【川东北区域】达州市渠县97亩项目市场部分20210620(终稿).docx

川东北区域达州市渠县97亩项目定位验收报告;2021年6月20日 土地情况市场情况初步结论营销建议偿期典典典1城市发展2地块配套3地块四至Partl±地属性板块价值排序：城西板块城北新区城东新区城西板块板块位城市核心区，商业、交通、教育配套醇熟，为城市追捧热门板块。板块名称板块发展核心卖点在售住宅价格(7um,)老城板块成熟学区、生活配套完善5200-6500城北新区发展阶段环境6500-7500城东新区快速发展学区、升值、价格5700-6500板块价值分析地块周边配套gxnIlGB野冷一本石金的a交通区位景观资源黄花大道、营渠路、滨江路、客运站 流溪河湿地公园教育资源本案可就读渠县中学、渠县二小、成都实验外语学地块位于达州市渠县老城区向北延伸板块，为渠县目前核心发展方向。板块内教育资源高度集中.景观资源优越，交通便捷，当地人渠县二小、渠县中学（最好）习（私立）、达州外国语学校（私立）、规划一小在建中农联批发市场、长德商贸城中医院、仁爰医院距离（km）车程（min）文修山公 ；天誉城社区商业流溪河湿地公园中农联农产品市场Z东城区-建成新区mis施基本完善者本N：J渠县政府发布拍卖公告 保证金截止(10500 万元)©2021年6月9日2021年6月28日17:00不利因素竞买资格挂牌截止时间首笔土地款土地款 剩余土地尾款确认截止现场竞买(50%)(80%)(100%)2021 29 2021 年 29 2022 N曾月 292021年6月29曰2021年6月29日 曰曰曰09:3010:001<1婚块本体I-，一基本情况占地：97.03亩(64687Irf)容积率：2.5计容建面：16万方限高：沿滨江路一侧50米内限高50米起拍总价：21000万元起拍楼面价：1299元rf规划条件商业配比：<5%建筑密度/绿地率：30%35%建筑限高：沿滨江路一侧50米内限高50米车位配比：机动车停车位21.1个/100平方米(计容面积)车位地上地下要求：地面不高于25%,地下100%机械车位配套公建：地块东南侧道路人防建设：人防异地碱端.北侧公园景观地块西侧临安置居民区.东侧主要临天誉城二期，北侧临滨江路及待开发地块、北侧紧邻规划学校基本情况占地:97.03亩(64687m,)容积率：2.5计容建面：16万方限高：沿滨江路一侧50米内限高50米起拍总价：21000万元起拍楼面价：1299元rf商业配比:<5%建筑密度/绿地率：30%35%建筑限高：沿滨江路一侧50米内限高50米车位配比：机动车停车位21.1个/100平方米(计容面积)车位地上地下要求：地面不高于25%,地下100%机械车位配套公建：地块东南侧道路人防建设：人防异地不利因素东北向高差较大Part2市场情况1宏观市场2竞争格局3典型竞品4市场小结逐2虑地产市场力一受当地政府土地供应限制，渠县近四年房地产市场呈现量稳价升”的局面，2020年受疫情影响，部分竞品以价换量。疫情稳定后，市场逐渐回暖。近四年商品住宅年均销售面积54万m1成交金额30亿元，供需关系平衡。成交均价由2017年5035元加2上升至2021年5589元f°数据来源：达房网珏3相场存量盘点A截止到2021年3月，渠县商品房已取证未售41.82万方，在建/已建未取证且未售39.00万方，潜在供应土地5.43万方。渠县乐观四维库存87.63万方,去化周期19.47个月；保守四项库存192.34万方（存量主要集中在东城区，非竞争板块），去化周期42.74个月。A目标地块所处西城区板块商品房已取证未售15.81万方，在建/已建未取证且未售21.02万方万方，潜在供应土地0万方；西城区乐观四维库存36.78万疔丢化獭"IZ河京葡画贡函两菊方方二丢礴期减而不或东城区项目名称占地I（亩）计容面积（万Irf）总货值（亿）取证面积（万叫剩余面积（万H）在建未取证（万方）取证未售（万方）存地（万方）潜在供应（万方）科华天叟93.316.89.243.4413.365.342.458.02金科集英东方86.715.79.423.3812.324.932.77.39铁投锦悦半岛1853117.363100.0015.50.00紫天江山印7212.967