XX年12月1日全国城镇建设市场调研分析报告.docx

全国城镇建设市场调研分析报告及天启集团竞争战略提报对象：江苏天启控股集团制作单位：斯盖筹划机构报告时间：2021年12月1日目录1 .前言42 .中国城镇开展规律研究5582.3 城镇化进程案例举例H2.4 常州地区城镇开展143 .城镇开展指标分析21212223商品房状况262828地价状况293.8城镇运营模式304 .城镇经济开展规律与地产开展的关系324.3 城镇不同开展模式对房地产的影响324.4 典型城镇能级分类334.5 城镇经济开展规律与地产开展的关系335 .城镇地产开发模式研究355.3 政府、开发商、客户需求353637385.5 开发商城镇开发主旋律386 .城镇购房需求及心理调研40406.2 购房人群比例与区域406.3 房价走势416.4 购房需求416.5 购房心理剖析427 .大型开发商进军城镇的趋势分析457.2 恒大地产457.3 碧桂园477.4 首创置业498 .常州主要城镇开发商品牌研究528.2 常州楼市概况528.3 常州主要城镇开发商工程列表528.4 局部开发商剖析548.5 常州城镇楼盘剖析579 .全国主要开商品牌分析599.2 全国主要城镇开发商品牌研究599.3 地产开发企业开展案例剖析619.4 同类公司品牌架构图689.5 地产企业品牌开展普适性结论7010 .天启现状SWoT分析7110.2 天启控股外部环境分析7110.3 天启控股关键能力和关键限制7210.4 SWOT分析7311 .天启开展的市场时机点分析7511.2 可开发区域时机点7511.3 可开发产品类型时机点7511.4 经营模式时机点7611.5 优势构建路径时机点7611.6 专业地位构建时机点771 .前言对中国城镇的调研，有助于了解天启战略开展的方向，对于各类地产公司的深度剖析，可以帮助天启制定合理的竞争战略。天启控股企业不大，但是开展很稳健，具有较好的自我认识意识，领导人具有务实谦逊的品格，对于公司后期的开展将会有很大助力。本报告主要阐述城镇开展情况及规律，城镇房地产开展现状与机遇以及房地产公司的品牌建设。三个方面有效结合对于天启控股可以提供一些开展战略建议。第2,3章对于世界城镇、中国城镇的开展过程进行了归纳，对于长三角和常州城镇开展的现状进行了总结，对于城镇的根本指标进行了整理与分析。另外，为了进一步更具体的探索城镇的开展，针对一二三线城市分别列举了一个案例，可以更加明确化。城镇的开展很大程度上依托于城市的开展，依托于国家的城镇化建设政策，长三角在我国城镇开展中近似最好的区域，常州作为长三角一块比较核心的地点，具有较大开展潜力，后期的城镇开展必将提速，对于天空控股而言，将是一个莫大的开展契机。第4,5,6,7章对于城镇的地产公司开发模式及客户心理进行了探索。城镇的开展很大程度上是城镇的建设问题和经济问题，对于房地产公司的开展具有深远的影响。对于地产公司而言，如何选择合理的开发城镇，选择适宜的开发区域，有较大影响。客户对于住宅的需求,目前来看，最为敏感的因素还是价格，因为是刚性需求，所以对于房屋质量品牌的要求相对会低一些。但这也并不是一成不变的，消费者的心理随着时间与条件的变化，也是会逐步发生变化的，5年以后，可能消费者最为看重的将会是品质而非价格了。第8,9章对于开发商品牌进行了一定程度的剖析，品牌是开发商产品产生附加值的最大影响因素。如何构建好自己的品牌，始终是开发商需要思考的问题。产品线，品牌系列等等,都是靠开发商一步步的积累，品牌的成长殊为不易，其维持也需要保持精力。天启目前尚未到品牌运营阶段，首要任务在于构建天启特色的、实惠的产品线，这样才能够在35年之后立于不败之地，从众多竞争者中脱颖而出。第10,11章对于天启控股的现状进行了深入的SWOT分析，并给天启的未来开展战略指明了方向。