投资集团公司对房产公司调研报告.docx

投资集团公司对房产公司调研报告尊敬的XX董事长：下面由我来汇报一下房产公司的基本情况。一、公司基本情况房产公司成立于2012年7月13日，高铁集团下属二类国有企业，2020年7月10日，经集团公司部署，对房产公司组织架构按照工程项目全过程管理及公司治理集约化、扁平化设置，在高铁集团原项目部和造价部的基础上开始做实房产公司，目前公司注册资本金5.7亿元，其中高铁开发集团占股70%,新城产业投资开发有限公司占股30%；公司现在为房地产开发二级资质。主营业务涉及商业房产投资、项目咨询管理、市政维护等。公司现有正式职工50人，其中本科及以上学历49人，平均年龄35岁；设前期部、市场营销部、总工办、项管部、安监部、预算合同部和综合办公室7个职能部门。其中前期部4人，市场营销部4人，总工办4人，项管部11人，安监部2人，预算合同部9人，综合办公室11人。公司2023年度人工成本为1204万元，2024年预算人工成本为1050.64万元。公司在2020年成立党支部、2021年9月设立支委会，支委成员5名，现有党员26名，其中预备党员3名；2022年设立董事会，由5名董事组成，其中包括1名职工董事和3名外部董事，外部董事均有集团公司委派，公司未设监事会，设监事1名，由集团公司纪检监察部朱琳担任；公司经营班子3名，设置2名副总经理，分别为包辉和黄世军同志；同时内设高管3名，分别为总经济师李静，总经理助理刁文康和唐野。各决策机构全责边界清晰，决策程序合规顺畅。二、公司定位按照集团公司国企改革计划部署，房产公司的核心业务是产业园区及配套设施的开发建设与项目管理。功能定位为承接集团园区及其配套设施的综合开发建设相关工作，立足经开区（头屯河区），有序外拓，稳健发展。主营业务包括园区及配套设施开发、商业房产开发建设及销售、项目咨询服务等具体工作。三、2023年公司经营情况1.房产公司2023年承接的固投任务10.31亿元，已完成固投任务13.36亿元（不含申腾能源），完成率129.6%；2.2023年资产总额10.22亿元，较去年同期增加1.93亿元，增幅23.2%,资产负债率43.7%,较去年同期的31.3%上升12.4%；3,主营业务总收入L46亿元，其中房屋销售收入L31亿元；项目管理收入1452.75万元，较去年同期的924.45万元上升62.26%；利润总额1737.25万元，较去年同期的149.41万元上升1062.74%；净资产收益率0.18%,较去年同期的一0.23%上升Q41%。四、重点工作开展情况在集团公司的统一带领下，公司重点参与了白鸟湖临港产业园区、公路港园区、高铁核心区、两河片区和疆酵产业园区开发建设，主要服务集团公司项目建设全过程管理，重点负责项目方案设计、前期手续办理、融资协助、招标管理、投资测算、项目结算和资产转固等工作。(一)房产公司自主投资项目情况房产公司自主投资开发的项目共5个，为荣盛大厦项目、尚景苑住宅项目、尚玺苑项目、白鸟湖临港产业园BCD块项目和白鸟湖临港F地块。目前荣盛大厦项目和尚景苑项目基本完工正在开展相关验收工作，临港产业园BCD块项目因自贸区建设，目前方案需重新制定后建设，白鸟湖临港产业园F地块项目计划在2024年开工建设，尚玺苑因征拆和边界纠纷问题，还未开工建设。荣盛大厦和尚景苑项目建设情况如下：(1)荣盛大厦项目建设规模和建设内容：该项目于2017年11月开工建设，合同额4.4亿元。建筑用地面积L8万行，总建筑面积10.8万。地上建筑面积6.3万rtf；A塔楼SOHO25层2.6万11B塔楼LoFTl4层L5万而，商业裙楼13层面积L9万Itf;地下建筑面积4.5万行，地下室3层749个车位。建筑高度97.80m,容积率4.0。投资完成情况：该项目总投资&9亿元，土地出让金0.7亿元，土地价格3904元/rtf。项目累计完成投资7.0亿元。建设进度：目前主体质量验收于2023年9月22日完成，幕墙于11月25日完成验收，2023年11月30日取得第三方消防查验报告，消防验收计划12月30日前完成。