清华创业园投资可行性研究报告.docx

第1章创业园投资总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称清华创业园1.1.2 建设单位ES隆昇实业有限公司1.1.3 建设性质新建1.1.4 建设地点金桂大道（ESXX有限公司与ES*有限责任公司之间）1.1.5 指导思想及基本原则指导思想：以科学发展观为指导，以“生产、科技、环保、安全、生态”为主题，高起点规划、高标准建设，打造清华创业园；以市场为导向，以引进先进经营理念、先进设备技术、资金和人才为核心，以自主创新为动力，以科技和资金投入为依托，以质量安全为基础，以实现经济效益、社会效益、生态效益和谐统一为目标，充分挖掘清华创业园的生产、生态、科技、观光等元素，依托ES“三张名片”，创新文化产品卖点，力争经过几年的努力，把园区建设成为产业规划科学、基础设施条件良好、投资发展环境宽松、产品市场前景好、综合效益高、示范带动强的科技先导型示范区以及对外招商引资的平台，成为ES特色产品示范基地。带动ES产业的转型升级、资源的循环利用、特色优势产业的发展壮大、居民收入的稳定增长，加快实现中等城市建设步伐，积极应对金融危机，促进社会就业的扩大。促进当地经济的发展，和谐ES的发展。基本原贝人自主设计科技创新、持续发展;产业布局因地制宜、统筹兼顾;产品研发市场导向、突出特色;规范建设遵照法规、开发保护、效益优先;资金筹措政府引导、企业为主、多元投入。1.1.6 功能定位及目标五大功能定位：产品研发及企业孵化功能；观光会议会展功能；技能培训功能；咨询策划功能；综合服务等功能。目标：通过创建“清华创业园”，实施园区带动战略，高起点规划、高标准建设，有效推动当地特色产品研发进程，优化产业结构，发展特色产业化经营和发展，提升当地特色产品科技含量，提高当地特色产品竞争力，壮大当地经济带动市民增收。同时，利用“清华创业园”这个平台积极开展招商引资工作，把其他地区的先进管理经验、先进的技术、产品吸引到ES市来，提高当地特色产品的科技含量和管理水平，做强做大一批上档次、上规模的龙头企业，通过引进经济实力强、产业化高、有技术、有品牌、有市场的龙头企业，发挥龙头企业的辐射、示范、带动作用，形成特色产品专业化生产、区域化布局、一体化经营、企业化管理、社会化服务的都市型新体系，以点带面，进而推动ES市整体特色产业化水平和生产率的提高，延长特色产业链条，丰富特色生产内涵，促进特色产业发展方式由数量扩张型向质量效益型转变，增强区域经济发展活力。充分发挥“清华创业园”的洼地效应、集聚效应、示范效应、带动效应、辐射效应，把“清华创业园”建设成为ES市特色产业发展的亮点、重点、科技兴市的示范点、市民观光的景点、市民收入的增长点、品牌产业的集聚点、力争办成ES州特色产业合作和交流的亮点，并辐射带动周边县市特色产业的发展。1.L7总体规划方案及建设方案（1）总体规划方案拟在金桂大道（ESXX有限公司与ES*有限责任公司之间）征地16503.3m2（折合20.76亩）；总建筑面积52836.0n?,建筑主体部分7层，建筑占地面积7452.611容积率3.2,建筑密度45.2%,绿地率15%。面向金桂大道平行修建7层大楼，中间靠北部设中庭；中间靠南部设绿化庭院；绿化庭院上空设架空天桥等。（2）总体建设方案清华创业园建设以特色产品研发、会议展示、咨询策划、技能培训和综合服务为中心，优先完成道路、给排水、供配电、通讯、办公、服务设施等基础建设，形成分区布局框架。引进先进企业和科研单位，以新技术和新产品研发为重点，培植特色鲜明、科技水平高的特色产品研发等产业。使园区成为以科技为先导，集科、教、农、工、贸、游、购于一体的现代化特色产业基地，加快ES特色产品结构优化和产业升级。创业园基础设施建设内容包括道路硬化60OOm2、各类用房建筑面积52836.0m绿化面积2475.511土地整理、铺设园区供电电缆和通讯电缆等。