我国商业地产转型轻资产运营模式的研究—以万科为例定稿.docx

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究一以万科为例一、绪论（一）选题背景自从21世纪到现在,我国在房地产为了取得良好的成绩，在开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展。国务院总理李克强在2018年3月15日的工作报告中提出，为了使人们对房地产回归的概念根深蒂固，我国住房需求的改善和更深层的政策通过对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。随着经济更加发达,我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变,尽管如此,我国的政策依然要保持稳定的节奏。之前大家对房子的定位不够准确,对房子的消费和投资属性认识也不够清晰。研究表明,房虽有消费属性和投资属性,但居住功能才是首要功能。一直以来,由于我们背道而驰,导致各种问题和风险的产生,导致房地产泡沫化、经济泡沫化。在造成对社会有着不良影响的同时，也不见成效,更有一些房地产开始转型。万科地产资金充裕,不但是国内在房地产方面的领先集团,还率先实行房地产转型。在2013年,万科地产各项事业高速发展,但是随着经济的变化,总额率和利润率都在不断的下降。这种情况,是公司不希望看到的,所以为了维持之前的发展趋势,正式实施转型方案。此次万科地产的转型是综合各国真实情况的产物,对我国的房地产开发有着一定的代表性和意义。（二）研究意义1 .理论意义从理论意义方面来讲,为了引起学术界的关注，完善轻资产运营模式的研究,万科地产所绘的图例对轻资产方面运行的结果做出了更详细的介绍和说明。2 .现实意义从现实意义方面来讲，本文指出了万科地产在房地产方面运行的效果及评价，可以及时为相关企业进行参考，防止相同问题的出现，使同行企业公司获得更好的轻资产企业转型。3 三）研究内容和方法1 .研究内容本文主要通过对万科商业地产运营模式的研究,通过文献检索整理出轻、重资产的相关理论,结合万科集团的案例进行分析,从而得出万科集团轻资产运营模式转型成功的秘籍。为日后同行业企业提供相应的建议和参考。本文分为五章，如图所示：2 .研究方法本文主要采用文献研究法和个案分析法来进行，文献研究法是通过以“轻资产、"轻资产转型为关键词，进行文献检索工作，在图书馆通过联网中国知网、王芳等数据库进行文献搜索工作，整理相关文献作为自己的理论依据，以时效性较新的重点参考；然后通过个案分析，通过分析万科地产"重"转"轻成功案例为例进行分析，分析万科地产在转型过程中，自身具有的资源优势，从而评价出转型轻资产以后的效果评估，从而得出相关结论。二、相关理论概述（一）重资产理论重资产理论是传统房地产行业一直以来惯用的模式,从土地的竞标购买到最后的运营管理都是由一家独立完成。重资产运营模式也是较为传统的运营模式。房地产企业通过在银行那获得外援资金来购买土地经营,在建造过程中进行房屋预售，在确保资金流的情况下，再进行下一项土地的开发买卖。由此，可以看出重资产运营模式对房地产企业的资产要求比较严格,通过获得土地资产的升值创造的利益来保障盈利。就像万达、万科地产一样，通过获得银行的外援资金进行房屋兴建，将自己的商铺、写字楼、广场、住宅等配套设施以出租、买卖等方式来获取收益。这就是典型的重资产运营模式。（二）轻资产理论Amit在1993年指出,轻资产资源中包含运营者的能力、企业之中的文化、客户之间的关系、专产权和人力资源等。SteWartCmVerS在1977年指出,为了促进企业经营管理的一个重要原因是轻资产的运营模式。主要因为,轻资产在降低企业成本的同时,还会增强企业之间的竞争力,使得双方得到更好的发展,将主要发展放在优势资源上,以此来提高利益,并且获得更高的回报。白仁春在2014年强调企业的整体价值,在获得整体价值的同时,还要找出轻资产最核心的部位。2015年徐春游认为,轻资产是以最低的投入获得最大的利益,但是它还有一个前提,就是要有足够的资金。2016年汤谷良高原认为这种运营模式是一个功能性的概念,它包含公司企业中的各个生产项目,销售方面的优势和劣势都有哪些,资源的合理利用,公司企业依靠重要的核心来获得盈利。