推进老旧工业园区改造提升行动方案.docx

推进老旧工业园区改造提升行动方案为加快老旧工业园区改造提升，提高土地资源节约集约利用水平，推动制造业高质量发展，根据。等文件精神，特制定本行动方案。一、工作目标围绕“产业集聚、低效整合、存量更新、配套完善、管理先进、环境优美”的建设目标，结合国土空间规划和区域产业特点，以“工改工”为主线，坚持连片改造和局部提升结合、整体推进与试点探索结合，集中力量、资源、政策，破解工业用地低效闲置、工业发展空间制约等问题，全面推进我县老旧工业区改造提升。聚焦低效工业用地，坚持试点先行、示范带动，力争通过三年努力，全县盘活低效工业用地400亩，其中拆改重建面积150亩、实现新增供地400亩，新增产业空间50万平方米。二、基本原则（一）政府主导、规划先行建立健全政府主导、部门协同、市场参与的工作机制，强化政府统筹和主导作用。结合国土空间规划修编，科学编制全县产业发展和空间布局规划，有序推进老旧工业区改造。（二）灵活多样、拆改利企坚持因地制宜、分类施策，充分调动社会各方积极性，探索多元化改造路径，实施供地和供空间相结合的保障方案。政府、国有企业要适度让利给村级集体和涉拆（改）企业，共同推进旧工业区改造“双联动二（三）有序推进、应改尽改全面梳理工业用地底数，制定老旧工业区改造提升总体方案，启动老旧工业区改造试点。按照“成熟一个实施一个”的要求，三年内实现老旧工业区改造提升全覆盖。三、实施范围全县范围内符合规划要求，但存在违章、消防安全环保隐患等问题以及利用效率低、产出效益差和现状有提升空间的工业用地。四、改造模式采取政府征收改造、第三方参与改造、企业联合改造、企业自主改造、整体提升改造、其他改造模式等6种模式，科学合力推进老旧工业区改造提升和全域低效整治，实现空间优化、土地扩容、企业提质、产业集聚。（一）政府征收改造通过货币补偿、功能置换等方式，取得连片区块土地使用权，进行统一规划设计、拆除重建，用于招引重大制造业项目或开发建设产业园。项目开发必须遵循重构区块布局、做优二次开发和合理实施安置的要求。（二）第三方参与改造引导国有企业、龙头企业、园区运营商参与老旧工业区改造，通过统收统租、产权收购、兼并重组、合作开发等方式，取得连片区块开发主导权，实行统一规划、连片改造、整体运营。（三）企业联合改造鼓励相邻的土地使用权主体实施联合改造，统一规划设计，充分利用边角地、夹心地、插花地等零星用地，通过局部收储再供地或产权集中后再定量不定位分割（按原产权比例分割到原产权人名下）等方式，实现土地高效利用和空间布局优化。（四）企业自主改造鼓励企业通过拆除重建、改扩建、加层改造等措施，充分利用地下空间以及边角地、夹心地、插花地等零星用地，放宽容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制性指标，扩大企业生产及配套空间。（五）整体提升改造对连片区块难以短期内进行拆改重建的，加大环境整治和基础配套建设，注重与城市环境的协调，重点推进外立面、道路、绿化、配套等全方位改造，完善交通、供排水和燃气管网、市政养护等基础设施，强化环保、安全、卫生治理,尤其要强化固定消防设施改造提升、消防安全管理能力、智慧消防应用等建设工作，实现整体提升，鼓励通过“零地技改”“腾笼换鸟”，提升企业产出效益水平、提质增效。（六）其他改造模式鼓励发挥首创精神，探索其他改造模式，采用其他改造模式要经县经信信局审核并报送县老旧工业区改造提升领导小组备案。五、政策支持以下政策仅适用纳入改造计划的老旧工业区（试行一年）。（一）允许零星工业用地归宗开发。提高土地利用效率，对低效工业用地再开发中单宗用地面积不超过3000平方米且累计不超过再开发项目用地总面积20%的零星新增建设用地，经批准可以和邻宗土地一并开发，并按照再开发地块协议供地方式办理供地手续。对符合规划功能、面积超过3000平方米且不能单独实施利用的边角地，可以采取“一事一议”方式供地后与相邻地块一并实施改造。涉及新增建设用地指标的，在年度建设用地指标中优先予以保障；涉及零星永久基本农田的可参照全域土地综合整治与生态修复工程永久基本农田布局调整有关规定办理。（责任单位：*县自然资源和规划局，各乡镇人民政府、*经济开发区管委会会为责任主体，下同）（二）支持企业联合连片改造。在县老旧工业园区改造工作专班牵头主导下，对符合规划、权属清晰、企业自愿、价值相当的情况下，支持项目用地之间进行空间位置互换或整合实施连片改造开发，开发完成后允许按原土地使用权比例以定量不定位办理产权分割，涉及出让终止期不一致的，按最长年限补缴土地出让金后可按出让终止期最迟一宗土地重新确定出让终止期。（责任单位：*县自然资源和规划局、县住建局）（三）允许工业用地有条件分割转让。