【集团沟通会】石家庄裕华区西仰陵102亩项目-2021.07.docx

目录CoiI<en<项目概况项目市场研判"项目货值、去化及开发节点建议W项目预案1.项目融资方F项目财务评价1.'风险与推进计划1.1项目概况一一地块指标与交易条件总地价（万元）楼面价（元/E）用地性用地面积用地面积虫和星计饕筑面建筑密度/蝴限高实际限四状质（m*）（亩）合不八平积绿地率（m）高（m）（万Inl）有票成本溢价小计名义楼面价=总交易对价/计容面积（八）配套影响楼面价=配套成本（土地成本+开发成本）/计容可售楼面价（B）实际楼板价=A+B考虑税金影响后的楼面价：假设净利润额等于交易对价全额有票情况下的净利润额反算的计容楼面价地块78398其中住宅685161022.517.6318/358080土地款68858,202S咨询费9540)098688559618857856004（考虑配套影响楼面价）规划要求：,配建9班幼儿园；,无需配建保障房；/采用全装配，无被动房；本案毗邻南二环延长线，距东二环1.5km,交通极为便利，承接裕华区核心板块外溢客群地块位置：本案位于裕华核心区外，紧邻城市主要区域，交通极为便利。板块定位：开发区为石家庄高新技术集聚区域，政府未来主力打造宜居宜商宜产业。客户认知：交通便利，发展潜力较大，配套相对较弱的区域城市区位图：本案位于二环外，属于开发区版图版块区位图：本案所属版块距核心城区较近，承接外溢客群石家庄火车站本案毗邻南二环延长线，周边规划均以住宅为主，目前周边开发程度逐步提高，居住区逐渐形成南二环延长线1.3项目概况项目四至/地形地貌本案地块平整，紧邻城市主干道，交通便利。地块北侧一路相隔雅都园小区，道路尚未修通，东侧为后期公交枢纽用地，南侧绿化带紧邻南二环延长线，西侧为畅通封龙大街。封龙大街回迁区南二环延长线有高压线地块南侧40m内具有高压线，对后期项目销售及整体品质造成影响重要城市通衢：项目紧邻城市环线快速路，同时距离西仰陵地铁站150米，出行极为便利裕华万达石家庄高铁站南二环交通极为便利：距离城市核心主干道仅L5km,通达性极佳【南二环：双向6车道，高架】城市唯一贯穿东西连接主动脉【地铁三号线：西仰陵站】直抵高铁站，通达全城紧邻城市核心：通过各自主干道，均与城市核心区紧密相连【裕华万达：裕华核心商圈】5min车程到达裕华万达【石家庄高铁站：重要商务配套】15min车程到达石家庄高铁站【机场高速：南二环口（规划）】40min快速抵达机场序号道路建设主体、时序1二环T南二环延长线已通车2槐安路T天山大街已通车3槐安路T封龙大街已通车1.5项目概况交通条件客户动线客户主动线：沿二环东沿线进入封及大街西仰陵项目南二环延长线项目位于开发区与裕华区交界处，项目Ikm范围内可享受区域内核心配套，资源丰富项目周边配套医疗配套教育配套1河北省第四医院（三甲）1石家庄精英中学（优，私立）2石家庄是第三医院（三甲）2西仰陵小学（待建）3骨科医院3石家庄翰林学校（优，私立）4燕赵医院4想象国际4浮5眼科医院5石家庄市1中东校区（优）6河北省第二医院（三甲）6高新区实验小学（优）7中仰陵社区医院7高新区第二小学项目周边配套景观休闲商业配套1天山公园（环城水系）1裕华万达广场（大规模）2东环公园2天山海世界（大规模）3想象体育公园3北国（益新店）（中规模）4昆仑公园4生活T（中规模，规划中）5火炬广场5华润万象汇（大规模，规划中）6龙岗寺6北国空中花园（大规模）7希望绿洲7信誉楼（中规模）1.7项目概况板块/组团土地市场盘点本案所处宋营版块综合楼面价7000元rf左右，信工地块即将出让，预计区域产生新地王，本版块仍处于价格洼地片区/板块项目案名罂雷用地性质拿地时间流介率容积率黑罂二环内国仕山6.02住宅、商服2020.08.2811141-1.7110.28金地玺悦府3.39住宅、商服2019.03.031029950%2.428.21绿城桂语江南4.22住宅2020.02.2163898%2.410.14众美版块润江云玺4.19住宅2020.06.09782130%2.510.48万科曲翠四季13.36住宅，商服2020.08.3061673%2.4833.13宋营版块华远昆仑赋17.25住宅