2017年张艳认为轻资产获得了重大发展,是因为其有着投资小,产品轻便投入成本不高等优点。在西方国家，许多商业地产企业已经将轻资产运营模式变为主要经营模式。房地产企业不再一家独大，而采取分工协作的方式共同进行。相对中国来说，其运营模式也较为成熟很多。轻资产运营模式的核心就是低投入、低风险、高回报。房地产企业从一开始的土地竞标到后面的销售、管理都交给更加专业的公司去运营。房地产企业不用独立完成全部的业务，而是分工协作，以达到共赢的局面。由此，可以看出房地产行业已经慢慢趋于成熟，土地的原本附加值和运行期间的成本不断在增多,房地产企业在面临内忧外患的局面时,考虑转型轻资产是可行。轻资产通过高度分明的分工，将自身的资源和优势发挥到最大化，保证每一个项目实施都能得到相应的资本回报。由此，本人认为轻资产重在无形资源，通过自己的优势进行寻找何互补的合作方，将自己不是很擅长的方面进行外包，降低资金的限制。将企业的有限的人力、物力、精力集中在一点，发挥最大的优势。不仅可以让自己不在面临高风险、高压力，更能通过合作来扩大自己的竞争优势。轻资产具有异质性，不仅可以帮助企业获得更多的无形资产，更能使其产值。三、商业地产转型的背景（一）我国商业地产的整体发展近年来，随着人们消费水平的提高,更多的资本选择进入商业地产。商业地产的投资建设规模的迅速发展，使得我国房地产市场发展达到顶峰。购物中心、酒店公寓等的兴起带来了高收益回报,这同时也导致了商业地产开发过热的状况。我国政府也出台相应的政策对其进行宏观调控,且我国的监管机制对市场要求增高的同时也会限制地产业的发展,这样就会波及到房产市场。在我国地产业务快速发展的同时,相关部门会用一系列的手段来监制地产行业,涉及范围广阔，包括各行各业，例如土地、财政、税收等其他行业。商业地产发展受阻,在高额的现金流以及融资压力的情况下,如果资金链和产业链无法一致时,公司就会进入困境,这也使得商业地产运营被迫转型。（二）商业地产轻资产运营的动因L融资渠道单一现阶段我国商业地产融资渠道相对单一,而地产行业要想稳定发展必须要报账资金源源不断的流入,就必须开拓,否则严重阻碍了其发展。实际资金国内贷款引进外资自筹资金其他资金2014年96799.8414062.8885.1537005.6439628.422015年106547.2115798.64502.0743652.7157124.682016年121991.4721625.14736.5252061.757992.142017年127604.5225716.48362.5452437.5662571.812018年131621.4524134.56241.5261478.5261642.17表1-12014-2018年国内房地产企业实际资金情况单位：亿元整理2014-2018年国内房地产企业实际资金情况资料来源：知乎从表1-1可以看出,国内贷款在企业资金占比中占大头。对我国房地产行业来说,企业运营风险风险本身就大，银行贷款是相对简单的融资方式,但同时也是主要资金来源,融资过程如果出现问题将会给企业造成不可挽回的损失。2.现金流问题房地产行业的发展和进步离不开土地和资金,这是房地产行业发展的基本要求。多家企业竞争时,要想脱颖而出,就必须要有足够的资金和设备,这样才能保证工程J顺利实施,设备跟上发展。第一,资金问题。公司卖房要经历很多步骤,首先是土地的准备,其次是土地的开发,然后就是招商工作,这些都是需要大量的资金作为保障的,因此地产行业的资金储备量是最大的。第二,周期时间问题,地产公司及时建造出房屋也无法立即卖出,在正在出售和或出租的时间中没有短暂性的收益,只能在出售完成或出租过程已经完结后得到相应的资金,这样一个长时间的运转之后,企业才能得到利润,这就造成了公司资金周转时间长的特点。第三,资金占用风险大。社会发展变化很大,也会有一些难以预料的因素,当公司内部有问题或市场发生变化时,企业的相关管理人员不能及时进行调整,这样就会大量的浪费资金,风险性也会随之增加。3行业竞争日益激烈自我国于2001年加入WTO以后，使我国与世界的交流更加广泛，这样一些国外的大量地产企业涌入国内，侵占我国地产市场。