.263.649.323.732.845.59君悦湾澜岸_延邑一_,一-一-少_邮科华江山和啤-待售205.927.46/027.46天星街道（QCD2020A05）-供地计划32.65.43/00.005.43天星蘸（QCD2020A03）-存地（平台公司）82.79.92/09.92天誉城23439.221.1731.367.843.146.594.70科华学府里116.819.510.9219.500.003.120.00科华君悦府27536.5225.27.3829.1411.663.7617.48科华和润府15125.514.281510.54.2006.30科华南城印貌175/0/迎宾T/0/仁和公园国际270.554.1127.0649.065.052.022343.03桑江镇柒光社区1组（QCX1405）-存地（平台公司）63.112.63/012.631.取证未售：41.82万方（整体）、15.81万方（板块）2.在建未取证：39.00万方（整体）、21.02万方（板块）3 .存地:124.09万方（整体）、59.73万方（板块）4 .潜在有效供应面积：5.43万方（整体）、。万方（板块）5 .月均去化面积：4.5万方（整体）、3万方（板块）计算过程：1 .显性库存=39.00+41.824.5*4=62.82万方2 .乐观四项库存=62.82+124.09*0.2=87.63万方3 .保守四项库存=62.82+124.09+5.43=192.34万方4 .乐观去化周期=乐观库存/月均去化面积5 .保守去化周期二保守库存/月均去化面积南坝1.3.4组（QCX1405）-存地（平台公司）93.515.59/015.59英伦城邦-尾盘/00.00合计2,290.3346.7153.9170.497.4939.0041.82124.095.4313解竞品介绍渠县城西板块主力在售4个楼盘，1个尾盘项目，主力竞品在售高层产品面积区间83-110mif主力面积83、95m2三房双卫为主，洋房面积区间105-135m2f主力面积120f四房双卫为主，高层建面毛坯均价5000-5600元/m2;洋房建面毛坯均价5700-6400元/叭楼盘1：天誉城（楼面价元1814rf）土地：占地235亩，容积率2.5,总户数4288套产品：高层/78-96/套三单卫傲卫，105-133洋房/套三/:双卫套四双卫.价格：高层2T6均价5100-5200元f,洋房均价：5700-58007U;去化情况：2019.1开盘，已推售3392套，已售2775冷，月均去化95套。总存量:1513套。楼盘2:科华和润府（楼面价1710元m1）土地：占地151亩，容积率2.5,总户数2684套.产品：高层/83-110/套三双卫、115套四双卫，小高层；116-132/g三双卫套四双卫。价格：高层2T6均价5300-5600元m"小高层1T2均价；64007c/m;；去化情况：2019年8月开盘已推售1884套，去化1226:套，历均去化59套；总存量：1545M楼盘3:科华学府里（楼面价2107元/出）土地：占地117亩，容积率2.5,总户数1684，套产品：高层/62-115/套二单卫/套三双卫；价格：高层3T6常销期均价6100元f,尾盘特价期均价:5300-54001去化情况：2019.1开盘，已推1684套，去化1657套，月他去化68套；油存量：27套。楼盘4:科华君悦府（楼面价1506元/出）土地：占地274亩,容积率2,总户数3983套产品：高层/83-126/套三双卫,127-131/套四双卫，大平层143-180.价格：高层3T6/6500元f;洋房、大平层7500元/m去化情况：2020年1月开盘，已推706套，去化346套，月均去化17套.