1.1.8 建设投资估算及资金筹措项目建设投资估算总额为6528.78万元，资金构成如下表：建设投资构成表表1-1单位：万元序号项目估算价值占投资比例（）1电梯设备90.OO1.382建筑工程4141.2163.433公用工程517.697.934其中：供电工程223.515给、排水系统264.186弱电系统30.OO7总图、运输84.381.298环境保护、消防、工业卫生307.514.719其他费用1077.1116.5010其中：土地使用权出让金495.2011预备费310.894.7612合计6528.78100建设资金筹措采用企业自筹。1.1.9 组织管理与运行为保证清华创业园建设及运行等工作顺利开展，建立“清华创业园项目申报领导小组”，组长ES隆昇实业有限公司总经理担任，办公室主任为副组长。清华创业园采用“统一领导、统一规划、统一管理”和“合理布局、综合开发、配套建设、预留发展''的建设管理模式，并聘请知名专家和领导组成专家顾问组。清华创业园采用现代企业制度，成立由政府、企业、科研院所、大专院校等参股的股份制公司，由企业按照市场经济规律进行经营运作。1.1.10 综合效益分析与风险评价(1)经济效益园区建设以市场需求为导向，项目科技含量高，技术成熟实用，风格特色突出，市场前景广阔，对周边地区具有引领示范和推广带动作用，经济效益显著。建设项目使用后，预计年可实现租金收入1110万元，年利税总额为905万元。(2)社会效益清华创业园建设，可推动当地特色产业的交流与合作，发挥其产业带动和技术示范推广作用。通过引进科技、入住企业，孵化和培育龙头企业，吸收先进的营销管理经验和科技技术，将ES的特色资源、劳动力、科研成果与引进的资金、应用技术、产品运销等优势有机结合起来，发展特色产业，推动ES特色产业的科技创新和产业化经营；通过园区的示范和辐射作用，将高新技术、经营理念应用到特色产品的产前、产中和产后，带动ES的特色产业的调整转型，提高当地产品研发的发展水平，促进ES科技的广泛交流合作，形成优劣互补合作双赢的局面。（3）生态效益创业园通过科学规划，合理利用土地资源、水资源和太阳能等清洁能源，发展高效的生态产研结合的循环经济；创业园建设运用生态工程技术,构筑生态景观，形成独特的生态创业园；坚持生态优先的原则，推广水资源循环利用，促进项目区生态环境系统向良性方向发展。1.1.11 配套政策与保障措施（1）配套政策1）强化安全生产工作。贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，加大安全生产监管力度，逐步形成安全生产的长效监管机制，坚决杜绝特大事故，控制重大事故，减少一般事故，保持创业园安全生产形势的稳定。2）实施服务业名牌战略。集中力量培育、发展一批具有国际竞争力的服务业名牌企业，加大旅游产品的质量监督和扶优扶强，扶持发展具有地方特色的传统服务业老字号品牌，发挥名牌企业的聚集效应、规模效应、管理效应和品牌效应，促进服务业实现跨越式发展。3）建设资源节约型社会。组织实施创业园循环经济发展规划，推进循环经济试点。引进一批节能降耗、清洁生产和资源综合利用项目进入创业园。4）加强组织领导，确保创业园创建工作取得实效。（2）保障措施1）筛选引进能促进产业转型升级的优势项目，以规划带项目、以项目引投资、以投资促提升。2）完善技术创新体系建设。加快行业共性创新平台建设，主要利用清华大学深圳研究生院的技术力量，同时利用湖北民族学院、ES职业技术学院和各方面技术力量凝聚作用，创建高水平的行业和技术培训中心、研发中心、会议会展中心和咨询中心。加大精益管理、精细化管理、数字管理等先进管理经验推广力度，建立管理创新示范企业。3）探索和制定工业项目评估办法，对项目的产业政策、节能减排、投资强度、建设期限、技术水平、现实条件和市场前景进行评估，为项目进入创业园和产业集群奠定条件。4）创新工作机制，提高服务质量。努力创造全方位、多层次、宽领域的对外开放新格局，为创业园营造更加良好的投资环境。