沈阳市银行信贷与房地产价格波动间的问题及对策研究.docx

沈阳市银行信贷与房地产价格波动间的问题及对策研究以辽宁东方建设工程有限公司为例目录摘要1Abstract2弓I口41沈阳市银行信贷与房地产市场发展现状71.1 沈阳市银行信贷业务发展现状71.2 沈阳市房地产市场发展现81.3 沈阳市住房信贷政策现状分析102沈阳市商业银行房地产信贷中存在的问题122.1 房地产信贷规模增长过快122.2 商业银行房地产信贷风险管理机制不健全122.2.1 房地产信贷风险管理各阶段工作不到位122.2.2 房地产信贷风险管理方法落后132.3 商业银行与借款人之间信息不对称142.4 政府宏观调控政策不确定性153推进沈阳市房地产信贷健康发展的对策173.1 调整房地产信贷规模和结构173.2 建立完善的金融监管体系183.3 有效实现房地产信贷风险的全环节控制18331'/.1*«2AlyE帝U»3.3.2 优化审批流程，提高风险管控水平3.3.3 成立专业房地产金融部门，专注专业3.4 强化调控政策内容及时间上的协调性 11 1结论参考文献摘要近年来我国房地产市场迅速发展，房地产经济对我国国民经济起到了重要的推动作用。房地产业作为资金密集型产业，从生产到销售的各个环节都需要大量的资金投入。在我国，房地产金融发展尚未完善，融资渠道单一，房地产业发展资金来源主要是商业银行贷款，这就导致了我国商业银行面临着较大的房地产信贷风险。沈阳市作为东北地区最大的中心城市，而房地产业被作为拉动经济增长的重要抓手之一，迎来新一轮的发展热潮，随之带来银行信贷业务的新增长。本文从辽宁东方建设工程有限公司作为切入点，从沈阳市商业银行对房地产企业的信用贷款和信贷业务，由东方建设工程有限责任公司等相似的企业因为在融资、土地开发和房屋建设和等过程中发现因信贷规模增长过快、商业银行房地产信贷风险管理机制不健全、商业银行与借款人之间信息不对称和政府宏观调控政策的不确定性等问题，导致房地产信贷风险加大且不健康发展，本文就这些问题提出了一系列解决措施，希望解决沈阳市银行信贷与房地产价格波动间的种种问题和矛盾，使房地产市场回归健康和可持续的发展道路。关键词：银行信贷；房地产价格；信贷风险AbstractInrecentyears,therealestateindustryhasachievedrapiddevelopment,realestateeconomyhasplayedanimportantroleinpromotingChina,nationaleconomicdevelopment.Realestateindustryisacapital-intensiveindustry,fundsisindispensableineverylinkofit,fromproductiontosales.However,China,srealestatefinancialtakestimetodevelop,realestatefundsfromcemmercialbanksbecomethesinglechannel.SothatChina,scommercialbanksfacelargerealestatecreditrisk.ShenyangasthebiggestcentralcityinnortheastChina,andrealestateasoneofthemainpushpowertotheeconomicdevelopmentofthecity,itmeetswiththenewopportunitinesforbooming,whichwillleadtonewgrowthinbankcredit.ThispapertakesShenyangasthestartingpoint,analyzetherelationbetweenrealestatepriceandbankcredit,andgivesuggestionsforthehealthydevelopmentofthetwo.Thispaperisdividedintofourparts.Thisfirstpartisintroduction,mainlyintroducetheresearchbackgroundandsignificanceofthispaper,andcombestherelatedliteraturebothathomeandabroad.Thesecondpartisthedefinitionofbankcreditandrealestatepriceandtherelationbetweenthebankcreditandfluctuationinrealestateprices.Thethirdpartofthispaperexpoundsthecurrentsituationofthedevelopmentoftheresearchobject,analyzeexistinghousingloadpolicies.Thefourthpartsummarizestheproblemsofthebankcommercialbank,srealeatateloan.Fifthpartalsothelastpart,onthebasisoffourthpart,proposesomeavailablemeasurestoresolveproblemsaforesaid.Keywords:bankcredit;realeatateprice;ceditrisk引言根据我国目前城镇化的发展形势，在人均收入水平和市场需求双重发展的推动下，我国房地产价格快速成长；房地产行业发展与其他行业发展规律相似，有成长、繁荣、衰退、复苏等阶段，符合商品经济发展的普遍规律。当前我国房地产价格增长迅速，08年的美国房产次贷危机波及我国房产经济，对沈阳房地产市场也造成恶劣的影响。面对2010年的通货膨胀，我国政府经济和行政手段并重，出台一系列的可行性措施遏制房价增长。我国政府对房地价格进行持续四个季度以上的调节，部分城市的房价已经降低到到当地平均地产价格以下。兴建地产需要多方面、持续性的资金供给，在目前我国房产金融尚未充分发展的情况下，商业银行的贷款主要用于房地产行业。截止到2016年末，房地产企业资金投入已经达到103874亿元，同比上年增长了7%。其中中国国内贷款2000多亿元，同比上年增长将近百分之6.5%,个人信贷业务增长量达到了47%o通过一系列的数据可以清晰的发现中国地产行业主要是由信贷支持的，面对金融危机带来的一系列恶劣影响及其地产监控难度加大的背景，想要对信贷进行有限监管难度及其大。因此，在商业银行对地产企业信贷方面应当加强研究，改善和提高商行在信贷方面的手段和能力，全面提高商行应对风险的能力。确保商业银行在资金使用方面的保持在安全水准，确保在过量资金投入到地产行业时导致房价异常上涨带来危险。改革的研究学者具有代表性的是梁云芳和李谨；对于商品房价和土地购买价直接关系的是银行信贷方面，银行信贷对两者都具有推动作用。梁云芳在分析我国多省住房价格基础上提出，通过对房产价格和房产交易量等数据分析提出房产价格对我国各个地区影响的区别，中部地区房价保持相对稳定，而东西部房价受这些数据波动比较大，对长期贷款和短期贷款的分析均符合这一结论。李谨对房产企业和个人贷款进行分析，得出了从长期来讲，价格变动必然和信贷呈正相关关系，但是就短期而言，房产价格受各方面波动因素影响比较小。本文以沈阳市作为样本，以辽宁东方建设工程有限责任公司作为切入点,以房地产价格和银行信贷之间的关系作为要点，结合辽宁东方建设工程有限责任公司发展现状以及在沈阳市当前经济环境下，对近期的沈阳市政府对于经济现状和政府调控作为切入点，通过分析沈阳的商业银行在贷款存在的问题、地产行业存在问题，明确的分析地产存在的风险性，提出应当在现有市场发展水平上，推动贷款风险降低和促进市场进一步持续性的取得进展。