天津市公共住房区位特征和优化.docx

住房是人们的基本需求，也是我国政府非常关心的民生问题。近年来，房价飞快增长，贫富差距拉大，大部分中低收入阶层无法正常购买或租赁房屋，为解决中低收入居民住房困难，公共住房建设成为重要的公共政策。公共住房是缓解城镇居民买房难、住房难问题的保障性住房，随着公共住房建设的迅速推进，中低收入群体拥有了生存和发展的基础，公共住房对人民群众产生了深远的影响。本文运用ArcGIS软件,对天津市1990年以来的200多个已经建设或将要建设的公共住房的区位进行分析，研究发现，当前天津市公共住房区位主要存在着基础设施不完善、中心城区公共住房质量较差、缺少其他社会组织对公共住房建设的支持、居住区与产业布局相脱离、公共住房在城市中分布不均匀、公共住房搭配形式单一这几个方面的问题。为此，在借鉴国外公共住房建设成功经验的基础上，提出加大公共住房保障力度、提高边缘区城市化水平，缩小区域间经济差异，提倡混居社区模式稳定社会，兼顾基础设施和交通问题，鼓励非营利组织参加公共住房建设等建议。关键词：天津；公共住房；区位特征；优化AbstractHousingisthebasicneedsofpeopleandourgovernmentisveryconcernedabouttheissueofpeople'slivelihood.Inrecentyears,housepriceshavegrownrapidlyandthegapbetweenrichandpooriswidening,andmostlow-incomegroupsareunabletopurchaseorleasetheirhouses.Inordertoalleviatethissocialproblem,theconstructionofpublichousinghasbecomeanimportantpublicpolicy.Publichousingistheaffordablehousingthatistosolvetheurbanlow-incomehousingproblems.Withtherapiddevelopmentofpublichousing,publichousingprovidedthefoundationforthelow-incomegroupwithsurvivalanddevelopment,Publichousinghasafar-reachingimpactonthelow-incomepeople.Inthispaper,ARCGISisusedtoanalyzethelocationofmorethan200publichousingprojectsthathavebeenbuiltorwillbebuiltsince1990inTianjin.ThroughthestudyofthelocationofTianjinpublichousing,itisfoundthatthecurrentproblemsofpublichousinginTianjinismainlyduetounderdevelopedtraffic,imperfectinfrastructure,poorqualityofpublichousingincentralurbanareas,lackofnon-profitinstitutionstobuildpublichousing,separationofresidentialareasandindustriallayout,etc.Therefore,basedonthesuccessfulexperienceofforeignpublichousingconstruction,weproposetoincreasethepowerofpublichousingconstruction,improvethelevelofurbanizationinthefringeareas,narrowtheeconomicgapbetweenregions,advocatemixedcommunitymodetopromotethestablesociety,improvebothinfrastructureandtransportationlevelandencouragenon-profitorganizationstoparticipateinpublichousingconstruction.Keywords：Tianjin；Publichousing；Location；Optimization导论1（一）研究背景1（一）研究目的和对象1（三）基本概念界定2（四）文献综述3（五）研究方法6一、天津公共住房发展历程7（一）起步和探索阶段（1990年初至2002年）7（一）体系构造阶段（21世纪初年至2007年）8（三）完善阶段（2008年至今）8二、天津公共住房区位特征实证研究8（一）天津公共住房的分布现状及其特征8（一）天津市公共住房的分布发展趋势10（三）天津市公共住房区位存在的问题及分析H三、天津市公共住房区位优化建议16（一）重视公共住房的基础设施和交通问题16（二）提高边缘区城市化水平，缩小区域间经济差异17（）鼓励非营利组织参与到天津市公共住房建设中来.18（四）政府要加强公共住房保障力度19（五）提倡混居模式稳定社会19四、结论20（一）结语20（一）不足和展望21参考文献22导论（一）研究背景居有其屋、耕有其田，这是人民生活的基础，我国政府提出到2020年“住有所居”的社会发展目标，然而在社会经济结构非农业化进程中，较大的城市聚落商品房的价格居高对城市外来群体及“夹心层”产生了明显的排斥，使其基本住房的权利得不到保障。近年来,随着经济格局全方位、多层次、宽领域地展开,城镇居民的人均GDP和消费水平有了显著提高,但是同时城镇居民的基尼指数也随之增长。在一趋向下，很大程度上引起了房价虚高的现象,在此情况下，收入水平较低的“夹心层”却面临严重的住房困难。为改善人们的物质利益关系、实现完成经济发展从而建设社会主义和谐社会，政府有义务建立健全住房保障供应制度，加速解决中低收入群体住房问题，在此基础上，政府住房保障体系的保障范围更应该扩大，同时公共住房建设需要大量资源及财政的投入，更牵涉到整个房地产业的发展,不合理建设公共住房既会加重财政负担,更会使本已低迷的房地产业雪上加霜。所以,充分利用现有的资源并且以保证人民安居乐业、大力发展经济水平为原则的前提下，确定公共住房建设的适宜规模和最优区位是天津市政府建设公共住房最需要考虑的问题。公共住房是解决城市弱势群体住房困难的一个产品，它的具体实施根据地区的不同而有所差异，能不能最好的建设公共住房对当地的未来发展与形象推广、社会经济可持续发展有较大影响。所以本文旨在以天津公共住房的区位特征为主体，对其进行梳理与剖析，找出其不足，学习参考国外公共住房的成功经验，对天津公共住房的区位优化提出完善建议。（二）研究目的和对象公共住房的发展过程是一个不断完善的过程，公民有权享有生活所必须的基础设施，所以公共住房周边必须拥有良好的生活基础设施，如学校、医院、”实现住有所居是中共十七大、十八大提出的到2020年实现的社会目标之-o商场、银行等等。还应具备较为便利的交通条件，否则容易造成区域隔离等不良现象。对于城市基础设施选址建设的问题可通过优化布局重新选址建设以此来为周边居民提供更大的便利。公共住房的受众群体多为中低收入并不能支付房价的群体，一旦连住房都不能满足，那么就业就更加不稳定，甚至会造成失业的情况，在公共住房一定范围内提供就业岗位，这是应纳入考虑的重要因素，本研究期望通过较为系统地梳理出天津公共住房的演进历程，并对当前区位特征进行分析，找出问题、分析原因所在，参考其他国家建设公共住房成功的范例，为天津市公共住房的区位优化提供有效参考。（三）基本概念界定公共住房：法国政府在19世纪末率先提出了“社会出租住宅”其目的是为生产阶层提供社会福利。法国社会住宅的发展由此展开，所以现在该国的住房结构是从最初工人的福利住房逐步而成的。具体国情不同其表现形式也会有所不同。法国的公共住房具体执行主体是公共部门、社会自治团体等，政府辅以财政支持,以及针对收入水平低的群体提供价格水平较低的房屋，这其中政府也会给予大中型企业为员工提供的的职员住所建筑费用的税收优惠；德国的公共住房是其政府专门为收入水平较低的群体提供的基本住所；美国的公共住房是指政府对福利住所收取较少费用并进行管理。在英国,“可负担住宅”是针对住房困难群体的特殊调节办法，其主体多方化。