卓越成都龙泉驿项目定位报告.docx

卓越集团Hxccllonco(Jroiip共镇里超人生成都公司龙泉驿区56亩项目定位报告成都公司2018.05目录策略思路L三、产品定位四、开发建议卓越集团ExcellenceGroup战略驱动有质量增长整体形象定位住宅定位商业定位车位定位建筑配置标准定位配套定位产品价值体系极建分期开发定位优展区初步建议销售周期计划主要内容:定位思路市场及客户分楣产品定位士卓越驾战略驱动有质量增长共债型越人生主要内容定位思路>土地概况>城市/片匙概况卓越集团ExcellenceGroup战略驱动有质量增长土地：基础指标指标备注用地面积37736.87m,（56亩）用地性质二类住宅用地容积率2.0楼面地价7950te11ii（井牌）8310元/面（扣除社匙综合体计容面积）可售面积72197m,计容面积中3000m1项用亍代建社匙综合体住宅可售面积72197m,建筑限高/建筑密度20%绿地率30%户型比例限制/配套用房面积红线内项建设300011r社匙综合体红线外项建设500011r养老院不4300f邮票绿地停车位要求住宅每100m'配1.2个车位.里学集如I战略驱动有质量增长只使以城人士距离龙，场 33KMI四，A距离三环路16K?南五环路0.3KIV距离市.中心（天府广; 泉驿重点打造的里南威地块距离地铁2号驶泉驿站3K以上施育均按照车行距离考虑茴阳市天府广场 23.6KM简阳30KM40KM市中心地块位于龙泉驿区，项目周边道路路网成型，可通过佳美路快速接驳成龙大道联通市区，车行通达性良好;地块位于亓环外，主城区简阳国际天府机场连线上，是成都东进门户，未来有较大发展潜力；W事越集团战略驱动有质量增长"W MJtb ?©睇£城市北改发展轴城市西向发展轴城市东进发展轴城市南拓发展轴市域分区发展邈幽中心城区K筑口加人土地块轨道交通情班：目前暂无可有效使用的地铁，未来有地铁规划预期，但项目销售周期内无法直接受益。L地块距离2号线龙泉驿站（己运营）步行距离3KM,距离较远，无法有效使用;2、地铁规划线路有13号线（衔接主城匙不天府机场，计划2019年底励工，预计2023年实现通车）,距离地块600M；3、远期规划23号线、2号线沿线，周边轨道交通陆续升级。卓越集团Excellence Gioup战略驱动有质量增长地块位于龙泉驿区东山板块，3公里内教育、医疗配套齐全，但质量一般；6公里内有中高端商业配套，但距离较远。1 .距离万达广场（在建）车程3公里，新城吾悦广场5.5公里。2 .距离成都航天医院（二甲）1.7公里3 .毗邻智晨幼儿园、距离成都龙泉一中车程1.9公里，川大附属实验东山小学车程1公里，龙泉驿区六中2.2公里4 .背靠龙泉山脉，为成都近郊生态休闲度假胜地。川大附小东山学校战略驱动有质量增长1 .地块以西北侧为佳美路，东北侧为东航路，东南侧紧邻智晨幼儿园，西南侧紧邻东山府锦项目;2 .地块为净地，四至已打围，内部有少量青苗附作物，整体约有米高度堆土；3.现阶段周边仅东山国际属成熟社区，周边更多的是厂房，且改造无时间表，目前居住氛围较为一般。W事越集团战略驱动有质量增长«maia1: 地块位于成都东进发展的门户区，为成都新兴的发展区域，市场认可度高，城市界面较好，发展潜力大； 但无景观资源优势，周边厂房较多，居住氛围Tr纯粹，Tr具备打造高端豪宅的条件，但周边有山、有一定的生态环境资源，同时地块容积率2.0,具备打造品质刚需项目的地块条件； 建议打造为刚性改善的快销型产品。区域价值地块位亍成都龙泉驿东山板块；周边配套较为薄弱两甫足日常基本需求。周边产业聚集，导致居住氛围Tr纯粹；地块位与城市东进范围内，是主城匙向东发展的门户匙，为主城匙不天府机场的中间匙域，未来在新机场的空港经济带励下，发展潜力大。交通配套 顷目位亍亓环外，距离主城核心匙远； 匙域内道路路网成型，交通通达性良好，可快速直达五环。 3公里附近有2号线地铁线路，未来周边有3条地铁线路，分别为13号、23号、2号线沿线，其中13号线计戈J2019年底施工，预计2023年通车；地块四至评价：容积率2.0,背靠龙泉山脉，地块周边道路已通路，西南侧为待开发顷目，东南侧为幼儿园，四周界面较好，无明显劣势，无景观资源优势。W事越集团战略驱动有质量增长«maia1:主要内容市场及客户分相政策概况土地市场住宅市场竞争环境市场小结宠户分析卓越集团LXccllcnc-CGroup空施人生战略驱动有质量增长政策环境定位思路市场及客户分机政策环境产品定位开发建议1.限价政策：成都限价政策严厉，该片匙限价14000,后续突破限价有难度。现板块限价14000,待本案实现预期售价18500时，价格上涨32%,宠户敏感点从单价逡辑逐渐过渡到总价逡辑，因此本顷目需控总价2.2018年5月15日，成都发布新一轮限贩令，提高中心城匙贩房门槛，以家摩为单位限贩，同时远郊匙域纳入限贩范围内（项连续缴纳12个月社保） 短期内客户基数减少50%-60%; 因限贩更珍惜贩房资格，一步到位，功能四房需求的客户比例上升； 虽短期对销售有负面影响，但横向对比其他同级别城市，实际限贩力度不全国其他城市看平，观望期结束后市场仍有一定的上升空间。时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法2016年10月限贩+限贷+限价限贩：主城+近郊+天府新匙，同一身伴自然人、法人只能新贩买1套商品住房。限贷：首套房首付最低30%,二套房最低40%。限价，加强商品房中报价格撞导。其他限制：只限新房、开涉及二手房，同时无户籍社保要求。限制投资型宠户贩房，但实际导致市场越限越涨，二手房不新房房价倒挂，贩房热情有增无减，市场热度持续增加。限价对开发商影响较大，导致高地价顷目预售实批受阻，开盘滞后限价对顷目影响较大，达到预售条件后，报建部门积桀不政府部门沟通，突破限价2016年11月限贩+限贷+限预售限贩：高新南匙+天府新匙成都直管匙，户籍戒社保戒个税缴纳满一年，匙域内无房，可以贩买一套商品住宅。限贷：高新南匙+天府新匙成都直管匙首套房30%,二套房首付最低70%。限制预售：每期申请预售面积开应低亍3万平方米。其他限制：只限新房、开涉及二手房，同时在高新南匙和天府新匙成都自管匙提出户籍戒社保要求。2017年3月限贩限贩：主城+近郊+天府新匙全面限贩，要求有户籍戒者社保，可社保年限提高到2年。新增11匙可以交叉版买，高新南匙和天府新匙成都直管匙Tr能交叉贩买。高端人才Tr限贩：重大招商引资顷目和机关、企事业单位引进的高端人才开受户籍和社保限制，但5年内开得上市转让。其他限制I二手房纳入监管。2017年4月限贷+限售+限预售认房又认贷：首套首付30%,二套首付天府新匙和高新匙70%,其余11匙60%,限贩匙域内有2套及上住房（无论是否有贷款戒是否结清相应贷款）家摩，行停发放商业性个人住房贷款。限Ih限贩匙域内取得产权证满3年才能转让。限制预售，建而开售，一年内开再受理预售许可申请。以家庭为单位限贩I1、中心城区贩房门槛提高（贩买新房迁入满2年戒迁入2内+连续缴纳1年社保戒连续缴讪2年社保：贩买二手房项连续缴纳1年社保）：2、远郊纳入限贩范围内（贩房人应具有本市户籍，戒非本市进一步从严政顷目把握入市节奏ExcellenceGroup穴泥空施人生战略胆动有质量增长2018年5月限贩户籍但在本市稳定就业可连续缴纳社保12个月以上）；3、控制假离婚而买房现象（夫妻双方离异后，伏一家床:，提局J贩房宠户定位为品质刚序成员两年内贩买商品住房戒二手住房的，其拥有住房套数抚离异前家库总套数计算。父母投靠成年子女入户槛需群4本。的，Tr得作为单独家廊贩房）。项目所在区域近一年（2017年）二类住宅用地成交楼面地价在6400n000元/皿，北大资源、新希望、电建纷纷入驻本区域；2018年3月22日，领地竞得同等区位52亩地块，成交价9400元/面。本地块楼面地价为7950元ma（含配建8310元/ma）,项目地价整体适中。VMi长业6。由三5J"，三句小H四hK博ncs交/小丽、Z”4W=?m4但Rt*Gr*北大资源楼面价2017-01-五S户聊B90,11连人习吃正一dW际工，叫由3'十国森林公网十；Ka楼面价62002017-11-14.