总存量：一期存量856套.1条蝴竞品分析-天誉城（走量最快对比项目天誉城目标地块 I占地235亩97.03 亩容积率2.52.5建筑面积39.2万方16.2万方每亩地价301万/亩217万/亩楼面地价1814 元nf起拍价1299元nf高层毛坯5100-5200元ms小高层毛坯5700元/高层平层4925元/ m,当前售价1楼送花园均价6700小高层平层5600元元f;楼王栋均价6200m2首期开盘时间2019.1.162021.10.01100r开盘时间产品薨面积规划套数规划占 比已推套成交套 数 数成交均 价月均去已推去化 化率存量套 数高层/2T6/30三房单卫78120028%96072451002475%4762019 年 1月高层/2T6/30三房双卫86120028%96085751502989%343局层/2T6/30海赃96120028%96077752002681%4232020 年 8 F3 洋房/1T2/8F三房双卫105481%323457003106%142019 年 1J3 洋房/1T2/8F四房双卫11550412%39235957001192%145天誉城销售情况表（数据截止至2021.5.31）目前处于销售中期，共规划4288套，已推售3392套,截止2021.5.31,½t2775套,已推½4t率82%,月均去化95套;三t：高层2T630F7896血，已推售2880套，去化2358套，去?化率81%,月均去化79套；小高层/1T2/8F,已推售512套，已去化417套，去化率81%,月均去化16套价格：高层均价5100-5200元m196为两翼产品价格略高SO-100元m178面临路与86Irf朝中庭价格相差不大；小高层均价5700元mt01楼送花园均价6700元m'楼王栋均价6200元mt车位：2020年11月开盘5万通选，子母车位8万，已去化500个。商业：一楼商铺均价13000-15000元/平,二楼均价8000元/向,去化情况15%2020年8月洋房/1T2/11F四房双卫127-1331363%88246200227%II24288100%339227乃一9582%1513高层客户来源：50%渠县城区，50%来自于五家村.侯家坝等乡镇；-f6三竞品分析天誉城（走量最快）,高层面积段78-114nf三房双卫。高层：3室2厅1卫建面约：78M;高层：3室2厅1卫建面约：86时；高层：3室2厅2卫建面约：96Irf;洋房：4室2厅3卫建面约：105壮1条螂竞品分析天誉城（走量最快洋房产品多来源于渠县城区客户：政府机关35%、做生意人群占比65%;洋房面积段105-136f四房双卫。洋房：4室2厅2卫建面约:112nf;洋房：4室2厅2卫建面约:127nf;洋房：4室2厅3卫建面约:136m,;IMl醒竞品分析科华学府里（尾盘99IIr对比项目科华学府里目标地块占地117亩97.03亩容积率2.52.5建筑面积19.5万方16.2万方每亩地价352万/亩217万/亩楼面地价2107元/疔起拍价1299元/行当前售价/高层均价6100元/高层平层4925元nfm',尾盘定价高层毛坯5300-小高层平层5600元/ms5400元/H首期开盘时间2019.12021.10.1夕三S7AI北的O项目位于渠中两侧，半围合布局，视野开阔无遮挡；配套社区底商及商业综合体；处于销售末期，共规划1684套，已推售1684套。2019年1月开盘,截止2021.5.31,½ft1657套，已推去化率98%,常销期月均去化68套/月。高层3T632F62115Irf（一楼架空层），少量62m,产低总价主要面向学区需求客户群。>价格：常销期价格6100元,高于竟品600-800元/平，尾盘5300-5400元/m1;楼层间价差在20-30元左右，中庭比边户贵200元左右。>一期底商，车位、商业未开盘，二期规划商业综合体（自持）sism开盘时间产品套型面积规划套数规划占比已推套数成交套数成交均价月均去化已推去化率存量套数2019年1月高层/3T6/31二房单卫621247%12412461006100%0高层/3T6/31三房双卫88-8972343%723723610027100%0高层/3T6/31三房双卫96-9765139%65164561002599%6高层/3T6/31三房双卫105936%93846100590%9高层/3T6/31三房双卫118936%93816100587%12科华学府里销售情况表（数据截止至2021.5.31）16841100%11684I1657II68I98%I271条螂竞品分析科华学府里（尾盘）客户60%多源于渠县市区，30%源于董家沟等乡镇；高层面积段88-118f三/四房双卫；*弛rRI高层：3室2厅2卫建面约：88H;高层：3室2厅2卫建面约：96H;高层：3室2厅2卫建面约：97m1;高层：3室2厅2卫建面约:105m,;高层：4室2厅2卫建面约：U8rf上玄4触竞品分析科华和润府（量价齐高）.