2023年深圳房地产市场年报.docx

SJ.NW1N8Ol宏观形势Macrosituation1.经济恢复向好在2023年前三个季度，中国国民经济在面临下行压力的情况下仍能够保持稳定，并持续呈现向好的趋势。根据不变价格计算，前三季度的GDP同比增长为5.2%,增速较上年提高2.2个百分点，经济运行总体向好。二季度增速达到6.3%,较一季度提高1.8个百分点，显现稳健复苏态势，但三季度增速降至4.9%,说明经济稳定回升基础还需继续巩固。对于未来，特别是2024年，预计随着政策效果逐步显现，经济增长有望保持良好态势。但国内经济仍面临一定的下行压力，因此需要继续实施稳增长政策，巩固经济复苏的基础，促进经济步入正轨。房地产市场的调控需要紧密关注市场变化，保持政策的连续性和稳定性，以确保市场健康发展。国内生产总值（GDP）增长速度（季度同比%）2 .经济发展的波折与挑战在过去的数年中，固定资产投资增速一直保持在一个稳定水平上，然而在2020年初受到疫情影响出现了显著下降。而社会消费品零售总额增速也在同期出现了类似的情况，尤其在2020年，增速大幅下降。进出口总额增速也在相同的时间段内受到了严重的负面冲击。然而，随着时间的推移，从2021年开始，在严防严控初步策略奏效下，这三项指标逐步呈现出向好的迹象,尤其是在2022年初，这些指标出现了回升。固定资产投资增速和社会消费品零售总额增速均稳步回升，虽然进出口总额增速仍然面临一定程度的下行压力，但总体呈现出缓慢的恢复态势。2023年第三季度开始，这三个指标的增速再次出现下滑，尤其是进出口总额增速降幅较大。这表明经济仍然面临着挑战，特别是在国际贸易方面的不确定性，对于经济的发展产生了一定的影响。综合来看，“三驾马车”指标在经历了2020年的低迷之后逐步开始恢复，但在2023年第三季度仍然存在一些不确定性和下行压力,这需要持续关注和谨慎应对，以促进经济的持续稳定发展。2015-2023“三驾马车”增速走势（累计同比）一,玄观出珥3 .货币供应增速放缓，实体经济活跃不足Ml和M2剪刀差持续增加，2023年11月，M2同比增长10%,增速分别比上月末和上年同期低03个和2.4个百分点；Ml同比增长1.3%,增速分别比上月末和上年同期低0.6个和3.3个百分点。M2-M1剪刀差扩大至8.7个百分点。2023年一季度开始，M2货币供应的增速放缓,Ml增速下降速度更快，剪刀差逐渐扩大,显示出经济主体对投资和消费的预期或信心有所下降，反映了市场上对经济前景不确定性的反应，导致资金流向较为保守。2019-2023年MlxM2增速4 .储蓄稳步增长，住房贷款相对减缓在过去的几年中，住户存款余额一直在稳步增长,显示出人们对储蓄的持续需求。2016年至2020年住户存款由5.5万亿增加至8.5万亿，4年时间增长3亿，而2020年后4年内住户存款增长加快,由8.5万亿增长至2023年底13.5万亿，增长了5万亿。相对之下，由于近年房地产市场出现供求关系发生重大变化，居民购房减少，甚至出现提前还贷，住户中长期贷款余额增速减慢。20坦2023住户存款及中长期贷款余额（亿元）1400012000100008000600040005 .居民消费增长与债务压力2013年到2023年，在这10年间，居民部门负债占国内生产总值比重逐年攀升,从31.1%上升至63.8%0居民消费支出的增长受到债务水平的影响，居民部门倾向于通过借贷来支持更多的消费。然而，过高的杠杆率可能对居民财务稳定性构成风险，尤其是在经济不稳定时期。2020年以来，这段时期居民杠杆率虽然保持在较高水平，但增长速度大幅放缓，表明当前杠杆率较高，并且在经济!氐迷时期，居民加杠杆意愿不强。2013-2023年居民人均消费支出及杠杆率3000063.870全国居民人均消费支出累计值（元）（居民部门杠杆率（）02政策变动Policyadjustments联束篁切1.调整周期本轮房地产政策调整周期已持续三年，全国调控政策由紧到松全面转向“三道红线"：1、资产负债率不得超过70%;2、净负债率不得超过100%;3、现金短期比率不得小于1。“两道红线"分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房货款多头紧缩，强力监管，行业去杠杆收紧"三道红线"房企融资收紧余额占比上限。