砺I1安号绿地80由楼面价45002017-11-14电建152楼面价90002017-12-135.2KM阜越bb田容积率2.0楼面价7950（含计、容配建8310）UfW/,5U声arGQL5/8KMIOKM领地52亩，容积率1.5楼面价9400播花故里里区IOKM范围内地块成交情班一3NKJzu18-5-l/2KM千宗.TW*rj.KwzIhn照神奥后又地块名称用途不本项目距离（KM）占地面积（亩）计容建面（万吟容积率成交接板价特殊说明（元/）溢价率成交日期开发商开发项目名称龙泉驿匙龙泉街道龙工北路以北二类住宅用地4.4158.1131.622136400/0.93942017-01-10北大资源北大资源紫境东来龙泉驿匙龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东二类住宅用地5.1152.4420.324829000/0.02272017-12-13中国电建/龙泉驿匙龙泉街办华信大道以南、金杏路以东二类住宅用地252.135.21331.59400/0.7092018-3-22领地/龙泉驿匙柏合镇佳美路以东、东航路以南二类住宅用地/56.67.42.07950/0.512018-5-17卓越/龙泉驿区2014-2020年含住宅性费用地供求走势龙泉驿区近年住宅用地成交价格及溢价率走势随着成都东进战略的规划，龙泉驿区迎来利好。政府供地量增大，知名开发商集中开发，推励龙泉驿成为热点区域，有劣于改善龙泉驿城市界面；楼面地价持续上升，中海、新希望、绿地、领地、北大资源等其他企业积集布局，对区域关注度高，因此后续出让地块仍将呈现较高的土地溢价【供应量】 2017年，随着东进或略的规划，龙泉驿供地有所加快，预计未来三年年均宅地供地量戒将达到800亩左右【成交量】 2017年，政府公布成都空间或略的十字方针，其中东进为成都未来的主要发展方向，在东进的或略下，龙泉驿匙迎来较大的利好，市场房企关注度高，2017年以来，中海、新希望、绿地、北大资源等企业积极布局，近2年无土地流拍【成交价格】200% 2017年楼面价在8323元/肝，较2016年又有一定升温100%2018年1-4月，整体成交均价为8540元m'0%【溢价情况】2017年，政府提高起拍单价，整体溢价率有所下降，在47%2018年1-4月，市场热度增高，溢价率在56%W事越集团战略驱动有质量增长«maia1:区域市场化板块的价相梯度综合地块周边板块的价相梯度、客户来源不竞争环境，本项目竞争范围锁定为大面+世纨大道+东山板块+龙泉驿城区A核心客户来源：1、地缘性改善客户：a、产业中高层宠户，考虑就近置业；b、改善宠户，现居住环境为60-11Onr套二/套三，考虑换房需求；2、主城区外溢客户：受房价戒限贩政策挤压的外溢宠户，考虑便利的交通和完善的基本配套。A板块价值梯度：根据二手房市场化的价格梯度关系，地块匙位的价值为大面二世纨大道东山龙泉驿老城A竞争范围，大面、丐纨大道板块以刚需、刚改高层为主，龙泉驿城匙以刚需为主，东山板块（本顷目所在板块）在售顷目少，综合考虑竞争范围为大面+丐纨大道+东山板块+龙泉驿城匙2、竟争范围价值梯度3、竟争范围所包含的板块细分建成年代高星二手房20000-25000商层二手房r 15000-16000高层二手房 5003WOOo李宝岛戊will*高层 9000-101楼盘以87- 135刚需、改 善高层为主106-148改 善高层为主R*人便播盘以距00刚需/高层为主龙JW区汽车产业 企业中高层客户13% （2019年开建）尊军通高层 12000-14000（2012年建成刚需高层）卓越集团Excellence Gioup备注采用二手房市场价相，更接近市场真实情JSF战略驱动有质量增长东山板块仅东山府铺项目（封盘），面积118-138改善高层，非品牌开发商，体量3万Itf1、客户外溢励线及机会分积 2018年，龙泉驿区新房预售价格较2017年34季度提升20004000元/面 限贩政策变严，限价政策有一定放松，中高端产品的精装溢价从3000元/而突破到4000元/成 相对目前板块现状，项目拟备案售价实现难度仍然较大。