希望能够通过本报告，给天启控股提供较大的帮助，拓展领导层思维，对于公司的未来开展有更深入的认识，相信天启控股在未来一定会披荆斩棘、迎风破浪，勇往直前，取得较大胜利。2 .中国城镇开展规律研究2.1 从世界看中国城镇开展2.11 世界城镇开展历史(1) 17501850年为城镇化的初兴阶段，起步阶段。这一阶段，劳动力密集型家庭小生产是城镇经济的主体，手工作坊和私营小型企业是城镇经济活动的主要场所，城镇对农村人口的“拉力还不够强大；同时，农业经济占国民经济的比重较大，达80%以上，农村劳动力外流的“推力”还不太紧迫，农村人口向城镇转移的速度较为缓慢。(2) 18511950年为城镇化的局部开展阶段，是城镇化高速开展阶段。城镇化进程呈现加速的特征。大多数欧美国家进入了工业化时期，现代工业根底初步确立，工业规模和开展速度明显加快，城镇的就业岗位增多，对劳动力的“拉力”增大；科技进步提高了农业生产率，使更多的农业劳动力从土地上解放出来。同时，由于医疗条件的逐步改善，人口进入高出生率、低死亡率的快速增长阶段，农村的人口压力增大，乡村的“推力明显加大，有力地促使大量农村人口向城镇集中，城镇化进入加速开展阶段。(3) 1951年至今为城镇化的普及阶段，是城镇化成熟阶段。城镇化速度迅猛，造成城镇人口过度膨胀、城镇居民生活质量和环境质量下降，从而导致人口向城郊迁移，引起商业衰退，城镇人口进入饱和状态，经调适后，城镇化进程又呈健康开展趋势。是城镇化的最高阶段，城镇化水平一般到达70%以上。此时，城镇化开展速度趋于缓慢，但城镇经济成为国民经济的核心局部；社会进入后工业化时代，人口进入低出生率、低死亡率、低增长率的阶段，农业现代化程度进一步提高，农村的经济和生活条件大大改善，乡村人口向城镇转移的动力较少，农村的“推力和城镇的“拉力都趋向均衡，城乡间人口转移到达动态平衡,城镇化进程趋于停滞，局部城镇甚至出现“逆城镇化现象。2.12 新中国成立后我国城镇开展概况根据世界城镇化开展水平，目前我国的城镇化阶段尚处于世界城镇开展阶段的第二阶段。我国城镇化开展可以细分为六个阶段。第一阶段：.城镇化起步开展阶段(19491957年)随着遭受战争严重破坏的国民经济逐渐得到恢复(19491952年)以及其后“一五方案的顺利完成(19531957年)，我国经济建设取得了较大进展，城镇化水平得到稳步提高。这一阶段我国城镇化开展较快，城镇人口增长较快，从5765万增加到9949万，城镇化水平由10.64%提高到15.39%,相当于年均提高0.59个百分点。总体而言，这段时期的城镇开展及城镇人口增长与国民经济开展根本适应。第二阶段：城镇化剧烈波动阶段（19581965年）在19581960年三年“大跃进时期，在脱离了农业开展的根底上高速推进，一大批工业工程盲目上马，致使农村人口大规模涌入城镇，3年内城镇人口净增2352万,城镇化水平迅速提高到19.75%（年均提高1.45个百分点）。19611963年我国城镇化进入的三年调整时期，城镇化水平也骤降2.46个百分点为16.84%,出现了极不正常的“逆城市化现象。19641965年，经济形势有所好转，城镇化开始呈现上升态势，到1965年底全国城镇人口缓慢增加到13045万，城镇化水平恢复到18%附近（17.98%）o第三阶段：城镇化徘徊停滞阶段（19661978年）随着“文革的开始以及国家在其后政治经济领域的一系列重大失误，殃及刚刚有所起色的城镇化进程，我国城镇化开展进入了徘徊停滞阶段，许多小城镇日益衰败。从1966年到1978年虽然城镇总人口从13313万增加到17245万，但由于全国总人口也根本保持了同样的增速（从74542到96259万），总体城镇化水平仅从17.86%缓慢提高到17.92%。第四阶段：城镇化恢复开展阶段（19791992年）1978年中国共产党第十一届三中全会的召开，全国工作重点转向以经济建设为中心的社会主义现代化建设。城镇化进程开始步入正常开展的轨道。