银行两道红线土地两集中打击学区炒房限制房企拿2020.82020.122021.72021.32021.42021年9月，央行“两维护“定调，政策转向伊始；12月，中央政房需求，政策正式迎来2023.10-12治局会议，支持合理住前11个月5年期LPR分别于1月、5月、8月三次下调，累计下调354基点2023.7-92023.1-62022.10-122022.7-92022.3-62022.1-2闫B加大保障性住房建告，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性7月27日，住建部发布“,支持刚需改善购房需求8月31日，央行发布关于调整优化差别化住房信贷政策和关于降低存量首套住房贷款利率，付，并设普房贷利率下限化解房企风险：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。,促进房地系统性纾困阶段：930新政，三大全国性政策出台，为本轮政策调整中首次全面层面的政策宽松；11月金融16条，“保交楼，稳民生”：房企违约引发项目逾期交付风宽松加码阶段：各地方政策宽松节奏迅速加快，宽松力度逐步加大，但政策效果不佳微转向阶段：地方政府在放松政策上小心谨慎，以小幅试探为主，力度偏大的政策随时面临“一夜游”产业平稳发展支持放松城中村支持刚需、保障房建设保障需求端Hi灶0垂出改造政策重心落在“保交付“，中央及地方成立保交楼纾困f大域市正积，心城中村改造，,多项政策支持供给端和需求端复苏基金改善需求政策基调不断转向收束笠到2.标杆深圳政策稳健深圳调控政策宽松幅度逐步加大，主要涉及房贷利率,认房不认贷、降二套首付等公积金货款租金参考价公积金贷款三8fflS二手房参考价松绑房货利率下降实施,双证合一执行“认房不认才房货利率下降降低二营首付"一人购房全家深圳发布覆蛊全购买首套住房、银亍核定房价以深圳多家银行首.刖双拼后自8月30日，深圳发布个人住房贷款利率下限二套住房个人住帮"，贷款申请市的房屋租赁参多子女家庭购房、网签备案价不由平套房贷款利率从7日14RSTU力座"认房不认贷"政策，调整为(LPR)减10个房货款最低首付人的配偶、父母、考价格，主要作购买绿色建筑住估价中较低三t4.6%降至4.5%,r，口吁基点4.1%(LPR-IobP),款统一下调为子女不论有无缴为租房参考，暂房的，公积金货格为准，而参考二套房贷款利率双证合一,改昙只要在深圳无房居民二套住房商业性个人住40%,普通住宅存住房公积金均无强制效应，对款最高额度可上价只作为参考从4.9%降至型网改购磨贸战放宽即可按首套(三成)房贷款利率下限调整为认定标准取消总可以作为共同申市场影响不大。浮40%。(鹤房ImT)价750万以下请人.4.8%首贷政策购房(LPR)加30个基点这4.5%(LPR+30bp)一条件一.2022年7月2022年11月2023年3月2023年4月2023年6月2023年7月2023年3月202班9月2023年11月四个一线城市12月政策施行情况下用首含M二宜房货H率，IW39月1日.北执行iir当前北空套利率下鼠：(LPR) *55BP.4.75%12 月 14网为30%六区S0%. 3ttE4O%.节食店却率倒毗为4.2%,取消 25年M至3脾.下洞苜青及二套两财率.仿tm 上浮20%9月1日，上海执行 V房不认Sr当用上海自科所R (LPR) 75个BP455%12 月 IS4.1%,而付比例下为30%.二套房费利1S%,二套 苜付下毗50%.下百富及二的S例率；放松外柳区或慈户条杵.8月30日,广州执行认房不认Ir当用广州套利率下F ： (IPR) 4 (FTBP-4.20%9月9日,苜春房爆怦下IR降至4 1%,苜个突破>坪下限 的0市,首套首付30%.二骞刈4S%,二套首付仪9 月 20H7w>.收束笠到3.近期房地产调控政策深圳调控政策相较全国在利率.首付款比例方面仍有调整空间。序号类别全国层面深圳层面广州北京上海1认房不认贷家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策实施实施实施实施2贷款利率下限首套利率下限：LPR-20BP=4%二第1率下限：LPR+20BP=4.4%2023年9月29日起施行深圳首套利率：1.PR-IOBP=深圳二蔚1率:1.PR+3OBP=首套利率：4.1%二套利率：4.5%首套利率：城六区4.3%,非城六区4.2%二套利率：城六区4.8%,非城六区4.75%首套利率：4.1%二套利率：4.5%3首付比例首套首付成数副氐20%二套首付城市励氐30%首套首付成数最低二套首付成数局氐首套首付30%二套首付40%首套首付：30%二套首付：城六区50%,非城六区40%首套首付30%二套首付50%4降低存量贷款利率自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。