口国外大部分企业具有资金优势、先进的技术优势，加上成熟的运营模式，在国内"抢夺市场。让国内大部分中小房地产企业面临内忧外患的局面。在这个市场动荡，且行业激烈竞争的情况下，让许多房地产企业没有办法发挥自我优势，严重的损害国内企业的利益，所以我国的地产行业竞争日益激烈，挑战性越来越大。只有从根本做起，增强自身公司的核心竞争力，才能继续生存发展下去。（三）商业地产轻资产的实施路径1 .售后回租售后回族是通过回购资产的一种模式,是一种新的销售方法，通过卖房子给买方，再在买方的手上回租。通过建立合同，使得甲乙两方用协议来完成融资，其主要的模式就是将自己的房屋、设备等给对方，自己得到资金。若要继续使用需再向对方租回该资产并支付租金。售后回租的优势也在此，通过获得资金，让买方能间接实现投资机会。2 .房地产信托投资基金在西方发达国家,许多商业地产公司会选择房地产信托投资基金，简称REITS为轻资产运营模式。主要是通过建立一种新型关系投资者和地产商进行,通过投资公司发起投资计划，根据已有的投资项目计划书进行融资，用凭证或股权等方式购买,然后直接投资或贷款。这种方式在国内应用不是很普及，但在沿海城市效果挺不错。3 .商业信托商业信托是一种融资工具，它是资本主义，为了实现地产项目资金融集的产物，主要地区在新加坡。相较于REITS来说，商业信托有一个极大的优势,就是可以将所有未完成的项目，以不低于90%的租金支付给投资人。虽然信托融资有流动推广的缺点和问题，但是比起其他方式来说管理检制较为松梳。4 .合作开发合作开发能快速的减少项目开发需求，这对于地产商来说是一种很好的方式。第一，对于一些大型公司在经历了社会的洗礼，风雨的磨难之后,已经有了完善的设备、专业的人才、足够的资金、有效的销售方式，这样已经很难被打败了。但是有一个很大的缺点，由于各种原因无法在全国各地增大范围。第二，有很多其他领域的企业，想要涉足地产业，但是没有足够的经验，人才设备等，这样两家企业相互联合优势互补，达到共赢。四、万科地产转型轻资产运营模式的案例分析（一）万科地产简介1991年万科公司在深圳债券交易公司认证上市,万科企业股份有限公司是国内第一批在市场上有名气的公司之一。2013年万科公司致力于锁定招募投资1.27亿元,万科公司看中区域性的地域开发,并且慢慢地把注意力转向房地产开发业,到现在万科公司已成为中国内陆最有影响力,权威性的地域开发公司之一。经过几十年的不断进步,现在万科公司运营模式多元化,全国六十多个城市万科公司均有涉足，以北、上、广、深等一线城市，其中也不乏一些三线城市。并且，在2016年的财富"世界五百强企业中万科公司第一次榜上有名，这是在几十年不懈努力的基础上，已渐渐成为中国内陆具有影响力的生活服务和城市建设商。企业的固有优势和重点服务大多分布在居民区的开发社区生活服务等几个方面，万科企业还在,在租赁住宅、冰雪度假、养老、物流存储服务、商业开发和运行、教育等多个领域逐渐摸索中,为了满足人们对高水平生活的追求而提供更完善的服务。（二）万科地产重资产运营模式万科的这种经营模式可以一直延续的主要原因是价格适中,可以享受高昂的营业报酬。由于具有较高比例的民宿经营，来达到较大的转手率，万科企业有着高精力的队员，拿到地盘之后高速开发、高速运转、快速营业是这个企业经营的主要原因，这是企业形式得以成功运行的基础。在以前的几十年地域开发业的鼎盛时期，地域开发业的金钱账目较为简单的模式下，万科企业的重资营销形式对国内地域开发业有着很大的影响力"以售养租、租售结合早已被多数公司产业转行为地域开发业的模范。（三）万科地产轻资产运营模式现状L万科地产信贷规模2015年以前,在万科的债务构成中银行的借贷有很长一段时间在40%左右趋于稳定，最主要的原因是其外部融资途径，而且借贷的幅度也持增长趋势。即使万科和大多数银行有着紧密的联系和重要的合作伙伴关系,而且万科和中国农业银行、中国建设银行，还有很大TB分的信用采用的是信誉方面的保障，它在银行的信用值很高。但是，国家连续颁出的商业房产的贷款工作，让万科在招募投资方面遇到了麻烦，除借贷招募投资以外，营销招募投资的模式也是商品地产公司进行招募投资传统方式之一，而且它一般采用搭配民宿地产的方式经营。所以,公司可以依靠"以售养租，这样可以获得更多资金，来确保公司的持续经营和稳定发展。