对比项目科华和润府目标地块占地151亩97.03亩容积率2.52.5建筑面积25.5万方16.2万方每亩地价288万/亩217万/亩楼面地价1710元/nf起拍价1299元m'当前售价/高层毛坯5300-5600元/高层平层4925元nf定价m,小高层平层5600元/小高层毛坯6400元/疔m,首期开盘间2019.82021.10.1项目处于老城区向北城新区延伸带，围合大中庭布局。该项目分两期开发,总规划2771套。一期由4栋洋房与8栋局层组成（尾盘），二期为8栋高层组成；一期半围合布局，前洋房后高层，楼间距宽阔无遮挡，二期全围合布局；目前处于销售中期，已推售1844套，截止2021.5.31,去化1226套，已推去化率66%,月均去化59>Sg3T62T425-31F83-110m,;月均去化58套>小高层/1T2/10F,已推售80套，已去化20套，½<t25%,月均去化1套。>价格：3T6高层均价5400m,2T4均价5600元m',一期朝中庭高层已售磬小高层均价6400元/冠。科4m和润府E肖售情况表（数据截止至2021.531）开盘时间产品套型面积规划套数规划占比已推套数成交套数成交均价月均去化已推去化率存量套数2019年8月高层/3T6/31F三房单卫832489%248765300331%172高层/3T6/31F三房双卫89-99189768%121094754004178%950高层/3T6/31F四房双卫1051867%1861225400566%6427任1高屋zr4wn二用WTJ1RfiFS6142少量底商、车位均未开盘，月高层/2T4/30四房双卫1101806%60245600440%1562019年8月小高层/1T2/10F四房双卫116803%80206400125%60合计2771100%18441226-5966%15451条螂竞品分析科华和润府（量价齐高）客户65%源于渠县城区；35%源于毛家湾.万家岩等乡镇；高层面积段83三房单卫8993f三房双卫高层：3室2厅1卫建面约：83m,高层：3室2厅2卫建面约：89m,高层：3室2厅2卫建面约：90m,高层：3室2厅2卫建面约：92m*高层：3室2厅2卫建面约：93Irf1项I螂竞品分析.科华和润府（洋房单价高，去化慢）洋房面积段105116f四房双卫；高层：4室2厅2卫建面约：105Irf高层：4室2厅2卫建面约：IlOm,洋房：4室2厅2卫建面约：116m,LN4随竞品分析-科华对比项目科华君悦府目标地块占地274亩97.03亩容积率22.5建筑面积36.52万方16.2万方每亩地价198万/亩217万/亩楼面地价1506元m'起拍价1299元nf当前售价/高层毛坯6500元nf高层平层4925元nf定价小高层毛坯7500元m'小高层平层5600元/mi首期开盘时间2020.12021.10.11：9公里项目位于流江河与渠江交汇处，高层江景房，配套滨河湿地公园，环境极佳；项目大围合布局，洋房、高层、大平层组成。项目规划三期共3983套，一期1202套;已推售706套,截止2021.531,去化346套，已推去化率46%,月均去化17套；三三3T62T432F79-126m',2020年1月开盘，已推636套去化294套，去化率46%,月均去化15套；高层2T2/143-161大平层已推售58套，已去化5套，去化率35%,月均不足1套；小高层/1T2/7F/127-131平，已推售70套，已去化37套,去化率51%,月均去化2套。