（2）尚景苑住宅项目建设规模和建设内容：项目于2020年4月开工建设，施工总承包单位合同金额2.4亿元。建设内容主要包括6栋317套住宅（4.2万Itf）层高为3米、经济适用房31套（0.2万Itf）;商业23套（0.4万门），一层层高4.5米，二层层高为3.9米、社区用房10套；公寓楼113套（0.6万itf）。建筑用地面积2.8万m2,建筑总面积8.0万Itf,地上建筑面积5.6万11地下建筑面积2.4万武。投资完成情况：该项目总投资4亿元。土地出让金为4110万元，土地价格1423元/rtf。累计完成投资3.4亿元。建设进度：项目2023年12月11日已完成五方验收。目前正在进行户表安装工作，计划12月20日电力终检。（二）管理集团公司投资项目情况代高铁开发集团建设项目14个，重点推进白鸟湖临港产业园区、公路港园区、两河片区和高铁核心区项目的建设和交付验收工作。在2023年完成新客站南区一市政道路、市政小楼装修改造项目、新客站北区三条路、乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）二期综合管廊洞庭路段等5个项目的交付验收，其他项目正在推进建设，具体情况如下：（1）白鸟湖临港产业园区项目建设情况1.临港工业产业园一综合服务中心项目建设规模和建设内容：该工程于2021年8月开工建设，为EPe施工总承包，合同价为13.8亿元。建筑面积25.12万m2,占地88亩，容积率为3.0,项目可对外招商地上面积为16.99万m2；建设内容包括双塔楼一栋、裙楼展厅、园区绿化、室外道路及其他配套附属设施。其中Bl楼22层，建筑面积39708.24m2,1层层高6.00米（建筑面积为1675Itf）,25层层高4.2米（每层建筑面积为1675m2）,622层层高4.2米（每层建筑面积为1739.19m2）;B2楼22层，建筑面积46399.68m2,1层层高6.00米（建筑面积为2900Itf）,24层层高5.50米（每层建筑面积为2900m2）,5-22层层高3.9米（每层建筑面积为1800m2）o裙楼Cl建筑面积为11814.21m2,C2建筑面积为11807.59m2,1层层高7.00米，2-4层层高5.50米。A区建筑面积63942.29m2,地下二层，建筑面积77388.6711车位1762个，电梯合计61台（其中扶梯12台）。计划完工时间：计划2024年5月开展竣工验收。投资完成情况：该项目总投资22亿元。土地出让金为2.36亿元，土地价格4018元/rtf。目前已完成产值9.1亿元。建设进度：项目主体结构已于2022年封顶，目前正在进行幕墙工程完成90%、室外工程完成60%、安装工程完成90%等作业。2.临港工业产业园一智造产业标准化建设项目一期建设规模和建设内容：该工程于2023年6月开工建设，为EPC施工总承包，合同价为2.1亿元。建筑面积4.8万Itf,占地55.8亩，容积率为2.0,项目可对外招商地上面积为4.7万行；主要建设内容为标准化厂房21栋、配套用房1栋及其他附属设施等。其中A型厂房（3栋）建筑面积3951.38m2,1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；B型厂房（8栋）建筑面积2463.Olm2,1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；C型厂房（6栋）建筑面积1641.80111层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；D型厂房（3栋）建筑面积1376.4m1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；E型厂房（1栋）建筑面积2536.384，负一层层高5.55米，1层高6米，2层高6.9米，3层高4.5米，4层高3.6米。