万科几年来也是这样，虽然这种方式可以让资金趋于稳定，但是却没有办法让日益庞大的万科集团得到满足。如图1-1和图12所示，因为近几年受宏观调整得影响，万科的预融资比例逐渐在减少，利息相应在扩大。但是在现在的资本结构下,虽然万科地产年均收益高,公司仍然有大量的债权债务关系的负债,融资成本高,还款压力大。主仰收入亿元）停业利利率<%>数据来源：2018年中国统计年鉴2 .万科地产行业环境由图2-1可以准确的看出，虽然地域开发的主体呈现增长的势头，但是产业在2010年的利润率最高,之后呈下降趋势，降幅为40%,这就背离了经营盈利的理念,在一定程度上也暗示了即使地域开发的面积依然在扩大但是公司的收入状况逐渐减小，这个行业的投资风险不断扩大。所以，除了保持一定的资金流量、调低销售成本以外，降低营销风险，将风险掌控在容易控制的一定范围内，这就是万科产业当前转行轻资产的营销方式的一个主要因素。3 .万科地产转型轻资产的必要性地域开发行业在重资产的经营方式下资金的回本可能需要较长的一段时间，这就让抢市场的几率大幅度降低，相比之下，轻资产的经营方式更适合具有商业性的地域开发公司，降低金钱的使用量，加速占领未开发区的脚步。公司想要一直得到利润，增大市场的占有比例，就应该有可以配套公司里外的销售状况的经营方式。（四）万科地产转型轻资产运营模式的优势1 .品牌经营能力近年来，我国地产业发展前景良好。我国地产业比较具有口画口商业和价值的实属万科地产，并且万科地产也行成了一定的品牌效应。万科地产在经营过程中不断吸收接纳许多推崇者也在其中积累很多经验。万科地产在其创业、发展、成长、沉淀的过程中发出了很多的努力。每一环结构都具有招商吸引力和强大的竞争力，例如开发地盘，招商管理等。也正是因为如此，万科具有它自己唯一的品牌优势，为转型奠定基石，而这所有的一切也被外界所认可。万科地产也因为它自身优势保障了品牌的招商效应，确保了上铺入驻的积极效率。这样一来便形成了良好的循环，不仅节省了招商成本还保证了自己的独特经营模式。2 .规划设计能力万科地产是拥有我国第二家商业地产规划研究院的房地产业,而这个组织机构顾名思义是用来研究商业地产、高级酒店、文化产、连锁百货及旅游度假五大产业的组织机构。这是万科商业计划中的一大法宝。而且这个组织机构集结了许多优秀的专家专门规划设计项目提升万科地产项目质量。这样一来,就可以达到惊人的效果。18个月开发周期过程中保证了每个阶段的准确性。既然这样,就可以完全达到万科的目标运转迅速、拿地易、开盘快的追求。3 .商业管理能力在项目建设完成后,此时商业管理的作用就显得尤为重要。因为单方面的规划并不能带来充沛的现金流,所以就需要出现商业管理较好的处理项目带来的某些问题。所以通俗易懂的是,对已经开业的商业进行正规的管理就是所谓的商业管理。万科地产就将这一点做得很出色。万科地产专门成立了管理公司提供了一个平台,广阔吸收优秀人才,形成了具有卓越的商业能力组织机构。这些精英负责要负责全国范围内高达3520万平米的自持的销售物业系统。因此,万科全国范围内总多项目的招商、策划和营销推广也都由他们负责,这其中原因不仅因为他们有众多的优秀人才,而是因为除了精英的强有力支撑还有大量的商业资源。4 .营销定位能力未来商业方向有专家指出应该是体验式消费占主导。大数据可以帮忙了解客户的消费习惯,制定相应销售计划,赢得顾客良好的评价。而在这一方面,大多数地产公司还处于探索的初级阶段,万科地产也不例外,万科地产经营模式为020的发展方向以及收购快钱公司。所以,他们也正在向互联网大数据方向尝试。万科地产可以使用020建设,通过对消费者的消费水平，了解真实情况，同时对顾客的喜好也了如指掌,在得到广场会员的资料和消费动态后,万科将利用这些资料制定出符合顾客口味的精准化的计划,更好的提供商品服务,也为引进品牌奠定基础。在未来,依照大数据的便利,万科可以实现更准确的定位,给顾客更好一级的服务,创造出自己更特别的营销模式,提升自己的商业流量。（五）万科地产转型轻资产运营效果评估L现金流充足，债务结构改变万科在转型前后有明显变化,主要体现在万科转型以后，不仅可以通过租金来获得长期稳定的现金流，相对还能降低一个项目的资金使用量，保证资金能长期有效的运作。从而导致万科地产的债务结构也发生了巨大改变，主要是轻资产项目对万科地产本身来说具有“降本增效”的作用。