19781992年间，城镇人口增速加快，增加到33173万，城镇化水平总体上提高了8.5个百分点，从18.96%提高到27.46%；建制镇的数量从1979年的2851座增加到1992年的11985座，总计增加9134座。第五阶段：城镇化加速开展阶段（19932021年）1992年邓小平南巡讲话和中共中央决定实行社会主义市场经济体制以后,经济增长和体制改革全面展开,开放步伐不断加快,城乡、区域和国内、国际的互动不断增强，中国经济开展开始了新一轮的高速增长。我国城镇化进程进入了加速开展阶段。城镇人口继续以超过全国总人口增速的态势在不断增加，由1993年3.3亿增加到2021年7亿，城镇化水平一路攀升，从27.99%提高到42.99%。第六阶段：2021年以后？8亿农民、80%的人口集中在农村，一二线城市经济日趋缓慢，国家大力投资城镇根底建设，使城镇开发成为可能，城镇开发成为中国新一轮经济增点。2021年国十条、房产税、限购令的调控作用逐渐显现，从统计数据来看，近3个月以来，各地商品房供给面积仍在增加，但是成交量环比增长却是零。各大中城市受国家宏观调控影响较大，房地产开发商的开展战略将进一步转移，宏观经济进一步往城镇倾斜。2021年以后的城镇，从目前的政府政策和城镇开展趋势看，将会更加快速的向前开展。2.13 城镇开展两大规律一、一个地区城镇化率到达50%,人均GDP超过3000美元以后，就进入了城镇化开展的快速时期，我国即将进入这个时期。目前，世界平均城镇化率已经到达50%,我国略有落后，在43%左右。对于东部和中部的城镇，大致已经到达50%水平，即将迈入快速开展阶段。二、在城镇化进程中，每增加1万城镇人口，可直接带动根底设施和住房建设投资8亿至10亿元。此外，城镇化还可以拉动消费、创造就业时机、增加居民收入。城镇开展遵循如下过程:根底设施得到改善乡镇企业、流通业适当集中经济能量快速聚集2.14 城镇开展推论根据我国城镇开展进程情况，可以绘制出如下坐标图。由线性数据，可以得出如下推论：我国城镇化水平，根本按照每年0.6%比率增长。按照如此趋势，我国现阶段城镇化水平43%,到达城镇化开展停滞阶段（城镇化水平为70%）,至少需45年，可知我国城镇化即将迈入快速开展阶段，且至少可持续开展45年!未来的45年，也将是展开剧烈竞争的45年!2.2长三角地区城镇开展2.21全国城镇开展重点区域我国东部中心镇GDP平均到达10.1亿元，中部为5.2亿元，西部缺乏亿元，东部GDP为中部的2.3倍，为西部的3.8倍。人均收入方面，天津、浙江和江苏排在前三名，青海、贵州、甘肃名列后三位。三大经济地带分组的建制镇平均水平(2021)工程单位合计东部地区中部地区西部地区总人口人40105.345005.137429021.1从业人口人20211.523090.818901.21542财政收入万元1983512.1921.363财政支出万元1394.32401.3695.4520.2固定资产投资万元468289负债总额万元1352630.6514.2475.9综合来看，我国城镇兴旺地区主要有如下区域：长三角地区：珠三角地区：环渤海地区：京津唐地区：上海、江苏的苏南地区、浙江省的温州，宁波，嘉兴，台州，舟山地区顺德、佛山、番禺、珠江、广州地区山东的青岛，烟台，蓬莱，辽宁的大连，沈阳，抚顺，葫芦岛等地区北京的昌平，大通，密云，天津的蓟县，静乐，以及河北沧州，保定，承德和唐山地区从上述区域来看，可对全国三大商圈进行如下比较:商圈竞争力动力科技长三角区位竞争力最高。以上海为核心，其城市化水平整体较高，城市体系完备。小城镇建设步伐加快，建制镇和县级市(小城市)的数量急剧增加民资主导“苏南模式”“温州模式"以微电子、光纤通信、生物工程等为代表的高新技术产业居全国领先地位。珠三角制度竞争力最高。得益于接近香港。香港是其主要的投资来源，约占75%外资推动保持着吸引外资的绝对领先地位珠三角的电子及通信设备制造业产值占全国的比重超过三成，是中国乃至亚洲地区最大的信息产品制造业基地之一。