟槽、机器设备、车辆、电子设备无形资产53,675.5g为办公软件三、资产总计28,108,487.47四、流动负债合计16,229,107.51应付账款14,593,564.36为应付水费、货款、工程款等应付职工薪幽800,725.94包括工资、工会经费其他应付款834,817.21为应付垃圾处理费、临时水户暂收款等五、m跳动负债合计六、负债总计16,229.107.5七、资产净额（资产-负债）11,879,379.96西区沙朗公司供水运营涉及的资产及负债状况如下：1、应收账款于评估基准日，应收账款共4项，为应收水费、设施管理维护费等，账面值为4,340,038.15元，具体内容详见“应收账款评估明细表”。2、其他应收款于评估基准日，其他应收款共5项，为水费、押金等，账龄在1-2年以内，账面值为467,322.29元，具体内容详见“其他应收款评估明细表”。3、存货于评估基准日，存货为原材料，主要为水表、流量计、过滤器等，账面值为1,162,441.22元，具体内容详见“存货-原材料评估明细表”。4、固定资产(管道和沟槽类)于评估基准日，管道和沟槽为西区街道的供水管网，最大管径为DN500,覆盖全西区街道共3万用户。账面价值为21,919,466.19元，具体内容详见“固定资产一管道和沟槽评估明细表”O根据被评估单位提供的结算书、发票等资料显示，该批管道均由中山市西区沙朗供水有限公司出资建设。5、固定资产(设备类)(1)机器设备本次评估的机器设备共10项，为沙朗区域计量工程、电动开孔机、沙朗片区测压点增加工程等。该批设备购置于2014年到2021年，现安装、存放于西区沙朗公司内。经现场勘察，设备维护保养尚好，外观成新一般，目前在正常使用中，具体内容详见“固定资产一机器设备评估明细表”。根据被评估单位提供的发票等资料显示，该批设备均由中山市西区沙朗供水有限公司购置。(2)车辆车辆主要为1台轻型普通货车，车牌：粤TGS432,型号：江铃牌JX1041TSGA24;发动机号：E5085225;车辆识别代号：LEFAFCG28EHN43036;颜色：蓝；外廓尺寸：x*xx*xmm,2014年6月12日入户。经现场勘查车辆外观保养较好，内观较好，无改装迹象，仪表盘较完整，行驶里程约为L99万公里。根据车辆行驶证显示，车辆所有人均为中山市西区沙朗供水有限公司，检验有效期均至评估基准日以后。(3)电子设备本次评估的电子设备共26项，主要为理光C2500A3彩色多功能一体机、客服部无纸化办公设备、智能手机抄表系统项目-移动终端等，该批设备购置于2015年到2023年，现安装、存放于西区沙朗公司内。经现场勘察设备维护保养尚好，外观成新一般，目前在正常使用中，具体内容详见“固定资产电子设备评估明细表”。根据被评估单位提供的发票等资料显示，该批设备均由西区沙朗公司购置。6、无形资产被评估单位申报的其他无形资产为外购软件。于评估基准日，其他无形资产为办公软件，购置于2012-2019年，均正常使用中，账面值为53,675.59元，具体内容详见“无形资产一其他无形资产评估明细表”。企业未申报账外无形资产。7、应付账款于评估基准日，应付账款共36笔，为应付货款、应付工程款等，账面价值为14,593,564.36元，具体内容详见“应付账款评估明细表”。8、应付职工薪酬于评估基准日，企业应付职工薪酬为工资、工会经费，账面价值为800,725.94元，具体内容详见“应付职工薪酬评估明细表”。9、其他应付款于评估基准日，企业其他应付款为应付代收垃圾处理费、临时水户暂收款，账面价值为834,817.21元，具体内容详见“其他应付款评估明细表”。10、引用其他机构出具报告结论所涉及的资产本次评估过程中未引用其他机构出具的报告结论。中山市成诺会计师事务所有限公司出具了于评估基准日的专项审计报告（报告编号：XX）,根据审计结果，纳入本次评估范围的资产负债组合，资产账面净值为28,108,487.47元，负债账面值为16,229,107.51元,资产净额（资产-负债）账面值为11,879,379.96元。本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围-致，各项资产均由西区沙朗公司控制，各项资产均正常使用，没有重大毁损和明显不可收回情况。四、频（一）价值类型的选择结合本次资产评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次评估为拟进行资产收购所涉及的资产负债组合提供市场价值参考依据，因此选择市场价值作为本次评估结论的价值类型。（二）价值定义本次评估的价值类型为资产的市场价值，即指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告遵循的评估原则，基于一定的评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序、方法和价值类型，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2023年6月30日。评估基准日是根据中山市人民政府关于印发中山市推进“供水一盘棋”工作方案的通知（中府函（2023）97号）确定的。