当前沈阳市房地产存在信贷规模增长不良，商行与贷款人问题突出，信贷机制不完善等问题，通过分析我们可以得出：辽宁东方建设工程有限责任公司存在的这些问题是沈阳市房地产公司与银行信贷将普遍存在的问题。但是由于对沈阳市经济形式和房地产发展的前景是比较看好的，而辽宁东方建设工程有限责任公司有一定的机遇。针对一系列研究，辽宁东方建设工程有限责任公司等房地产金融企业需要加强管理和危机监管，加强对房地产危险控制和内部控制,一定会促进该公司以及沈阳市房地产经济的顺利发展。1沈阳市银行信贷和房地产市场发展现状1.1 沈阳市信贷业务发展现状沈阳的商业银行信贷业务主要包括流动资金贷款和地产开发贷款。对于地产企业在其运营环节和项目开发环节的资金缺乏问题进行贷款。通过调查沈阳市2014-2016年经济发展现状,沈阳市房产信贷经历了由缩减信贷到扩张信贷再到缩减信贷的一系列过程。沈阳市作为辽宁省会城市其房产价格具有代表性，大连、盘锦等发展动力不足的大量劳动力转移到沈阳市，这部分的人口的增长一定程度上推高了住房的需求，客观上推动了房价的持续上涨，房地产企业则增加贷款的方式来进行房产扩建。沈阳市政府在2015年初就已经认识到要解决类似问题的重要性。当前地产价格增长与住房需求呈现同步性的情况，鉴于沈阳市地产业的发展现状，必然会使沈阳市各个企业贷款增长。通过对沈阳市资金贷款过程进行分析发现沈阳市的商业银行参与了地产资金运行的全过程。对于地产开发企业来说，多渠道的资金支持有助于企业的进一步发展，但是目前资金来源非常单一，沈阳市的地产开发企业呈现小型化、资金链运营不足等一系列的问题，当前经济形势下违约风险更多的出现在地产企业之间。除此之外，受沈阳市大环境的的作用，个人买房需求量大但是大多属于低收入群体，沈阳市的购房者类似于其他地区，通常还款金额分多次少量时间长的特征，由于短期难以获得效益，其存在很大的风险和不确定性。通过2016年房产统计数据发现沈阳市商'业银行对于个贷降低，相反的增加地产企业贷款，对于这部分企业需要进行有效的审批和筛选，对于不符合要求的房地产企业不进行相关资金审批。通过调查沈阳市的商'业银行对房地产企业发放的各项贷款资料，并结合房地产企业的市场情况，发现目前的房地产业遇到的一些问题：（1）单位价值高、户型面积大个人住宅数量增加迅速，相反小户型、普遍性住户数量减少急剧，这并不符合沈阳市当前地产需求；（2）当前住房修建并不能很好满足普通群众的需求，在城市扩建的过程中，大量的土地被纳入住房土地需求，高层房最近三年呈现急剧增长的态势，并不能有效的满足当前经济的发展现状。（3）在城市扩建的过程中，小区楼层选择靠近近郊或远郊地区，购房者处于交通因素的考虑放弃购房；上述三个原因都直接或间接的体现当前房产企业现状，资金不足已经成为阻碍企业发展的重要因素。沈阳市商业银行存在下列的问题：（1）贷款几乎全部处于盈利性原则，审批环节不严格；对待多次贷款的企业容易主管臆断，仅仅依赖其他企业调查数据，其量化程度远远不能满足企业贷款需求。当前我国并不存在官方性信用评级政策，也没有企业进行相关方面的工作；无法对金融风险进行有效的识别和监管。（2）我国当前金融体系虽然只具有大范围性框架结构，并未形成有效的监管体系，必须对金融市场进行进一步细分。因此商业银行普遍存在这样的问题。通过上述分析，目前沈阳市的商业银行存在多样化的问题，其中较大一部分集中在商行贷款和国家政策方面，这类问题很难避免；但是因为银行自身发展的问题导致一系列不可控问题则会造成恶劣的后果。1.2 沈阳市房地产市场发展现状沈阳市房地产市场已经由增加住房供应转化为全力去库存进而发展到国家出台一系列的限购措施来抑制房价的增长，目前沈阳市的房地产市场在发生深刻的结构变化，房地产市场面临一系列的政策考验。辽宁东方建设公司有限责任公司作为沈阳市重要的房地产企业，一方面在建设房地产方面需要资金支持、受劳动力成本等多重因素的影响；不同区域建设房产成本影响很大；另一方面在销售成品房方面，受国家政策的影响比较大，而且沈阳市的房地产价格受政策波动大于其他商品。