房地产企业销售员建筑知识.docx

房地产企业销售员建筑知识一、房屋建筑分类1、 按使用性质划分建筑物的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：(1)生产性建筑1) 工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。2) 农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。(2)非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：3) 居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。2)公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其它建筑等。2、 按结构类型划分结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分,一般分为四种：(1) 砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。(2)框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。(3)混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。(4)间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。3、 按照建筑物层数或高度划分(1)住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。(2)公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。(3)建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。(4)联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型： 低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。 中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。 高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为7570Orn建筑物。 超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。4、按照施工方法划分施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式：(1)现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。(2)预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。(3)现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。二、面积的计算原则1、 商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种：共用墙是指商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。2、 阳台建筑面积，按国家现行建筑面积计算规定进行计算：(1) 封闭式的阳台，按其外底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、 面积的分摊原则：(1)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房公抻，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分抻。(3)多次分摊建筑面积的，分别计算分摊系数，各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。(4)共用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。4、 可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼群梯间、也梯井、也梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。5、 不应计入的公用建筑空间：(1)仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。(2)售房单位自营、自用的房屋。(3)为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。6、 分摊的公用建筑面积的计算方法：公摊的公用建筑面积二套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数二公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积;整幢建筑的建筑面积一套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。7、 建筑面积的范围：(1) 突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。(2) 检修、消防等用的室外爬梯。(3) 层高在2.2米以内技术层。(4) 构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。(5) 建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。(6) 有围护结构的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。(7) 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。8、 商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式：(1) 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。1) 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。2) 按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。(2) 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；2) 面积误差比绝对值超出3%时，买售人退房的，房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起30日内将买售人已付房价款退还给买售人，同时支付已付房价款利息。买售人不退房的，产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买售人。面积误差比二I(产权登记面积-合同约定面积)|/合同约定面积XIO0%因商品房销售管理办法规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。(3) 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。9、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：(1) 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。(2) 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶突出部分的水平投影面积小于屋顶面积的20%,且高度不超过4米的不计入建筑高度。(3) 建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。