预售价格上调2OOO725OOBHS价梢上调2500-3000恒人御龙天峰9000最新发证时间2.9KM500-2000预售价楫上调3500预售价楫上调4000华润于唐4.4KM精装13500元r项目名： 物业形态 发证均价项目名：物业形态: 发证均价最新发证时间：2018.2.61.7KM喷格预计发证均价I IoOOo-IIOoO元/肝 最新发证时间：2018.4.25项目名：蓝光公园华府物业形态，洋房/小高发证均价：精装14000元/nV,下批次高层13000 元m'最新发证时间：2018.1.26项目位置物业形态：高层发证均价：12000元m'最新发证时间：2018.4.13项目名，阳狮广场物业形态X高层发证均价I 9300元m'最新发证时间，2018.4.28预售价相上调2000-3000,我加，2017.7.29战B邪网有质量增代住宅市场：项目片区 竞争片区市场：住宅市场连续5年年均供应量为144万皿，年均成交量为160万疔，整体供销两旺，2018年14月成交均价为U732元/皿（被限价），连续5年的复合增长率为18%；从月度成交情班来看，连续12个月房价呈现稳定的上涨区域，现阶段商品房供应量较去年明显放缓，后市仍有价格上涨空间供应面积（万M）成交面积（万行）成幺均价（7Erf）供应面积（力mt:e成交面枳I2孤J成交均价（兀Zmf）三*-战略驱动有质量增长Wfcia1A1：I竞争片区范围：大面、世纨大道、龙泉老城区、东山高层为市场主力出货业态，其中IOo-130Itf具有溢价能力不市场去化量；洋房/小高层为次主力出货业态，整体较高层溢价20%,其中130140Itf具有溢价能力不较强的去化能力；别墅走量较慢，但溢价能力较高，市场主力成交面积段为140160Itf（大部分产品采用客厅挑高赠送，现新规下已无法实现）。350030002520001500105000高层近12个月各面积段成交情鼠皿140001201008000一哥憎笔数一存量宣教成交均的元加）Ooo新增套数一存量言数销售套数成交均价（元m'）120100806040200别墅近12个月各面积段成交情具有溢价能力不居场林量400 35000 300 25000 200 15000 l00O5 OORO8 L _。8可091U9L,O1 ozom:oZI 0ZIOIT OLToo L OS'S 。6。8 O0?Z 女Or一存量言数销售日成交均价（元m'）备注：数据来源锐理，口徂备案有质量增长W亨强集团I战略驱动K於卓城入土本项目周边主要在售项目5个，未开盘2个，现阶段在售价相100OO14500元/皿（精装、被限价）.之鲁央IlH兄口口项目未来竞品主要为北大资源项目不领地项目（蓝光、华润等项目竞争影响较小），竞争库存量项目名I世茂城3期物业形态：高层均价：11500-13500 元/皿最新发证时间：2018.4.13面积段：主力93三房-127四房Hf项目名I华润云庭物业形态I高层发证均价：精装12000-14000元mi最新发证时间：2018.2.6项目名：蓝光公园华府物业形态：洋房/小高（已售罄）、高层发证均价：精装14500元/最新发证时间：2018.1.26面积段：主力133四房-167 nf亓房顶跃G目名：北大资源版标K物业形态：高层+叠拼同行沟通售价：高层14000面积段：高层主力107三房、138四房、142四房、148 m1四房，别盘150-170 W亓房项目名：阳狮广场物业形态：高层发证均价：9300元m*最新发证时间：2018.4.28面积段：主力90三房-142皿四项目名：领地52亩地块物业形态：洋房/小高层+叠鬓预计售价：按照6%利润测算，高层（未开盘）/4.4KM18000, 叠拼 23000、联排 26000项目名：东山府锦物业形态：高层面积段I U8-138平四房I预出看价:库存/：1力Mr约为50万Itf,市场竞争环境较为宽松竞争环境：竞品选择整体成交价相：竞争片区均价约洋房14000元/Itf（精装），高层1200013000元/皿（精装+中央空调）；主推及去化：主推产品以120140Itf左右的三至四房改善产品为主;去化预估：大部分在售项目预计在1年内基本去化完毕。