沈阳市房地产大致历经下列阶段;第一阶段为20世纪80年代到2003年，20世纪末的住房分配作为有效房产业发展；但是在这个阶段由于沈阳地产起步晚、数量较少、规模量不足，并未有效的推动经济发展。第二阶段为2003年-2016年，在东北振兴战略的推动下，沈阳市地产经济开始进入急速剧增阶段，规模范围急剧增长，为期将近十年的经济发展推动了当沈阳地产经济的发展，在2008年全国地产经济出现下降的局势情况下，沈阳市地产出现小幅波动，成为地产价格稳定性的代表。2014年至2015年，沈阳房地产市场却经历了量价齐跌的巨大变化，值在长期快速发展中的供需不平衡状态下的自发性调整，因此，对市场形成了较大的冲击。2016年沈阳市房地产成交量稳步回升，总销量达到历史最高点，销售面积同比增长18.3%,总销金额同比增幅达26.4%,2017年1-4月，沈阳市商品住宅销售面积达458.9万平，去年同期销售面积368.8万平，同比增加24%。市场地产库存量在相关政策的带动下减少迅速，新建房屋的库存量急剧减少。沈阳市房地长价格近年来呈上升趋势，由2012年的6787元/平上升到2016年的7394元/平,这在一定程度上说明房地产需求旺盛，消费者购房情绪高涨。纵观世界上发达国家的历史经验，我们发现在很多国家的经济发展过程中，房地产市场都曾作出巨大贡献，但也有一些国家因为房地产市场而遭受经济灾难。比如日本由于房地产经济泡沫破裂而导致长达十年的经济衰退，2007年美国次贷危机更是引发了一场全球范围内的金融海啸。当前地产发展的着重点应当是认识到房地产发展对经济发展的推动性作用，从全面客观的角度分析房地产发展过程中存在的问题。2012 年 2013 年2014 年2015 年2016 年= 沈阳市房地产成交金额（亿元）=沈阳市房地产成交面积（万户） T-沈阳市商品房成交均价（元f）(xoo()oooo(xooooooc)oooo( 543210987 6 54 777777666666图1沈阳市2012年-2016年房地产成交数据统计1.3 沈阳市住房信贷政策现状分析对比2006年和2017年住房政策可以发展，2006年住房政策只是局限在个人住房贷款首付款应当低于大于百分之三十，侧重于对中低收入阶层的考虑，高层80平米房屋仍然执行20%左右的首付比例；但是2017年3月，沈阳公布二套房贷款新政，买二套房贷款首付最低比例由60%下降至40%。最近十年宽松的地产政策促使部分居民需求高价户型的方向，甚至一度呈现高态势增长。2016年下半年以来，沈阳市房地产销售额呈大幅度增长趋势。在整体信贷风险上升的背景下，个人住房贷款资产质量优势凸显，金融机构放款意愿提升，尤其是随着法人和个人经营性贷款需求的萎靡，中小股份银行也开始积极回归个人住房信贷市场。140.0%2008-2016年个人按揭贷款增长率沈阳市房地产成交均价增长率图22008年-2016年沈阳市房地产价格及个人按揭贷款增长率统计从图2可看出，沈阳市近年商业银行个人按揭贷款增长趋势与房地长市场成交价走势一致。2009年贷款增长率与房地产成交价增长率达近年峰值，2010年开始有所下滑，但正增长现象一直持续。12到13年沈阳市地产行业出现爆发式增长，无论是成交价还是增长率均出现较大幅度增长，个人通过银行贷款的人数出现较大幅度增长。经过2014年的市场调整，2015年开始市场会暖，到2016年，沈阳市房地产销售成交价增长率达8.9%,个人按揭贷款增长率上升至46.5%,仅次于2009年最高时期。综上，商业银行房地产信贷业务与房地产市场发展有着密切的联系，数据分析结果表明两者之间有着相似的变化趋势，今年来，随着沈阳市房地产市场的火热，沈阳市商业银行信贷业务也呈现爆发式增长。2沈阳市商业银行房地产信贷中存在的问题2.1 房地产信贷规模增长过快通过对近五年地产信贷规模分析，地产价格与信贷规模呈现正向线性相关的关系，地产价格高于信贷规模很大程度上体现出当前经济利好和居民期望值的增加。