1.2可行性研究报告的范围与依据121研究范围一一项目提出的背景及建设条件一一规模 工程方案 公用配套设施一一配套服务设施一环境保护、节能、防震抗震 投资估算 效益评价1.2.2编制依据一一国务院关于加快服务业发展的若干意见（国发20077号）；国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发200719号）；一一商务部、中央编办、发展改革委、财政部、人民银行、税务总局、银监会关于印发深化流通体制改革试点方案的通知（商改发2004654号）； 国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资2002版号）；一一建设项目经济评价方法与参数（第三版）； ES市城市建设总体规划； ES市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；一一州城规划委员会会议纪要200904号； 市政府专题会议纪要200918号； 市政府专题会议纪要200918号；一一项目业主提供的相关有关基础资料。1.3主要的技术和经济指标主要指标汇总表表1-2序号指标名称单位数据备注11.产品产量2出租平方米52836正常年32.项目投资总投资万元6528.7843.项目建设控制指标53.1单位面积项目用地固定资产投资强度万元/公顷3955.263.2容积率3.2073.3建筑系数%45.284.建设期年295.出租收入万元HlO正常年106.利税总额万元905按正常生产年数据计算116.1营业税万元55126.2附加税万元6136.3房产税万元89146.4印花税万元1156.5利润总额万元7531610.净利润万元56525%所得税后177.评价指标所得税前所得税后187.1投资利润率%11.548.65按正常生产年数据计算197.2投资利税率%13.864.46按正常生产年数据计算207.3静态投资回收期年10.4311.73含建设期2年217.4动态投资回收期年16.6619.75i=8%含建设期2年227.5财务内部收益率%10.328.33237.6累计财务净现值万元1236166i=8%248.盈亏平衡点%18.53第2章工业创业园投资背景2.1项目的由来2.1.12009年中国创业投资市场投资规模分析（1）投资案例数量和投资金额分析2009年以来，金融危机的冲击波终于波及中国创投市场。创投机构赖以生存的基础受到打击，募资和退出处于低迷态势。曾经被认为与次贷没有关联的创投行业终于迫于严峻现实而减缓投资步伐。2009年第一季度，中国创投市场投资规模出现大幅下滑。投资案例数量和投资金额同比、环比均大幅下降（见图1.1-1）。其中，披露投资案例28起，环比减少63.6%,同比减少61.6%；投资金额为2.15亿美元，环比减少75.8%,同比减少63.2%。市场投资规模大幅下降的背景下，投资机构内部也频传人事变动。投资人离职或另谋高就的案例屡见不鲜。仅2009年第一季度即有超过10起高层投资人离职事件发生。萎缩的退出市场和低迷的经济使得企业和投资人面临压力。投资企业出现“不该出现的问题”可能成为另一轮人事变动的开端。然而人事动荡只是漫长考验的开始，未来GP将更多的面临来自LP的压力。经济低迷的情况下，GP投资质量将受到LP重视。GP创造附加价值、审慎投资以及持续投资能力将受到LP关注。（2）单笔投资金额分布2009年第一季度，中国创投市场单笔投资金额出现大幅下降。本季度平均单笔投资金额为769万美元，环比减少33.5%,同比减少4.1%。从投资金额分布上分析，500-1000万美元区间的投资案例同比下降41.7%,降幅低于其他区间。200701-200901中国创投市场季度平均单笔投资金颉投资金额（US$M）案例数量ChinaVenklre投资数据库,2009.03www.ChinaV2009Q1中国创投市场各投资金镖区间投资案例数量变化投资娓模区间（单位：USsM）2008Q1投资案例数量2008Q4投费案例数量2009Q1投费案例数量2009Q1投笠案例数量同比变化投资金规模5333111-667%5W投资金规模1012187417%IoW投资金规模2021158-619%20S投资金规模30441-750%30W投资金规模v50361-66.7%投资金规模分50-3-ChinaVemUre投资数据库200903wvwv.ChinaVenturecomcn（3）投资案例数量和中国企业景气指数比较分析2008年以来中国经济遭遇金融危机和经济周期双重打击，年内GDP增速大幅放缓。企业景气指数从2008年第一季度的136.2,下降至第四季度的107.0,降幅超过20%。