降本具体是指轻资产类项目,资金主要由投资方负责,不需要万科出资,这样一来万科就节省自己商业成本。增效具体是指轻资产类项目一旦成功开发建设，万科就在收益中占有份额,可以收取租金。如图2-2所示，万科转型后轻资产类项目给现金流带来很大的积极影响，商业现金流持续稳定发展，企业现有的现金流即使能够支撑它继续经营，但是不能支持它长远的发展,根本无法满足万科想要快速扩张发展的目标。所以，万科必须要转型,轻资产类项目模式能够带给万科较为充沛的现金流也为它自身发展节约经营成本。100%90%80%70%60%5040%30%20%10%0%数据非源：由序#也产年报整理计茸所得如图2-3所示，万科的银行借款的比例大幅下降，而其他负债上升。因此,万科地产在转型后,可以看出不再受资金约束,同时也降低了对银行得过度依赖。2 .合作开发项目，投资风险降低万科地产自转型轻资产运营模式,合作开发项目的投资风险就有所降低。万科地产只能寻找到合适的投资机构，且与投资机构达成协议，将运营所获租金利润按"三七"比例划分，万科享三成，投资机构七成。钱和土地由投资人负责，而万科集团则需要利用自己的品牌负责项目完成之后的工作。目前来说,万科地产前景态势一片良好,2017年前就有共计26个可签约的轻资产项目。轻资产项目帮助万科从源头上减少了债务危机。万科所具有的优势保障了后期建设的安全性和招商工作的稳步发展。最后项目完成后,开业建设所得租金万科地产也有份额比例。万科地产通过利用轻资产经营这种模式大大降低自己商业经营的风险，极大减少了行业波动给它带来的影响。有些合作伙伴资源非常丰富,资金和土地资源都能双双投资。如此一来,万科地产不仅省去了自己出资的环节还有可以直接获得土地资源的机会,最后还能获得租金降低自己商业风险。这种合作模式完全达到双方共同发展共同收益的结果。3 .收入结构优化，收入质量提高万科地产的收入结构得以优化,对传统物业依赖降低,服务类收入比重上升,全部都因为是转型到轻资产类项目之后的结果。表2-1万科地产的收入结构项目2016年2017年2018年营业收入营业收入同比变化营业收入同比变化物业销售985.011157.5811.86%1218.07-6.40%商业服务收入182.45228.1733.29%296.4820.78%其中：物业租赁及管理120.47158.6230.28%174.6527.40%酒店经营45.6753.1423.00%67.1816.32%其他19.5237.6575.25%35.68-1.55%合计1353.121635.1615.08%1792.06-1.67%数据来源：整理万科地产年报所得表2-2万科地产营业毛利率单位：亿元项目营业毛率2016年2017年2018年物业销售44.67%42.52%38.91%物业租赁及宣里84.72%86.14%79.01%酒店经营33.81%32.91%28.87%其他0.05%14.12%15.51%数据来源：整理万科地产年报所得转型通过商业租赁收入大幅增长及物业租赁及管理服务（见表4.2）,远超物业销售业务两方面，从而提高了万科业绩。所以，随着轻资产类项目的平稳运行，万科就会继续得以发展，万科的服务质量和经济效益都会得到提高。在转型之后的近几年，万科状态一直很好，在业界内也基本处于首位，租金收入更是年年增高。这样一来，随着结构的优化，盈利能力也会逐步提高。万科将会完成由地产大佬转变成优质服务的代表，完全将地产化所代替。五、结论以及启示（一）结论1 .结合实际情况，选择运营模式在选择运营模式的时候，需要结合企业自身的实际情况进行选择。轻资产和重资产两个不同的运营模式对于不同的企业来说，也发挥着不同的功效，房地产企业应该理性抉择。在面对房价不断上涨，市场活跃度较高的时候，房地产企业可以利用杠杆，通过外界融资借款来获得巨大的资本收益的时候，可以选择重资产运营模式。相反，在面对外部市场热度较低，市场频繁波动，面临的风险巨大的时候，房地产企业为了规避风险，谋求稳定，可以选择合作共赢，采用轻资产运营模式来保障收益。目前，房地产市场频繁波动，金融市场不断开放，万科地产选择转型轻资产运营模式是十分正确的抉择。2 .