房地产公司总承包工程项目前期策划管理制度.docx

房地产公司总承包工程项目前期策划管理制度1、总则为提高项目管理水平，严格按照筹划、计划、组织、控制、协调的十字方针组织项目施工，加强项目生产的计划性，保证项目施工有章可循，任何项目在开工前必须组织完善的前期筹划，前期筹划方案是项目施工的根本依据。2、项目前期策划书编制责任主体(1)10万平米以下的项目由分公司生产经理负责组织项目前期策划方案的编制，分公司技术质检科、财务科、材料科、环境安全设备科、经营科负责人参与。总公司总工负责组织对方案的审核，总公司生产副总对方案进行审批。(2)20万平方米以下的项目由总公司生产副总负责组织项目前期策划方案的编制，总工、总公司财务部、技术质检部、环境安全设备部、市场经营部、工程管理部负责人参与。总经理、董事长负责对方案的审批。(3)20万平米以上的项目由公司总经理负责组织项目前期策划方案的编制，生产副总、总公司总工、财务、技术质检部、环境安全设备部、市场经营管理部、工程管理部负责人参与。董事长负责对方案的审批。(4)2005年6月前所有策划方案最终均由董事长签字把关，712月份5万平米以上项目由董事长签字把关。2006年开始按照上述规定运作。3、项目前期策划管理整体程序31、项目前期策划方案的编制(1)项目中标后3天内分公司经营科长通知前期策划组织人，正式开始前期策划书的编制工作，并组织相关基础资料的准备工作。(2)前期策划组织人按职责范围确定每项策划内容的组织实施者填写前期策划责任分解表。(3)组织人召集各责任人召开协调会，对施工合同、施工条件等进行分析，确定前期策划书的基本框架和思路。(4)各责任人分工进行编制，在一个星期内完成并交给组织人。(5)组织人对各部分内容进行汇总平衡，发现明显不合格内容对当事人进行处罚，并要求进行修改。(6)按权限规定将前期策划书送审核人进行审核，审核人填写前期策划评审表，将意见返馈给组织人。(7)组织人根据评审意见组织各责任人对策划方按案进行调整。32、前期策划方案交底组织人组织各编写责任人就策划内容对项目部人员进行交底，项目部人员应在早期参与方案编写过程，并明确每项策划内容(尤其是关键环节)的组织实施者,明确其责任，做到每项策划内容具体有人负责。33、项目前期策划方案的执行(1)在项目实施过程中，总公司工程管理部、技术质检部、市场经营部、环境安全设备部、分公司应定期、不定期组织对项目进行检查，检查监督项目是否严格按照前期策划方案进行组织施工，对违反前期策划方案规定的行为视情节轻重进行处罚。(2)在项目实施过程中，若客观条件发生重大变化，原策划方案难以执行，项目部应及时申请变更策划方案，报分公司生产经理(10万平米以下)及总公司生产副总(10万平米以上)批准。34、前期策划方案的总结分析项目竣工后，一个月内前期策划组织人应组织策划书编制人以及项目管理人员召开总结分析会，对策划书内容和实际完成情况进行对比分析，总结在前期策划、实施执行过程中的经验和问题。4、工程项目前期策划依据(1)国家法律、法规、地方规定和有关技术规程、技术规范；(2)施工合同文件；(3)设计图纸；(4)工程现场情况及周边状况的调查，自然条件：如气象、水文、地质、地形情况；周边原有建筑物的安全性，以及周边的扰民情况；(5)该项目地质勘查报告；(6)目前公司的各种资源状况；(7)公司的经营战略目标；(8)公司对该项目的具体目标和要求。5、项目前期策划时间规定项目中标后3天内开始组织项目前期策划人员组建，15天内编制完成策划方案，20天内完成策划方案并进行交底。6、项目前期策划的内容61、项目机构设置及管理人员配备策划(1)分公司生产经理(10万平米以下项目)、总公司生产副总(10万平米以上项目)按照公司管理制度规定确定各项目岗位设置、编制。(2)岗位编制必须严格按照公司制度规定执行，不得超编和缺编，如有特殊情况导致与规定编制不符，必须报总公司总经理批准。否则，每缺编和超编一人罚责任人200元。(3)在人员安排时应考虑项目规模、知名度、结构形式、甲方管理人员特点、合同要求等因素。重点工程、难点工程应配备综合素质较高、经验比较丰富的管理人员。62、项目合同风险策划(1)合同风险策划主要针对合同履行过程中可能出现的风险进行分析、评估,并确定防范措施。(2)经营科长要会同律师、市场经营部人员共同分析合同条件，尤其合同中的专用条款，明确列出其中可能存在的风险来源及建议对策，形成项目合同风险策划方案。