对符合规划功能要求且改造面积在20亩以上的老旧工业用地，在改造完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，将多余部分在符合分宗条件的情况下进行宗地分割转让，引入产业链上下游优质企业；分割后自用地块及转让地块不得改变项目功能用途，均应具备独立分宗条件、独立使用功能且能满足消防、安全、环保以及形成交通道路闭环等要求的，土地面积不得小于5亩。地块分割转让方案须经县老旧工业园区改造工作专班批准同意，受让企业产业类型必须符合我县产业导向要求且原则上须为规上企业,并参照“标准地”制度相关要求与属地乡镇（或*经济开发区管委会会）签订项目投资管理合同；县老旧工业园区改造工作专班审批分割转让方案时，应对原已签订的项目管理合同的履约情况进行评估和相应处置。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县经信局）（四）支持产业用房分割转让。对符合规划功能要求且改造面积20亩以上、改造扩容后容积率2.0以上的工业用地，在改造完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，将容积率超出2.0部分的工业厂房，以层或幢为单位且最小分割单元不小于3000平方米进行分割转让（非生产性用房单独不得分割、分割转让或抵押），引入产业链上下游优质企业；分割单元不得改变项目功能用途，具备独立使用条件且满足消防、安全、环保及独立使用交通要求。厂房分割转让方案须经县老旧工业园区改造工作专班批准同意，并按照不低于市场评估价补缴土地出让金，受让企业产业类型必须符合我县产业导向要求且原则上须为规上企业,并参照“标准地”制度相关要求与属地乡镇（或*经济开发区管委会会）签订项目投资管理合同；老旧工业园区改造工作专班审批分割转让方案时，应对原已签订的项目管理合同的履约情况进行评估和相应处置。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县经信局、县住建局）国有企业实施的工业综合体项目采用“先租后让”、“价税联动”的方式，完成合同约定指标的，转让价格可按照租赁期起始年度的市场评估价确定，并可根据其地方贡献按照一定比例给予奖励。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县经信局、县住建局、县财政局（县国资办）、县税务局）（五）统筹扩容空间利用。企业利用现有土地、厂房进行工业用地改造提升，在满足自身生产需求后，针对多余部分厂房，政府通过回购、合作包租、定制租赁等形式，统筹一定比例的产业空间，用于引培产业链上下游优质企业。1.政府回购，经批准实施改造提高容积率的，在回购协议中约定提高容积率后新增产业空间一定比例由政府回购。2.合作包租，经批准实施改造提高容积率的，在租赁权移交协议中约定提高容积率后新增产业空间一定比例由政府统一安排租赁，租赁价格可参考整租评估价，租赁期限不低于10年，租赁所得由企业享有。3.定制租赁，特殊地块经批准实施改造提高容积率的，企业需按政府拟定的建筑方案进行改造，在返租协议中约定产业空间以签约时整租评估价租赁给政府，一般返租期限不低于10年。（责任单位：*县经信局、县自然资源和规划局、县住建局、县财政局（县国资办）（六）延长工业土地使用年限。鼓励实施土地使用年限续期差别化政策，对符合规划的改造地块，在再开发提升改造过程中涉及土地使用年限延长续期的，各地可根据使用权主体亩均效益综合评价、产业类型等综合情况采用差别化处置方式和差别化地价，但不得突破国家规定的工业用地出让最低价。具体由各地根据实际情况制定具体分类地价标准。（责任单位：*县自然资源和规划局、县经信局、县住建局）（七）鼓励“工业上楼引导企业向上要“空间”，制定“工业上楼”产业导向目录，出台“高容积率、高税收、低地价”的奖励政策，推动企业“应上楼尽上楼”，全力打造“工业上楼”示范样板。（责任单位：*县经信局、*县自然资源和规划局、县生态环境局、县住建局、县应急管理局、县消防救援大队）细化“工业上楼”建筑设计指南，一般容积率不低于2.0,明确平面设计、层高承重、减振隔振、垂直交通、货梯、吊井等指标参数，确保集约安全有序。同时，改造主体要根据入驻企业工艺、流程需求，对工业生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化定制建设，因工艺、流程的需求并提供相关论证说明，可适当放宽局部建筑的高度、层高和密度要求，具体标准参照国家规定执行。