、教育2019.04.17959150%2339.68融创未来中心(强大泵业)15.85住宅、商服2020.06.18780813%2.3136.62成交楼面价(itml)二环内的住宅用地供闸门关闭，未来更多的住宅用地规划，调整至二环外，以配合疏解人口的目标溢价率：2021年1月1日至4月，合计成交24宗地块，其中中冶东良厢地块溢价率33.5%,以及保利藁城热电厂地块溢价率24.2%,其他地块溢价率均在20%以内;近期地王：2021年至今成交地块中最高楼面价为东胜时间山二期地块,楼面价7493元nf,市区成交楼面价集中在5500-7500元f;拿地热度：一季度土地成交143万m"去年同期147万m,土地市场热度稳定；1-4月品牌房企中仅保利、融创拿住宅地（恒大取得一宗商业地），其中保利3宗，融创1宗，保利城市布局扩大，存货得到大量补充o71。-5r±rCUiR木土价三-SHI7:国I口豕J士厝厉U=Ai平工七厉止沐用X1±¾HBXTTl2020)101桥西区火车站住商2021年1月4日1831635.49星娱350000.0%6006«2020)031.鹿织区鹿泉城区零瞥2021年2月19B33293.51.17七街村5652.7%485南2020)032鹿泉区鞋泉城区住宅2021年2月19日23383225.14H穹1601520%3113卦TlDO27272元/f2020)033E鹿泉城区住宅19B22560235.19摩给149952.0%28902020)119高新区开发区住宅2021年2月25日1082032324.89电创1131400.0%4546Lr120201090长安区S住较2021年2月26B625312.43415.53天洲830001.3%53442020093新华区新华核心住宅2021年2月26日207532.855.91中电33700L8%5698Kall7493元f2021年3月3保利03612O21OO4岛新区HJSE住攻B687132.1714.91润江901006.4%6043-32M元“IIl120211001桥西区广安街SK2021年3月3日102753.58北国282000.0%7881684台1004tvf7808元f(2021002新华区蜥华楂心住宅2021年3月3日764S2.51.91淘江13900112%7272,I保利南普>657c三fJ正202IKn正定新区IESfil住宅2021年3月8日980921.96正坂850.0%43331保利区50元/m正(2021)003正定景区正定新区商顺2021年3月17B2855338.57万台75500.0%881正2021)004正定新区正定新区通服2021年3月17日29714LS4.46裳川74000.0%16602020)029国域区津沱河商阪2021年3月24B43704L56.56张林桥43900.0%6702020J030藁城区津沱河商服2021年3月24B51251LS7.69安筑51400.0%6692020J0M募城区途沱河商阪2021年3月24159672.53.99恰始13503.8%338(2020)100桥西区西王住前效2021年3月31B13943.0230.32中冶20750033.5%6844(20201007桥西区火车站既脏2021年3月31日82146.8724200L7%3521(2O2OO1O桥西区大学城住商故2021年3月31B728462.92L1311950002%5657IB)八1<1NH(2020)008长安区广安街住两教2021年3月31B331362，的东胜720002.9%7493一2021年4月9(2020)036Jt城区住宅H-*-J15B537692.21L833802024.2%3214阑2021)009鹿泉区前台他2021年4月19B3140026.28蝴3140023%5000/本体部分小结：紧邻石家庄主城区，城市通衢，交通通达性强，周边配套条件优异，且具有浓厚的居住氛围；/竞争形势分析：项目所处片区开发时间较晚,程度相对较低，但升值空间较大，房企拿地积极性强，该项目地价存在优势，属于价值洼地；/结论：本地块处于裕华区开发区板块，承接裕华区刚需外溢客户；项目交通便利，周边配套成熟，且地价较低，建议重点跟进。