京津唐全国资源向都城集中，中关村、奥运村带来较大开展国资主导国有经济比重仍相对较高雄厚的科技力量使得高科技产业主要表达和集中在研发上长三角与珠三角的镇级经济已经出现了“一镇一品、“一镇一业的专业化集聚的生产格局，形成专业镇。江浙沪地区的民营企业产业集群一般都是在某个小城镇依托历史较为悠久的传统产业或本地优势资源，在较长时期内的开展过程中，内生形成某种产业或产品派的专业化生产基地及其产业链，拥有大量关联的中小企业的家庭作坊，并逐步形成专业化分工与协作的格局，进一步演化成具有综合优势的产业集群，而该镇所依赖的企业生产网络和社会经济网络共同形成了所谓的“专业镇”。根据我国千强镇排名数据，作如下统计：中国千强镇排名中国千强慎分布三tL三长江三角统1京#其他地区城镇数珠江三角洲152长江三角洲636伍I/i京津唐37其他17564¼总计1000另外，根据我国千强镇数据，统计出了江苏省千强镇分布情况，如下:江苏地区千强镇分布江苏省千强城镇分布；工务*京川><Xte务65%7地区I城镇数江苏南（常州）35江苏南1其他）174江苏北57总计266推论：长三角，在我国的城镇化建设中，具有典范作用，而江苏在长三角区域中，所占的全国千强镇比例较多，下面将重点对长三角的城镇建设进行研究，分析城镇建设必要条件。长三角城镇开展2021年长三角城市城镇人均收入排名排名城市城镇人均收入（元）排名城市城镇人均收入（元）I台州市338709嘉兴市258302上海市3215010湖州市256603杭州市3153011南京市247704宁波市3082012常州市245905苏州市2829013南通市243506绍兴市2786014镇江市231207舟山市2712015扬州市227308无锡市2675016泰州市21380江苏省经济情况统计如下（2021年数据）：Tff苏州市gjICIrICItrRItr锡京通州州无南南常徐市市市市市市港市城州州Z安云迁盐扬泰滇淮连宿9168.915758.0015010.3613417.8812976.6812866.9312266.2612207.99:2002.581956.641345.0711150.81;1015.2119228.9160.00881805793.3035.30909095130.65120.29640963465.6747.79475873044.8968.21663092942.1475.21342892332.7666.50321312229.4921.50499912048.7246.14443581987.6431.00638421388.0743.00289191193.3142.50271581064.0948.882256604659946372624800468045919728580500726024044597603113354479988943939144715553IGDP2021年，国务院下发了?关于进步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会开展的指导意见?，长三角各地加快经济开展方式转变和结构调整，在经济增长高位回落的同时，也出现了经济增长的新亮点，2021年长三角地区16个城市实现地区生产总值突破50000亿元大关，到达53955.8亿元，占全国的比重由2007年的18.92%降为17.95%。2021年上海实现地区生产总值13698.15亿元，稳居榜首，占长三角的比重为25.4%；江苏8市实现地区生产总值23983.78亿元，占长三角的比重为44.4%；浙江7市实现地区生产总值16273.87亿元，占长三角的比重为30.2%o2021年江浙沪生产总值相加达71794亿元,长三角GDP首次超过1万亿美元。浙江2021年实现生产总值22832亿元，比上年增长8.9%。