湖南长沙市梅溪湖二期项目投资可行性分析报告-2021.docx

湖南省长沙市梅溪湖二期项目投资可行性分析报告目录1 市场环境2 项目概况3 售价建议4 结论建议第一部分：市场环境城市荣誉： 中国十佳外商投资最满意城市全国第九 2020年中国城市营商环境排名中部第一 湖南广播电视台稳居省级广电第一 中国十大夜经济影响力城市全国第三 国家智能制造企业及项目数量全国省会城市第一 可支配收入5.8万居中西部第城市概况长沙城市规模全市面积118万平方公里。藏至2020年底，常住人口突破IOoO万交通区位拥有中部地区旅客吞吐最大的黄花机场，京广、沪昆、浦厦三大高铁交汇文化底Si长沙是伟人故里、屈贾之多、革命摇篮，拥有马王堆汉墓、岳麓书院、天心阁等文化名胜地区产值2020年地区生产总值(GDP)1.2万亿，中国23座GDP"万亿俱乐部”城市之一人居配套拥有完善的商业、医疗、救育、休闱等生活配套；拥有国内985、211名校中南大学、湖南大学、国防科技大字等；拥有“北协和，南湘雅”美誉的湘膻医院多元产业以工程机械、汽车及零部件、生物医药、电子信息等为代表的支柱产业，以新一代半导体、移动互联网、智能网联汽车等为代表的特色新兴产业科技创新2020年长沙市研究与 试验发展经费投入增长 83%,创新能力跃居国家 创新型城市第8位，跻身 第一方阵面开放平台lc¾pl依托六大国家级故略平色、湖南湘江新区、中国(湖南)自由贸易试验区长沙片区、五大国家级园区和六大省级园区，构建全面开放新格局城市人口与经济指标1.2020年,长沙GDP预计为1.2万亿；深受疫情影响的上半年,长沙GDP由负转正，并且同比增长2.2%,位列万亿城市第一名。2、全市户籍人口破千万人（湖南省第1位），10年来增量300万人，并且近两年都以每年30万人的速度递增。.42010-2020年潮南各城市2人口9t化2020年湖南省各地级市州GDP20Ig。5人）2020*历人）10SflSAJ1704411004.7933*cv20Iftfi人MkW»AM2*州518.8&2a9QIOM½L(h)（M）(Ju)IP.46&71IWmc.5u三zy491、IM134。839IUTM湖75JlJ3州4&0.1085340016加iS5T21.：14心44一.M390274.713m灰SI.12U汴4川；4一?一一5M378.56382.74.144It,350($警卜-三±-.一,¾1!LL皿49IUM0财.sI皿JlQMM3：而11网6MR147.65151.74066:1然。皿I一iN二Q"五476i2jtXi三三JU727412722-2J4w:EWb58isaImI4254.7B94*1-S7y>ISNM3浏的139«州2WU:m69iMh8.8划3IOjOWC474.19-15.43-mu-IfRIIlW41«M断IO547.79506.19>426Il1<iIOIIIMOf140IB3JMOr617»571.72匕|“IK,I皿1CKU嫡骡定OtA1：11Ww-<3.B13I神州0a2满I19.4X21A4C<IMMlU12SK431Jl38&16-46.16Mi<nt淡'IG£N3391(廊S13«16714.1SGM.&2-49.63IMIOl4TJL§匕JC2网dtCIW¾¾.¾<1.V2月肚女JsUUUZ,人M沏修稚人KKGfMHjBJbteA三a城市房地产情况楼市特点内六区经营性用地供销走势楼面价（元/平米）-C-总价率1 .土地供销规模远超往年，支撑未来新房市场有效供给2 .土地成交结构中双限为核心，纯商地价下探吸引房企摘地3 .地价结构性微跌,溢价受制政策控在低位4 .外围多板块限价上涨，支撑未来房价5 .商品住宅:整体供需平衡，两极分化，需求自上半年火热逆转"速冻"6 .