(3)合同条款存在的风险一般存在于如下各个方面：资金与价格风险：价格偏低、垫资风险和担保风险。因合同条款不公平带来的风险：业主任意减少工程项目、业主任意指定分承包商和供应商带来的风险。对工期、质量等方面特殊要求带来的风险。不可抗力的因素：自然因素、社会风险。上述可能产生的风险都要进行预测并提出防范措施。甲方的行为特点、做事风格带来的风险。(4)其余项目策划人员必须认真阅读项目合同风险策划方案，在此基础上调整思路，制定各自的各专项策划方案，各专项策划方案中必须充分考虑如何控制合同中的各项风险因素。63、施工组织设计及施工方案策划631、准备内容(1)技术资料：项目施工图纸、图纸会审记录、工程地质勘察记录、当地水文勘察资料、气象资料。(2)当地的交通情况：了解当地的交通情况，为材料送达施工现场提供保证。(3)当地的能源状况：了解当地用电、用水情况，为工程施工用电、用水等提供保证。(4)当地材料价格情况：根据施工图纸确定出该项目使用的材料，为工程项目节约成本提供保证。(5)建设现场勘察：主要了解项目施工现场的地形、地貌、周围环境、原有建筑物等情况，为选择施工工艺、技术措施做好准备。632、熟悉施工图纸(1)参加编制人员领取到完整的图纸后，必须认真进行阅读，应重点熟悉以下内容：基础部分：核对建筑、结构等施工图中关于基础留洞的位置及标高，地下室排水方向，变形缝及人防出口做法等。主体结构部分:各层所用的砂浆、混凝土强度等级、墙与柱与轴线的关系，梁、柱的配筋及节点做法，悬跳结构的锚固要求，楼梯间的构造，设备图与总承包图上洞口尺寸及位置的关系。屋面及装修部分：结构施工缝应为屋面防水、装修施工做好预埋件和预留洞口。(2)在熟悉图纸的过程中，技术员对发现的问题应做好标记、做好记录，以便在图纸会审中提出。633、施工组织设计的编制依据(1)法律、法规、地方规定和有关技术规程、技术规范、上级对本工程的有关指示；(2)施工合同文件；(3)设计图纸：已经批准的扩大初步设计或技术文件、设计说明书、设计总概算等；(4)工程现场情况及周边状况的调查，自然条件：如气象、水文、地质、地形情况；周边原有建筑物的安全性，以及周边的扰民情况；(5)该项目地质勘察报告；(6)目前公司的各种资源状况；(7)公司的经营战略目标；(8)公司企业管理制度。6-3-4.施工组织设计编制内容(1)编制依据编制说明要说明工程所在位置，此工程的投资兴建单位、监理单位、总承包单位。简要介绍施工组织设计内容包括哪些，以及质量、安全、文明施工的组织管理措施。编制依据（一）要列表说明承包文件及施工图纸名称和编号。（二）主要遵循的建筑施工规范、规程，依据。列表说明主要标准、施工图集、主要法规等。（三）地质勘察报告以及提供单位、编号。列表说明现场作业文件。（2）工程概况列表说明工程总体简介（一）工程建筑设计概况：要说明建筑规模,包括面积、层数、占地情况以及使用功能、装修、防水等。用表格形式说明。（二）工程结构设计概况：要列表说明工程项目、工程地基、建筑结构形式、结构设防、碎强度等级、钢筋类别、结构最大尺寸以及安装部分的强电、弱电、防雷接地等。（3）工程特点及施工难点工程特点：用文字叙述建筑物和结构主要特点，如：建筑考虑的采光、通风等条件，结构设计的地基情况，有什么结构特征。工程施工难点：要分条款叙述，如：大体积碎、大跨度碎浇筑、现浇剪力墙、采用的新工艺与新材料、施工放线、工期安排、质量目标、文明施工等。（4）工程施工部署本工程施工部署的总原则是：从组织管理上、施工质量上、工程进度上、安全工作上、公共关系上，配合甲方选用分包单位等所采取的措施和原则。工程管理目标，分条款从质量目标、工期目标、安全目标、文明施工目标、成本控制目标、服务目标等详细阐述。工程施工管理组织，要给出组织机构图，同时还要列出项目部门的分工职责（包括质量保证组织体系）O项目施工任务的划分，列表说明工程总承包的范围，甲方分包项目等。施工流水段的划分：按轴线号划分各施工流水段，并用图示表示流水段界限。工程施工总进度计划：说明工程何时开工，总工期多少天，并列出进度计划图表，以及分包进场计划和材料分包进场计划。新技术的推广与应用，列表说明本工程采用哪些新技术、新材料、新工艺、新设备的推广与应用。（5）施工准备工作技术准备：专业人员熟悉图纸情况及设计意图和图纸会审。