门卫室71.68Itf,层高3.6米。电梯共32台，车位140个。建设周期：2023年一2024年。计划完工时间：计划2024年12月开展竣工验收。投资完成情况：该项目总投资2.8亿元。土地出让金为1300万元，土地价格349元/行。已完投资4000万元。建设进度：截止目前已完成16栋厂房的主体封顶、5栋厂房基础及回填工作，整体完成80%。3,临港工业产业园项目一期（C、D地块）项目建设规模和建设内容：该工程于2020年10月开工建设，为EPe施工总承包，合同价为6.8亿元。建筑面积14.58万行，占地76亩，容积率为2.0,项目可租售地上面积为12.1万行；建设内容包括标准化厂房6栋（丙二类厂房）、园区内部道路、地面景观、其他配套附属设施工。1号厂房建筑面积2.2万rtf,每层面积3643.1行；2号厂房建筑面积2.1万tf,每层面积3499.8m2；3号厂房建筑面积2.2万rtf,每层面积3534.4肝；4号厂房建筑面积1.9万Itf,每层面积3073.1m2；5号厂房建筑面积2.5万11每层面积3927.8nV；6号厂房建筑面积1.6万11每层面积2439.6。层数为地下1层，地上6层，建筑高度40.3米，首层7.9米，标准层6.1米。车位417个，电梯33部。建设周期：2020年一2024年。计划完工时间：计划2024年4月开展消防验收。投资完成情况：该项目总投资8.9亿元。土地出让金为1750万元，土地价格341元/行。已完成产值6.7亿元。建设进度：已完成建设任务，2023年10月13日完成五方验收，计划2024年4月开展消防验收。4.白鸟湖临港产业园一中央绿谷建设项目建设规模和建设内容：该工程于2023年6月开工建设，为施工总承包，合同价为9962万元。占地面积12.25万In2。主要建设内容以园林景观为主，建设特色主题空间、绿谷形象大道、形象展示区、乐活体验区、产业文化展示区、景观台地、全龄化活力专区和其他配套设施工程等。建设周期：2023年一2024年计划完工时间：2024年12月31日投资完成情况：该项目总投资L3亿元。已完成产值2000万元，暂未支付。建设进度：绿谷南北IOm因BCDE地块后期开挖需求暂未施工，东西部位因林地手续暂未变更暂不施工。主体结构已施工完成；铺装工程完成进度为20%。外网工程完成进度80%；绿化工程完成进度为30%。景观小品工程完成进度为50%。土方开挖已完成；海绵专项系统完成进度为60%o电气工程完成进度为30%o灌溉工程完成进度为40%。(2)国际路港物流服务园区项目建设情况建设规模和建设内容：工程于2022年7月开工建设，为EPC工程总承包，合同价为：8.75亿元。项目占地面积337亩，总建筑面积为26.83万肝，其中一期建筑面积为：15.83万Itf,主要建设内容为货运班车总站、中转仓库、电商快递商品仓库、城市配送仓库、电商业务楼等。二期建筑面积为11万行，计划建设服务管理中心、维修中心、司机之家、职工宿舍及其他配套设施。建设周期：一期建设期为2021年至2024年；二期建设期为2023年至2026年。计划完工时间：一期计划竣工日期2024年8月30日。投资完成情况：项目一期总投资L34亿元。土地出让金为1.73亿元，土地价格1125元/4。截至目前，累计完成产值约为4.3亿元；项目二期总投资10.81亿元。土地出让金为20亿元，土地价格2805元/nf。建设进度：目前主体施工已完成，砌体工程完成90%,机电安装完成50%,计划2024年8月30日前完成竣工验收。(3)两河片区项目1.两河片区养殖区项目建设规模和建设内容：养殖区项目2020年7月开工，为EPC工程总承包，合同价为4900万元。规划建设用地面积IL6万(约173.33亩)，其中建筑占地面积L5万行。容积率0.15,绿化率10.25%。