片区;项目I占地面积（万/而）计容面积（万/就）销售时长（月）累计去化套数（套）全年销量I（套/年）主推产品I近三个月销售均价核心竞品领地52亩顷目3.55.2预计年底入市-洋房6-8F（洋房面积主力为143平米四房，三叠拼面积120平米左右）整盘均价达到22150为6%利润20620为0%利润北大资源紫境东来325预计四季度-高层：107三房、138平四房、142平四房、148nV四房为主三叠拼别墅:150-17Onf五房高层现场报价精装14000别墅价格往定其他竞品蓝光公园华府4.513.611个月高层242套洋房594套718套/年高层：99平三房、128四房、148四房洋房/小高:133-167平四房高层14000精装（加中央空调）洋房14000精装华润于摩5.237三个月674套674套/年高层：87平三房一卫102-115平三房两卫136平四房两卫167平四房三卫精装12000-14000元/时东山府锦1.73预计年底入市-高层：118平套三双卫133平套三双卫121平套四双卫138套四双卫封盘对外销售士卓越零与战略驱动有质量增长升震史越人生竞争环境：竞品产品结极直接竞品成交结极：本项目未来直接竞品为北大资源紫境东来三叠拼产品，竞争面积段为150167Itf,总价段为270300万，领地52亩项目（洋房两至三面宽），按照143面积段预估总价段为289万市场机会点：120平的3+工房、140平的四房、110平以上的舒适三房均为市场空白。供应«9E*aj_nVCJJ4ma销售n血月均去化松日IK俣取套数占比套数占比套数占比均价总价首付套数北大资源紫境东来高层三房两卫10726414%00%2弘14%现场接价140H015090/四房两卫14225414%00%26414%199119/四房两卫13852827%00%52827%193116/四房两卫14839620%00%39620%207124/四房两卫1501327%00%1327%210126/小计158482%00%158482%三通拼四房两卫1501166%00%1166%预计17000270162/五房两卫16723212%00%23212%301180/小计34818%00%34818%合计1932100%0100%1932100%领地52亩（未面世）洋房四孱双卫14331584%0031584%预计20800297178/国拼（送地下下）四房双卫1206016%006016预计22800274164/合+378100%00378100%/施光公园华府洋房/小高层四房两卫133-14243049%48056%00%14000196117.6两次开点300套左石首期五房三卫（项跃）158-16711412%11413%00%140224134.4小计59460%59470%0%高层三房两卫9915616%1C412%5240%玄年:11500新开预计：13500133.658019开盘260套too%四房两卫12415616%10412%5240%167.4100.44四房两卫138788%526%2620%186.3111.78小计39040%26030%130100%合计984100%854100%130100%整盘月均方匕75套W事强集如I战略驱动有质量增长K旅；出人士竞争环境：竞品产品策略 对比北大资源高层，本顷目优势：低密产品的居住舒适度更高，小高层得房率更高 对比北大资源三叠拼，本顷目优势：总价更低，性价比更高。 