中国的公共住房大体为以下两种情况：一是公共租赁住房，二是经济适用房。公共租赁住房是由政府统一管理，面对低收入人群实施的补贴租金措施，根据工资收入实行反向补贴，而公共租赁住房轨制提供对象主要是收入水平极低且居住存在障碍的家庭。公共住房的表现形式：国内与国外公共住房相比在具体形式上有很大的不同，国外建设公共住房的主体并不单一，而我国的实施主体却只有政府。国内外公共住房具体形式不同，可看出具体实施主体可以多元化，但是目前在中国公共住房实施主体的却单一化，只有政府。公共租赁住房：公共租赁住房主要面对新就业职工出售出租，用比市面价格便宜许多并且在职工所能负担起的范围内的价格来供给。归国家或社会机构所持有，是我国最重要的公共住房形式之一。经济适用房：经济适用房是政府为保障收入较低住房困难的群体所修筑的普通房屋，这类住房由于政府对其有政策优惠所以成本较低，既经济又实用，社会保障功能显而易见。限价房：与其他公共住房具体形式不同，限价房严格的限定了商品房的面积与价格。但也与一般商品房有所差别，政府对限价房的成本与利润实行严格管理，限定土地出让价格，其房价在挂牌售卖中被规定。对于房价从开始就实施严格控制。区位特征：即区域特征，由区域的自然环境、经济水平、人文、科技、政治管理、城市发展等构成。是一个正在演进中的意义比较广泛的一个理念，随着有关条件的变化而变化。区位因子影响着区位水平，影响较大的为主要因素，相反则为次要因素。GIS：是目前功能最全、最强大的一种地理空间信息系统，以电子计算机软硬件相互配合为基础进行数据的收集、整理并做出空间分析。相比于电子地图，GIS数据量更加庞大，时效性也更强。（四）文献综述1 .国内研究综述通过知网主题检索“公共住房”，搜索到9610篇相关文献，进行文献关系网络分析（如图1-1所示），以及关键词分布分析（如图1-2所示），发现大部分文章都围绕公共住房中的公共住房（包括公共租赁住房、保障性住房、经济适用房等）的融资模式、政策、和社会保障等方面进行研究，而对公共住房的区位特征及其优化方面的专门研究则相对较少。所以本文在相关文献整合中，只能对间接文献进行分析，以期通过对不同关于公共住房研究情况及不足有所了解，为本研究的开展提供理论基础。随着我国公共住房建设体系日渐完善，相关问题的研究也愈来愈重要。综合目前的研究分析，大部分集中在现状特征、问题总结以及政策引导等方面，还有一些学者是通过研究、对比、总结，提出相应的观点和建议，缺乏对城市公共住房区位特征，优化分析以及对城市点对点的实证研究，专门对天津市公共住房区位特征及优化的探索更是少之又少。侯敏(2005)提出了把公共住房较为集中地建立在某些特定区域会造成居民阶级固化，进而导致社会各个阶级矛盾激化，不利于和谐社会的建立；孙施文(2007)提出当前我国公共住房正在处于困难时期，面临着资金渠道匮乏和基础设施落后的不利影响；许雷(2012)认为我国政府过于重视土地受让者提供的土地出让金的数目，导致我国公共住房的区位选择并非最佳，而是一切向“钱”看；高华舆(2014)认为我国公共住房的布局特征展现出聚集化、分异化和向城市不发达地区分布的趋势使当地居民就业问题更加严重，进而使居住分异的特征更加明显；唐志新(2011)在研究太原市公共住房建设时认为了我国公共住房存在资金缺口，在此基础上，为我国公共住房建设提出获得资金支持的若干渠道；王承慧(2013)在研究我国公共住房区位特征时，着重强调交通因素和产业布局对居民出行和就业的影响，认为这两个因素在公共住房建设选择中占据主导因素；贾淑军(2012)提出从金融支持的角度分析公共住房存在的问题，认为我国公共住房在资金方面缺乏支持，并且这个缺口足够大以至于政府的财政支出不能满足公共住房的需求，根据这种情况，他提出我国公共住房建设需要新的融资方式，建立完善的资金平台，为我国公共住房建设提供强力保障；张紫紫(2014)提出了我国公共住房建设必须要经历的三个时期，即开始、发展和成熟这三个阶段，并认为我国公共住房要加强混居模式这种形态，与此同时，要进一步发展公共住房地区的基础设施和产业布局；朱栋华(2011)着重对我国公共住房的布局进行了大量的研究和分析，提出并分析了了不健康的区位因素为什么会对居民以及社会带来不好的影响。