包括肉牛圈14栋，建筑面积5471rtf；奶牛圈6栋，建筑面积3056而；羊圈10栋，建筑面积20674；均为地上一层，砖排架结构；精饲料库2栋，建筑面积2008肝；挤奶厅1栋，建筑面积425.00Itf,为地上一层，轻钢结构；服务用房2栋，建筑面积529rtf；管理用房4栋，建筑面积763rtf,均为地上一层，砖混结构；休息室2栋，建筑面积694肝，地上一层，砖混结构。建设周期：2020年一2023年。计划完工时间：2024年6月30日投资完成情况：该项目总投资7230万元，目前已完成产值3700万元。建设进度：截止目前除消防设备未安装，部分外电线缆未铺设，其余均已完工。2 .新疆天山两河谷文化旅游生态区项目一生态修复（一期）建设规模和建设内容：生态修复工程总面积33公顷，包括绿化工程（乔木共计8896株，灌木共计10.9万株）、园路工程（6米园路3353米，4米园路5090米）、水景工程（水景1处占地约L6万平、高位水池2个、设备间1间）、灌溉工程（主管8100米、支管及滴灌管13.7万米）、围栏工程（围栏安装3930米）。投资完成情况：目前已完成产值2797万元。建设进度：该项目于2020年4月开工建设，2020年11月完成验收。3 .马家庄子村安置工程建设规模和建设内容：该项目共计61户居民安置房，目前已完成53户建设，剩余8户（4栋）由于高压线路未迁移影响建设，总建筑面积约1.84万11每套房屋建筑面积约302疔（含500平方米独立院落），一层高3.3米，二层层高3.5米，每层面积约150m2,投资完成情况：该项目总投资L77亿元。投资额约7310.98万元，其中（土地费136.43万元；建安费5733.38万元；其他与工程相关的各类咨询费、配套费983.62万元）。建设进度：2020年7月开工建设，于2023年10月17日已移交马家庄村委会。（4）高铁核心区项目1 .乌鲁木齐高铁片区商业设施综合开发项目一南区地下空间商业设施配套项目（融商酒店）项目建设规模和建设内容：总建筑面积14万rtf,其中地上8.4万Itf、地下5.7万11占地面积2万11首层面积0.6万Itf、主楼单层面积0.2万而、裙楼面积L2万itf；建筑高度179.44米，结构高度129.15米；地上31层（后加3层），北裙楼5层以下为商业用房、南门厅4层以下为酒店用房、主楼6层、19层为避难层和设备用房、718层为酒店客房（12层共288间）、20层以上（至35层共16层）为商业用房；设计930个停车位，其中270个机械停车位；共有36部电梯。计划完工时间：融商酒店项目于2017年7月开工建设，计划2024年6月30日完工。投资完成情况：该项目总投资9.96亿元。土地出让金为8704.36万元，土地价格4158元/Itf。项目自开工累计完成投资8.92亿元。建设进度：项目整体完成95%。其中建筑安装工程完成95,幕墙工程完成95%,电梯工程完成85%,亮化工程完成75%,空调工程完成99%,中水工程完成99%,外电工程已完成，裙楼装修工程完成95%。2 .乌鲁木齐新客站南区配套设施建设工程地下空间工程建设规模和建设内容：项目为施工总承包，合同价2.2。总建筑面积2.9万rtf,其中地下结构整体呈现L型，地下面积2.6万Itf,地上0.3万Itf,结构形式框架剪力墙，地下商业一层，层高6.5m。地下车位270个，地面车位30个。建设周期：项目于2021年1月开工建设，计划完工时间：2024年5月30日。投资完成情况：该项目总投资14.2亿元，土地出让金为390L45万元，土地价格1293元/Itf。项目自开工累计完成投资7.8亿元。建设进度：地下空间项目整体完成85%。主体结构已验收，幕墙工程完成90%,给排水管道完成，强电桥架完成，暖气管道完成，空调工程完成20%,消防工程完成75%,通风工程完成50%,景观工程完成70%。3 .市政道路建设规模和建设内容：合同价为9847.79万元，建设内容包括经八路（563.53米长，行车道宽12米，人行道各宽4米）、经九路（652.18米行车道宽12米，人行道各宽4米）、经十路（654.41米行车道宽12米，人行道各宽4米）、经H一路（363.85米行车道宽12米，人行道各宽4米）、纬十路（276.56米行车道宽12米，人行道各宽4米）、纬三路（1054.27米行车道宽16米人行道各宽8米）6条路，道路总长3564.8米，道路为沥青路面。