江苏、上海两地2021年生产总值分别为34061亿元、14901亿元。2021年长三角三地生产总值约占全国的21.4%。这说明，随着长三角体化不断深入,长三角经济区的抗风险能力增强,将日益成为中国经济开展的火车头。未来一个时期长三角地区在经济开展上领头羊、在改革开放上排头兵这样的作用不会减弱，反而还会进一步地增强。中央要求长三角地区在2021年要在全国率先实现全面建设小康社会的目标。未来几年长三角地区的各个城市将继续制定及出台不同程度的优惠政策，以鼓励和吸引高附加值的产业进驻，带动本地经济加快开展。由此可以看出，在今后一段时期内，长三角地区都将是我国经济开展最快、最有潜力的一块热土,对于投资者来说更是一块价值不菲的黄金宝地。而长三角地区的城镇开展,也将迈入一个新的台阶。在局部兴旺城镇的带动下，其它城镇也将逐渐进行模式复制，开展加速势在必行。2.3 城镇化进程案例举例每一个千强镇的开展，虽然千篇一律，但是还是各有千秋。为了寻找城镇开展规律，此处举例，分别按照一线、二线、三线城市各举一例。包含上海嘉定区马陆镇；浙江绍兴杨汛桥镇；安徽黄山汤口镇。2.3.1 一线城市城镇：马陆镇马陆镇地处上海西北郊，位于嘉定区中部偏东，东与宝山区接壤，西与上海国际汽车城安亭和Fl国际赛车场相连，南与南翔镇，北与嘉定镇毗邻，全镇总面积57.16平方公里，耕地面积3004公顷。地理位置优越，交通十分便捷，镇内道路呈棋盘式贯穿，南北有沪宜公路（204国道）、浏翔公路、嘉新公路、胜辛路，东西有宝安公路（吴淞口一安亭国际汽车城）、嘉歌公路，沪嘉高速公路、上海郊环线在马陆境内穿越，并设有进出口处，可直通沪宁、沪杭、沿江高速公路。马陆镇十分重视招商引资工作。从1995年由新加坡毕克集团、力宝集团、裕朗集团与马陆工业总公司联合投资兴建的“马陆工业城”开始，到2002年年01月嘉定区在上海国际会议中心召开信息发布会宣布建立的第一个面向台商的工业园区，集工业生产、商贸效劳、生活居住等功能于一体的上海台商工业园区建设启动，充分利用区位优势，大力开展工业，吸引了伟创力、飞利浦、人头马、百事、麦当劳、爱立信、重机、希腊船王家族企业等一批世界知名企业的地区总部和研发中心，形成了马陆工业的六大支柱产业，即电子工业、汽车配件行业、机械制造业、服装行业、医药保健品行业、食品行业，早在1998年就实现全镇社会总产值100.5亿元，成为市郊第一个超百亿镇2006年08月15个工业工程在马陆园区举行国有上地出让签约，共出让土地面积近20万平方米。极大地促进了该镇的工业建设开展。农业方面，1996年07月，镇党委政府决定实施“家家富”工程，即在23年时间内使全镇60%农户有庭院经济。通过经营小果园、小菜园、小工厂、小鱼塘、小牧场、小三产、小花圃等“七小来增加家庭收入。马陆葡萄成为马陆镇的一张名片。2000年开始的马路葡萄科技文化节，让马陆葡萄影响力日渐壮大。不仅如此，还成立马陆葡萄研究所，创办了“上海马陆葡萄开发，并建成了千亩优质葡萄生产基地；为响应政府号召，2004年又成立了“马陆葡萄专业合作社，组织农民联合起来，走共同开展、共同富裕的道路。2.3.2 二线城市城镇：杨汛桥镇杨汛桥镇地处绍兴县西北部，镇域面积37.85平方公里，辖12个行政村，9个居委会，总人口6.9万，其中常住人口3.4万。全镇以民营经济为主导，以建筑建材、纺织印染、经编家纺、五金机械等产业为依托，拥有工业总资产204.99亿元，固定资产83.08亿元，境内外上市企业4家，规模以上企业64家，个私企业806家，是全市唯一的国家可持续开展实验区、全国小城镇综合改革试点镇和中国经编名镇，先后荣获省级文明镇、卫生镇、环境优美镇、浙江省“东海明珠”等荣誉称号。杨汛桥镇从改革开放以来，各村建宜通机耕路数千米。开始开展乡镇企业，七十年代末先后建了江桥毛纺厂，化纤厂等乡镇企业。推动和鼓励开展乡村企业，实现村村有工业。