商业信息化，保证运营模式顺利推进商业地产企业想要成功，离不开更进一步的策略探讨，否则即便选择了相应的轻资产运营模式,确定了实现途径,也不一定能成功的向轻资产运营模式转变。万科地产因为合理的选择了实现途径,并且结合了其他的实施策略,才能顺利转型,甚至提前达到了转型目标。3 .适合的轻资产运营模式能深塑核心竞争优势经过几十年的发展，万科地产不仅在国内市场积累了较好的口碑，更掌握了较强的运营管理能力。万科地产在转型轻资产时力务利润率不高的业务外包出去,保留其核心业务。应该加大力度塑造核心竞争力,并且集中精力发展“轻资产”。轻资产运营模式更能加快“轻资产”的输出,因为在这种模式下可以让业务的规模翻倍扩大。这样既提高了品牌长久的竞争力，在面对外来的资金风险，市场风险，更能及时应对。万科地产就是通过依靠自己长期以来建立的品牌形象实现轻资产转型，集中发展轻资产运营模式，这样也让其业务和规模越来越大，保障自己的核心竞争优势。（二）启示L选择适用模式在现今，房地产市场频繁波动的情况下，房地产企业重资产运营下会导致现金流压力剧增，净资产收益率下降等等问题的发生。严重会导致房地产企业因缺乏资金链而停工。所以，大部分的房地产企业纷纷都开始考虑转型轻资产。但是，如果一味的考虑轻资产转型，在企业不适用的情况下，更会将自己的企业推向悬崖,将自己的基业毁于一旦。所以,房地产企业要想转型轻资产,数显需要考虑整合自身的优势资源，明确自身的核心竞争优势。如果一味的照搬案例，不注重自身的优势，转型成功的可行性也就不大。所以要想转型成功，必须脚踏实地，综合评估自身的实际情况,选择适用的模式才能保证企业更健康的发展。2.明确核心竞争力出色的运营管理能力、突出的品牌影响力以及优秀的规划设计能力都是万科地产的核心竞争力。不管是运营管理方面还是项目的规划设计方面，万科地产都比同行业的其他企业更有优势,因此万科地产不仅在向轻资产运营模式转型后稳定持续的发展,并且加快了扩张步伐，甚至在转型前的重资产运营模式下依然有生命力。只有清楚的了解自己的核心竞争力，加上培养成为潜在的轻资产，善于利用优势来实现向轻资产运营模式转型的目地,才能成功的地转型轻资产运营模式。企业在发展过程中打造核心竞争力，树立明确的目标，发掘潜在的轻资产。就如一个企业的定位是"品牌引领型"，那么这个企业应该利用品牌效应来赢得市场,而要想有品牌效应,关键应该在打造企业品牌,通过大力投资品牌建设，重点关注企业形象和服务来提高品牌知名度和声誉。3.发展地产金融融资之所以是一个至关重要的环节是因为近几年，随着宏观调控的出台，越来越多的房地产企业无以来银行的支持，因为其贷款的政策越来越严格，也迫使房地产企业在发展过程中，受到的资金约束越来越多。企业发展离不开融资，而融资作为发展的重要环节，特别是在前期投资巨大，回收周期较长的房地产行业，能否成功获得资金支持也意味着是否能将项目正常进行下去。万科企业在转型轻资产的过程中，通过以合作形式引入外资，签订第三方协议来分散自己的用资风险，不仅可以保障其能正常运营下去，更能突破资金的约束。所以，房地产企业要想发展的快，可以发展地产金融，通过多元化融资方式来解决资金问题。参考文献新常态下商业地产项目的运营模式研究J.李妍,张尚,梁晔华.价值工程.2018(10)2我国商业地产转型轻资产运营模式的研究D.李玉.北京交通大学20153房地产行业轻资产运营模式战略转型效果研究-以万科集团为例D.张则妍.河北经贸大学20184房地产企业转型轻资产运营模式的研究以万科集团为例J.李百吉.李甜甜.中国矿业大学(北京)管理学院.20185经营风险与营运资金融资决策J.王竹泉,王贞洁,李静.会计研究2017(05)经营风险与营运资金融资决策J.王竹泉,王贞洁,李静.会计研究2017(05)庞小利.基于财务菅理的房地产企业资产运营模式转型分析J.中国商论,2016(25):25-26.8张丽萍,杨亚军.房地产企业轻资产运营模式的价值创造分析以万科为例J审计与理财,2017(10):31-34.9秦强我国房地产企业运营模式转型研究D浙江大学,2017.10张静雅.轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究D.东北农业大学,2017.11阮霞.房地产企业运营模式创新研究J.黑龙江科学,2016,7(20):36-37.