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估偈三（一）经济行为依据1、中山市人民政府关于印发中山市推进“供水一盘棋”工作方案的通知（中府函202397号）;2、委托人与我公司签订定的资产评估委托合同；（二）法律、法规依据1、中华人民共和国民法典（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，2021年1月1日起实施）；2、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号）；3、国有资产评估管理办法（中华人民共和国国务院令第91号）；4、国有资产评估管理办法施行细则（原国家国有资产管理局国资办发199236号）；5、企业国有资产监督管理暂行条例（中华人民共和国国务院令第378号）；6、国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号）；（国有资产）7、企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；8、金融企业国有资产评估监督管理暂行办法（财政部令第47号）；9、转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作意见的通知（国务院办公厅国办发2001102号文）；10、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）;11、中华人民共和国公司法（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员第六次会议修订）；12、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。（三）评估准则依据1、资产评估基本准则（财资201743号）；2、资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3、资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836号）；4、资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835号）；5、资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935号）；6、资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733号）；7、资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837号）；8、资产评估执业准则一一企业价值（中评协201838号）；9、资产评估执业准则无形资产（中评协201737号）；10、资产评估执业准则机器设备（中评协201739号）；11、资产评估准则术语（中评协202031号）12、企业国有资产评估报告指南（中评协201742号）；13、以财务报告为目的的评估指南（中评协201745号）；14、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；15、资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；16、资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；（四）权属依据1、机动车行驶证复印件；2、固定资产购置发票、合同协议；3、有关产权转让合同；4、相关业务合同及发票；5、委托人、被评估单位提供的资产清查评估明细表；6、其他相关产权证资料。（五）取价依据1、中山市推进“供水一盘棋”资产评估参考标准（中供水一盘棋专班20231号）；2、机电产品报价手册（机械工业出版社）；3、中国机电产品价格数据库查询系统；4、本年度全国汽车报价及评估；5、关于调整汽车报废标准的若干规定的通知（国经贸资源20001202号）；6、中华人民共和国车辆购置税暂行条例（2019年1月1日实行）；7、近期机器设备和材料物资市场交易价格信息、互联网上和电话询价结果；8、资产评估常用数据与参数手册及相关风险系数资料；9、中国人民银行颁布的金融机构存贷款利率；10、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；11、企业提供的资产清查评估明细表等有关申报资料及其他评估相关资料；12、被评估单位提供的审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资料以及有关协议、合同书、发票等财务资料；13、被评估单位相关人员访谈记录；14、评估人员现场勘查、核实及市场调查资料；七、评估方法（一）评估方法简介资产评估基本方法有资产基础法、收益法与市场法。1、资产基础法资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定公司股东权益（净资产）价值，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益（净资产）价值的方法。