2009年中国经济将面临更加严峻的形势。国际方面，世行预计2009年中国GDP增速将下降至6.5%；国内方面，“保八”已成为政府全年经济目标。在此背景下，国家统计局预计2009年第一季度企业景气指数将进一步下滑至99.2的水平（见图1.3-1）。创投市场方面，本季度投资案例数量已下降至28起，投资金额仅2.15亿美元。2008年下半年，创投市场投资规模对于企业景气度的快速下滑并未及时作出反应，部分原因是由于投资机构由于受到金融危机及经济下滑影响，投资速度减缓，投资过程延长。然而至2008年底，多数进行中的投资案例已经完成，而新项目尚处于寻找或谈判过程中，因此2009年第一季度投资案例数量出现大幅下滑。值得注意的是，2009年投资机构投资步伐仍然较为缓慢。根据ChinaVenture2009年第一季度创投市场调研问卷显示，有效问卷回复中仅有30%左右机构在2009年进行了新项目的投资。2007Q1-2009Q1中国创业投资市场投费案例数量和中国企业景气指数比较一创业投资案例数量T-企业景气指数ChinaVentUre投资数据库和国家统计局,2009.03www.ChinaV2.1.22009年第一季度中国创业投资市场投资行业分析（1）行业投资案例数量和投资金额分析2009年第一季度，28起投资案例分别分布在12个行业。互联网、能源和IT等行业投资案例数量相对较多。一季度，中国创投市场投资规模出现大幅下滑，互联网行业也呈现出相同趋势，投资案例数量从2008年第四季度的13起下降至8起。然而尽管互联网行业投资出现大幅下降，互联网行业仍旧是最受关注的行业。其中，电子商务仍是互联网行业投资主流。本季度披露投资案例3起，投资金额2615万美元。市场的迅速下跌并未抹去潜力行业的投资价值。电信及增值行业即是一例。本季度，专注于手机媒体技术和运营服务的维旺明（VlVA）和手机电视服务提供商神州掌讯分别获得深创投、高原资本等机构投资。中国的3G网络运行刚刚起步，用户数量仍将处于逐步上升的过程，而中国经济亦恰逢低潮，3G并不会在短期内为电信增值业务带来高额的利润和爆发式的增长。同时行业发展趋势已经确定，对于投资机构而言，此时投资具有发展潜力的企业无疑具有较低的成本。2.1.3 融资企业估值合理VC投资案例数量小幅反弹2009年二季度，中国VC投资案例数量在本季度出现反弹。根据报告统计，本季度共发生投资案例36起，涉及金额2.11亿美元。尽管投资案例数量同比下降较为显著，但从环比变化分析，投资机构依然对于未来表现出乐观态度，投资案例数量环比增长28.6%。从行业角度分析，互联网、传媒娱乐两个行业投资案例数量最多，两个行业案例数量占案例总数量34%。其中，传媒娱乐行业案例数量增长最快，从2009年一季度的1起增加到6起，投资金额为4500万美元。CVSource. 2009 06www ChinaVenture com cn图为2007Q2-2009Q2中国创投市场季度平均单笔投资金额二季度，平均单笔投资金额继续呈现下降态势。其中，融资企业估值更加合理成为平均单笔投资金额下降原因之一。一级市场相对于二级市场变化和经济发展情况具有滞后性。在经济形势有望复苏的背景下，平均单笔投资金额仍呈现下降趋势，正是一级市场滞后性的反应。同时，由于目前投资市场供小于求，机构处于更加主动的地位。投资机构对于投资持谨慎的态度，而企业融资需求仍较为迫切，致使企业估值呈现下降趋势。200702-2OO9Q2中国创幔市场季度平均里空投金金虢平均单笔投资金做(US$M)环比受化CVSource.200906WWWChinaVenturecomcn图为2007Q2-2009Q2中国创投市场季度投资规模2.1.4 中资机构发力投资案例数量占市场总量近七成2009年第二季度，中资机构投资规模环比大幅增长，披露投资案例数量25起，投资金额9490万美元，环比分别上升108.3%和70.4%。这也是自2003年以来，中资机构首次在季度投资案例数量上超过外资，反映出中资机构日益上升的市场地位。境内IPO重启、创业板推出对于中资机构起到促进作用，增强其投资信心。