最后融合DavidRicardo的地租理论完成一系列定量分析，最后为我国政府对公共住房的区位选择提出几点建议；盖璇(2012)提出了多个影响因素联合分析的研究方法，通过GIS软件对各个影响因素进行定量分析，总结出我国公共住房的几种主要影响因素，认为公共住房最好要在城市中均匀分布，尽量分布在城市的所有角落；杨靖(2009)认为应该把我国公共住房建设区位布局进行分区研究，在不同的城市区域采取相对应的建设意见，比如在旧城区也要适度地建立公共住房，而在新城区要加大公共住房建设的力度。2 .国外研究综述国外对公共住房区位的研究较为少见，大部分学者都在研究并分析公共住房的融资模式，政策制度和公共住房的外部因素，在研究这些方面的同时，顺便简单地提出公共住房布局和其区位优势，但并没有把区位特征作为主要的研究对象。Mohammed(2015)在分析研究吉隆坡城市公共住房的过程中，归纳出政府在建设公共住房区位选择中最重要的五个影响因素，即基础设施、公共交通、社区模式、社区服务以及产业布局，总结出公共住房应该主要建设在城市基础设施较为发达的地区；Belinda(2012)着重探索了新加坡城市公共住房的区位条件，他指出交通因素是影响公共住房区位分布的重要因素，若建立在公共交通发达的地区则可以给居民出行、生活、工作带了极大的便利，比如建立在公交站、地铁站附近；DanielleHSandler(2016)指出公共住房的外部性，认为公共住房的选址影响犯罪率，公共住房对周边地区有重大的外部性，在拆除公共住房后，犯罪率下降；JieChen(2016)探讨了公共住房供给可能影响城市住房供应问题，阐释了公共住房的需求机制和成本机制，认为这些因素可能导致后期公共住房的供给量；JamesFraser(2015)提出公共住房的租户在影响公共住房周边环境中发挥了不可或缺的作用，当地政府需要提供必要的物质资源以维持和提高居民的生活质量，他还认为目前的公共住房应建设成混合社区，才能最大限度地减少流离失所。到目前为止，国外学者对公共住房建设区位的选择方面普遍认为政府应当把公共住房建立在中心城区，并且选择交通比较发达的地区作为公共住房的建设用地，但与此同时，并不能仅仅依靠其他国家的成功经验，因为每个国家经济水平、民族构成、自然条件、宗教信仰等等因素不尽相同，应该先了解城市DanielleH.Sandler:ExternalitiesofPublicHousing:TheEffectofPublicHousingDemolitionsonLocalCrimeJ.RegionalScienceandUrbanEconomics,20l6.的区位特征，然后在不同条件下采取不同的措施对城市公共住房的区位选择进行优化。公共服务公拦租便住房膨口向国家927 9住房6 ”公拄租融房城市化公共住帚住房保阵2.公共政策廉租房兰硒,总方公枳理住房政策 N农民工N 31保障性住房图1-1文献关系网络分析3002100(H)«»«关健词分布"图1-2关键词分布分析社会保障（五）研究方法文献研究法:大量搜集公共住房、公共住房区位特征、GlS软件应用，天津公共住房发展历程、混合居住模式等相关文献，对公共住房区位特征进行合理有效的分析，并在大量文献参考的前提下，使文章更加具有真实性和科学性。GlS分析法:空间分析方法是地理学传统的分析方法，本文将利用这些空间分析方法对天津市公共住房的区位特征进行分析和并提出优化建议。归纳借鉴法:本篇文章中提及的混合居住模式是在国内外对公共住房成功改造的基础上提出的归纳和总结，与此同时.，混合居住模式对我国公共住房的改造创新具有很大的借鉴意义，是把我国的具体现实情况和公共住房发展过程中出现的一系列问题总结综合而提出的一种非常适用于我国的公共住房居住模式。理论与实际相结合的方法：把研窕公共住房的理论和方法进行系统的梳理，并把天津市公共住房为研究对象，把两者结合起来以验证论文的实用性和科学性。一、天津公共住房发展历程天津市在20世纪90年代前后开展了住房制度的改革，到目前为止，天津市的住房市场已经有了较大的发展并且相关政策已经相对完善，与此同时，天津市的公共住房建设工程也在同时期领先其他地区，有了长足的进步，因此，对天津市公共住房的研究可以为其它地区发展公共住房提供成功的范例和相关经验成果，以下为天津市公共住房历经的三个重要时期。