资产基础法评估公式：净资产评估价值=工资产评估价值一工负债评估价值采用资产基础法需具备的基本前提有：被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；J可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。2、收益法收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，即通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。采用收益法需具备的基本前提有：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；J资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；J被评估资产预期获利年限可以预测。3、市场法企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与对比公司、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。采用市场法需具备的基本前提有：存在一个活跃的公开市场；公开市场上存在可比的资产及其交易活动。（二）评估方法的选择根据中山市人民政府关于印发中山市推进“供水一盘棋”工作方案的通知（中府函（2023）97号）文件精神，资产收购主要以净资产赎买为主，鉴于以上原因，本次采用资产基础法进行评估。（三）资产基础法中各项目评估方法1、流动资产的评估纳入评估范围的流动资产包括应收账款、其他应收款、存货，评估人员根据资产的不同特点，分别采取相应的资产评估方法。（1）应收账款、其他应收款我们对有关明细账和总账进行了核对，对款项的形成原因、账龄、债务人的资信情况等进行了调查，重点调查分析了发生日期、相关的经济行为内容、收回的可能性等情况，并对其中大额款项进行了函证或做了相应的替代程序，应收款项按其可回收价值确定评估值；坏账准备评估作零值。（2）存货我们对存货在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，依据西区沙朗公司提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会计凭证。根据西区沙朗公司提供的存货盘点表对其进行了抽查，编制抽查盘点表，同时检查其是否存在冷背残次情况，并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。对外购原材料，通过市场调查取得原材料或替代品近期购买价格，利用清查核实后的数量乘以现行市场购买价，并考虑材料购进过程中的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据现场勘察的实际情况，通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定评估值。经现场盘点、核查，原材料采用移动加权平均法进行核算，账面数量与实盘数量相符。序号71-73、168-187、207-213218-242.299-329、386-403、407-410共108项均为镀锌材质（已明确停止使用的淘汰管材），本次评估为零值；其余存货账面值反映了市场价值及合理费用，且均处于正常状态，以核实后的账面值确定评估值；2、非流动资产的评估（1）固定资产（管道和沟槽）被评估单位及委托人均未能提供全部管网分布图，且管网为隐蔽工程，受客观条件限制，我们无法对管网工程实物进行一一核实，本次管网工程具体评估范围以委托人提供的固定资产清单为准。根据本次评估的特定目的及被评管道沟槽的特点，本次评估对管道沟槽采用重置成本法评估。基于资产的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出资产在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）造成的贬值，最后得出资产的评估值。 确定重置完全价值评估对象有完整的工程结算资料，以评估基准日建造同类或类似供水管网工程所需的建设安装工程费、税费、工程建设其他费用、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息及合理利润，得出该等供水管网工程的重置成本。 确定成新率分别根据管网工程结构类型的使用年限，结合管网的实际使用情况确定。依据公式评估价值二重置完全价值×综合成新率计算求得管网工程的评估价值。（2）固定资产（设备类）根据本次评估的特定目的及被评估设备（车辆）的特点，确定主要以重置成本为本次资产评估的价值类型，采用重置成本法计算确定（车辆）的评估价值。机器设备（车辆）评估的重置成本法是通过估算全新机器设备（车辆）的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备（车辆）评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：评估价值二重置价值X成新率 重置价值的确定1）国产设备对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格。