建设周期：该工程于2019年开始施工，已于2023年5月完成竣工验收。4乌鲁木齐高铁片区核心区综合管廊工程（二期）建设规模和建设内容：合同价为L12亿元，该工程包括经八路综合管廊（峨眉山街一天柱山街，长度390米、高度3.6米、宽7.8米，共3仓包括电力、燃气、综合仓）、峨眉山街（卫星路一南站前路，长度841米、高度3.2米、宽5.6米、共2仓包括电力、综合仓）、经十路（新医路一峨眉山街，长度307米、高度3.6米、宽度9.6米，共3仓包括电力、燃气、综合仓）三条路综合管廊，以及峨眉山街（卫星路一经八路，长度219米、高度3.2米、宽度3米，共2仓包括电力、综合仓）电力廊道。综合管廊长度1538米，电力廊道长度218.3米。建设周期：2018年一2023年计划完工时间：项目于2018年7月开工建设，计划2024年5月30日完工。投资完成情况：该项目总投资1.58亿元。项目自开工累计完成投资L05亿元。建设进度：目前土建部分完成，消防系统完成10%,排水系统完成50%,强电系统完成10%。5 .乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）二期地下管廊建设工程一黄山街（月湖路一卫星路）、洞庭路（庐山街一黄山街）项目建设规模和建设内容：（1）黄山街管廊西起月湖路，东至卫星路。管廊全长约3.39公里，建设内容包括管廊主体及附属设施，入廊管线为供水、供热、电力等管网。已完成管廊主体结构1580米（含50米0280OnInI顶管）；（2）洞庭路管廊南起庐山街，北至黄山街。管廊全长约0.869公里，建设内容包括管廊主体及附属设施，入廊管线为供水、供热、电力等管网。已完成管廊主体结构869米（含50米顶管）。计划完工时间：该项目2023年4月开工建设，计划2024年12月30日完工。投资完成情况：该项目总投资3.33亿元。项目自开工累计完成产值3800万元，支付3000万元。建设进度：已完成双仓钢筋混凝土主体结构1071.89米，主体结构已完成48%；管廊土方开挖完成30万方，喷浆支护已完成4.5万防水已完成6万H?,管廊土方回填已完成5万方。洞庭路2021年4月开工，目前主体已施工完成。南起庐山街，北至黄山街，本次施工洞庭路（庐山街一黄山街）市政工程，洞庭路综合管廊长约730米。主体已完工100%,设备安装未完成IO6 .大联动工程概况高铁片区界面划分：南至万盛大街，北至荣盛五街，西至卫星路，东至九家湾立交。其中包含20条市政道路，1座卫星路桥，三座人行通道。交通指示标牌由我单位制作，交通部门进行指导管理，路灯共计1437座，本年度完成精细化案件432起。（三）资产盘活推进情况截止2023年12月，房产公司投资建设的经营性资产荣盛大厦和尚景苑商业住宅项目，具体情况和计划如下：1.尚景苑商住项目于2021年8月5日取得预售许可证。包括住宅317套（4.2方itf）、经济适用房31套（0.2万Itf）,层高均为3米；公寓113套（0.6万Itf）,层高为3.3米；商业23套（0.4万rtf）,一层层高为4.5米，二层层高为3.9米，社区用房10套（0.1万nf）。项目成本：住宅5502.48元/rtf,商业8335.22元/rtf,公寓7746.17元/11f,地下储藏室2966.88元/Itf,车库5112.37元/m2o销售情况：已售120套,销售面积L6万*销售金额1.43亿元。剩余资产盘活计划：（1）住宅部分：2024年计划销售98套（1.2万In2）,预计金额L13亿元；计划2025年通过抵账方式出售剩余99套，预计收入1.19亿元；（2）商业和公寓部分：计划自行对市场招商，并与市场第三方招商运营公司合作盘活；（3）社区用房：经与融北社区对接，社区无使用计划，公司正在与区民政局、规划局对接调整房屋性质，调整为商业后对外出售；（4）蔬菜直销点：建筑面积1760911正与商务局对接购置事宜，预计购置价格为3900元/行；（5）31套经济适用房，建筑面积2387.86肝，正在办理经适房入库手续，预计2024年4月达到入库条件，预计入库单价为2800元/m2-3200元/nf。