2019《中级会计实务》第五章.docx

第三单元固定资产、无形资产、投资性房地产第三部分投资性房地产学习提示：本部分对应教材第四章，基础章节，以客观题考核，也可结合固定资产或所得税费用或会计政策变更命主观题。2017年与固定资产、所得税费用结合命综合题18分，2014年与固定资产、会计政策变更结合命计第分析题12分。按课件内容全面把握。知识框架：投资性房地产的确认：投资性房地产的计量（初始/后续）；投资性房地产的用途转换。知识点详解：知识点：投资性房地产的确认1、核算内容投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。核算内容:（1）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权；L 批注Ml：持有准备增值后的房子并不属于投资性房地产。（2）已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物;（3）持有并准备增值后转让的出地使用树（少见）。应当注意：投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，实质上是让渡资产使用权行为，属于企业的经营活动；上述“已出租”指“已经营出租”，与其他方已签订租赁协议，自合同约定的租赁期开始口起作为投资性房地产进行核算；企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权、建筑物不属于投资性房地产；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，以经营租赁方式租入土地使用权、建筑物再转租给其他单位的，不属于投资性房地产；存在某项房地产部分自用或作为存货出售，部分出租，能够单独计量的，应当分别确认为固定资产（无形资产或存货）和投资性房地产;按国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。企业将建筑物出租，按协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应将该建筑物确认为投资性房地产。“房地”因用途不同，会计核算也不同:用途一般企业房企自用的（生产经营用）一般地，分别核算，“固产”、“无形”；特别地，无法分别，全部作为“固产”同已经营出租的投资性房地产同商品房及用于建造商品房的土地使用权无一并作为开发商品核算（存货）I1多选一2015年I下列各项中，应作为投资性房地产核四的有（）。/A、已出租的土地使用权B、以经营租赁方式租入再转租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权批注IM2:【答案】AC【解析】选项B,该建筑物不属于转租方的资产：选项D,该宿舍楼属于为企业间接提供服务的，属于固定资产。D、出租给本企业职工居住的自建宿舍楼I多选I下列各项中，属于投资性房地产的有（）。/As房地产开发企业持有的待售商品房B、以经营租赁方式出租的商用房C、以经营租赁方式出租的土地使用权D、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物I判断一2013年I企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，/应将该土地使用权确认为投资性房地产。（）2、确认时点I/批注M3:【答案】BC批注M4:【答案】错批注M5:以起租通常以租赁协议约定的租赁开始日为投资性房地产确认日，具体来说：（1）外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值的，才能将其作为投资性房地产核算。I先自用，后又改为出租的，应分别确认。I/（2）自行建造的房地产，只有在达到预定可使用状态的同时对外出租或用于资本增值的，才能将其作为投资性房地产核算。先自用，后又改为出租的，应分别确认。I判断一2010年】修业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后/批注IM6）:先做为固定资产，待起租后再确认为投资性房地产批注M7:【答案】错改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）知识点：投资性房地产的计量（初始/后续）（一）初始计量企业外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量；自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。两种模式怫本模式I与公允价值模式如何选择：通常采用成本模式：满足特定条件时，可以采用公允价值模式；1®同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。I模式变更计量模式一经选定，不得随意变更：符合条件时，成本模式可以变更为公允价值模式，反之，不可：计量模式变更的，作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值 与账面价值的差额，调整期初I留存收益I（盈余公积、利润分配一未分配利润）。（二）后续计量两种计量模式的区别，下表。批注M8）:成本模式相较丁公允价 值模式可靠性强，相关性弱。,1（批注M9:常考批注MlO:留存:收益包含三个会计科目：盈余公积本年利润利润分配此主要指留存收益、利洵分配，因本区别备注年利润期初通常为0计量科目设置成本以历史成本计量：折（摊）、减：不得触回1，待处置时投资性房地产：投资性房地产累计折旧或累计概销：投资性房地产减值准备与固产、无形处理原则相同：房比照固产；批注Mil:类似固资、无形资产转销（“投资性房地产”账面价值地比照无形。