（一）起步和探索阶段（1990年初至2002年）20世纪90年代初天津市经国务院批准，天津市城镇住房制度改革方案（津政办发19926号）正式出台，“实行公积金制、分步提租发贴、租房购买债券、鼓励职工购房、发展合作建房、建立单位住房基金”等6项改革措施全方位实行，在此阶段天津市较为重视公共住房的实施力度和实施范围，其特征是合作建房成为天津的公共住房的特色。公共住房建设在成本上费用低廉，并且享受政府一系列政策的扶持，资金较为充裕，为中低收入群体提供了很大的福利。二十世纪90年代年至二十一世纪初，天津市共建立近90个住宅合作社，建设约230万平方米合作住房，吸纳社会资金12亿元，将近4万户职工家庭受益。，李娜：天津市公共租赁住房政策及对策研究D.天津大学,2014.（二）体系构造阶段（21世纪初年至2007年）天津市在起步和探索阶段后成立了住房保障管理办公室。这个部门的主要职能是按照政府政策及规定，负责住房保障相关政策措施的实施，承担住房保障资金的筹集、使用和管理工作，指导推动区县开展住房保障工作。在此阶段，天津市公共住房仍然是全权由政府负责建设，例如所有的公共住房建设的资金投入都是由住房保障办公室来筹集，根本没有非营利组织的支持与参与。即使在这之后建立了经济租赁房管理中心，社会住房保障管理服务中心等部门，但是天津市建设公共住房的力量还是过于单一，并没有充分利用其他社会力量。特别要指出的是，在此阶段，天津市开始着手廉租房的大力建设。（三）完善阶段（2008年至今）这一时期是天津市公共住房建设的完善期。在这个阶段，天津市政府颁布了一系列政策法规，比如天津市经济适用住房管理办法、天津市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划20082012年。天津公共住房已初步形成了“租、售、补”相结合的保障层次，同时辅助“三种补贴”。并且一步步地完善了以公共廉租房、经济适用房、限价商品房及公共租赁房为主体的公共住房体系。总之，在这个时期天津市公共住房极大地得到了完善，各项政策法规也逐渐适应实际情况。二、天津公共住房区位特征实证研究（一）天津公共住房的分布现状及其特征本文以南开区、和平区、河东区、红桥区四个城区作为城市中心区，以东丽区、西青区、津南区、北辰区这四个城区作为城市边缘地区，剩余区域为新城区，如滨海新区。通过ArcGIS软件和相应数据做图可以看到，如图2所示天津市的公共住房主要集中布局在城市边缘区，城市中心区和新城区的公共住房建设并不多，并且公共租赁住房大部分分布在城市的南部，限价房在边缘区少数存在，中心城区几乎没有公共住房建设。由此可知，城市边缘区是天津市政府主要的公共住房建设用地，大部分公共住房都建立在这类地区，因此天津市政府要注重加强发展城市边缘区的基础设施建设和交通系统。从图2中我们还可以看到，天津市公共住房的空间布局非常不平衡，以天津市的最中心地带为原点，把天津市按坐标系划分为四个象限，我们可以清楚地看到，公共住房主要分布于西南面的第三象限还有一部分位于第四象限，而在第一象限和第二象限公共住房的建设并没有多少。虽然仅仅从公共住房的数量分布上来判断天津市公共住房建设的布局并不完全科学和严谨，但也可以大体看出天津市公共住房存在空间分布不平衡的特点，城市南部的公共住房数量远远超过城市北部，公共住房的建设布局极其失衡。根据天津市公共住房保障网和一些官方数据库中查阅到的已经建设完的公共住房或正在建设中的公共住房建设项目进行粗略的统计，外扩趋势和多核心模式比较明显，大部分公共住房都建立在城市边缘区，并且成带状碎状分布，有些公共住房甚至建设在高速公路附近。本文涉及到的约200个公共住房建设项目，从划分的行政区域角度可以观察到，其中北辰区有48个，东丽区有44个，津南有45个，滨海新区有29个，西青区和河北区分别有24个和14个公共住房建设项目。（二）天津市公共住房的分布发展趋势1 .公共住房的建设用地逐渐外扩图3天津市第一批和第二批公共租赁住房建设示意图如图3所示，以红色代表天津市第一批推出的3378套公共租赁住房开盘的项目，以蓝色代表天津市第二批选址开盘的公共租赁住房项目。我们从图中可以观察到，天津市公共住房的布局逐渐地外扩，特别是在城市北、南、东部，公共住房建设非常迅速，但从总体来看，天津市公共住房布局仍以城市边缘地区为主要建设用地。