2,荣盛大厦项目由裙楼商业（地下3层至地上3层）、SOHO（4-25层）、LOFT（414层）三部分组成，配套车位748个，土地价0.71亿元，楼面单价约662.75元/疔。盘活情况：目前LOFT及SoHO部分已与5组市场客户洽谈,已签订租赁意向协议并缴纳3050万元租赁意向金。目前处于合同评审阶段。剩余资产盘活计划：项目剩余部分为裙楼商业（约2.63万行），拟盘活方向为大型餐饮、超市、医药连锁及酒店相关配套业态。目前一楼已与超市、医药连锁等经营业态客户对接，正在初步洽谈中；23层拟盘活业态为餐饮或展示、展销中心；负二至负一层，拟盘活方向为大型超市。（四）协助集团公司对新设立公司进行筹备服务公司抽调主要管理人员，组成高铁开发集团新设立的新疆融智数字经济产业发展有限公司、乌鲁木齐公路港建设运营有限责任公司、新疆疆酵产业园管理有限公司、新疆临港保障性租赁住房建设有限公司的筹备组，服务4家子公司筹备建设，目前新疆融智数字经济产业发展有限公司已开始业务经营，公司已从筹备期向运营期进行过渡，其他3家子公司依旧由房产公司作为筹备组，开展具体业务工作。五、2024年工作计划2024年固投计划为10.95亿元，营业收入L2亿元，利润总额98.38万元。具体计划如下：一是加快项目建设。2024年重点完成临港工业A、中央绿轴、公路港一期AB地块、二期管廊（黄山街段）和Vpark办公楼室内装修等项目的竣工交付。2024年6月前确认尚玺苑和白鸟湖临港BCD地块项目方案，开始施工建设，做好集团公司12个项目的管理任务。二是优化前期服务。完成对临港工业B地块、商业BCD地块、商业F、G地块，公路港CD、尚玺苑各类前期手续办理工作；推进公路港AB地块、临港CD地块、临港综合服务中心、融商大厦、荣盛大厦、尚景苑、南广场、北广场、南区地下空间的规划认可及竣工备案工作。三是提升资产盘活效能。完成尚玺苑、临港产业园BCD地块项目预测绘审核和预售许可证办理。跟进办理尚景苑项目涉及维泰股份、中建股份和维泰设计院共计98套抵账房的网签工作，计划完成签约面积L24万平方米，签约金额约1.13亿元（含税）；推进荣盛大厦2.9万平方米裙楼招商和租赁合同签订工作,预计荣盛大厦裙楼部分2024年招商率达到30%,租赁收入约58.5万元，尚景苑商业及公寓部分招商率达到50%。四是集中精力突破转固难题。计划3月底取得荣盛大厦竣工备案，12月底完成产证办理；7月30日完成翼展天地产证办理；6月30日完成高铁南北广场实测绘审核，12月底完成产证办理工作；5月30日完成南区地下空间实测绘报告，12月底完成宗地测绘工作；6月30日完成融商酒店实测绘报告，12月底开展楼盘搭建工作；12月底完成尚景苑产证办理工作；根据临港工业CD及综合服务中心项目节点，及时办理实测绘等相关工作。五是投资控制走细走实。强化精细化管理，计划明年完成荣盛大厦装修、临港5G、充电桩等项目施工及配套服务类9项招标服务；按时间节点完成荣盛大厦、融商酒店、尚景苑、北站前路等重点项目的结算工作。六是优化技术保障流程。在开展新建及续建项目过程中继续加强与各设计单位沟通协调，一是积极保障公路港CD地块、临港工业B地块、临港商住BCD地块、商业F、G地块等项目前期手续与施工图等工作的顺利完成；二是加强沟通协调，跟进落实疆酵文化产业园、临港保障性住房、临港工业A、尚玺苑、国际路港物流服务基地、临港绿轴、Vpark办公楼室内装修等项目，严格把好工程质量和设计变更关，及时协调解决施工过程中存在的技术问题；三是完成公路港CD地块、临港工业B地块、临港商住BCD地块、商业F、G地块等项目施工图审查工作。我的汇报完毕，恳请董事长批评指正。