进入八十年代，推行家庭联产承包责任制,茶叶、水果承包到户，极大调动养殖种植户的热情。同时，大力兴建公路，至1988年实现了村村通公路。八九年开始大搞农田水利建设。并且全乡开始实现程控。1990年，该镇提出“科技兴乡”思路。各乡镇企业屡次科技创新。浙江经编星火技术开发集团组织成立。1992年县农业局在杨汛乡农机管理站举办使用湖州10013联合收割机训练班，是为境内农民使用联合收割机之始。全镇开展粮田适度规模经营，实现“两田别离”，出现38位种粮大户，共承包粮田2085亩次年，杨汛桥建材工业小区建成一期，乡镇企事业股份制改造开始。该镇的第一家企业集团浙江永利实业集团经市有关部门批准成立。1998年，乡镇企业开始实行以“企业由经营者控股，主要经营群持大股为方案的股份制改造。2000年，杨汛桥镇开辟“乡镇CIE”（城市形象设计系统）新课题。第一期城市形象工程已经启动，确定镇标为紫薇花，象征杨汛桥镇经济的持续开展和城市的环保建设。为功能配套，布局合理，环境优美的花园式现代化城镇打下铺垫。2001年，杨汛桥镇浙江玻璃股份在香港H股上市，成为国内首家实现境外上市的民营企业。这也拉开了该镇企业上市的序幕。先后有永隆集团、宝业集团、浙江精工科技股份上市。同时，在企业中的镇集体股份，全部退出。2005年，文化建设加强。先后兴建了杨汛桥文化中心、展望村民健身中心等亲民工程。06年?杨汛桥'村落文化'专辑?文字稿完成，共180篇，22万字，上交镇领导和县文联审稿。如今，作为绍兴县的经济强镇、工业重镇，拥有工业总资产204.99亿元，固定资产83.08亿元，境内外上市企业4家，规模以上企业64家，个私企业806家，主要涉及纺织印染、建筑建材、经编纬编、机械皮革等八大行业，是远近闻名的“科技之乡、“建筑之乡”、“经编之乡”、“沙发布之乡。2.3.3 三线城市城镇：汤口镇汤口镇位于著名中外的黄山风景区南麓，东南距上海509千米，距南京314千米，距杭州283千米，西南距景德镇270千米，镇中心距市府所在地屯溪67公里，离黄山南大门仅1公里，素有“黄山门户”之称二是黄山的主要生活效劳基地和旅游接待基地,也是省级综合改革试点镇、新农村建设示范镇、青少年思想道德建设示范镇和全国重点镇、全国小城镇建设示范镇及全国环境优美镇。1984年6月，成立企业联合公司，着手开办黄狮宕石灰厂、寨西木材加工厂、黄山大门商店、黄山大门餐厅。1985年经黄山市人民政府批准黄山乡改为汤口镇。该镇依托风景天然优势，大力开展风景相关产业。在八十年代末，有村民自己投资的公司一一山岔村的上张村民小组正式成立黄山市翡翠谷旅游公司，山岔村田段、苦竹溪两个村民小组共同开发开放九龙瀑旅游观光景点，也有联合投资的天都山庄（具徽派民居特色，总投资为120万元，由省外贸运输公司、中国出口商品基地建筑总公司和汤口村联合投资）。同时，包括干休所、休养所、江苏仪征化纤疗养院也都先后建成。进入九十年代，旅游业开展势头迅猛。92年汤口镇成立旅游效劳公司。同时投资61万元，开发猴园，并于10月成立猴谷管理中心。97年，黄山香河漂旅游景点设立。12月，？汤口镇总体规划?经省建设厅批准。进入新千年，小区、商业集市开始兴建，规模都较大。汤口寨西综合效劳小区开工建设，总投资2000万元。8月，天都大市场正式开工，总投资3700万元。12月，翡翠新村开工建设，总投资3000万元。同时，该镇也重金聘请专业机构院校制定开展规划。2001年委托南京师范大学所作的?汤口镇旅游开展总体规划?编制完成。2005年山岔村与山东青岛东盛规划设计所签订协议，投资60万元编制?山岔村总体规划?。03年，受非典影响，全镇各景点旅游人数锐减，宾馆酒店生意冷清。2006年，黄山市翡翠谷旅游有限责任公司正式宣告成立，标志着该企业进入新的开展阶段。历时5个月的翡翠谷旅游公司改制工作第一阶段任务根本结束。七月，汤口镇被国家建设部评为全国小城镇建设示范镇。