因此我们可以推断出天津市公共住房布局的最大特点是公共住房主要集中在城市南部、并有向外扩张的趋势，从总体上看空间分布非常不均匀。结合这些特点，我认为应当在中心城区和城市边缘区以及高新区采取不同的公共住房建设方式，同时应着重建设混合型居住小区。2 .公共住房的布局呈现多核心趋向由于中心城区的土地价格日益攀升，政府只能选择土地价格较低并且闲置土地较多的城区作为公共住房的建设用地，目前在天津市区内已经形成了津南片区、东丽片区和西青片区等多个核心，但是在这些组团的地区周围都是城市边缘地区，这些地区的基础设施、交通通达性都比较差。根据对天津市公共住房地区的调研我们还可以看出，公共住房的布局多显现出“带状”和“零碎状”形态，这种现象出现的原因是城区的土地供应不足，所以政府建设公共住房时不得不选择那些土地价格低廉而且供应量充足的城乡结合部作为主要的公共住房建设用地，因此在未来的公共住房建设中，这种多核心趋势的布局还会更加明显。根据发达国家的公共住房建设经验来看，这种趋向非常不利于社会稳定，公共住房集中建设在几个区域会导致空间部分异化程度更加明显，容易产生“贫民窟”和“富人区”等社会不良现象。如果天津市政府不对此现象加以控制的话，甚至会导致阶级冲突，进而可能产生社会分裂的严重后果。（三）天津市公共住房区位存在的问题及分析1 .公共住房在城市中分布不均匀到现在为止，天津市公共住房的分布非常不均匀，根据天津市公共住房建设历史可以知道，公共住房大部分集中在城市的南部，特别是北辰区、津南区、西青区建设了大量的公共住房，这种现象出现的主要原因城市边缘地区土地价格低，土地供应量充足，而且还由于天津市政府前两批公共租赁住房集中建设在此地，因此导致了公共住房建设在空间上的不均衡。从不同的行政区对比观察，公共住房主要分布在城市的南部，而且在北辰区、津南区和西青区大量存在;新城主要集中在滨海新区。天津市政府宏观调控后的天津市公共住房将集中向东南方开始建设。根据这个情况可以知道，将来天津市西部和北部的公共住房数量并不会太多，会进一步加剧这种现象。2 .混合社区较少，公共住房搭配不丰富如图2所示，天津市的公共住房要么集中建设，要么分散建设，在所有类型的公共住房中全部都是公共租赁住房的小区占比最大，全部为经济适用房和限价房的占比较少，种类较为单一。混合建设的社区在全部公共住房内占比极其微小，各种类型搭配不丰富。这种公共住房搭配建设方式有许多的弊端，可能会加剧天津市居住空间异化与分离，如果长时间保持这种状态，则会产生社会矛盾，加剧社会阶级对立，不利于社会稳定，如美国的“贫民窟”。因此，为了防止这种情况继续扩张蔓延，必须合理适度地建设混合居住社区，这也可以在一定程度上促进我国和谐社会的发展。3 .公共住房地区基础设施不完善如图4所示，天津地铁线路在公共住房建设地区的分布极少，并且城市边缘区公交设施不完善，特别是轨道交通滞后，住房者不能方便地乘坐地铁往返市区。RH例：1日姓执行终运用ArcGIS中的SpatialAnalyst工具模块进行公交车站的密度分析，得到公交站点的密度图如图5,公交站点在中心城区如南开区、和平区的分布最为集中，公交站点密度大，方便出行。而在城市边缘区，比如特别明显的津南区，公交站点分布极其稀疏，密度小，交通不便利。因此，交通问题是天津市公共住房的一大问题，而公共交通是否发达是公共住房建设需要考虑的最为重要的因素之一，如果不能解决住房者的交通出行，那么公共住房的便利性将会大打折扣，磨刀不误砍柴工，天津市在积极发展公共住房事业的同时，一定要提前解决好交通问题，这样公共住房的效力将会事半功倍地增长。另一方面，这些地区的基础设施相比中心城区差距较大，银行、医院、学校以及大型商场的数量和规模都不能与中心城区相提并论，我们明显可以看到边缘地区的基础设施水平落后中心城区太多，在这种条件下，居民难以满足他们的生活需求，不利于整个社会的长期发展，这是公共住房亟需解决的难题，需要天津市政府加大资金投入并建立相关政策给予优惠帮助城市边缘区完善基础设施建设。图5天津市公交站点密度图4 .城市中心区域公共住房年久失修由于中心城区地价高，因此政府不能大规模在中心城区建设公共住房，中心城区的大多数公共住房都是通过二手交易获得，而且其中的大部分都是有几十年历史的老旧房屋，因年久失修维护不及时所以质量较差，这种情况如果任由其发展则会出现很多事故，不利于社会稳定。