大户型住宅:交投活跃，供销量价均创峰值2022年六区一县商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县和望城区；由于近六个月流速减慢，预计去化周期有12.8个月，仅岳麓区短中长期去化压力相对较小。岳麓区仍为明年主力，梅溪湖一二期等低量无压、洋湖麓谷等板块高量无压，明年将蝉联热门板块2012年2021年内六区年度商品住宅供销量价走势图城市板块存量2022年商品住宅预计新增供应量集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。50.00i新增去化周期（月）松雅湖40.00泉塘中心滨水新城30.00园林生态园隆平高科星沙中心金桥新城丁字镇20.00高铁新城望城中心省府红星OOO青竹源0.tfj40.00天际成嘈府大托暮云-jtf.三万家丽北芙蓉马王堆梅溪湖二期月湖苏氏烷雅塘井湾梅溪湖一期滨江e高铁会展空港新垮Roo100.00120.00含浦洋湖垸新增面积（万方）10.000.00140.00160.00180.00麓谷谷山国家战略湖南湘江新区区域定位：湖南湘江新区于2015年4月8日由国务院正式批复成立,是全国第12家、中部地区首个国家级新区。是中国打造一带一部核心增长极的重大举措，也是推动长沙在更高起点上融入一带一路和长江经济带等国家战略的重要平台区域范围：湖南湘江新区位于长沙市湘江西岸，规划面积1200平方公里，（核心区面积490平方公里），涵盖长沙市岳麓区全境、望城区9个街镇、宁乡市5个街镇3个行政区、拥有长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区、望城经济技术开发3个国家级开发区，宁乡高新技术业开发区和岳麓区高新技术产业开区2个省级园区。配套情况交通高铁西站绕城高速西二环岳麓大道地铁2、3、4、6号线教育中南大学湖南大学湖南师范大学湖南中医药大学商业万象城（在建）荟聚、宜家龙湖天街医疗湘雅大学附属三医院湖南省肿瘤医院湖南省妇女儿童医院休闲岳麓山国家级5A风景区大王山国际旅游度假区梅溪湖湿地公园洋湖湿地公园湿地公园区位优势经济发展从皎济悬.n*辽新区在19个事断区中（!于IleL为2511322元妁47249亿元Itit鼻子市平均木零。.6个目分点，冏比市气、，WttWK，SJtttSK>，上比声长、1157243zVZzVZ/2/2020地区生产能偏（GOP）2020隼全区tm鼎枚人20209全息固速，户投费2020,2020以懵以上全区和食酒费品工独俵零曾色，产业空间布局产业*事实体支簿堂实：新区“两或五雄”格局初步历成，域内国家线闰区"两主一府二安园区一主一0.动能分区明。新区统算3个JHKtiI区"1个磕0史区、2个拓区，ftW7个植心用区（含1<tft3S）,巳彤成人工智娥:能网取汽车）、*代畲抬、文化和期、原疗、离校末.力业、统口制造、畲晶、有色金深加工等产业麒融家在河西支颊测而麻嬲崂天心区家在河西三三wg九华洪鳗麽高铁龙冢在河西近日，湖南湘江新区官微公布了重点发展的十大片区，分别是：1、梅溪湖二期（岳麓区+高新区）2、市府观沙岭和新湘雅城片区（岳麓区）3、滨江金融中心（岳麓区）4、大王山片区（岳麓区）5、湘江融城科技片区（岳麓区）6、大泽湖片区（望城区）7、高铁西城（望城区）8、金洲新城片区（宁乡市）A9、湘阴金龙片区（岳阳市湘阴县）M10、九华兴隆湖及高铁北片区（湘潭市）翎电梅溪湖国际新城（二期）片区位于湘江新区核心地带，重点打造健康医疗产业，建设湘江数字健康产业园，园区总规划面积约13.2平方公里，园内包含湘江数字健康产业示范基地、泰康之家湘园、当代生物医药产业园、亿达中建智慧科技中心、爱尔国际眼健康科技产业园、绿地梅溪湖国际医养城、长沙市妇幼保健院河西新院等项目，总投资额约200亿元城市概况小结:区位交通：全国42个全国性综合交通枢纽之一，拥有千万级客流量的国际空港，京广、沪昆、渝厦三大高铁大动脉在此汇聚产业规划：长沙主攻三智一芯产业，深入实施先进制造业八大工程；壮大新一代信息技术、新材料、生物技术、新能源及节能环保的优势产业;布局新一代半导体、信息创新的战略性新兴产业;培育新一代人工智能、尖端生命科技的未来产业;发展智能网联汽车、：114卫星导航产业融合应用的特色产业。