由此可见：城镇的开展主要是依托政府，在有效利用本地资源的同时，招商引资，政策上倾斜，利用企业的开展来带动城镇的开展。2.4 常州地区城镇开展常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，近代工业发祥地，现代装备制造城，银领摇篮，科教名城。现辖金坛、沸阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、新北、武进5个市辖区，全市土地总面积4385平方千米，人口459万，其中非农业人口147.31万人。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过,长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。根据常州统计年鉴和当地政府网站资料，对常州地区39个镇局部数据统计结果如下:新北区共6个镇，具体情况如下:新北区GDP面积常驻人口产业范围特色产业要点春江镇精细化工、机械冶金、机电一体化孟河镇电光机械、玻璃镜片汽车摩托车配件、通讯器材、生物化工、机械汽摩配件车灯之乡中国汽摩配件之乡新桥镇优质粮油、特种水产养殖、花卉苗木、食草畜禽、经济林果农业十强乡镇薛家镇机械制造、物流业现代化制造业、冶金制造业基地广场的建设成为省内乡镇之最罗溪镇新型建材、机械、车辆及配件、化工、纺织、电子、家居虾养殖、园艺园西夏里镇4万纺织印染、工具、冶金、机械、医药化工、电子等工具制造工具之乡武进区共16个镇，具体情况如下:武进区GDP面积常驻人口产业范围特色产业要点湖塘镇135亿84平方公里生化制药、信息电子传统纺织印染业和机械制造加工业纺织业中国织造名镇惶里镇124亿电开工具花木草皮卷种植武进区新农村示范镇和小城市试点镇嘉泽镇32亿化工产业，机械产业电线电缆及电子产业医疗卫生制品产业花木花木之乡，全国农业旅游示范点漕桥镇40平方公里第三产业兴旺邹区镇56亿钢箱、BOPP薄膜、灯具、电器、纺织、塑料、锦纶、生物、机械灯具产业礼嘉镇30.3858.2平3.1万农业装备、制冷器材、电雨具、制冷器材雨具之乡亿方公里子电器、轻工塑料、游艇、新型建造材料和箱包包装面料前黄镇26.58亿50.1平方公里3.8万精细化工、康复健身器材、机械零部件、电子元器件、食品加工行业等食用菌食用菌之乡雪堰镇28亿元35.2平方公里2.8万纺织、机械、化工、冶金、食品、建材特色农业省级卫生镇和新型示范小城郑陆镇51.31亿元88.93平方公里8万不锈钢管、枯燥设备、医疗器械、农机产品常州市农业十强乡镇横山桥镇40.2亿37.21平方公里3.5万纺织、化工、机械、电子、冶金、建材、食品、轻工规划建设占地105公顷的横山风景旅游区全国小城镇综合改革试点镇横林镇39.66亿46.68平方公里10万灯具、家保、通讯电缆、化工材料、机械制造、纺织印染、印刷线路板、机房设施、强化地板强化木地板中国强化木地板出口基地国家卫生镇遥观镇58亿45.29平方公里4.1)冶金、轻纺、机械、化工、电子、建材等轨道交通、新能源、新材料历史名镇江南古镇洛阳镇27.08亿55.7平方公里5.2万电子家电、机械、制冷设备、汽车配件、生物制药、新型建材等电子业机电业化工业牛塘镇65亿40.35平方公里4.1万机械行业、建材行业、特色农业特色农业对外开放卫星镇奔牛镇32.4亿55.808平方公里5.2万电线电缆、名牌农机配件、特种模具钢、纺织服装、铝材及铝制品、通讯电子、制锁等卜弋镇14.6亿39.7平方公里3.3万旅游用品之乡市区西部交通枢纽金坛市共7个镇，具体情况如下:金坛市GDP面积常驻人口产业范围特色产业要点金城镇66.8亿103.1平方公里18.6万机械、冶金、电子、化工、服装、食品江苏百强镇薛埠镇24.5亿129.6平方公里4.6万建材、医化、机械制造、服装观光农业江苏省新型示范小城镇尧塘镇20亿5.7万轻纺、机械、电子、通信光缆、光学仪器、彩