项目概况项目市场研判项目货值、去化及开发节点建议项目预案项目融资方案项目财务评价风险与推进计划2市场核心结论机会与风险（定性描述）板块市场小结：本案所在版块起步较晚，但与裕华区核心区较近，共享城市高端配套，高价挤压持续外溢，未来发展整体潜力较大 市场机会：上游版块价格高、多尾盘，裕华核心价格2万元m"开发区核心1.8万元m"且周边版块尾盘居多，未来板块竞争量、价均具有优势。 客户机会：目前上游板块价格高，高价挤压持续外溢，同时上游版块供应稀少，交通导入便利，客户外溢更加明显； 产品机会：本案扼守城市外溢东大门，地理位置优势明显；与周边项目相比，本案距二环、地铁三号线具有绝对优势；周边核心竞品面向改善、刚需，本案偏向刚改产品，定位优势明显。2市场格局<<板块城市格局发展潜力巨大本案位于宋营镇，是裕华核心区与开发核心区发展方向的交汇处,宋营板块城市站位图地铁3期 已通车家庄北站石家庄市新元高遢去正定机场9河北科技大b石家庄站高新区生物医药、电子科技、先进制造为主裕华区现代服务、商务为主裕华区三腹三区规划H:怀特礴万达商BB 联邦商国 三区：迎宾大道高端服务区 裕东现代国际商务区 南部现代服务产业园区近年高新区版块年成交约40-60万m"狭义去化周期2.1个月石家庄市场2018年-2020年住宅供求量稳步增长，市场需求端安全性较高；高新区成交热度高，但受到供应影响，年成交量约40-60万IIf;随着万科、融创年内新盘入市，年内区域市场供需量及市场价格将得到进一步推升。图表：2018-2021年石家庄市场住宅供求量年度走势350狭义库存（万m'） 去化周期（月）8 7 6543 2 1 O住宅供应量（万M）229.64417.59493.29103.1976.72住宅成交量（万巾）287.56436.45487.3098.29103.45图表：2020-2021年石家庄市场狭义库存及去化周期月度走势u01020304050607080910111201020304狭义库存（万m'）211210206225241251248245271255261228270258261249去烦期（月）6666777677767666图表：2018-2021年高新区版块市场住宅供求量年度走势住宅供应/1万m，）.住宅成交万州）2018201920202020年同期2021至今706050403020mO住宅供应量"jm'）37.S659.6641.98住宅成交盘<7jm）42.2459.4239.4库存（万Irf）（Ki三市场容员（万山/年）取证（狭义阵存）拿地（广义雷存）I全市4872491239高新区版块407.32202.74图表：全市及宋营板块市场容量、库存及去化周期本案位于宋营板块，扼守南二环东延前站，截流裕华外溢客户，同时利用轨交优势分流众美板块客户西仰陵项目位于高新区宋营板块,主要客户来源为裕华老城外溢,站位城市东扩前站承接主城外溢刚改客户，以高新区核心、客户外溢作为补充；依托于地铁优势，宋营板块有机会分流众美板块客户，与众美板块形成竞争关系；同时板块内部分极刚客户受到总价挤压，向下游循环化工板块外溢潦出/分流2w元高新区核心J61.7w7uf裕华老城价格挤压西仰陵站1.2W元/f二环线交通分流众美三环:价格挤压交通导入西仰陵宋营l4-1.6w元/m*价格挤压交通导入循环化工Ikm板块详情宋营板块板块定位城市东扩前站，轨交驱动高速发展带开发现状开发程度中等,发展速度较快融创百万方项目将入市，区域开发进入提速期客户定位刚需刚改改善塔尖众美板块板块定位开发现状城市东南重点片区开发程度中等，发展速度较快区域站位高，配套规划配套能级高，发展较快客户定位刚需刚改改善塔尖循环化工板块板块定位开发现状妣区,P冶机父驱项刚需耒荣JE开发程度较高，发展速度较快保利、万科、华远三项目组团，周边配套Zl（平较低客户定位刚需刚改改善塔尖本案位于区域竞品上游，扼守二环东延线出口，可强势截留竞品客户；同时与万科、融创错位竞争 板块量价：目前宋营板块狭义存量7.32万而，高层主力价格为毛坯1.55万元m"精装1.7-1.85万元nf; 