价格：高层山路均价6500元/向；小高层均价7500元/壮（临江第一排）底商、车位均未开售开盘时间产品套型面积规划套数规划占比已推套数成交套数成交均价月均去化已推去化率存量套数2019年8月高层/3T6/31F三房单卫83-9663853%33819465001030%444高层/2T4/30F三房双卫106-11512010%120856500471%35高层2T4/30F三房双卫116-12612010%120256500121%95洋房/1T2/7F四房双卫127-13126622%70377500214%229大平层2T2/7F四房双卫143292%2937500不足1套11%26大平层2T2/7F四房双卫161292%2927500不足1套7%27科华君悦府一期销售情况表（数据截止至2021.5.31）1202100%7063461729%8561条嶙竞品分析.科华君悦府（高单价高总价去化慢）高层客户来源于城区改善性客户；高层面积段83-85三房单卫，97-126rf三房双卫高层：3室2厅1卫建面约：83m,高层：3室2厅1卫建面约：85m,高层：3室2厅2卫建面约：97m,高层：3室2厅2卫建面约：116山高层：3室2厅2卫建面约：126m,市场小结宏观市场：受当地政府土地供应限制，渠县近四年房地产市场呈现量稳价升的局面，2020年受疫情影响，部分竞品以价换量。疫情稳定后，市场逐渐回暖。近四年商品住宅年均销售面积54万m"成交金额30亿元，供需关系平衡。产品结构：产品控面积、总价刚需、首改为主市场上库存最多、走量最快的住宅产品为88-97m2三房双产品，其次为78-86m?三房单产品；105m2115n'四房双卫产品稀缺。价格情况：板块内高层产品价格以5100-5500元/f为主，洋房5700-6400元/M客群面：客群以老城板块及乡镇刚需、首改的自住需求为主。市场定位：城市发展核心方向：百米教育咨漉：公园环境：世界500弼品牌客户定位：县城首置客群+学区需求客群+乡镇进城客群产品定位规划2T6高层（85-95f三房双卫/四房双卫）+1T2小高层（100-120nf四房双卫）项目整体定位：刚需+刚改户型面积总户数套数占比原户高层95m211167037%型配洋房115Irf1106.94%比洋房100mj30819.42%洋房190nf523.28%最新方案中高层2T627F95中高层1T2IlF100中高层1T2IlF115中高层1T28F190Part3市场情况1验证过程2样本特征3客户需求4价格预期微信群/JIO免费获取全国重点城市实时房地产市场报告及城市进入报告；二每日免费分享地产干货、精华研报素材；与群友交流沟通近期市场形势，群主免费提供相关研报素材。-扫一扫添加小编微信进群：备注：城市公司业务领域姓名，,I：Il,I11IIl”,.：犷),yI9眩.密7JF*"E呢y，上二T产“八.，4.4.t-V!A.:一九二_,WjH,他一AJi<i,.fl/二d.，7r1.一VVkWWir>¾*T.S-A，一,一一七力,&，0.、A0+.一V一了*<«',<,»一；N»¾s知识星球“地产研报素材”“曲H.©房地产各个领域海量研报素材大全免费下载；O每月同步更新100O房地产研报素材；支持相关地产形势问答，及调研或研报小定制。全网最低价，日均2.4毛钱一，r».了rC.*验证过程真实客户验证要点1、客户群体特征工客户来源、年龄、职业、收入、目前居住条件及家庭结构2、客户对地块的价格认知：1）客户对单价接受度；2）客户对总价的接受度3、客户对户型的需求：对于户型功能布局、功能尺寸、大小等是否满足客户需求调研范围：达州市渠县调研时间：2021.6.7-2021.6.19调研人员：陈佳主责,前策2人+销策1人+销售6人有效客户：访谈总计数58组，验资35组（高层16组；小高层6组；小高层顶层跃层产品1组；高层一楼赠送花园、地下室4组；小高层一楼赠送花园、地下室2组；高层顶楼送阁楼2组；小高层顶楼送阁楼4组）调研工具：1、调研问卷2、项目展小卡验证过程样本结构自由职业：3人务农：1人个体经商户：26人乡镇进城务工：5人验资门槛：5万费料展示客户问卷IV-.：4698÷l衣图0:，半116嘤116嘤其噩Ul乐匕】瓯97部后DgiR(171个u*m广你足W今鼻看游 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Il/启动会S-G野碧桂国,劣冷一全万五的a深访工作执行工作汇报（i三970WHUJMT皴EWIR（电忖）-、*M*-谢eW;W5SW.两人皿二g&蚪。”相加W三.%KSB.”