公允以公允价值计Sh不折（不摊）、不减值投资性房地产一成本一公允价值变动（“投资性房地产”账面价值）I【判断一2012年】I已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量/批注M12：答案对模式转为成本计量模式。（）【例即】（成本模式）2X10年3月31日，甲公司招购买的一栋办公楼直接出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，该办公楼的成本为9000万元，合同约定租期10年，以银行存款每月收取租金30万元；甲公司对该投资性房地产以成本模式计量，直线法折旧，预计使用年限50年，预计净残值为0；2X11年12月31日，该投资性房地产可收回金额为8500万元。不考虑相关税费的影响。【解析】甲公司相关账务处理如下:2X10年3月31日借：投资性房地产9000贷：银行存款等9000按月收租金借：银行存款30贷：其他业务收入30按月计提折旧（自2X10年4月起）借：其他业务成本15贷：投资性房地产累计折旧152X11年12月31日确认是否减值前的账面价值=9000-（15X9+15X12）=8685（万元）可收回金额=8500（万元）计提减值准备=185（万元）借：资产减值损失185贷：投资性房地产减值准备1852X11年12月31日投资性房地产账面价值=9000-315-185=8500（万元）资产负债表“投资性房地产”项目应列示的金额为8500万元。【例题】（成本模式）2X12年1月1日，甲公司将租赁期满的办公楼收回，并以9500万元的公允价值出售，价款存入银行，该投资性房地产采用成本模式计量，出售时该办公楼成本为9000万元，已计提折旧360万元，已计提减值准备100万元。不考虑相关税费的影响。【解析】甲公司相关账务处理如下:确认收入借：银行存款9500贷:其他业务收入9500结转成本借：其他业务成本8540（倒挤）投资性房地产累计折旧360投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产9000出售时确认的损益或对营业利润的影响=95008540=960（万元），可独立命题小结：成本模式下投资性房地产租金收入：其他业务收入；折或摊：其他业务成本：减值：资产减值损失；出售收入：其他业务收入；结转已销成本：其他业务成本；出售时确认的损益或对当期营业利润的影响。【例题】（公允价值模式）甲公司为房地产开发企业，2X12年8月与乙公司订立租赁协议，约定将甲公司开发的精装写字楼于开发完成的同时租赁给乙公司使用，租赁期2年，按月收取租金100万元。当年10月1日，该写字楼开发完成并起租，写字楼的造价和公允价值均为1000万元。甲公司对该投资性房地产以公允价值模式进行后续计量。2X12年12月31日，该写字楼公允价值为1200万元；2X13年12月31日，该写字楼公允价值为1150万元。2X14年10月1日，租赁期满甲公司收回写字楼,并以当日公允价值1280万元出售，款项存入银行。不考虑相关税费的影响。【解析】甲公司相关账务处理如下:2X12年10月1日转为投资性房地产借：投资性房地产一成本1000贷：开发产品10002X12年10月起按月收取租金借：银行存款100贷：其他业务收入1002X12年12月31日借：投资性房地产一公允价值变动200贷：公允价值变动损益2002X13年12月31日借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产一公允价值变动502X14年10月1日处置借：银行存款1280贷：其他业务收入1280借：其他业务成本1150（倒挤）贷：投资性房地产一成本1000一公允价值变动150I借：公允价值变动损益150贷：其他业务成本150出售时对营业利润的影响=12801150=130（万元）批注M13：需要把多余的结平公允价值变动损益：损益类科目其他业务成本：损益类科目所以对营业利润的影响相互抵消。批注M14:【答案】A【解析】出售时对当期损益的影响=1500- （1200+200） =100 （万元）I【单选|甲公司将其出租的一写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。/租赁期满，甲公司将其出售，合同价款1500万元，出售时该写字楼成本为1200万元，公允价值变动为借方余额200万元。不考虑相关税费，甲公司该处置业务对当期损益的影响为（）万元。A、100B、200C、300D、500小结：公允价值模式下投资性房地产企业有确切证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；资产负债表日按公允价值调整账面余额，公允价值变动计入当期损益”公允价值变动损益”。账务处理租金收入：其他业务收入；公允变动：公允价值变动损益;出售收入：其他业务收入；已售成本：其他业务成本；出售时确认的损益或对当期营业利润的影响。【例题】（计发模式变更）2017年1月1日，甲公司将原成本模式计量的投资性房地产转为以公允价值模式计量，转换当日该房地产的公允价值为2000万元，成本模式计量的投资性房地产账面价值为1300万元（该房产于2015年1月1日投入使用，原值1800万元,已计提累计折旧400万元，已计提减值准备100万元2016年12月31日该房产公允价值为2000万元。甲公司按净利润10%提取法定盈余公积，假定不考虑所得税因素的影响。【解析】2017年1月1日投资性房地产计量模式变更，甲公司相关账务处理如下:借：投资性房地产一成本2000投资性房地产累计折旧400投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产1800利润分配一未分配利润700借：利润分配一未分配利润70贷：盈余公积70模式变更对2017年初资产负债表的影响：投资性房地产增加700万元盈余公积增加70万元未分配利润增加630万元知识点：投资性房地产的用途转换具体处理：盯“投房”成账面转账面，无差额本对等换科目模存货与投房互换，转换前资产的账面价值直接增加转换后资产的“账尸式余额”公账面转公允允转换后资产：按转换U公允价值入账；模转换前资产：结转原账面价值；式有差额（下表）。