强竞争：年内将有融创未来中心、万科翡翠四季两个新盘入市，与本案形成强竞争;板块内边缘项目华远、正基等由于远离主干道，通达性差，去化一般； 弱竞争：众美板块与本板块形成同客群竞争，本案可依托地铁优势对竞争板块客户形成强吸引，分流裕华外溢客户板块项目名容积率建面多态面积段（m,）I月流速均价狭义库存广义库存（万Irf）小高高层两房三房一三房二四房（套）（m,）（万Irf）（万山）强竞争独创未来中心2.314014-18F26F-107137-156186204（首开）精装17000-185001.67137万科曲强四季（未修）2.48198-18F22-27F88-117Irf两房/三房-预计精装16000019弱竟争东华国槌府2.394.7616F24F84109-112119-128-20ts155001.671.67华山星明府2.516.5716F24-25F-90110-119126-13928钮125000.25华远昆仑IK2.35.396-10F18-26F88100100-132-27简装136001.830.72正基九宸1.89206-12F26F94120-166-22钳130001.989.35宋营库存合计7.32202.74板块渊兰园2.15815-17F-10312213517¾S150001.942.93润江云玺2.520.1ISF24-27F85108-136-34毛坯145000.386.55融创中心2.784-24-31F88100-113118-155180149-151217160钳15000修160006.7842.83众美库存合计9.152.31库存合计16.42255.05注：月均流量巳去除疫情则未售时段三环线,当前在售强大泵业地块总建面36万m1定位偏改善117nf3室2厅2卫136m,3室2厅2卫186m:4室2厅3卫融创未来中心分为两个地块，强大泵业地块与北豆地块项目融创未来中心占地面积15.85万m：容积率2.31建筑面积36万m（强大泵业）59万m（北豆地块）开发商融创拿地时间2020.06.18实际楼板价7808m,在售价格精装17000-18500元/m'广义库存137万M产品户型小高层14F-26F,107-186m5精装情况新风、地暧、空气能热水器、西门子洗碗机（品牌配置高）面积I项目一期产品配比户型I套数1配比107三室两厅两卫729.65%117三室两厅两卫16421.98%137三室两厅两卫20427.35%156三室两厅两卫13618.23%186四室两厅三卫13618.23%255四室两厅三卫344.56%合计746100.00%107m,3室2厅2卫项目主要卖点为品牌、规模、品质精装，客户以改善为主去化速度：项目于6月13日开盘，项目蓄客期1.5个月，认筹期9天，首开去化204套，成交面积2.81万m' 主力成交：主力户型为107-186m其中107-137行为绝对主力； 客户构成：高新区客户占比超4成，主要置业目的为自住，改善为主 项目亮点：同层排水、智慧社区、智能家居系统、上下楼板5mm隔音垫、铝膜施工、落地窗、精装拿地实景示范区开放启动认筹认筹400组开盘5万认筹优惠500元/2021年6月2020年9月28日楼面价7808元f2021年6月5日m!13日ImY（）个口BjA¾I道g融创未来中心项目(北区)已售未售产品统计户型硼PS推售成交4t成交均价(11')107三STE726489%1S900I17三三两E：E362981%16100137=SERffWE684160%16700156三三WfE583967%17400186四室两厅三卫592441%18600255四室两厅三卫8788%19000合计30120468%17000首开推售及去化At兄n热水Si卫生间EB!阳台总厅餐厅玄关小隈热面"面花具Ap门谢地驯墙天清花屏风淋三地埴天地»天sftR其雉塌天地墉天地埸天地墉天具ttaa花面8花柜电四触面面花面面花面面花面面花他步阳或同档次钢木Sl合门飞?犍成同档次四合一指彼密担锁AO史密斯、中广欧特斯蛔档次既牌新殄、或同档次仿石稽石材蒙阿莎、33珠或向档次瓷婚鼎美.名族或欧4次部板奥成吊顶科制或同档次壁挂式生便蒲、洗理科劭或向档次九枚、阿波罗或碘次海尔.