亍执行执行执行5换购住房税费减免对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠执行（期限至2023年12月310）执行执行03土地出让1.andtransferL整体土地供应量和成交量缩减2023年深圳土地供应量同比减少11%,成交量同比减少24%,出让金额同比减少57%o2023年深圳土地市场供求量较去年减少，整体土地占地面积供应448.76万m"同比减少11%,占全年供应计划的47%;成交383万m1同比减少24%;土地出让总金额422亿元，同比下降57%;溢价率7.6%,较去年增加1个百分点。供应449万m'2015-2023年深圳市整体土地供需情况（）成交383万Irf24%02015-I20162017I2018-I2019202020212022II20230.00%供应占地面积（万M）150.53283.17131.92156.85233.21278.22527.79504.81448.76一成交占地面积（万M）141.95247.56124.85154.99214.14268.49525.37500.79383.03一溢价率15.11%-13.44%-2.21%-4.74%-15.69%-16.45%9.72%-6.71%-7.55%溢价率7.6%,较去三、土地出让整体土地Irl1.IJHouseBook*0*-j2.整体土地供应量和成交量缩减2023年深圳土地市场供应建面1207.42万m"同比减少21%;成交建面1052.89万m"同比减少31%；由于今年住宅用地成交占比减少，整体楼面地价较往年低，楼面地价4005元m1同比减少38%o供应1207万Irf成交1053万m'楼面价4005元/m,三.土地出让整体土地出让金额3.土地出让金减少2023年土地出让总额为421.68亿元，较去年下跌57%,为近年来土地出让金额最低水平。其中，住宅用地出让总价为297亿元，同比下跌60%;商业用地出让总价30.1亿元，同比下跌59%;工业用地出让总价58.9亿元，同比下跌65%;仓储和公建用地同比上涨，涨幅分别为U31%和109%o2015-2023年全市土地出让总金额走势出让金额_增长率2022年&2023年土地用途出让金额对比（亿元）2022年土地成交总价地块用途2023年士地成交总价住宅29掰-60%B商业;-59%"t38.-65%1.2 I 1131% I 一 通r2.52109%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市:新峰冲的三、土地出让整体土地1 « House Book *4.产业用地占比大2023年，深圳市产业用地成交308.9万m1已超过全年新供应目标；住宅用地成交30.9万壮，有两宗位于龙岗的地块出现流拍，仅完成全年目标的20%;商业用地成交2万亩，略低于预期目标。：深圳市2023年各类型用地供应计划占比（，不含更新及旧改，万Irf）:深圳市2023年各类型用地供应占比（，不含更新及旧改，万Irf）：深圳市2023年度各类型用地成交占比（，不含更新及旧改，万壮）产业用地商业用地一住宅用地1,0%410,92%一产业用地一商业用地一住宅用地备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市308,90%产业用地.商业用地.住宅用地L MV JHouse Book* M,6002015-2023年全市住宅用地供需统计300供应157万m' 同比1 67%U2016 I2018201920202022供应建面（万M）58.88139.9726.26106.82189.75545.69565.37482.89157.39成交建面（万M）-5888-139.972626-100.92-189.75-537.13-565.37472.5-129.04一楼面地价（元/M）16414182816875105852403814926173711558224215250002000015000100S0000成交129万面同比W楼面价24215元/Itf三、土地出让5.宅地供应大幅减少2023年深圳挂牌17宗住宅地块，总建面达157.39万谓成交14宗地块，成交建面129.04万山，成交金额为312.47亿元，成交楼面地价24215元m今年有1宗宅地中止；另外2宗未成交的土地为G02309-0008.G023090009地块，因无人竞买流拍，最终改为配售型保障房项目。备注：数据来自胞谱科技，统计范围覆盖深圳全市二.土HB出让6.宅地供应大幅减少2023年深圳市住宅用地出让成交楼面地价达到24215元m"为今年来最高。