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县住建局、县经信局、市生态环境局*分局、县应急管理局、县消防救援大队）（A）鼓励工业用地增容。对经批准实施改造提升的项目，在符合相关技术规范的前提下，容积率宜高则高，一般不低于2.0,有建设条件的项目以及国有公司开发项目可试点探索3.0以上容积率，地块建筑密度、限高、绿地率不作限制，在满足企业自身机动车泊位需求的基础上，停车位（含立体智能停车库）配建标准酌情降低至建筑面积的2%。除现有场地确有限制外，应积极开发地下空间作为企业仓储、停车等利用。对改造新增面积部分，不再增收土地价款；实施后亩均税收、全员劳动生产率提升20%以上的，以及利用地下空间建设仓储、停车设施和辅助用房的，可给予200元/平方米补助。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县经信局、县发改局、县财政局、县住建局、县综合行政执法局、县消防救援大队）（九）完善功能配套。允许企业利用已有土地，结合自身及周边企业需求,在符合相关规定的前提下，扩建或新建生活服务等非生产性用房，缓解部分企业自身配套不足问题。鼓励同一工业园区内或相邻企业的自建配套设施共建共享。支持利用产业园区配套用地发展保障性租赁住房，对符合相关规定的工业企业,要简化审批程序、优化工作流程，允许配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高到30%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，解决企业职工住宿问题。（责任单位：*县自然资源和规划局、县住建局、县经信局）（十）降低改造成本。对老旧工业区区改造提升过程中，协议收回后仍按工业用地重新出让土地的出让收入，除上级规定需计提的之外，将土地净收益及改造提升过程中企业涉及的契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等地方所得部分，用于支持老旧工业区改造。（责任单位：*县财政局、县税务局）（十一）提高财政奖补。在符合国家有关规定前提下，提取上一年度土地出让结算收入的现以上作为“腾笼换鸟”专项经费，鼓励有条件的地方根据自身财力和实际情况提高提取比例，为推进老旧工业区改造提升提供财力支撑。对连片拆改力度大的乡镇给予资金补助，对连片拆改30亩-50亩的，奖励150万；连片拆改50TOO亩的，奖励300万；连片拆改100亩以上的，奖励1000万。改造项目土地平整并经县老旧工业园区改造工作专班现场勘验后拨付50%补助，工程竣工验收后再拨付50%补助。对连片拆改后成效突出的改造主体给予资金补助，对连片拆改面积30亩以上的，在项目首期工程竣工验收后3年内，入驻企业为规上企业、亩均税收达到20万元/亩以上的，将其产生的部分地方综合贡献度，用于奖励改造主体。对政府征收村级集体土地或村级集体土地转为国有土地交政府收储改造的，探索建立村级集体参与地方综合贡献度分成等长效机制。（责任单位：*县财政局、县税务局）（十二）降低融资成本。鼓励金融机构对老旧工业区改造提升项目给予信贷支持，加快产品创新，引导银行结机构给予额度高、利率低、期限长的贷款支持。推广“入园贷”等产品，加强服务创新，通过在建工程抵押及余额抵押等多种方式，为园区建设、入园企业管理提供一揽子服务，保证开工、抵押、现售滚动开发的资金需求。（责任单位：*县金融中心、人民银行*支行、县自然资源和规划局）通过发行专项债、建立收储专项资金、融资担保、贴息、增资扩产贷、风险补偿等方式，加大老旧工业区改造提升力度。（责任单位：县发改局、县财政局、县金融中心）（十三）鼓励第三方运营。发挥市场主体和政策撬动作用，探索“零运营费用、争奖励资金、享绩效分成”的共建运营模式，鼓励优质运营商整租产业空间，打造总部楼宇、小微园、孵化器、众创空间等载体，对完成运营目标、年度任务、绩效考核的，要给予资金奖励，提升运营积极性、引导产业集聚、优化园区服务。（责任单位：县经信局）（十四）改革补偿方式。制定征收补偿指引和标准，鼓励以货币补偿、功能置换等方式补偿，合理降低拆赔比，把老旧工业区改造提升征收补偿成本控制在合理范围。（责任单位：县住建局）引导通过将补偿款置换为股权、基金份额、信托份额等方式，实现补偿款延时支付，减少即时支付压力，将补偿款回流项目投资。（责任单位：县金融中心）对优质工业企业用置换的方式为企业重新安排工业用地，以协议方式出让；对无生产经营类的纯出租企业及其他依法关停淘汰类企业，原则上不再重新供地，如有供地一律纳入审计。（责任单位：县自然资源和规划局、县住建局）六、工作要求（一）深入排查，构建系统平台。