另一方面，居住在中心城区并且享受公共住房政策的群体为了节约支出减少租金而选择质量较差、租金较低的小区，因此，会加剧中心城区老旧房屋的影响，天津市政府必须重视中心城区的房屋质量问题。同时，城市边缘区的地价相对优惠不少，所以大量公共住房都选择城市边缘区，住房质量远胜中心城区，大部分公共住房住户都会放弃中心城区的老旧公共住房而选择城市边缘区，这样加大了工作在中心城区居民的不便利，也同时加剧了居住空间分异等不良现象的产生。5 .缺少其他社会组织对公共住房建设的支持发达国家并不只是由政府建设公共住房，而且还有其他社会、个人组织对国家公共住房建设的大力支持，比如日本的日本建筑中心，香港的住房协会等等。根据这些国家公共住房事业的成功开展，可以看到，非营利组织可以为公共住房建设提供极大的支持，帮助政府完成人民安居乐业的使命。而在我国，几乎所有的公共住房都是由政府投资建设的，但政府的力量是有限的，不可能做到尽善尽美，特别是在建设公共住房方面。由于政策、土地、资金等等各方面的因素，公共住房在天津发展的并不顺利，从总体上看，公共住房建设速度甚至有些滞后，由此可知，仅仅依靠政府来建设是不够的，还需要其他的社会组织共同来建设天津市的公共住房。6.居住区与产业布局相脱离图6天津市工业产值分布'赵琳：城市商业中心空间布局研究如图5所示，天津市这几个商业中心并没有临近公共住房集中建设的区域，而商业中心可以给居民提供极大数量的就业岗位，而这种情况不利于公共住房完全发挥效用。并且在图6中我们可以看到，城市边缘区的工业总产值占天津市工业总产值的比率非常低，新建公共住房地区附近并没有相关的工业布局，工业是我国居民解决就业问题最有效的产业，工业布局与公共住房建设区的背离造成了严重的就业问题，居民缺少了最重要的就业渠道，难以实现自身发展甚至难以维持生计。天津市现今的产业布局非常不利于公共住房地区的居民就业，经济发展也会滞缓，进而造成一系列的社会问题。在这种情况下，这些中低收入者只能在中心城区工作并且来回往返于两地，有些居民甚至会放弃就业。这就造成了天津市公共住房建设问题的本末倒置，完全失去了建设公共住房的初衷和意义，政府建设公共住房是为了解决本来收入就低的群体的居住问题，而把这些保障性住房建设在远离他们工作的地区，这会极大地影响这些居民的工作就业，甚至不如原来的工作居住环境。因此，天津市政府一定要重视产业布局对公共住房建设至关重要的影响，优化产业布局与产业结构。三、天津市公共住房区位优化建议(一)重视公共住房的基础设施和交通问题因为中心城区经济发达，配套设施齐全，资源丰富，具有良好的投资回报，所以开发商会着重在中心城区建设住房，而公共住房大部分都在配套设施不齐全，资源较差、区域价值低、交通不便利的城市边缘地区，因此，公共住房的住户生活工作非常不便利，需要对其进行升级改造。而最重要的就是政府直接投资改善这些地区的基础设施和交通，如发展新的地铁线路，多建立一些公交站，建立学校、银行、购物中心、医院等配套设施，因为这些基础设施具有非竞争性和非排他性，因此公共住房的住户会不断地往这个区域聚集居住，这样更加集约了土地，减少了土地成本。由于天津市的特殊区位，城市内部建设用地不多，大部分城市基础设施都有较长的历史，服务水平比较有限，不能很好地适应城市化迅速发展的今天，在增加公共基础设施和扩大服务范围的同时，应该发展现有的基础设施，提升其服务能力，从而让居住在原来地区的居民享有更好的公共服务，实现公共基础设施利用的最大化。公共住房在建设之初，应该着重考虑居民的生活和工作需要，合理地选择公共住房的选址和布局，应尽量在基础设施完善和交通通达性好的区域建设公共住房，如果基础设施和交通环境不好，将会极大地增加政府成本，所以，在公共住房的区位选择上，要充分考虑住户的需求，集中力量建设基础服务设施，增加交通路线，以此来保障公共住房的价值。（二）提高边缘区城市化水平，缩小区域间经济差异中心城区相比城市边缘地区优势巨大，基础设施趋于完善，交通便利，而且商业工业密集地布局在中心城区，因此中心城区有大量的就业岗位，但是中心城区地租最高，更适合高利润的产业布局，而城市边缘地区的土地价格低，地租低，更适合低收入人群居住，因为土地不能移动，但是经济可以同时发展，政府可以大力发展城市边远地区的城市化水平，完善基础设施和交通，政府也应该同时在这两类区域建设公共住房，让更多的中低收入者享受便利，更加积极地解决民生问题，因此政府必须加大对中心城区公共住房建设的治理和完善，特别是加强环境改善、基础设施完善、保养维护和改造节能，提高公共住房效能。