同时，随着经济回暖，市场流动性也相对充裕，对于基金募集及招款(CaPitalCan)形成一定支持，保证了中资机构可以根据投资情况进行招款和投资。2008年刚刚获批投资VC/PE基金的全国社保基金已成为境内最大的资金来源，将有500亿资金可用做VC/PE基金投资。2009年全国社保基金预计仍将投资56支中资基金。社保基金的积极投资将为中资基金注入投资活力，随着境内LP群体逐渐形成，中资基金必将受到更多关注，中资基金在市场上的地位也将进一步提升。外责,中货 中外合债CVSource, 2009.06wwwChinaV cn图为2008Q2-2009Q2中国创投市场中外资投资案例比例比较2.1.5 ES市创业政策背景ES市在深入学习实践科学发展观活动中，确定了“打造，三张名片，、推进全民创业”的主题，坚持“以创业促就业”，实施政策、培训、资金、典型引导，以促进就业服务和社会保障服务为切入点，立足实际，因地制宜，创新形式，采取多种渠道和办法，切实解决关系民生的重点、难点、热点问题，积极应对金融危机，取得显著成效。中央第二巡回检查组副组长张龙之在ES市检查学习实践活动时高度评价了该市确定全民创业这个主题，认为ES市这个主题把人与发展紧密地结合在一起，是实践科学发展观的具体体现。ES市确立了四种引导推进全民创业，具体如下：（1）实施政策引导ES市以“保障民生、促进就业”为全市学习实践科学发展观的主题，市委市政府把“保民生”作为重中之重来抓。确立了“以创业促就业''的方针,市委市政府设立“全市服务全民创业办公室”，负责指导全民创业工作。在全市范围内形成在政府机关层面以服务创业为荣、在现有企业层面以做大做强为荣、在创业就业层面以创办实业为荣、在各个阶层以招商引资为荣的氛围。ES市委市政府出台了一系列政策。凡是外地已经采取的做法，都要积极借鉴和运用；凡是政策和规定没有明令禁止的，都要大胆探索和试行；凡是上级政策和规定有一定弹性幅度的，都要从有利于发展出发，千方百计用足用好政策。该市出台了系列ES市关于大力推进全民创业的决定、ES市机关事业单位工作人员创业实施办法等文件，实施办法提出了党政机关、事业单位离岗创业、辞职创业、提前退休创业等一系列具体措施。ES市地税局重新整理了170条有关全民创业的政策，实实在在的为全民创业提供一个好的平台。（2）实施资金引导为激活全市全民创业主体，市财政筹集2000万元以上的全民创业发展资金，专项用于创业融资、培训和创业奖励、补助。设置小额担保贷款基金。市财政安排了500万元下岗失业人员小额担保贷款基金，贷款的最高限额可达到5万元；符合条件的劳动密集型小企业最高可申请到200万元的小额担保贷款。该市财政安排了100O万元的担保基金，专项用于中小企业担保贷款。市农村信用社农村小额信用贷款最高额度达到5万元。认真落实各项税费减免政策。实行“五放宽”政策：放宽投资领域，实行非禁即入；放宽注册限制，申请个体工商户、创办合伙或独资企业，一律不受出资额限制；放宽出资形式；放宽场所限制；放宽冠名限制。税务、环保、建设等各职能部门，按照能走下线的决不走上线的指导思想，重新制定了一系列有利于全民创业的措施与政策。对现有规模以上企业进行重点扶持，对其中科技含量高、附加值高、带动力强的新产品开发项目，财政给予一定的贷款贴息或无偿资助。对新进入规模以上企业的，可优先安排财政扶持资金、优先作为公益服务对象、优先作为融资服务重点。对个体工商户新成长为私营企业的，给予2年过渡期，过渡期税收实行核定征收管理。积极开展银政、银企合作解决全民创业融资难问题。该市充分发挥组织优势，搭建银企沟通联系平台，召开银企联席会，促成9家中小企业与州建行、州中行签订了银企合作协议，与部分州、市各家金融单位签订了工作联系备忘录。同时，协助州、市金融单位做好不良债务和不良资产的化解、清收盘活工作，狠抓A级以上信用企业培植工作和“信用乡镇”建设工作，通过对部分企业项目进行推介，目前，已有金叶烟草、清河纺织、大集米业和山里星等企业已获信贷资金支持1亿元。（3）实施服务引导工商等部门重点从三个方面服务全民创业。优化市场准入服务。通过简化程序，放宽准入，加强指导，优化环境，从而促进各类主体加快发展，力争今年新登记的各类市场主体数量在去年的基础上大幅上升。