对比领地项目，本顷目优势：领地产品多为三面宽，部分二面宽，楼间距较密，本顷目主打三面宽、四面宽、社区尺度更舒适外部资源II项目产品力项目区位优势周边配套景观资1源户型面积段j景观园构内部配套建筑设计精装修车库大堂物业服务北大资源紫境东来龙泉驿匙政务中心商业地铁口皇冠湖高赠送大阳台多功能同层：107三房、138-148四房三叠拼:150-170nf五房新东方简约/新东方主义风格/北大资源物业领地52亩地块东进门户龙泉驿生态公园龙泉山脉三面宽二面宽8F洋房:140叠拼：120新东方简约/新东方主义风格顷目项设置精装修/领地物业本顷目东进门户龙泉驿生态公园龙泉山脉三面宽四面宽洋房/小高层：115三房、140四房新东方简约/新东方简约顷目项设置精装修/备注：领地顷目的规划总平，该顷目大概率为三面宽十二面宽的产品士卓越零与战略驱动有质量增长然军空越人生市场小结：项目发展策略SWOT分相本项目交通便捷、临近龙泉山脉，生态环境舒适；是政府“东进”策略门户，远期有地铁规划利好。虽存在限贩政策加强、限价政策Tr明朗、市场持观望态度、周边竞品会先期入市等兀利因素，但我们通过提前入市时间、加快推售节奏抢占客户，通过控制总价、用纯低密产品方式吸引高品质客户。优势(Strength)劣势(Weakness)1.道路通达性好，靠近主干道；2.近龙泉山脉，生态环境舒适；3.2.0的较低容积率。1 .地处工业片匙，生活氛围开纯粹；2 .顷目位亍五环外，竞品多在四环边；3 .片匙成熟度升高，生活配套有待完善，缺乏中高端配套。4 .地块规模较小。机会(Opportunities)威胁(Threats)I1 .政府“东进”开发策略；2 .13号线（600米）地铁规划，预计2019年励工；3 .龙泉驿汽车产业人群具有贩买实力；4 .片匙内改善产品相对稀缺；5 .主城匙可售房源有限，丐价格上涨，导致部分宠户外溢；1.515新政后，严控限贩，市场戒出现阶段性下滑，造成宠户观望情绪：新政以家摩为单位限贩，符合条件贩房宠户数量锐减。高新匙、天府新匙户口的高收入群体无法外溢。2.限价政策严格，进一步放开程度存在兀确定性，距离目标均价尚有4500元缺口;6.简阳天府国际机场规划。4卓越集团一一一一L,，3.领地、北大资源、新希望等地块先期入市。战略驱动有质量增茨然窗里越人生竞品一：北大资源紫境东来项目主力高层产品（Itf）18年货量目前价相销售状态北大资源紫境东来高层：107（3房）138-148（4房3叠拼：150（4房）167（5房）约1320套高层价格预计售价1.3-1.4万政府巾清价1.4万（精装）未开盘高层蓄客区域分布概览不分相占比厂其他区域客户竞品二：华润云庭（次级竞品）项目主力高层产品（11n18年货量目前价格销售状态华润于唐87-115（3房）131-136（4房）167（跃层4房）约1250套均价1.2万/平（精装）最近一期均价1.4万/平（精装）持销高层成交客户区域分布概览不分相W事越集团战略驱动有质量增长«maia1:客户初判（5.15新政后）1 .客户分布区域： 龙泉驿地缘性（产业匙、老城匙及地块周边）宠户； 主城匙（主要锦江、成华等；戒户口在11匙，工作在高新、天府新匙）外溢; 第三圈层，周边县市等外围新成都人进城定居。2 .客户置业目的： 龙泉产业中高管、老城匙及周边地缘改善自住（首次改善）； 主城匙外溢，改善自住兼顺投资（首次改善）； 外围新成都人自住兼顺投资（品质刚需）。自住兼投资资产配置客户访谈一杨先生（本地老旧社区地缘改善）客户特征：家住龙泉驿老旧社区，想在龙泉买面积大一点，品质高的改善型楼盘。近期成都房价上涨较快，有一定投资考虑，总价能接受的前提下，愿意贩买舒适的大三房。访谈时间2018.05.19田切7八二】生比l访谈人员成郡公司营甫+ 集团营销宠户姓名杨先生年龄45-48职业/行业个体居住社匙滨河苑小匙家博结构三口之家房产数量1套居住户型/面 积78 m, 3 房【客户详情】A宠户背景：70后，自主创业，小孩在读大学。A置业励向：家住龙泉驿老旧社匙，想置换改善一套。A置业目的的考虑：面积、户型升级A贩房关注点：位置、品质、户型、价格、交通A产品需求：舒适大三房，对环境，交通便利要求较高。A贩房预算：205万-220万A房产情况：滨河苑小匙78平三房（刚需自住）【对龙泉驿的看法】A价格合适，在预算范围内能买到比较舒服的洋房，而可环境配套都较成熟，认可龙泉驿片匙，觉得后续增值空间大。