辽宁东方建设工程有限责任公司房产价格呈现持续性增长，通过对相关数据分析发现其中有部分投机行为推动辽宁地产有限责任公司房价上涨。地产行业和股市相类似但其波动小于股市，当房产价格处于上升通道，会吸引不能中低收入者投入房产信贷市场；当面临地产价格下行通道则会出现风险。房地产贷款绝大多数属于中长期贷款，短期难以回收成本，不确定性极其高。房产信贷持续性处于高增长状态只会加剧银行存在风险，这些问题一旦出现会导致金融市场问题突出。2.2 商业银行房地产信贷风险管理机制不健全2.2.1 房地产信贷风险管理各阶段工作不到位我国的商业银行在办理贷款业务时一般都分为三个阶段，分别是贷款前对贷款人进行调查；贷中对贷款业务进行严格的审批和办理；贷后对贷款业务进行相关监督和管理，而对房地产信贷风险的评估和处理也都体现在以上三个环节上。可是，在真正的操作过程中，因为各商业银行需要考虑自己的利润及自身在市场上占的份额，还有就是银行自身的相关权责和奖惩制度不健全的原因，导致了各种风险问题的出现，比如发放贷款太过随意、审批不严和后期管理不到位。沈阳市的一些商业银行，在申请发放贷款的三个环节都出现了不同的问题：在贷款前，对开发商资质的合法性安全性没有做好有效的评估和调查。另外由于银行信贷部门的员工自身自身资质和经验不够，还有对绩效的追求,往往不能正确识别出企业提供的部分虚假信息，这样的结果一定是加大了银行资金的风险。对于个人用自己的住房抵押去银行申请的情况，也有可能因为审批不慎而相信了其提供的虚假信息和假收入证明，那么这些人骗取贷款的目的就达到了。在贷中审查阶段，因为我国商业银行采取的是审贷分离、分级审批的制度，也就是说信贷部门将之前收集和调查出来的具体资料整理出来，写成报告上交给评审委员会，委员会按照额度大小和申请的企业在我国经济中的重要程度，分别交由二级、一级和总行的评估专家一起商议和讨论，最后决定是否发放该笔贷款。可是在实际过程中，却存在一些问题，使制定的政策与实际市场不契合，导致发放房地产贷款面临很大的风险，具体原因就是银行对该企业的了解和研究不够深入，对房地产行业未来发展趋势的评估不够精准。在贷后管理阶段，银行的制度是交由专门的风险管理部门和业务部进行商议协调对贷款企业和个人进行一系列的监测和分析，对该资金的实际使用情况以及该项投资所面临的风险进行最准确的评估，以便当风险来临之前，能够未雨绸缪、有备无患，可是实际情况是各部门权责划分不清、具体工作职责分工不明确、协调机制不健全等等问题经常出现，所以导致的结果是管理流于形式，具体工作没有得到有效实施，对房地产信贷风险不能做到有效的监控。2.2.2 房地产信贷风险管理方法落后一般来说，商业银行对房地产信贷风险进行分析和评价时，主要运用以下三种方法，分别是专家评估法、财务分析法和贷款风险分析法，而这几种方法考察的有关企业指标有如下几个，分别是资产负债率、资金流动比率、企业销售利润率，还有偿债保证比率和购房者个人的收入用来还住房贷的款比例等。这些方法大都是凭经验、局部静态的风险管理办法，其选用的指标更加侧重借款人的资金状况、他们用来抵押物品的价值和其整体的偿债能力，缺乏技术性和科学性，还有就是缺乏动态管理方式。尽管近些年许多商业银行正在探索并应用一些更加量化更加科学的管理方法，但是因为银行的管理方式大都粗放，经常忽略历史数据和一些最基本的指标，还有其数据本身可能存在问题和缺陷，使得商业银行在探索科学有效地量化风险管理模式或者引用国外的已经取得实效的管理方法的道路上变得困难，所以房地产信贷想在短时间内就实现更加科学化、数量化的管理，也是任重道远。2.3 商业银行与借款人之间信息不对称所谓的信息不对称，是指在建立契约合同时，合同双方所掌握的信息不完全一样，或者是有一方掌握的信息是错误的。信息不对称一般分为两种，一种是在建立契约之前，卖法没有完全掌握买方的真实信息，这样就可能导致“逆向选择”的情况出现，第二种是在建立契约之后的信息不对称，这种信息不对称，就有可能诱发“道德风险L我们知道，贷款人和银行是房地产信贷市场上的交易双方。