差额其他转投房公允大于原账面进权益（其他综合收益）公允小于原账面进损益（公允价值变动损益）投房转其他一律进损益（公允价值变动损益）文字表述：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时,应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值，公允价值小于原账面价值的，按其差额借记”公允价值变动损益”，公允价值大于原账面价值的，按其差额计入“其他综合收益”。特别注意：计量模式变更产生的差额（留存收益）；用途转换产生的差额（损益或权益）。1、投资性房地产以“成本模式”计量批注M15:【解析】2015年5月1 日房地产用途转换，甲公司相关账务 处理如下：借：投资性房地产 5000累计折旧500固定资产减值准备IOO贷：固定资产5000投资性房地产累计折旧500 投资性房地产减值准备IOOI例题-15年4月10日甲公司董事会决议将自用办公楼用于出租，整体出租给/乙公司使用，双方于当日签订经营租赁协议，租赁期开始日为2015年5月1日，租期5年。2015年5月1日，该办公楼账面余额5000万元，已计提折旧500万元，己计提减值准备100万元。（甲公司所在城市不存在活跃房地产交易市场）批注M16:【答案】D区分账面价值、账户余额I单选一2012年2011年7月1日，甲公司将成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价4000万元，已计提折旧200万元，己计提减值准备100万元，转换日该资产公允价值为3850万元，不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”账户金额为（）万元。A、3700B、3800C、3850D、4000批注M17:【解析】2015年5月1日房产用途转换，甲公司相关账务处理：借：投资性房地产39OOO存货跌价准备1OOO贷：开发产品40OOOI例题2015年4月15日，甲房地产公司决议将其开发的写字楼出租给乙公司，并以成本模式计量。租赁开始H为2015年5月1日，租赁期5年。2015年5月1日，该写字楼账面余额40OOO万元，已计提存货跌价准备1OOO万元，当日该办公楼公允价值为38OoO万元。2、投资性房地产以“公允价值模式”计量I例题2015年8月，甲公司准备将自用办公楼用于出租，楼15年12月31R办，公楼停止自用。2016年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公楼租赁给乙公司使用，租赁开始日为2016年1月1日，租赁期3年。该办公楼采用公允价值模式计量。2016年1月1日该办公楼的公允价值为38OOO万元，其原价为55OOO万元，己提折旧25OOO万元，未发生减值。I【例题】2015年10月1U,甲公司将租赁期满以公允价值模式计量的投资性房地产收回改为自用，当日该办公楼的公允价值为38OOO万元，投资性房地产账面价值为'51OOO万元（其中成本50OOO万元，公允价值变动1OOO万元I【单选】2011年7月1U,甲公司将自用固定资产转换为以公允价值计量的投资性房地产，转换日投资性房地产入账价值大于固定资产账面价值的差额应计入（）。A、公允价值变动损益B、其他综合收益C、利润分配一未分配利润D、盈余公积批注M18:【解析】2016年I月1日房产用途转换，甲公司相关账务处理：借：投资性厉地产一成本38OOO累计折旧25OOO贷：固定资产55OOO其他综合收益8OOO（贷差）思考:2016年1月1日该办公楼公允价值如果为28OOO万元？公允价值变动损益批注M19:解析】房地产用途转换,甲公司相关账务处理：借：固定资产38OOO公允价值变动损益13000（差额一律）贷：投资性房地产一成本50OOO一公允价值变动1OOO批注M20:【答案】BI【判断】I企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当/批注M21:答案对以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。（）I多选I关于投资性房地产，下列说法正确的是（正批注M22:【答案】ABCDA、投资性房地产的后续计量通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式B、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式C、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同D、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日应按其公允价值调整账面价值，并将公允价值变动计入当期损益，从而影响营业利润批注M23:【答案】AD【解析】选项B,以成本模式计量的 投资性房地产，计提的减值准备不能 转回；选项C，投资性房地产后续计 量模式的变更，属于会计政策变更， 按计量模式变更时公允价值与账面 价值的差额，调整变更当期期初留存 收益I多选一2017年I下列关于投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（表A、自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B、以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提减值准备以后会计期间可以转回C、投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额计入当期损益D、满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【综合题改编一2017年】甲公司2010年2016年发生如下与固定资产、投资房地房地产相关的业务：资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款44OOO万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼预计尚可使用22年。