今年深圳大部分住宅地块均以底价成交，出让的14宗土地中，有8宗溢价成交，整体溢价率为10.23%o今年深圳有2宗宅地因无人竞买流拍，流拍率11.76%,流拍的土地改为建设配售型保障房项目。2015-2023年深圳市宅地楼面价、溢价率及流拍率走势3000080.00%一楼面地价（元/"）16414182816875105852403814926173711558224215一溢价率65.87%57.47%14.82%22.39%28.43%22.48%11.06%9.14%10.23%一流拍率0%0%0%7.14%0%3.13%0%2.86%11.76%备注：数据来自房谱科技，统计范围暖盖深圳全市二.±ns比让7.房企拿地情况2023年深圳市住宅用地拿地房企中，中海斥资125.32亿及配建5.85万亩租赁住房获得深圳湾超级总部T207-0060地块，成交楼面地价为60349元m"商品房限售均价为133万/山。深铁竞得建面最大，为21.3万山。华润成交楼面地价最低，为3565元m"主要是竞得的宗地项目为企业全年期自持的保障性租赁住房。备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市排行房企宗数 （宗）占地面积建筑面积 （万 Irf）成交金额 （亿元）成交楼面价 （rrf）11中海13.6320.77125.32603495深铁13.9121.337.321752413中铁11.528.2334.06413852龙湖23.2415.924.04300129招商蛇口12.5211.1922.181982312中建八局11.437.716.15209707天健联合体13.614.8915.4910404611.017.2914.411978010k11.225.510.29187088既10.954.077.54185214深汕投资16.167.393.735048/3人才安居10.492.721.194海1例10.752.10.乃 I力5§5深圳2023年住宅用地房企拿地明细三、土地出让8.各区住宅用地成交情况2023年住宅用地供应集中在光明区，光明区出让宗住宅用地，建筑面积达到45.51万m"占比全市成交的35%o罗湖区、福田区.盐田区、大鹏新区今年无宅地供应。占地面积RMB!HgHM建筑面积I±总价成交楼面价区域/KAK（万户）吞枳率（万M）（亿元）（元Zm'）光明区48.765.245.5181.727%17956南山区13.635.7220.77125.3215%60349宝安区24.054.819.4256.2415%28961坪山区24.14.317.6116.680%9474龙华区21.965.811.3621.950%19329深汕合作区16.161.27.393.730%5048龙岗区21.83.896.996.832%9768总计1430.444.24129.04312.4710%24215SS新峰“3三、土地出让9.各区住宅用地成交情况HouseBook*.*-<a*i总共有14宗宅地成交，总建筑面积为129.04万平方米，总土地价值达312.47亿元。整体来看，光明区宅地出让的建筑面积最高为45.51万山，南山区的土地总价和楼面地价最高，总价为12532亿元，楼面地价达至JJ60349rn2o>3010-1515-2020-2525-302023年深圳各区成交地块分布（建面：万Irf）成交三最L MV JHouse Book* M,20015010050供应21万m'同比1 66%成交21万 同比U2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年2023 年供应建面（万M）230.07437.5456.27150.41143.71148.2977.460.892。刀成交建面（万M）2.64347.55406.48150.41106.43138.5773.1660.8920.72一楼面地价（元/M）1441120090-1840417814-13139-15513-1065612021-14536楼面价14536元/Itf三、土地出让10.商业用地供销量有所减少2023年深圳商业用地出让4宗，南山区2宗，坪山区和宝安区各一宗，总出让建筑面积20.72万m1出让金额30.11亿元，楼面地价14536元rf°过去几年，深圳商业用地面积有所减少，但楼面地价保持相对稳定的水平。2015-2023年全市商业用地供需统计50025000备注：数据来自唐谱科技，统计范围覆盖深圳全市二.XnBHSlXIL工业用地供销量有所减少2023年深圳工业用地出让成交42宗，总出让建筑面积792.25万山，出让金额58.87亿元，楼面地价743元/疔。