确定设备的购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、设备基础费、其他必要合理的费用和资金成本，以确定设备的重置价值。其计算公式如下：重置价值二设备购置价+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本2）运输车辆通过市场询价取得车辆的现行购置价格，再加上车辆购置附加税及其他费用确定车辆的重置价值，其中购置附加税依据相关主管部门的规定，为车辆购置价格（不含税）的10%;其他费用包括办照费、车检费等。其计算公式如下：重置价值二车辆购买价格+车辆购置附加税+其他相关费用对于厂家已不再生产、市场已无同等新车销售的车辆，评估人员通过二手车交易市场取得该等车辆的二手车交易价，再根据实际成交车辆的成新率调整确定其重置价值。成新率的确定1）普通设备对价值较小的普通设备，以使用年限法为主确定设备的成新率。对更新换代速度快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备，成新率根据设备的经济使用年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%2）运输车辆依据国家颁布的车辆报废标准，首先使用年限和车辆里程法两种方法计算成新率，如车辆里程法成新率与年限成新率无大差异则取年限成新率，若有差异则按孰低法进行确定；最后对车辆进行现场勘察，按年限成新率和勘察成新率加权平均确定其综合成新率。公式如下：年限法成新率Kl二尚可使用年限/允许使用年限X100%行驶里程成新率K2=尚可行驶里程/允许行驶里程XlO0%年限成新率=minK,K2勘察成新率K3综合成新率K=Al×minK1,K2+A2×K3（A1A2为加权系数）（3）无形资产我们对有关明细账和总账进行了核对，并抽取相关购买合同及款项支付凭证，重点对无形资产的原始发生额、取得日期、预计使用年限等进行了调查，本次评估调查结果与账面值基本一致。相关无形资产于基准日均正常使用，且长期有效，经市场调查，目前相关无形资产购买价格与原始购置价变动较小，本次评估对长期有效的软件按购入成本及考虑功能性贬值后确定评估值。3、负债的评估（1）应付账款、其他应付款我们对有关明细账和总账进行了核对，对款项的形成原因、账龄等进行了调查，重点调查分析了发生日期、相关的经济行为内容等情况，按照相关程序，抽查了部分往来凭证，并对大额款项进行了函证。经核实，对方单位均无异常状况，本次评估以核实无误的账面值作为评估值。（2）应付职工薪酬我们对有关明细账和总账进行了核对，对款项的形成原因、账龄等进行了调查，重点调查分析了发生日期、相关的经济行为内容等情况，按照相关程序，抽查了部分往来凭证。以核实无误的账面值作为评估值。八、评估程序实施过程和情况整个评估过程包括接受委托及评估准备阶段、现场工作及评定估算阶段、评估汇总及复核阶段、出具报告阶段等，具体过程如下：（一）接受委托及评估准备阶段1、了解委托人、相关当事人及评估对象的基本情况，确定评估范围与对象、评估目的、价值类型、评估假设及限定条件和评估基准日，分析评估风险，接受项目委托，签订资产评估委托合同；2、确定项目负责人，组成评估项目组，确定评估重点，编制评估计划；3、指导被评估单位清查资产，收集被评估单位提供的资产清单等基础资料及与其相关的其他信息资料；4、检查核实资产，验证评估申报资料，对提供的委估对象法律权属资料和资料来源进行一定的查验；（二）现场工作及评定估算阶段1、与委托人及相关当事人进行沟通，根据评估对象的特点约定察看时间和方式，通过察看确认所申报资产存在的真实性和完整性，了解资产的质量状况，形成察看记录；2、调查分析资产价格影响因素，根据已收集到的资料选择相应评估方法；3、开展市场调研和价格咨询，收集市场信息；4、分析评估资料的合理性、相关性、完整性及资料来源的可靠性；5、针对评估对象选取的评估方法，合理选取相应的计算公式和参数，进行分析、计算和判断，确定具体对象的评估价值；（三）评估汇总及复核阶段1、进行资产的评估汇总工作；2、对评估结论进行分析，相应调整、修改和完善评估结果；3、撰写资产评估报告；4、项目经理完成对项目的一级复核，项目负责人据此进行修改；5、项目复核人完成项目的二级复核，项目负责人据此进行修改；6、完成项目的三级复核，项目负责人据此进行修改；7、向委托人提交资产评估报告书初稿，与委托人及相关当事人就评估报告有关内容进行必要沟通，取得交换意见后，对评估报告书再次修改；（四）出具报告阶段1、资产评估师签发后，出具资产评估报告书；2、按资产评估委托合同的要求，向委托人提交资产评估报告书。九、评估假设（一）一般性假设1、假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟评估目的所对应的市场条件进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计值；2、假设评估对象及其所涉及资产