资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45500万元和50Ooo万元。资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。资料五：2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。假定不考虑相关税费等其他因素。要求：（1）编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。（2）编制甲公司2011年12月31日豺该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分录。（3）计算甲公司2011年12月31日该写字楼的账面价值。（4）编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录。（5）计算甲公司2013年12月31日该写字楼的账面价值。（6）编制甲公司2016年12月31日出售该写字楼的相关会计分录。【解析】(1)借：投资性房地产一成本44000贷：银行存款44000(2)借：投资性房地产一公允价值变动1500贷：公允价值变动损益1500(3)投资性房地产账面价值=45500（万元）(4)借：固定资产50000贷：投资性房地产一成本44000一公允价值变动1500公允价值变动损益4500(5)固定资产账面价值=50000-50000/20=47500（万元）(6)借：固定资产清理40000累计折旧10000贷：固定资产50000借：银行存款52000贷：固定资产清理52000借：固定资产清理12000贷：资产处置损益12000【计算分析题一2014年】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：（1） 2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，年限平均法计提折旧。（2） 2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。（3） 2013年1月1日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。（4） 2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。（5） 2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑所得税等其他因素。要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。（2编制甲公司2011年1月I日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。（3）编制甲公司2013年1月I日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。（4）编制甲公司2013年12月31U确认公允价值变动损益的相关会计分录。（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目：金额单位：万元）【解析】甲公司上述业务相关账务处理如下：(1)借：投资性房地产1970累计折旧156贷：固定资产1970投资性房地产累计折旧156(1970-20)/50X4(2)借：银行存款240贷：预收账款240借：预收账款20贷：其他业务收入20(240/12)借：其他业务成本3.25贷：投资性房地产累计折旧3.25月折旧额=(1970-20)/50/12或(1970-156-20)/46/12(3)借：投资性房地产一成本2000投资性房地产累计折旧234(1970-20)/50×6贷：投资性房地产1970利润分配一未分配利润264借：利润分配一未分配利润26.4贷：盈余公积26.4(4)借：投资性房地产一公允价值变动150贷：公允价值变动损益150(5)借：银行存款2100贷：其他业务收入2100借：其他业务成本2150贷：投资性房地产一成本2000一公允价值变动150借：公允价值变动损益150贷：其他业务成本150处置时对当期损益的影响=21002150=-50(万元)本单元关键词:固定资产确认初始计量通常以成本进行初始计量（入账价值；打包买的；有弃置义务的）后续计量折旧、后续支出、减值、清查；账面价值的计算（后续以成本减折旧、减值后的余额计量；账面价值）处置账务处理、处置损益无形资产确认初始计量通常以成本进行初始计量（入账价值；自行研发的）后续计量摊销、减值（后续以成本减摊销、减值后的余额计量；账面价值）处置租、售、废投资性房地产确认房地产因用途不同核算不同初始计量通常以成本进行初始计量后续计量成本模式与公允价值模式、账务处理、账面价值；模式变更，差额处理处置两种模式下账务处理及处置损益的计算用途转换盯投房：成本模式，账面转账面，无差额；公允模式，账面转公允，有差额；账务处理。