启动全域工业用地利用情况调查，结合年度变更调查、工业用地不动产登记以及历年工业用地审批等情况，全面掌握工业用地实际利用及产出效益等信息，构建全县统一的工业用地和老旧工业区数据库,实行动态更新管理。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县经信局、县住建局、县市监管理局、县税务局、各乡镇人民政府）（二）完善规划，突出连片改造。结合国土空间规划，围绕“3+1”主导产业培育，以“工改工”连片改造提升为重点，鼓励现状零散的老旧工业区合理整合，对确需局部调整城乡规划的，及时按法定程序开展规划调整，科学编制全县产业发展和空间布局规划。（责任单位：*县发改局、*县自然资源和规划局、*县经信局、市生态环境局*分局、各乡镇人民政府）（三）试点先行，完善政策体系。围绕彭月产业基地和交洋工业园两个老旧工业区改造提升试点，按照“应改尽改、三年基本完成改造”的工作目标，制定实施方案，明确工作目标、推进计划，鼓励大胆探索创新，探索多种改造路径，推进老旧工业区改造。试点推进过程中，各相关部门要结合存在的主要问题和难点，进一步完善顶层设计和配套政策。（责任单位：*县经信局、*县自然资源和规划局、县发改局、市生态环境局*分局、县住建局、县应急管理局、县市监管理局、县综合行政执法局、县税务局）（四）整体推进，注重妥善安置。按照“应改尽改、三年基本完成改造”的工作目标，结合发展实际，编制我县老旧工业区改造提升三年行动方案和年度工作计划，明确总体推进目标和工作举措。同时，加大周转性安置厂房统筹安排，精准制定老旧工业区内保留安置清单，明确原地改造提升、就地安置、异地安置等分类处置措施，避免优质企业流失。（责任单位：*县经信局、*县自然资源和规划局、县发改局、市生态环境局*分局、县住建局、市应急管理局、县市监管理局、县综合行政执法局、县税务局）（五）强化监管，实施精准腾退。完善工业用地一二级市场监管体系，促使二级市场土地交易、股权变更纳入监管范围，强化司法拍卖接续监管。（责任单位：*县自然资源和规划局、*县法院、县发改局、县经信局、县市监管理局）完善亩均评价体系，规范厂房租赁管理，要建立租赁管理平台，严控低端产业、低效企业进入。动态调整产业负面清单，对高耗低效企业、亩均D类企业，加大资源要素差别化配置和统征统迁力度，倒逼改造提升或依法关停淘汰。（责任单位：*县经信局、*县发改局、*市生态环境局*分局、*县税务局、县应急管理局、县综合行政执法局、县消防救援大队）。（六）择优招引，明确产业定位。加大对老旧工业区改造提升项目的产业指引，制定园区产业准入标准，明确产业方向、投资强度、亩均税收、全员劳动生产率等，严把入园产业关、质量关。明确环境保护、安全生产等标准，注重园区运营管理，推动老旧工业区标准化、集约化开发和规范化管理。（责任单位：*县经信局、*县发改局、县科技局、县自然资源和规划局、市生态环境局*分局、县应急管理局、县投促中心、县财政局（县国资办）七、保障机制（一）压实主体责任。成立由县委县政府主要领导任组长，发改、经信、财政、资规、住建、应急、生态环境、市监、综合执法、*经济开发区管委会会、政务中心、税务、消防救援大队等部门为成员的老旧工业区改造提升工作领导小组，领导小组办公室设在县经信局，实行专班化运作，统筹推进老旧工业区改造提升工作。各乡镇人民政府作为老旧工业区改造提升工作主体，要切实落实属地责任，由各镇党委政府主要负责人挂帅推进老旧工业区改造提升工作，抽调精干力量，组建攻坚小组加快项目推进。（二）健全工作机制。建立定期会商、问题协调、信息报送机制，对重点突出问题进行协调化解，及时总结推进中的工作亮点、成效。对于推进过程中一些对于推进过程中的特殊情况，比较急迫的用地审批、空间规划、项目报建等具体事项，以专班化运作方式，进行改革探索，建立“一事一议”机制，通过集体研究决策，敢于改革创新。（三）优化项目审批。围绕“最多跑一次”改革，进一步精简项目审批环节，对符合条件的改造项目实施项目审批承诺备案制，积极推进区域能评、区域环评落地，开展部门并联审，原则上改造新建项目需在经改造计划批准后开工前审批控制在50天以内。（四）强化综合施策。要加大执法力度，深入开展拆违整治行动，对擅自新建、扩建、改建以及改变建筑功能用途的违法行为，采取综合执法等手段，予以倒逼整治。（五）加强督查考评。将老旧工业园区改造提升工作列为乡镇、县机关单位年度考绩重要督办事项，不定期开展监督检查及通报，全面掌握老旧工业区改造提升推进情况和实际成效，及时发现和解决存在问题，确保工作扎实开展。（六）强化宣传引导。要综合运用各类媒介，做好政策宣传引导，提高政策宣传效果。有针对性地引导和鼓励相关土地使用权人加快盘活利用低效工业用地（厂房），促进老旧工业区效益提高。