色印刷花木之乡、织造名镇和光伏基地全国花木之乡直溪镇29亿103.1平方公里1.9万医用敷料、农药化工、纺织服装、太阳能及箱包工之常州市农业十强乡镇朱林镇12.12亿77平方公里3.8万电子、能源、轻纺、化工、机械、轴承、叶片、服装、电力设备等新兴工业，服装、电子、化工、机械加工为主的四大优势产业高新技术密集区指前镇21亿76.65平方公里4.3万电子、机械、生物科技高效农业、生态农业、订单农业儒林镇18.8亿62.2平方公里3.3万化工、工程仪器、水产农业旅游观光漂阳市共10个镇，具体情况如下:涕阳市GDP面积常驻人口产业范围特色产业要点涕城镇（含开发区）157亿92平方公里20万钢铁、稀土、化工、机械、服装、建材等，第三效劳业，农业茶果蚕桑水产社渚镇27.8亿207平方公里7.6万建材产业轻纺产业等纺织水泥千年古镇南渡镇16亿元172平方公里7.1万土纸、竹芒编织、砂砖、运输竹芒编织、旅游竹子之乡和竹芒编织之乡上兴镇37.15亿245.6平方公里7.9)机械、化工、电器、轻纺旅游两山一湖竹簇镇13.1亿160.8平方公里7.8万机械铸造、精细化工、电子、轻纺、装饰建材家禽业江苏省新型示范小城镇之一别桥镇23.6亿49.5平方公里7.1万建材.、绢纺丝、射频电缆、电容器、丝织地毯、绵织手套水产养殖城镇建设蓬勃开展戴埠镇13.77亿元163平方公里5.2万出口服装、丝织地毯、探丝、化工、建材、橡胶制品、印刷、轻纺等甜桃栽培上黄镇14.85亿47平方公里2.8万电子、电配、水泥旅游壕头镇10.2亿43.6平方公里2.9)食品、轻工、机械产业机械产业天目湖镇16.82亿204平方公里3.1万纺织、塑胶、重型机械等旅游城镇建设开展较好根据上述统计数据，可以对常州城镇的等级根据GDP和人口数量进行划分，结果如下:等级常驻人口GDP对应城镇14万以下10亿左右新桥镇、漕桥镇、卜弋镇、朱林镇、城头镇、天目湖镇、上黄镇24万以下2050亿薛家镇、嘉泽镇、礼嘉镇、前黄镇、雪堰镇、横山桥镇、直溪镇、儒林镇25万左右10亿左右罗溪镇、西夏墅镇、戴埠镇25万左右2050亿洛阳镇、奔牛镇、薛埠镇、尧塘镇、指前镇35万左右50亿以上涅里镇、遥观镇、牛塘镇、邹区镇17万以上10亿左右南渡镇、竹簧镇27万以上2050亿孟河镇、横林镇、社渚镇、上兴镇、别桥镇37万以上50亿以上春江镇、湖塘镇、郑陆镇、金城镇、涕城镇根据城镇等级统计结果，制作饼状图如卜0常州市城镇等级分类1级2级3级二级城镇占比超过50%,一级和三级数量相对不多。常州市各镇要做好工业园区整合，做大做强特色产业，同时注重产业结构调整；保护生态环境，优化资源配置；紧抓新农村建设，稳固城乡一体开展；善于借助外力，局部城镇打造旅游特色品牌。中心镇建设是常州市推进城乡一体化开展的重要内容。常州市局部城镇在区位、交通、产业、资源等各方面都具有不可比较的优势，可紧紧抓住城乡一体化为中心镇建设带来的重大机遇，打造具有特色的卫星小城市。总结：中国城镇开展有其固有的规律，遵循该规律顺其开展，对于城镇建设开发商而言有着莫大的好处。长三角区域的城镇相对于全国其他区域而言，开展的较为快速，且局部城镇已经开展到第三能级，形势良好。就常州而言，局部第二能级城镇尚处于房地产市场的空白期，或进驻开发商较少，竞争压力不大，天启如果根据自身条件，有效的占领这些市场，天启将迎来较大机遇。另外第一能级城镇，根据城镇情况，局部城镇已经具备了商品房开发条件，但是也仍未有开发商进驻，也可以考虑进行重点开拓。3.1根本指标局部地区人口的城乡人口构成总人口（年末）城镇人口地区（万人）人口数比重（%）全国13347462186北京17551492天津1228958河北70343025辽宁43192607吉林27401461黑龙江38262123上海19211702江苏77254295浙江51802999安徽61312581湖北57202631河南94873577福