其中龙岗区工业用地出让最多，出让11宗，出让建面286.15万m1占比全市36%,出让面积最大的同时出让金额也最多，出让总金额25.91亿元。2015-2023年全市工业用地供需统计l040002023年全市各区工业用地成交建面占比（万后）福田区，2.69坪山区，147.33龙岗区,286.15供应建面（万M）289.25451.91202.54400.44471.68327.6523.28922.81918.43成交建面（万M）260.56425.58202.54400.44409.47300.73515.28922.81792.25一楼面地价（元/"）15231609-23321964-33508777381815743深汕合作区,178.9备注：数掂来自房谱科技，统计范围照盖深圳全市04一手住宅First-handresidentialpropertyJsJ新峰评估amf.hmm*四、一手住宅Ir(.IJHouseBook*0*-jL供大于求2023年，新房市场住宅累计供应53313套，同比上升26.2%;截至12月中累计成交28055套，同比减少10.8%o住宅市场需求不足，供大于求，房企去库存压力大。深圳新房市场月度供销走势1400012000100002021 年月均成交4393套1000009000080000700008000600040002022 年月均成交套学迎号另诞3,与跑目，三、IC9IN0z I 叱 sINoN I哎寸出大ON T£ We 史淳-ZOZ 叱港TNON H?-:'.O O200600005000040000300002000010000底寸灯及ON cfnZZOZ aTWHaaMW=M皿皿皿皿-0r6ZZOZ-皿 8#ZZOZ Ss 塔口 SSK哎S卅BNONc十卅 mzozcmEZON哎ZHmNoZ皿I/mzoz皿 8mN0z而Z卅EZOZ皿 9#£。N皿 6mzoz供应（套）成交（套）一均价（元nf）备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市,四.一手住宅2.供应规模超预期根据深圳市计划入市商品房房源信息情况的公示，深圳今年计划供应住宅49672套，面积501.7万壮。实际供应住宅为53313套，面积,超出预计。深圳2023年预计商品房供应量合计4967259799335125284248深圳2023年实际商品房供应量605626792425合计64473套53313649万Irf609万Irf住宅.公寓.商业写字楼住宅一公寓商业一写字楼3 .各区供销走势分化2023年多区供应量较去年实现增长，成交方面各区同比走势分化。宝安区受鸿荣源珈誉府等热盘推售，占据销量榜首。2023年深圳市各区域住宅供应排行（套）区域供应套数同比宝安区1063480%龙华区914830%光明区885449%龙岗区8505-17%南山区503048%坪山区466813%福田区193924%深汕合作区1471-15%大鹏新区342罗湖区211-77%-63%盐田区181备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市2023年深圳市各区域住宅量排行（套）区域成交套数同比宝安区642839%龙华区49234%龙岗区4088-11%光明区3631-39%南山区2572-47%坪山区22798%福田区140741%深汕合作区888-22%大明g新区809149%罗湖区674-59%盐田区333四、一手住宅4 .多数区域成交均价明显下降全市多个区域价格同比明显下降，其中南山.罗湖等区域领跌，主要是因为南山、罗湖项目整体销量下滑,在市场关系的调节下，价格向下调整。一5.均价下跌2023年住宅成交均价为61663元m1相比去年均价下降10%o预售价格方面，各区新增项目预售价格相较去年皆有下降。2021-2023年各区预售均价备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市四、一手住宅House Bok*6.改善型产品成交占比减少住宅市场成交结构调整：一是70-90起刚需型产品占比增加，二是100130疔改善型产品占比减少，需求降级级，成交占比减少，需求结构趋向刚需偏移，改善动力较弱。2023年1-6月深圳市普通住宅各面积段成交量.