二MkS1.4dMf*xM:Mt宁AM.二Wte、/RH03=WJz>fi*e三1.3W2G空为工Wffif掣85OeoiG3口一"七”*m-¾Z纣/r所产假二居,m关2?HJ圣&物，左烟防人.昭人二冢一F洲！9RUg!3代.却粒加千斤61：W三A±r*t；=.R/'市d£三R3t,-*iS*AR.SWa也网GZnaWTX鲜.qms：4Kntmj：rt£«一限，"那心柞顼工WA，片.咻翎；JTiW;VM.R.匕、4*MC$一;二xBrWa¾11mhw1.rt.cAi*,ua工吐"mM&建二，叁程LaIrXtvwjF选.滋WX了itl11Vr:NiHWdl筋XHkqr方附$时型|E!.r三¾况W,涕叩iJiMlWK，足叫齐£MtwmnwKI-IW1*二资：LriWW.14AfeKIM型网RMga二智巴"二工久口感翦毒bLJ困HI1喙Ei谙A随S!-i置总匚图PEdABQ11J<W口就互由二照每日研判数据总结Cflisa储6天）今«&睡I士M户班由搭Ra幽而即纲422134褂鲁云。、电努1913题Ne乃2213今日合H1126227KH1126227TftW1、BFc<:0SLStRL定田曲.五个S.一个防话饭2、B*c三11rV>PtH2*:3、OHIffl/电,»，MW1¼M三2&1.三90901as*.IHB怪忖*45»WfWrf:»00,IKr*3tACWIMrort阿MRe时4mg5.GXWL三t三兴,论金弃记由亚吩齐仝点，麻夕.、维万生MsHEUM=,SdL材19WSt6a,21汗*»«0孑曲新必介，,不"立个山体.««wm.如"也内改早上云的匕血S:5分认力*0酬胸.MCgweSBWIInwx:MKeam11bsaw=阪WXfimtd2、怜痘1218,口为总小值4坦.IJ<OYK，C2!H>UXRC*hW<>O-<.eT<WIjrUtnr4jmi:*yrr-hr>2.4”1V0rtCJtOUSTM¾«».FWtfC4M>>Ntrt.TrVr三TeClEW-¾,5Cpg，*，-。*c<4rtw,js*rfw.rwu.eA>uri、”.2VsSKhIEAa（ERJ7EqGipmMHfC1AOCatxtf:=$数SeHt倍只吟、a.iflfJa.wwi<jw.2、今日正反比洞2户约1。2电d.今日如阳,SIR1M8.乂JHHMEA怆白，Q;e*RMmm*妨&户丝JB暮户三-空更K户W同内户羽<Ht31'901妁拓小41111用，卜力4223104Ha“1025322汁10253226A16R07天）HMwi1R电舞Wf尸.«以大所划;*ro,;2、出田t交存地油（Wy粒R3,M3,O*二£0才®«.小联如L三3V用一.RM凌R.WaWFeWaf同，KWWr/瓯3JJKKQCT.6.tt2>Jf二M.（±HfE）I、5三E:七骑工瑟相工催诉，、鼻丽、Q合柘-OeniMRW0W诉；2、ttSl2<a孑均。小&值1人»euuPrw,RC/八-*crmrnww7fe.*w-i*sbA+5/8*F-4i*AM,.55UqUoe.5.r>9r.f"««rm.JjI>'»«-*-A«*->Cr,3,XJt7.A>FMg*R.<r>Ri*L*V>>*lAteWTrtfcMJ,A9'Ml>rSjrtda><UCI4-s"c2“*.*>ekFj.3b*WrtrJJ<mLH37.I%iNP八"京，O>SfH<WS.Jli/5iy.",<m.6fl18fi（帔）Hsttl»£13!蝴I点海户户有朝fifiifiWbMK户而悔M111!Si虻悔5991I会犍3971O今胎it1522732Itt1S22732今日SR工作瓶.fl81SFWfiSlii.百合洌施.一型S.舸0眄，2、融三Wfii遍a、物8遍esm吟粒不我想3%WMy1、ig!lJ三B.et×?加2、Imm仍引酚群美适讨2短Eg戕租摊1.¾0W.翅人艮演.SWtIffij.喉、中,二，.确近；2、eaza.w4Q'2样本特征职业构成+年龄段1.职业构成：以个体工商户占比最高，达到74.29%,其次为本地务工和自由职业者，分别占比14.29%和8.57%2、年龄段：意向客户以25-30岁年龄段为主,占比高达25.71%,其次为35-40岁与45-50岁年龄段，均占比17.14%;年龄段