对于确定的重大投资项目，需要组建公司或者办理增资、改制登记的，开辟“绿色通道”，实行专人办理，主动指导，2日内领照；指导企业实施商标战略，提高企业的自主创新能力、市场竞争力和抵御经济风险的能力；进一步扩大登记优惠范围，鼓励以创业带动就业。继续对困难群体和重点帮扶人员从事个体经营实行优惠的基础上，对其他需要重点帮扶的市场主体，特别是涉农、涉改（制、组）企业，继续免费登记，同时支持农民工回归投资兴办企业。另外，还将大力发展农民专业合作社、培育和发展农村经纪人、开展合同帮扶工程、实施商标富农工程等。开展科技服务。牵手湖北民族学院开展科技进企业活动。开展“诊断企业技术创新难题”专项行动。组织湖北民族学院相关专家和科技局科技管理人员，先后深入ES市锦华生物有限公司、湖北圣峰药业有限公司、ES宏业魔芋有限公司、ES市九洲牧业有限公司、ES市齐进节能建材工程有限公司等规模以上企业，帮助企业解决企业产品开发、生产工艺改进等技术难题和需求，努力集聚创新要素，着力激活创新资源，大力转化创新成果。支持企业攻坚克难、加快推进自主创新，推动企业技术创新，促进经济转型升级，为ES市企业做强做大、创新发展提供技术服务及科技支撑。加强职业技能培训。加大培训力度。主要是农民和城镇中低收入人群,根据需要，开展培训，在资金、信息上予以大力支持。对有资金、懂技术，不敢创大业者，市里为这些人“壮胆”，让那些安于现状、知足常乐的人,融入到创业大军。以政府主导的教育资源（如职业培训中心、技工学校、职校等）为主阵地，以行业企业为主体，以民办职业培训为补充，大力发展职业教育和职业培训，组织实施技能就业计划、再就业培训计划和特别职业培训计划等，多层次提升劳动者技能，增强城乡劳动者就业、再就业和转移就业能力，增强就业稳定性和市场竞争力。加大职介、开展送岗位等活动。先后开展了就业援助月、春风行动、民营企业招聘高校毕业生就业服务月等公共就业服务系列活动。努力开发公益性岗位等，继续为下岗失业人员、大中专毕业生等就业困难群体提供创业援助。搭建全民创业平台。ES市全民创业办公室召集市直相关部门负责，编制了全民创业目录，为想创业的人员提供一定的参考，搭建平台。（4）实施典型引导在优惠的创业政策鼓励下，一大批优秀创业者涌现出来，通过典型引导，努力营造全民创业的氛围。板桥镇的养牛大户李美碧，一个双目失明的残疾人，10多年来，靠手摸凭感觉养牛，并于2008年建起了600平方米的新式栏圈，发展菜牛107头，同时花7.1万元注册了鄂中畜牧业专业合作社。白杨坪乡卫生院的谭必武成功经营了“白杨购物广场”超市，2009年他又投入270万元建ES市威亚食品有限责任公司，从事生猪屠宰、加工，带动一方产业的发展。红土乡返乡农民工胡绍勇，2008年投资50万元办起了彩瓦厂，当年实现产值150万元，利税20万元，安置下岗工人和农村剩余劳动力25人。市妇联开展“十大创业女明星”的评选与表彰活动，树立了10个女性创业典型，认真做好培训、示范、指导、联系、服务五项工作，实现以创业带动妇女就业，以创业促进妇女发展。2. 2项目建设的重要性与必要性2.1.1 创业园建设项目是构建和谐社会的需要2008年的金融危机对中国的冲击，使就业形势本来就严峻的中国雪上加霜。中小企业倒闭，大型企业裁员减薪，逐年增加的高校毕业生，一边是庞大的就业人群，一边是经济不景气导致的企业裁员。据人力资源和社会保障部统计的数据表明，2008年上半年，全国累计实现城镇新增就业640万人，为全年目标的64%；下岗失业人员再就业人数282万人，为全年目标的56%；就业困难人员就业人数77万人，为全年目标的77%。就业是民生之本,创业是发展之基，创业带动就业意义十分重大。创业园建设项目是构建和谐社会的重要基础设施。金融危机严峻形势是构建和谐社会面临的主要问题之一。在目前经济结构下，创业园建设是创业带动就业，不仅给经济社会发展提供永久动力，而且可以有效缓解当前巨大的就业压力。就业是民生之本，创业是就业之源，创业园建设是激活当地的创业细胞,能为加快当地经济发展提供强大、持久的内在动力，从而为社会创造更多的、源源不断的财富，为百姓提供富裕、充实、有活力的生活；从而创造更多的就业岗位，使人们各尽所能、各得其所，形成和谐的人际关系，有效减少社会矛盾，维护社会稳定。