人才环境：长沙连续7年城市人口净流入，劳动力人口稳定在人口总量60%以上,拥有中南大学、湖南大学、国防科技大学在内的高等院校共52所、两院院士73名，国家工程（技术）研究中心14家,国家重点（工程）实验室15个，国家企业技术中心21家。城市公共服务水平：长沙交通网络日益完善，共6条线路（含磁浮），114个站点，轨道交通运营里程达161公里。医疗配套设施充足，拥有卫生机构4633个，其中中南大学湘雅医院是我国最早的西医医院之一，享有”北协和、南湘雅”的美称。基础教育实第二部分：项目概况项目概况项目湖南省长沙市梅溪湖二期129亩项目项目所在区域长沙市梅溪湖二期位置/地段东至松柏路，西至白鹭塘路，北至雪松路，南至龙港河当前土地性质商住用地地块指标可建设用地面积130a（1号地块31亩；2号地块24亩；3号地块33亩；4号地块42亩）净地容积率1号地块7.1:2号地块4.5;3号地块4.8;4号地块2.3计容总建筑面积388926m,建筑密度-绿地率-项目区位本地块位于湖南省长沙市梅溪湖二期板块，距离长沙黄花国际机场仅1小时车程，距离长沙南站约20公里，距离长沙西站9公里。周边有梅溪湖公园、桃花岭森林公园、岳麓山等风景名胜区。松雅武；3池公西祟Ia播沙子街道否华播开福区扰长席遨35KM机场高速K1长沙黄花国际机场长沙加林生态ISG 长沙黄花 国际机场长沙西达长沙西站项目位于梅溪湖二期，毗邻二号线、六号线中转中塘站，紧邻规划省图书馆>学校配套有麓山梅溪湖实验学校、岳麓区实验小学、西雅博才小学等名校，是整个长沙教育资源配套最为丰富的区域>一期为城市标志性城建区域，拥有梅溪湖公园、梅溪湖戏剧院；周边有象鼻窝森林公园城市氧吧湘江谷山森地块四至地块整体为净地，目前北侧及1号地表面有少量堆土，高出路面约2-3米地块四至地块四至已通车，且通达性好，仅剩松柏路在建，预计通车时间为2022年底周边配套地块所处板块为梅溪湖二期，紧邻二号线.六号线换乘中塘站；周边自然景观.人文配套.交通.教育设施完善，属于长沙市场热门板块投资地图投资建议战略布局±½三tU2长沙±i½板块投资建议美百北美森北鱼宫山黄兴南城市投资建议该项目在城市中的土地分级:U2城区该项目在城市解读报告中的投资建议：战略布局长沙士½分级土地市场梅溪湖二期2021年共出让两宗地块均有溢价，主力竞品均为2020之前拿的地，楼面价较低。地块名称：2021长沙市043号岳麓区青梅路与梧桐路交会处东北角拍地时间：2021/6/1指标：用地面积8624911f,容积率4.47计容楼面价：7759.36元11f毛坯限价：不限价溢价率：25%竞得开发商：绿城中国楂户业9地块名称：2021长岳麓区红枫路与紫荆路交会处东北角已成交沙市044号拍地时间:2021/6/9指标：用地面积32087疔，容积率4.47计容楼面价：5500.36元11f毛坯限价：11300元/溢价率：10%竞得开发商：碧桂园地块名称：201%长沙市061号岳麓区梅溪湖国际新城二期映日路以东、油松路以南、沙棘路以西南（梅溪湖L06-D28地块）拍地时间：2019/7/26相标:用地面积89787.13肝,容积率1.1计容楼面价：5499c97元/nV毛坯限价：不限价溢价率：0%祥源控股竞品地图高层精装均价13823元m'仅剩余174套房源30层精装高层住宅，户型102、119、2021年1月首开隹出1802套高层