淡啊玛或同档次浴室柜，中旗或同档次石英石台面贝尔.福人或同档次多层实木复合地板三棵树或同档次为般课,隐雌局部石膏板吊顶、石哥线,三黑树或同档次乳胶漆IKB丽莎.冠珠或同档次仿石后整聊歌.过株成同档次屿馁薄板梅柜酒建3S位襁崛,为水泥眇浓抹闻鼎美.名族或同档次铝扪板集成出预海尔,澳柯玛或同档次标柜，中Bl或同档次石英石台面西门子或同档次电队灶日、洗腕机弗兰卡或局档次成区定密坡然推拉门藻嫩丽莎.曲或同档次仿石传三牌钝或同档次为咬漆,咫瞰局部石叁板吊顶.石膏线,三棵树或砂当次扎胶濠系京丽殄.玩珠蛔档次仿日专三裸御成同档次为技漆,踢KI饯RHC石青板吊顶,三科丽裆次乳股渔1雷±.三雉或同档次灯具系露丽莎.Si*或同档次仿石稽三棕娟或同档次装校漆,躅酶局部石H板吊顶,三株抑或同等欠乳胶;我密士.三雉或同档次灯具蒙邂丽莎、53珠或同档次仿石稽三棵田或同档次乳般涿,躅喙导部石膏板吊顶,三麻!阈司档次乳胶漆,雷士、三域或同档次灯具海尔、澳阿玛或同档次玄关柜，中旗或同档次石英石台三i万科翡翠四季规划24栋827F住宅楼，配套大型文娱设施，项目交通导入性比较差，定位刚需刚改项目万科翡翠四季占地面积13.36万m'容积率2.48建筑面积19万而开发商万科、福美拿地时间2020年12月实际楼板价6167元f在售价格预计精装15800-16000广义库存19万”产品户型2栋8F洋房，11栋14-18F小高层，11栋22-27F高层，户型面积88-117m,量：-价:精装15800-16000存：19万m时间节点2020.12.11拿地2020.2.9规划公示20203.18用地规划许可证2020.5.25S1#商业楼-1施工证2020.7预计入市万科总图精装情况规划楼栋：项目整体规划24栋楼，业态为8-27F小高层及高层；配建设施：配建商业设施及19F办公楼，一所幼儿园。总图分布：整个社区沿道路分割成4组团，楼栋排布北高南低，各个组团内围绕中央景观区呈围合式布局。配建文娱设施项目规划大型商业配套，涵盖茶楼、大马戏、商业街、四合院、戏台等设施。业态设计都围绕着中国传统文化开展，与万科年内开展的"万事皆可,就是挺传统”活动营销主题相契合,未来万科翡翠四季项目预计将打造传统文化复兴概念融创中心位于众美版块，项目具备品牌、学区、规模优势，卖点突出，占据城市流量高点项目融创中心L5km工。占地面积23Q7万Irf容积率2.7建筑面积84万m'开发商融创I/I一叼一拿地时间2017.8实际楼板价32887m,在售价格毛坯15000元/精装16000元nf广义库存42.83万而：160套/月:毛坯15000tm产品户型24-31F,88-217m':精装16000元/m':42.83万rrfA精装情况新风、地暖、空气能热水器IT三BII户型II面积（Irf）I总套数（套）I占比I三室卫1053158.80%三室两卫1253168.80%三室两卫155159544.50%三室两卫18076721.40%四室三卫21758916.40%总计-35821%户型面积（Irf）二期户配总套数（套）占比两室一卫9032821.97%三室一卫11521914.67%三室两卫13651434.43%三室两卫13743228.94%总计-1493100%88m,2室2厅1卫108m,3室2厅1卫138m,3室2厅2卫项目受品牌、学区、配套、体量等优势加持，月均流量160套，长期位于城市项目流量排行榜ToPl 推盘节奏：2017年10月开盘，开盘去化680套，去化率57%,推出107-217行户型，2020年7月大二期29#地力推； 去化速度：平销期流速约160套/月，时点价毛坯15000元m精装16000元m' 主力成交：107-155三室占主力； 