2.1.2 创业园建设是带动就业解决就业问题的根本途径就业是民生之本，创业则是就业之本。创业园建设能最积极、最主动的促进就业，它带来的不仅仅是个人财富的增长，更重要的是推动整个社区的经济发展，为当地民众提供就业机会和岗位。市场经济国家的创业性就业，一直是社会就业的主要形式。我国的创业性就业实践也表明,实施以创业带动就业，创业园建设是抓住扩大就业战略的基础。据统计，每创业成功1人并稳定经营1年以上，平均带动5人就业，甚至更多。2007年上半年,我国私营企业和个体工商户的平均就业规模，分别为13.31人和2.03人，意味着这两种经济组织形式的发展，分别是以13和2的乘数创造了就业岗位。创业园建设是带动就业应对金融危机的重要举措。随着国际金融危机影响的不断扩大，经济增长放缓和企业效益下滑导致就业需求下降和就业岗位减少，劳动者面临失业风险。创业园建设能为中小企业特别是劳动密集型中小企业的生存和发展创造更加有利的环境，帮助他们攻坚克难，不断提高企业的生存能力，从而保持其就业的稳定。历史经验证明，经济衰退时是创业成本最低、创新动力最强、创业成果最多的黄金期。2.1.3 是企业孵化器的需要该项目建设利于孵化器的环境与能力建设，利于建立创业辅导体系；利于公共平台建设，满足创业者的发展需求；推动专业孵化，促进区域经济可持续发展；发挥资源集聚优势，促进网络孵化；拓展风险投资功能,探索孵化团队的持股服务；提升“育苗”力，延伸服务功能。因此说，建设清华创业园极有必要。1.1.1 3项目拟建区域的基本情况231项目区域政策ES市政府高度重视创业园建设，确立了“以创业促就业”的方针，市委市政府还设立了“全市服务全民创业办公室”，负责指导全民创业工作。为了激活全市全民创业主体，市财政筹集了2000万元以上的全民创业发展资金，专项用于创业融资、培训和创业奖励、补助。对于确定的重大投资项目，需要组建公司或者办理增资、改制登记的，开辟“绿色通道”，实行专人办理，主动指导，2日内领照；指导企业实施商标战略，提高企业的自主创新能力、市场竞争力和抵御经济风险的能力；进一步扩大登记优惠范围，鼓励以创业带动就业。项目建设符合国家和地方经济发展政策，符合国家和地方相关的产业发展规划。1.1.2 项目区域的前期工作基础（1）领导重视、认识到位、部门支持、成立机构、多方配合。市委、市政府对创业园工作的高度重视，提出按照市场化运作的方式，高起点、高规格规划建设清华创业园的要求。（2）初步确定选址，明确了经营方向。经咨询公司及业主等单位组成的专家组专程ES市金桂大道进行了实地踏勘，专家组在认真听取了对创业园建设方案的详细汇报后，进行了充分论证，确定清华创业园选址在ES市金桂大道。1.1.3 区位及交通优势显著（1）丰富的资源ES市地处湖北省西南腹地，位于长江之南清江中游，是镶嵌在鄂西南山中的一颗璀璨明珠，因拥有举世罕见的硒资源而被誉为“世界硒都:全市国土面积3967平方公里，辖10个乡、3个镇、3个街道办事处和172个行政村、34个居委会。总人口78万，其中土家族、苗族、侗族等少数民族占38%。1998年被列为国家对外开放城市，是湖北省九大历史文化名城之一，现为ES土家族、苗族自治州首府所在地。ES市是一片神奇的土地。全市蕴藏着举世罕见的硒资源，富硒碳质页岩出露面积约850平方公里，储量高达25亿吨，最高含硒超过8000毫克/千克。受富硒岩层影响形成的大片富硒区域内，粮食、油料、中草药、饲草饲料、畜禽产品及矿泉水中，硒含量为世界之最。这为世界上70%以上缺硒区的人们带了福音，为硒产品和硒矿床的开发利用提供了广阔的前景。ES市是一片富饶的土地。有香獐、猴面鹰、红腹锦鸡等省级以上保护动物40多种。有各种药用植物2000多种，享有“天然植物园”、“华中药库”美称，其中板党、窑归、紫油厚朴等名贵中药材为世界独有。这里是“鄂西林海”、"天然氧吧”，全市森林覆盖率达65%,人均林地面积近5亩。境内河流纵横，水能资源富集，可开发装机容量在63万千瓦以上，目前仅利用13%,开发潜力巨大。域内喀斯特地形地貌发育完善，加之30余万土、苗、侗等少数民族儿女所传承的民风民俗，使ES旅游独具特色且已成为环长江三峡、张家界大旅游区的重要组成部分。