，销售1628套（近1年）当前售价3,品名,首开时间推售情况样源除林之光项目距本案2KM基本信息项目整体规划9.8万方，容积率1.1,350套产品I3层精装洋房5层假嬖，尸型147、148、166、,R2平米l2U,U年bKSTT隹出350套高层，销售318套（近1年）当前售价羊后精装均加18127尢/忙一竞品地VR-：IW位WttrB350产金as11<R*flfl4MMW5>1.M4Sj11R4HI«C&三MI.tt«M0rMtRLamtIiMlRIawTR:3HmurnIM公司：WSWA竞品：祥源森林之光小区我划竞品：中海麓山境小区规划占M2133e ； 5* * «b xenw RWA«*« 335*Stt>> W 3IBSfMtMgKSV-OIKR0QW *n117QtM R：w% 懦QUTm金公电播M,量,公乜长方川”Im«*a.n»e«>»<t,4ac.ywran<rnn».ms*OMMiXXw*.nimotorav««.ewvabmm>«*«««*an*3*W*X*ZW,BIROOW.IMfA2V««.Rt.饺ar>48«.a4*.««vnaMTWEU3V44tt<MMO三Va*»-W、，00w纲国，五竞品：招商华发依云曦城项目概况小结:项目区位优势：项目位于梅溪湖二期核心区域，中轴线旁，交通、教育、自然景观等优势明显，适宜打造高端项目项目房地产环境：长沙市房地产发展较为健康，梅溪湖板块主力在售竞品较少，多为尾盘项目；梅溪湖为是长沙房地产价值高地，发展潜力巨大，目前库存较少,较为稀缺，持续热销可期；项目房地产利好：政府招商引资主打区域优势：项目片区内各大高端产业项目陆续落地，持续供给购房投资客户群体第三部分：售价建议项目售价建议考虑到片区内高端客户群体较多，周边自然景观等资源丰富，建议产品以大户型为主：配置140平、160左右三房、220左右四房；考虑到项目现金流及去化速度，建议采取平开高走的价格策略。售价建议：住宅均价：120007um2（毛坯）公寓均价：9600元/rtf（精装）商铺均价：28000元/平车位均价：8万/个第四部分：结论建议项目定位一SWOT分析!"#$%&,(优势(StrengthS)劣势(WeakneSSeS)净地出让，无拆迁区，地块平整，无大量的土方量，便于快速开工；地块已三通一平，周边有配套优势；地块周边配套齐全，距离梅溪湖一期核心区仅5分钟车程目前周边生活配套欠成熟机会(OPPrtUnitieS)S-0:发挥优势，抢占机会W-O:利用机会，克服劣势项目所处梅溪湖二期目前在售项目较少，且去化速度快，市场未来竞争逐步下降，机会显现；随着梅溪湖二期中央金融商务区落地，有大量高素质人才导入市场受长沙市场限价因素影响，在售主要已精装为主，考虑毛坯出售，快速去化项目地块素质优秀可抓住优势快速开工，快速去化，避免后期政府出让地块带来市场竞争风险在销售推广上，加大宣传推广力度，熟悉周边规划，利用规划及现有配套条件快速成交威胁(ThreatS)S-T:发挥优势，转化威胁W-T:减小劣势，避免威胁A后期梅溪湖二期仍有土地供应针对项目地块区域进行价值灌输快速入市，抢节点，抢假期，控稳整盘营销节奏暂无结论1.城市机会：长沙属于湖南省会城市，配套齐全，近年城市人口流入不断加大，政府大力支持梅溪湖二期国际新城发展，周边产业日渐成熟，具备外来人口置业投资及租赁需求；2、市场机会：项目区域房地产市场健康，库存较少，去化速度快，未来房地产市场潜力具大，长沙房价控制的高知名度吸引外地人口前来长沙定居置业，伴随宣传口碑效应，后续热度持续，投资及租赁市场未来需求较大；3,项目机会：项目区位优势明显，交通便利，配套齐全，兼具房地产开发条件，目版块土地稀缺，发展前景巨大，建议可积极推进。综上所述，项目具备较好城市机会、市场机会及项目机会，建议积极推进!谢谢THANKS