成交占比及占比变化情况面积段（Irf）2023年1-6月2022年1-6月成交套数成交占比成交套数成交占比占比变化70f以下6252.23%15344.90%-2.67%70-80314311.20%26688.53%2.67%7.82%80-90749226.70%26.26%590818.88%28.40%90-10073668888-2.14%-1.81%-1.07%-2.50%100-1102067737%28729.18%110-120377013.44%453914.51%120-13017706.31%27568.81%130-140I4971.77%3000.96%0.81%140-1607802.78%7522.40%I0.38%160-1802730.97%2410.77%0.20%/180IXkI272I0.97%8332.66%-1.69%，备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市四.一手住宅HouseBook*rV7.刚需仍是主力，改善偏弱2023年，面积80-100总价300-500万元的刚需产品是市场主力；面积100疔以上.总超800万元的改善产品成交偏弱2023年深圳市普通住宅成交面积段&总价段交叉分析(m,总价段1万元）200-300300-400400-50070以下70-8080-9090-100100-110低价段深%222262124"Y套-.I1483I2692381285528742395031267110-120120-130130-140140-160160-180180以上影响明显143000-0-0500-600600-800800-10001000-15001500-20007000027231515008277637518301265227114741042645256126807367323419546921广Fo4715123881581021591403997332422616303483102SS新峰“3House BaOkF*- r 11深圳市住宅热销项目随时间迁移示意图2022年热销产品面 积段迁移，90-100 m：产品首次占比最高90-100 f400-500 万80-90 ms200-300 万2015 年2015-2016年价格上 涨，热销产品总价段 断2019-2020年价格上 涨，热销产品总价段 再次提升至400-500 万I。QC 肝.a。Qo "400500 400.500 万80-90 m'400-500 万80-90 in：300-400万80-90 M300-400万80-90 m'300-400 万80-90 仃300-400万2023年热销产品面： 积触移，80-9Om ： 重回占比最高12016 年2017 年2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年2023 年时间80-90 m90-l 201551.9%1.6%201647.5%2.3%2017423%6.0%201837.0%14.1%201926.0%15.4%202031.6%22.3%2021丽202228.9%202380-90&90-100 m'产品占比走势四、二手住宅8.80-90m2户型重回市场最为热销产品2015-2020年深圳长期以80-90产品为供销主力。2021年90-100m产品供应占比首次超过80-90m产品成为市场供应主力，但市场热销主力仍为80-90m产品。2022年90-100疔产品供应占比持续扩大，成交占比也首次超过80-90m"占据市场第一，热销产品面积段首次迁移。2023年80-90行产品供应占比回升，90-100m产品供应占比减少，供应产品面积占比变化影响下，成交主力面积段降回80-90n备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市9 .开盘去化率有所改善从全年楼盘开盘去化率来看，一季度开盘去化率中低位运行，二季度热度骤降，多数楼盘开盘去化率仅个位数。随着认房不认贷以及贷款利率下调等政策的宽松，第三及第四季度开盘去化率有所改善。近一年深圳市主要开盘节点的开盘去化率,深业鹤塘岭0%100%价格倒挂1万盘仅18套80%福红山印,74%鸿荣源珈左使积局,60%40%49%20%24%6%0%28.00%25%卜门as.ew«.92折深房光明里.Bl-116m3-4房住宅,海德园A区，位置优势,价格倒挂,信义荔景御国去化90、，建筑面积97m，复式5房，套内用面积达到139m1。90%,深业云海湾，位置前海.越秀潮檄府,7房,折后4.1万rv鸿荣源珈誉府7、i.85m-362%6%56%50%3739%41%33%34%22%4%9%5%37%41%27%30%16%15%I12%.刑也-42%Lr-4>2%.H%,四.一手住宅10.新开盘项目明细2023年深圳新开