“清江漂流”被誉为“神州第一漂”；“梭布娅石林”已成为省级重点旅游景点；土家“女儿会”被称为“东方情人节”；“撒尔骑”、“傩戏”等被学术界视为民族文化奇珍。(2)区位优势明显ES市地处湖北省西南和武陵山区腹地，是ES州首府所在地。1998年被列为国家对外开放城市，被评为“2005年度全国最具投资潜力中小城市50强”和“中国特色魅力城市200强:宜万铁路和沪蓉高速公路即将建成通车，ES将成为我国东西结合部的重要交通枢纽城市。市中心与武汉、长沙、西安、成都、贵阳等省会城市相距均在600公里以内，周边300公里内还有宜昌、襄樊、荆州、万州、陪陵、黔江、铜仁、安康等中等城市；与各县市最远距离不超过180公里，极利于原料集并和产品运输。(3)有功能完备的基础设施ES市是ES州的政治、经济、文化中心，各项基础设施条件完备，项目落地条件优越。2. 4项目承担单位(即项目法人单位)的基本情况第3章创业园投资市场预测与分析2.1 ES市创业投资市场现状的调查2.1.1 ES市创业投资概况ES市位于湖北省西南部，地处清江中上游，介东经109o4,48"-109°58,42n,北纬29°50'33"-30o39,30o东邻建始、鹤峰,西界利川、咸丰,南连宣恩，北接重庆奉节。东西宽86.5公里，南北长90.2公里，ES市国土总面积3972平方公里，占ES州总面积的16.6%。ES市是ES土家族苗族自治州首府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽。ES市属于中国不发达的西部地区，创业投资一直处于低速发展阶段，2009年政府有关部门十分重视创业投资的发展，ES市委市政府设立“全市服务全民创业办公室”，负责指导全民创业工作。为激活ES市全民创业主体，市财政筹集2000万元以上的全民创业发展资金，专项用于创业融资、培训和创业奖励、补助。设置小额担保贷款基金。ES市财政安排了500万元下岗失业人员小额担保贷款基金，贷款的最高限额可达到5万元；符合条件的劳动密集型小企业最高可申请到200万元的小额担保贷款。ES市财政安排了100o万元的担保基金，专项用于中小企业担保贷款。市农村信用社农村小额信用贷款最高额度达到5万元。工商等部门优化市场准入服务。通过简化程序，放宽准入，加强指导，优化环境，从而促进各类主体加快发展，力争2009年年新登记的各类市场主体数量在去年的基础上大幅上升。2.1.2 ES市创业投资存在的问题（1）投资手段单一目前，ES市的创业风险投资只能以入股方式进行单一的股权投资，国际惯用、国内一些地方已采用的优先股、可转换优先股等准股权投资方式还不能进行。（2）创业投资制度不完善创业投资作为一种特殊的投融资活动，需要有相应的制度进行调整和规范。但ES市还没有形成完善的制度来促进创业投资的发展，主要体现在：1）在创业投资资本的形成机制方面目前ES市的创业资金投入仍然沿袭主要靠政府拨款的投资机制,资金来源比较单一,社会化程度低下,难以建立起有效的投资风险约束机制,容易导致“无人真正负责”的局面,与创业投资的市场特征不相容。2）在创业投资资本的运作机制方面创业投资资本的组织形式和制度安排归结起来大体上可以分作三类,即合伙制、信托基金制、公司制。这三种制度中,效率最高的是合伙制,其次是信托基金制,再次是公司制。而ES市的创业投资机构目前还是清一色的公司制,未能通过移植采用高效率的合伙制、较高效率的信托基金制来加快创业投资发展,形成具有ES市特色的创业资本运行机制。3）在创业投资家与创业企业的制衡机制方面得到创业投资支持的企业往往是没有任何业绩的新创企业,而且投资取得的股权缺乏流动性。在投资回收以前,投资者往往还必须持续不断地增资。由于这些特点,在创业资本投入之前,就必须在创业投资家与创业企业之间建立起有效的制衡机制。（3）创业投资退出难创业投资本身就是资本运作，它的最大特点是循环投资：投资管理退出再投资。一个顺畅的退出途径的意义表现在实现收益和资本增值、完成资本循环、吸引社会资本加入风险投资行列。投资家只有明晰的看到资本运动的出口，才会积极的将资金投入风险企业。目前ES市还没有形成良好的风险投资退出机制，使得一些潜在的投资者因惧怕投进去，收不回而对风险投资望而却步，从而限制了风险投资业的