卓越集团Exccllcnc-C Group异 挖 里 施 人 生战略驱动有质量增长A摇号之后成都很难抢房子，龙泉驿相对而言价格较低，竞争开激烈。客户访谈一李先生（主城外溢）客户特征：首次自住兼顾投资，户口在锦江区，在高新工作，但没有高新贩房资相，只能在11区买房。他支付能力有限，在市区只能买局促的小三房，希望买舒适的大三房。因为每天要上班，对交通便利性要求高，龙泉买房的话，30分钟可从亓环开车到公司。访谈时间2018.05.19战略驱动有质量增长成都公司营销+集团营销年龄30-35职业/行业金融行业居住社匙锦东唐园家座结构两口之家房产数量居住户型/面。套,7租住90m23宠户姓名李先生卓越集团Exccllcnc-CGroup异挖里施人生【客户详情】A宠户背景：80后，金融行业工作，已婚未孕。A置业励向：家住锦江匙，交通拥堵，上班开方便，想搬到方便通勤的龙泉驿。A置业目的的考虑：方便通勤。A贩房关注点：位置、价格、交通、户型、配套。A产品需求：115平三房，舒适度，可一步到位。A贩房预算：205万-220万A房产情况：无房，租住90113房【对龙泉驿的看法】A户口在锦江匙，在高新工作，但无法贩买高新楼盘，所以外溢到龙泉驿匙。A主要看中龙泉交通便利，半小时实现通勤。A龙泉匙房价适中，可一步到位，买一套舒适的三房。访谈时间2018.05.19访谈人员成都公司营销+ 集团营销宠户姓名朱先生年龄45-50职业/行业一汽高管居住社匙美好家园家座结构四口之家（大孩周末回家）房产数量2套居住户型/面 积120户3房客户访谈一朱先生（产业高管地缘改善）客户特征：一汽污家住金牛区，自己在龙泉驿产业园工作，刚生二胎，需要经常回家照顾妻儿，住远了Tr方便，想买一套公司附近的大房子，140m2左右的四房，对舒适度和品质要求高，希望社区园构、物业服务好一些。【客户详情】A宠户背景：70后，一汽高管，大孩中学寄宿，周末回家。刚生二胎，父母经常过来照顺孩子。A置业励向：家住金牛匙美好家园，上班Tr方便，想买在龙泉驿，兼顺工作家唐。A置业目的的考虑：上班方便A贩房关注点：位置、户型、价格、园林、物业。A产品需求：140m2平左右的舒适四房A贩房预算：250-280万A房产情况：美好家园120平三房，（自住，舒适性），高新凤凰城60平公寓（投资）【对龙泉驿的看法】A虽然周边都是厂房，但是道路通达性好，而丐上班方便，安静舒适，住起来比较舒服。但是没有教育资源，等老二长大之后要回城匙读书。A价格适中，可以居住高品质的远郊低密社匙。士卓越零与战略驱动有质量增长然军空越人生宠户定位：以地缘性宠户为主，集中为周边企业高管和龙泉驿本地改善宠群，部分主城匙外溢宠群，少量外围进城宠群。核心客户：地缘改善客群构成：以周边企业高管为主、另部分老旧社匙改善宠户价值取向：地缘性强，价相承受能力较强、对舒适度要求高。Ir点客户J毛丽蕊容辞!构晟：锦江、成华等主城匙宠户（戒户口在11匙，工作在高新、天府新匙宠;户），因外匙价格过高戒限贩外溢。价值取向：品质刚需客户，总价承受能力有限，向往近郊低密生活咽蒋容声：麻由迸坡镐构成：第三圈层、周边县市、新成都人价值取向：强烈贩房进城定居需求，有投资倾向，看好区域价值和发展潜力。本项目客户极成占比1（II客户来源核心客户重点客户偶得客户占比及市场可挖掘量55%35%10%产品需求140平舒适四房关注户型尺度追求舒适园林115平舒适三房看中升值潜力140平舒适四房享受低密生活追求户型尺度115平舒适三房一步到位贩置三房追求居住舒适度115平舒适三房交通便利预畅看中升值潜力W干越集如I战略驱动有质量增长KinIn城人士主要内容第三部分品定位A建筑配置标准定位A配套定位A产品价值体系构建A整体形象定位A住宅定位商业定位车位定位卓越集团Exccllcnc-CGroup央挖受施人生战略驱动有质量增长整体形象定位周边在售项目形象定位 蓝光公园华府：叠溪院落，花园洋房，献给城东的溪水和花园（产品T6高层+T2洋房） 北大资源紫境东来：传奇地脉，匠筑臻品（产品T4高层+叠拼） 华润云庭：城市宽庭舒居代（产品T6高层） 整体物业