规范、规定的熟悉和应用情况。主要仪器、仪表的准备，列表说明所采用的仪器、仪表数量、型号、名称等。技术工作计划：（一）施工方案编制：要根据工程进度的先后编制分部、分项工程的施工方案,列表说明各施工方案完成日期、方案名称。（二）试验工作计划：本试验计划编制时，一是结构、装修、防水、环保等等相关材料的试验计划，二是要安排满足工程需要。生产准备：（一）要列出生产所用机具设备型号、各项参数、数量以及施工机具投入计划表，同时列出施工劳动力计划表和主要材料用量一览表。（二）施工现场临时供电：要列出临时用电负荷计划。（三）施工现场临时供水：计算出现场施工用水、碎养护和消防用水量，排出临水施工方案。（四）现场临时道路和围墙，在施工平面图上注出临时道路、围墙的位置。（五）现场临时设施：根据施工场地，满足工程需要，在施工现场平面图上绘出临时用房、材料堆场、加工场地的位置。（六）主要加工、订货计划。此条中要制定材料加工、订货计划表。施工现场总平面布置：平面布置图说明：根据施工所用场地,对各块地域的使用情况加以文字说明，并绘制平面布置图。主要分部、分项工程施工方法（一）工程测量放线:对放线的平面控制网、轴线投测要求、场内水准的测设。施工标高允许偏差、沉降观测等要求以及允许偏差给予阐述。（二）±方工程：对基坑降水、土方开挖、护坡、回填土、土质钎探给出相应的要求和操作步骤。（三）钢筋工程：钢筋是结构工程质量中的重要一环，要把住从材质到各施工工序关，确保钢筋工程的质量。钢筋的堆放、检验、运输贮存、代换加工、锚固连接、安装绑扎等分开给予叙述，并给出具体的规定。（四）模板工程：模板工程的施工质量是对整个碎工程质量，对下道工序的施工有直接的影响。因此，必须合理选用模板体系，做好模板接缝和细部处理，严格执行“三检制”，保证模板及其支撑具有足够的强度、刚度和稳定性，以起到能可靠地承受荷载的作用。因而，此部分应对模板体系的选择、大钢模拼装、门窗（洞）模板框的要求及加工给出相应的要求和施工方法。（五）混凝土工程:分条款对混凝土的供应、混凝土浇筑要求、施工缝的处理、混凝土的养护、混凝土的试验等要做出相应的措施及处理方案。（六）砌体工程：分条款说明过梁、系梁、构造柱的施工要求，墙体拉结筋和砌体构造等等技术、质量、安全要求。（七）装饰、装修工程：根据工程情况，对各分部分项工程的操作流程、技术、质量等等要求做详细说明。（八）季节性施工：要说明冬雨季的施工特点，雨季的材料堆放、排水、混凝土浇筑、以及基坑处理；冬季施工的组织、材料准备、钢筋工程、碎工程、砌体工程、装饰工程、屋面工程，都要有相应的处理措施，并分条款说明。（九）对于脚手架工程、防水工程也要给出施工措施及施工方法。与监理、分包队伍等的协调管理措施。此部分从总包单位与业主单位的协调、与监理单位的协调、与分包队伍的协调管理等要给出管理的措施和方法。主要施工管理措施：（一）质量保证措施：绘制项目质量保证体系，并编制工程创优计划，编制项目质量目标和质量控制措施。（二）制定和编制安全保证措施和消防保证措施。（三）制定环境保护、文明施工和成本控制措施。主要经济技术指标：要分条款对工期目标、质量目标、安全生产目标、文明施工和环保目标、服务目标等给予分解，并同时阐述达到这些目标应采取的措施和手段。635、施工组织设计出版格式规定（1）幅面：施工组织设计幅面采用A4幅面（21OmmX297mm）,并且有工程效果图。内容较多的表格或插图也可用A3及以上幅面。但是装订成册时应折叠成A4幅面。（2）格式:施工组织设计“封面”格式见附图。施工组织设计“会签表”格式见附图。(3)版面:封面上所有字体，均采用黑体“施工组织设计”或“施工组织总设计”采用一号字加粗居中；“公司标志”与“南通建筑工程总承包有限公司”平行设置，位于下方居中，采用小三号字，编制日期采用小三号字，下方居中。见施工组织设计封面附图。根据当地技术文件审批表要求由各相关单位审批完毕。各审批表必须是原件，盖章有效。6-3-6.施工组织设计编制要求(D施工组织设计的编制必须在规定时间内完成，否则每拖一天罚款100O元,审批人行使处罚权。(2)施工组织设计的内容必须符合国家规范、地方规定及公司有关规定。(3)施工组织设计编制必须结合本项目的实际情况进行编制，不允许简单复制、照搬照套，否则对责任人罚款200元，审批人行使处罚权。