就目前来说，我国社会的信用体系以及个人的信用资料库都正处于建设阶段，体系不健全是导致交易双方信息不对称最根本最直接的原因。和银行比，个人对自己的信用信息和对风险的评估更加真实和准确，另外还有对自己的偿债能力、自己能承受的风险等级更加了解，在建立契约时能做出最合理的判断。有些人为了能够从银行取得贷款，或者得到更高额度的贷款，就可能释放虚假信息，高估了自己的偿债能力，导致银行不能够非常准确的判断贷款人真实的信用等级。还有为了保证获利，一些银行会提高贷款利率来规避可能出现的风险，以弥补还款人不能按时还款所带来的损失，这样的结果就是一些信用等级高带上风险承受力低的人放弃申请，另外喜欢冒险但是自身信用等级低的人就会申请更加高额的贷款。这种风险高的客户“逼走”风险低的客户的现象就是“逆向选择”，这种现象会增加银行所花费的成本，同时也可能造成违约率上升。2.4 政府宏观调控政策不确定性国家根据实际市场情况指定的一系列针对房地产行业的政策以及其对商业银行产生的影响是不能避免的。国家不会直接参与各地房地产的定价，而是通过出台和修改该市或地区的相关法律法规，例如土地交易流转制度和与房地产业相关的各种税收制度等，对房地产市场的供求关系进行调控的和平衡来实现调控和稳点房价的目的，在实行过程中，因为银行贷款是房地产企业最主要的资金来源和融资渠道，所以商业银行必定要承担很大的风险系数。而国家对房地产业制定的一系列政策将在很大程度上影响购房者的购买意愿，当政府采取紧缩调控政策时，购房者和投资者一般会认为房价将会跌，他们就可能消除购买欲望甚至做空楼市，这就导致房产成交量降低，与房地产相关的产业和资金链将不能正常运行，商业银行不良资产增加。我国采取的许多宏观方面的调控措施中，普通老百姓最关心的就是利率的升降，所以人们常用利率来衡量货币的价格，在最近几年当中，央行一直都在推行稳定性的可持续货币政策，通过对个人及企业贷款贷款进行调整，使房地产业的市场关系得到平衡，避免出现供大于求或者供不应求的现象，这样的政策就可能重新确定商品房价格，这种价格的变动有可能给银行信贷带来一定的风险。调查显示，银行利率和商品房价格呈负相关，即利率要是上涨，那么人们对房产的需求下降。这对中国许多大中型城市来说，贷款利率上升，企业融资所花费的成本就会抬高，那么必导致商品价格上涨，这样的话资本的边际收益就要下降了，此时房地产商为了挽回损失会减少投资项目，对于在建项目更有肯能临时停止，以减少投向市场的供给，而若是需求不变，那么房地产价格必定会走高，银行所面临的风险会跟着降低。另外，若是上调利率，增加企业成本，而且是在供不应求的情况下，按照市场规律，大部分融资成本都会被转到购买者的身上，这样会导致需求下降，企业资金周转不畅，商业银行将面临更大的风险。3推进沈阳市房地产信贷健康发展的对策3.1 调整房地产信贷规模和结构首先，在银行方面，一定要控制好其对房地产市场进行投资的信贷规模。其中文本的研究结果显示，银行的信贷规模总量要是扩大，则一定会推高房价，信贷规模的扩大与房地产价格的增长呈正相关，而且这样的融资模式过于单一，其积累的巨额贷款肯定会给银行带来非常大的风险隐患。因此，控制银行的信贷规模，对调控沈阳市房价、让其健康有序地发展具有非常大的作用，也具有现实意义。第二，我们应该对房地产信贷结构进行调整。因为房地产贷款机构的参差不齐，所以它对沈阳市房地产市场也有着重要的影响，而开发企业贷款和购房者贷款相比，因为开发商贷款往往贷款额度巨大，资金又比较集中，所以它对房地产市场的影响更大一些，因此政府更应该重视开发企业，控制其信贷规模，这样才是最有效的手段，才能真正让我国房地产市场实现可持续发展。房屋是我们生产生活的必需品，但是其价值过高，所以大部分居民必须依赖银行和其他金融机构的贷款才可以承受如此高额的消费，所以相关部门出台相关制度和政策，就可以带动房地产市场的发展。