天津市近年来的城市化进程推进迅速，尤其在基础设施建设方面进步明显，居民生活幸福指数显著提高，使得天津市内城市化水平差异逐渐减小，也使得城市边缘地区的公共住房区位状况得到极大改善，如华城景苑、房信彩虹城等公共住房小区，交通和基础设施都得到了极大发展，从而吸引了很多产业在此布局，提供了就业岗位，缓解了就业压力，由此可知，天津市应当进一步发展经济并提高城市化水平，为公共住房地区的后续发展打下良好的基础。(三)鼓励非营利组织参与到天津市公共住房建设中来非营利组织在建设公共住房过程中可以起到极大的推动作用，而且在欧美发达国家，非营利组织参与公共住房建设已经是非常普遍的做法，欧美发达国家政府也会在资金、土地等资源上给予非营利组织以支持，特别是在住房、养老、医院等方面，在有些国家里，非营利组织甚至是公共住房建设的主导力量。比如英国的住房协会，瑞典的住房合作社，从表1中可以看到，非营利性住房组织在欧美发达国家已经有了很大的发展，并且在全国住房中占有很大的比重，这样的组织形式有助于综合分散的力量更好地为公共住房住户提供优质的服务。表1发达国家社会组织建设公共住房统计表国家组织类型组织依全国性协作机构平均拥有住房套数万毂占全Bl住房总量之比瑞典住房合作社7400HSB101.418挪威住房合作社，住房协会5000NBBL6415丹麦住房合作社，住房协会121HS4462.820英国住房协会30NHF1706.721荷兰住房协会500BBSH4SOO35德国住房合作社2000GDW110031奥地利住房合作社101GBV3366.321爱尔兰住房合作社，住房协会470NABC276.68.5西班牙住房合作社4200C0NV133125加拿大住房合作社2186CHF42.18.8来源国际合作社联盟官方网站数据库从天津市来看，我国坚持社会主义市场经济不动摇，政府主导的公共住房建设不可改变，政府建设公共住房效率高，力量大，但是不可能面面俱到，因此，天津市应鼓励非营利组织参与建设公共住房，如建立住房合作社，为建房组织提供资金支持。在解决低收入群体的住房问题上，政府应负主要责任，充次赵进东：国外公共住房政策对我国保障房运营模式的启示J.社会科学家,2016,(06):88-92.当领头羊的角色，规避市场失灵导致的严重后果，可以采纳以政府的直接或问接参与的基础上，协调好小我与大我的利益，互帮互助。政府可以通过一系列的鼓励措施积极鼓励房地产开发商建造公共住房，还可以由政府出资，由社会各界组织进行组织建设。对于社会人士将其自身房屋用于非营利性出租，国家应该给予一些政策优惠。此外，还应该建立健全公共住房保障政策使民间流动资金用于公共住房的发展。参考国外等地区的相关案例，其公共住房建设政府只占据不到三分之一。总而言之，政府应积极制定相关鼓励政策促使非政府组织参与到公共住房建设当中来。所以，天津市的公共住房建设应守以市场经济为基本，政府强制和非营利性组织合作的多元化公共住房建设体系。（四）政府要加强公共住房保障力度针对天津市公共住房建设开始较晚，公共租赁住房供给比例较低这个现实情形，制定的各项政策的实际实施的力度和范围都不如预计，公共住房的福利政策对低收入群体并不完全起作用，在政策规定内可以享受公共住房的低收入群体实际上并没有得到住房也没有解决住房问题。因此，天津市政府必须用更大的力度建设公共住房。第一，根据以往的公共住房福利政策，进一步推出更加完善的公共住房融资模式、运作机制以及制定更加详细的规章制度。其次，要对天津市公共住房提供法律援助，建立相关的法律政策，为公共住房建设开绿灯，让政府承担更多的责任，不能任由市场自由发展，要加强政府对住房市场的干预，使公共住房资源不至于枯竭。然后要建立惩罚措施，对延缓公共住房建设的群体或个人要严惩不贷，对于影响居民实现基本住房权利的行为要严厉制止。最后加大天津市公共住房的供给范围，使更多人可以享受公共住房政策的优惠，与此同时，天津市政府一定要加强政策的强制性和执行性，如果不能做到这一点，再多的政策制定都只是纸上谈兵。（五）提倡混居模式稳定社会在某些特定