637、施工方案策划(D确定施工程序：从整体上，按照先地下后地上，先深后浅，先主体后围护，先结构后装饰的原则确定施工顺序。至于各个工种工程的施工顺序各有不同，要结合结构特征、施工要求、施工条件等正确确定其施工顺序。(2)划分流水段：为保证经济效益，必须将工程合理划分为若干个小流水段，使各个流水段之间按照一定程序组织流水施工。划分流水段要尽可能保证结构整体性、按照伸缩缝或后浇带进行划分。各流水段的工程量大致相等，便于组织节奏流水，使施工均衡地、有节奏地进行，取得较好的效益。流水段的大小应满足工人工作面的要求和施工机械发挥工作效率的可能。流水段数应与施工过程数量相适应。(3)选择施工方法和施工机械施工方法要同时兼顾技术先进性和经济合理性。施工机械的适用性和多用性要兼顾，尽可能发挥施工机械的效率和利用程度。要充分考虑企业的施工习惯和现有机械的可能利用情况。应着重考虑如下方面的施工方法和机械：土方工程、碎结构工程、结构吊装工程。(4)确定技术组织措施。确定技术组织措施必须包括如下内容：(一)保证质量目标的措施。(二)保证安全目标的措施。(三)保证成本目标的措施。(四)保证季节性施工的措施。(五)文明施工措施。(六)技术创新措施。各项措施应包括技术措施、组织措施、经济措施及合同措施。编制施工技术组织措施时,应结合工程特点，采用的施工技术和机械设备,拟订的目标控制要求等，从技术、组织、经济、安全等方面制订切实可行的措施，必须在项目实施过程中加以贯彻执行。(5)施工总平面图的确定：施工总平面图的内容包括：施工用地范围、临设安排、成品、半成品材料仓库、施工机械布置位置、木工房位置、浴室、厕所位置、施工用水、电等设施位置、周围道路位置、建筑物位置等。布置原则：尽量减少施工用地、便于施工管理；尽量降低运输成本，保证运输方便，减少二次搬运；尽量降低临设费用：满足防火、防洪等生产安全方面的需要；便于工人生产与生活需要。64、质量计划编制策划64一1、项目质量计划编制依据(1)合同文本。(2)工程施工图纸。(3)国家或地方有关法律、法规、规范、验收标准。(4)公司程序文件。(5)项目前期策划方案。(6)目前公司技术能力。64一2、项目质量计划编制内容项目质量计划编制内容详见作业指导书(管理类)。64一3、项目质量计划编制要求(1)项目质量计划，按照公司管理类作业指导书中“工程项目质量计划编制大纲”的要求，突出工程项目特点编制，内容要满足实现项目质量目标管理的要求。(2)质量计划的编制必须认真负责，不得出现简单复制的行为，和重大违反程序文件和国家或地方以及公司质量规范等条文，否则对编制人罚款100500元65、项目成本策划(D根据总公司低成本管理经济指标标准编制项目十七项成本计划制造书。(2)分公司经营副科长组织预算员、翻样及相关人员在15天内编制出项目成本计划制造书。66、各类生产资源计划的编制(1)工期计划：工期计划是项目管理的重要工作，一切资源的配置均要以工期计划为主，工期计划的编制采取双节点网络计划，找出关键线路，并分析影响工期的因素。(2)劳动力计划：按照各阶段每个施工段达到的劳动力数量安排劳动力计划，合理确定各阶段各工种所需劳动力人数及来源。(3)材料计划：根据进度需要测算各阶段所需材料种类、大致数量，编制材料需求计划表。尽量降低项目库存，防止项目各类材料的积压造成浪费。(4)施工机械设备计划：明确各类施工机械设备的大致进场时间和数量，编制机械设备要求计划表。(5)料具计划：根据现场实际情况，结合工期、施工流水段、人员供应等方面的情况，编制出合理的各时间段的料具需求计划表。(6)资金计划：组织财务人员对工程项目的资金进行总体预测，编制项目的资金平衡计划。7、罚则(1)未能在要求时间内编制项目前期策划书,每拖延一天罚主持人500元,由总公司董事长、经理层行使处罚权。(2)如具体编制人不认真进行编制，敷衍塞责、内容照搬照套，对编制人罚款300500元，由组织人行使处罚权。(3)整体内容严重不符合制度要求或敷衍了事，对主持人罚款5001000元,由审核人行使处罚权。(4)在施工过程中未经允许擅自采用违反项目前期策划方案中的施工方案等，对项目经理罚款IOoO元，由分公司生产经理及以上领导行使处罚权，若造成公司的损失，项目经理等项目管理人员负责赔偿损失的20%。(5)施工组织设计、施工方案、质量计划策划必须符合国家、地方规定及公司有关规定，否则项目前期策划负责人有权对编制责任人处以100元以上罚款。