但是针对房地产企业的贷款，在短期内对房屋的供给量没有大的作用，反而会拉高房价，并且使供求矛盾更加激剧。所以政府应该增加对购房者的按揭贷款，适时减少对房地产开发企业的贷款，从而解决我市房地产市场供需不合理的问题。总之，调整好房地产现代规模，必须要政府出台政策，使供给和需求实现平衡，另外要根据市场情况制定正确和有效的手段来调控房地产市场，让房价能够长时间处于合理水平。3.2 建立完善的金融监管体系想要更好地解决房地产泡沫与银行信贷间的互相促进作用，还有就是经济可能因为这个作用而产生一些负面影响，国家相关当局应该积极进行协调并相互配合，比如货币当局和相关监管部门。要是只在货币政策上下功夫，不从防止资产泡沫生成和破灭、维护金融稳定这样的根本原因上着手，是不能够得到解决的；同样地，有人认为只要设立健全的银行体系和保持银行内部财务状况的稳定，就可以抵挡住因为房地产价格波动而对市场价经济造成不可估量的冲击，这样的想法无疑也是错误的。第一，只要是监管当局不积极配合，无论央行出台多么有效的政策工具，其在银行的平时营运中也难以得到有效的实施。同时也很难保证政策能够产生效果；第二，要是银行体系不健全，当房地产泡沫破灭的那一天到来时，就非常可能诱发大规模的金融危机，并且由金融体系传染到实体经济，使经济危机变得更加严重。还有，若是只维持银行个体的安全与稳定，忽略了货币政策这只强有力的手对资源的干预和支配，那么，不管银行的财务状况多么健康，都很难抵御房地产价格波动带来的冲击，特别是银行体系脆弱时，其抗风险能力更低，很容易就引发大规模的金融危机。3.3 有效实现房地产信贷风险的全环节控制3.3.1 建立主责任人制度房地产信贷业务的各个环节都必须任命主责任人，明确各个负责人的权利及义务，制定一些奖惩制度，任务完成好的负责人给予奖励，出现问题要追究相关责任，这样权责分明，能够让集体连接地更加紧密，对银行信贷业务效率的提高有很大的促进作用。沈阳市信贷项目的相关负责人应当由各行的行长和分管各行的副行长来担任。在日常管理的工作中，管理岗位人员应当将时间和精力合理的分配在日常管理工作和信贷业务之间，主要信贷项目的负责人应当专业细致、需要花费大量的时间和精力进行市场调查和企业经营情况的调研，验收相关工作,不能仅仅凭借客户汇报或者由客户经理全全承担责任。在信贷审批会上应当充分调查经营项目主责任人了解相关信贷项目的详细信息。如果相关信贷项目管理岗位职务出现流动，我们需要对相关信贷项目的风险进行持续性检测，及时发现存在的风险并提出有效性的解决措施。因此在项目确立之处就应当慎重选择相关负责人。3.3.2 优化审批流程，提高风险管控水平要想让房地产业实现快速、稳健的发展，沈阳市房地产业的审批制度以及管理制度都需要进一步升级，这样才能更好地适应因信贷规模的增长带来的更大的市场需求，还有就是能够对未知的风险进行提前防范。建议在风险可控的前提下，根据房地产开发企业资质等级、贷款人信用水平进行审批流程分梯队化，在审批环节开始前，有效对各贷款业务进行分类，适当减少优质客户审批环节，提高审批效率，同时加强对信用水平较低贷款者审批流程的监控，对相关责任人的责任认定要落实到位，这样能够有效防止道德风险。3.3.3 成立专业房地产金融部门，专注专业就目前来说，沈阳市的商业银行基本都设立了对公和对私的信贷部门，其中对公业务部门主要为房地产开发商服务，对私业务部门的服务对象主要是购房者。这样划分虽然有助于商业银行内部垂直化管理，但就房地产市场而言，从房地产开发企业贷款到个人住房按揭贷款是一个有机的整体，环节的彼此脱离不利于对整体风险的测算及把控，同时还会降低商业银行内部各部门之间协调效率。所以有一个好的建议，即设立专属于当地的信贷部门，对该业务进行统一管理，让专精于这方面的员工专门办理这项业务，并且加强监督和检查，就能够有效地提高办事效率和降低可能出现的风险。3.4 强化调控政策内容及时间上的协调性现在，我国出台的宏观调控政策已经取得了一定的效果，但是宏观政策想要真正地发挥自己的效应，还需要一个过渡期，并且伴随影响经济的不确定性因素的发生，保证宏观政策内容挤时间上的协调性是至关重要的。