客户构成：裕华区外溢客户、地缘众美板块客户为主,辅以南部郊县进城置业客户蓄客L2017.9.16启动验资2017.9.22体验中心开放2017.9.26产品发布会2017.9.29取预售证2017.10.1启动锁房源拿地?2017.8融创（巨邦房地产）竞得鹿泉PnI地楼面价元m:,底价拿地首开£2017.10首开推出107-217m户型，推出1188套房源，成交680套，三t率57%持销?2020.7大二期29#地加推;平销期流量160套/月，集中推盘高流量期可达到300套/月以上,属于城市级流量高地，长期位于石家庄项目流量排行榜TOPl融创中心首开分户型去化-开盘套数（套）一销售套数（套）融创中心月度成交量价走势成交面积（万而）成交均价（ffl'）4.504.244.003.503.0016000180001600014000120002.48.10000548000-6000m4003503002502001503622982982080.500.00IIIEUIIILUiIIIIIIIITi11155m'180m'217m,2021.2020.1234567891011121234版块次新房价格平台L48万m"主力成交户型以两房为主项目位于南二环延长线，周边开发程度不高，二手房成交热度较低；北部约2km为高新区主干道珠江大道，沿线开发相对成熟，二手房市场相对活跃；高新区宋营区域二手房均价集中在131-1.48万元11L受限于区域目前开发水平，二手房量价较低I项目名称开发商交付时间业态梯户比主力户型成交均价（元/行）成交速度（2020年）东方城金明20046F多层1T292m!两房一卫130m,三房两卫1306711套天然城金石20087-18F小高2T386-98m,两房一卫110-128ml三房两卫1321227套项目与核心竞品相比，交通具有绝对优势，地价低于竞品，学校资源相似，客户分层明晰，与竞品并非直面竞争本案与万科、融创交通具有绝对优势（距地铁、主干道极为便利）主力户型本案与万科、融创客户分层差异化价格梯度客户定位本案紧邻二环快速路上下口距地铁150m6143元/m紧邻学校用地城市刚改、改善融创未来中心距二环1.5km距地铁1.5km7808元/m'未来二期有学校用地地缘改善万科翡翠四季封龙大街未通车距地铁1.5km6171元/m无学校规划城市刚需23Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4售罄本案所在版块竞争环境适中，一级竞品为融创.万科I竟争关系项目名称广义存（万f套tt）月均流速05Irf）21Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1II开售一级竞品融创未来中心137首开2.8I万科翡翠四季190.60二级竞品东华国树府1.670.17华远昆仑赋30.720.28正基九宸9.350.24华山星明府50.32板呦卜分流融创中心42.832.33润江云玺6.550.49兰园2.930.21255.05注：月均流量已去除疫情期间未售时段23机遇与挑战<<区域市场客户细分版块区域主要客群来源于裕华区城区外溢及高新区外溢，聚集刚需及刚改客群本案所属宋营板块与众美版块竞争关系较强，均以裕华区外溢为主力客群，购买动机以城市刚改外溢、地缘刚改置业为主板块购买动机客户来源宋营板块城市刚需刚改外溢地缘刚需刚改置业北部高新区核心刚改外溢裕华老城周边地缘高新区核心众美扳块城市刚改改善外溢（泛二环）城市刚需刚改外溢（方村）南部郊县进城置业裕华老城南部郊县循环化工板块裕华区刚膨卜溢地缘刚需（费城区）藁城区地缘高新区核心裕华老城本案所在版块未来增量机会：西仰陵地铁已通车，未来可大幅提升外溢客户导入吸引力板块项目名称裕华老城客户来源区域高新区核心嘲置业远郊进城宋营板块融创未来中心402010华远昆仑赋303020202.4项定位<<客户定位本案客群来源于裕华区、高新区外溢，主力刚改客群客群E户重要客户辅助客户客户类型裕华区外溢刚改、改善客群区外溢刚改、改善客群地缘乡镇置业客群南部郊县置业客群客户比例40%40%20%客户来源裕华区：南二环东延线外溢；3号眺铁轨道外溢高新区：天山大街、珠峰大街向南外溢地缘置业:南部刹马镇、栾城区郊县，沿太行南大街向北进城购买动机交通便捷：南二环东延/3号线刚改：二次置业,功能型改善价格外溢：核心位置价格较高交通便捷：高新区路网完善刚改：二次置业，功能型改善价格外溢：高新区核心价格较高交通便捷：南向返乡主路交通方便，通勤省会主城交通方便刚改：城区置业,功能改善奢享落巢青年之家小太阳大太阳聚巢多口之家