商业银行在审批发放购房贷款时，并没有考虑到房地产价格是否处于合理水平，而把注意力放在了房地产信贷本身，因为房地产价格由需求方传到供给方需要一定的时间，所以政府对于房地产出台的一系列政策，都应该充分考虑到这个时间差，要有一定的超前意识，这样才能更好地控制资金流向，并防止出现资金过多和资金短缺的现象出现。同时要抑制一些人的投机想法，增加供给量，让房价回归合理水平，这样能够让房地产市场实现健康发展，也从根源上降低了银行信贷风险。结论在房地产价格波动与银行信贷之间存在问题的研究上，本文仅选择沈阳市为例进行分析，虽然具有一定借鉴意义，但由于研究范围的限制及所研究城市的特殊性，难免出现考虑不全面的地方，在今后的后续研究中应该努力进行更深层次的探索与研究。通过以上分析，本文系统阐述了沈阳市房地产市场、商业银行信贷业务发展现状。通过以上的理论及市场数据的分析，发现了沈阳市商业银行在信贷业务方面出现的一系列问题，其中规模增长过快、风险管理机制不健全、信息不对称等问题尤为突出。针对以上问题，文章的后一部分给出了一些应对之策，其中有针对银行信贷业务本身和管理制度方面的解决方法，具体有：调整房地产信贷规模和结构、建立完善的金融监管体系、有效实现房地产信贷风险的全环节控制、强化调控政策内容及时间上的协调性。在房地产价格波动与银行信贷之间存在问题的研究上，本文仅选择沈阳市为例进行分析，虽然具有一定借鉴意义，但由于研究范围的限制及所研究城市的特殊性，难免出现考虑不全面的地方，在今后的后续研究中应该努力进行更深层次的探索与研究。参考文献1梁琪，郭娜.我国房地产与银行绩效-基于省际面板数据的实证研究J.经济问题，2014(12),4黄静.房价上涨与信贷扩张：基于金融加速器视角的实证分析J中国软科学,2011(8)：61-693段忠东,曾令华,黄泽先,房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究J.金融论坛,201327-94沈悦,刘洪玉.房地产价格与宏观经济指标关系的研究J,价格理论与实l,2014.11:13-155谭颖,沈阳市房地产市场发展趋势研究J,沈阳教育学报,2013(04):82-85.邓李杰.利率调整对沈阳房地产市场的影响J,中外企业冢2015(08):66.谢林.房地产企业核心竞争力的评价分析J,管理研究,2015(01):08凶李健飞,史晨昱.我国银行信贷对房地产价格波动的影响J,上海财经大学学报,20154169张雯,中国房地产信贷风险度量与控制J.北京:中国金融出版社,2011:23-3610王艺博,我国房地产信贷增量及其结构变化对房价的影响D.华东师范大学,2014：18-2011冯雅妮.房地产价格波动对我国银行信贷风险的影响研究一基于上市商业银行数据实证分析D.上海师范大学，2015：26-2712毛倩茹.银行信贷、供给约束与房价之间的关系研究D.河北经贸大学，2014：33-35口引胡寒秀,房地产价格与银行信贷及银行稳定的动态关系研究D.湖南大学，2014：23-2414王拉娣，安勇，王佳.房价波动与银行信贷风险的动态相关关系研究J.经济问题，2014(12)：15-1715马强,我国房地产市场调控政策的有效分析D.东北财经大学，2014：18-2116韩会霞、陈忠仁、何有军.银行信贷与房地产价格关系的研究J长春教育学院学报.2012(9)：33-36“刀李剑，陆军,我国房价与银行信贷关系研究，基于面板数据的边限协整分析J.国际金融,2015(6)：32-3618路研.我国货币政策传导渠道及货币政策有效性研究J.财经问题研究，2014,(06)：16-2119张珈珂.银行信贷与房地产发展及房价波动的关系，以南京市为例DL南京农业大学硕士学位论文，2013(4):23-2620王林雁.中小型企业银行信贷行为羊群效应分析J.现代商贸工业，2011(5)：15-16