2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》冲刺备考200题（含详解）.docx

2023年房地产估价师房地产估价原理与方法冲刺备考200题（含详解）一、单选题1 .下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是OOA、商业用房B、住宅C、写字楼Dv工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。2 .目前，建设用地使用权出让的方式不包括OoA、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。3 .下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是OoA、统一财产范围Bv统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析：考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D,属于市场况调整。4 .某房地产开发项目建筑面积3850nr,建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m折现率为15%o开发完成后的房地产于建设期初的价值为O万元。Av572.21Bv765.85C、791.24Dv912.62答案：C解析：考点:假设开发法运用举例。3850X2850×(50%1.152+30%1.152.5+20%/1.153)=791.24万元。5 .某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。A、假设开发法和基准地价修正法两种方法Bx假设开发法和成本法两种方法C、假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法答案：B解析：本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。6 .我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是OOAv适度从紧B、适度宽松C稳健D、适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。7 .某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的L3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万兀。Av9928 、33069 、10014Dx12723答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=42013%×1-1/(1+13%)3+1.3V/(1+13%)3o计算得到：V=IOoI3.49(万元)。8 .下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是OoA、净收益包括有形收益和无形收益B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C、通常只有客观收益才能作为估价依据D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新,作为运营费用消耗了。9 .对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是OOA、同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中Bx房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B,房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。10下列有关房地产估价原则，描述错误的是OOAx抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。11 .比较法的理论依据是OoA、规模经济原理B、均衡原理C、替代原理D、预期原理答案：C解析：本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。12 .某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800rr面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元11r。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/nr。假设折现率为10%,则目前承租人权益价值为O万元。A、2045.77B、2250.34C、2409.61Dv2190.55答案：A解析：考点:净收益测算应注意的问题。V=AY1-1(1+Y)n,其中A=(1800-1500)X800×12=288Tj；Y=10%;n=15-2=13oV=28810%1-1/(1÷10%)13=2045.77万元。13 .某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,空置率为15%o周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2,空置率为10%o现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为O万元。A、78B、102C、180D、302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=803X(1-10%)-730×(1-15%)×2500×1-1/(1+7.5%)307.5%=301.76(Tjjt)；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额一随同增加电梯费用=301.76-200=101.76（万元）。14 .某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%,投资风险补偿率为1%,管理负担补偿率为01%,投资带来的优惠率为2%。则报酬率是OoA、4.1%B、5.1%Cx5.9%D、6.1%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%2%=4.1%015 .假设开发法的理论依据是OoA、替代原理Bv最高利用原理C、预期原理D、边际递减原理答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的理论依据是预期原理。16 .某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析:本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98元/平方米。17 .运用指数修匀法进行预测的关键是OoA、确定本期的实际值B、确定本期的预测值C、确定预测对象D、确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。18 .下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是OoAx自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值答案：A解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。19 .对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。20 .运用路线价法估价的前提条件是OoA、街道不规整，临街土地排列较整齐Bx街道较规整，临街土地排列不整齐C、街道较规整，临街土地排列较整齐D、街道及两侧的土地排列均不整齐答案：C解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。21 .某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为OOA、78.40%B、82.00%G82.70%Dv85.60%答案：B解析：考点:年限法。q=1-dt=1-2%×9=82%o22 .甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是O0Av不超过100万元Bv不超过80万元C、不超过20万元D、在2080万元答案：C解析：考点:房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。10080=20。23 .下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是OoAv开征房产税B、物价水平变化C、调整房地产信贷规模D、城市规划变更答案：B解析：考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策因素。24 .房地产权利中，属于债权的是（）。A、地役权B、建设用地使用权C、抵押权D、租赁权答案：D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。25 .目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖答案：D解析：考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。26 .财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的OOA、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”27 .甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是。万元。Ax050B、50-65C、50-80Dv62.5150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值=150(50+70)=30(万元)。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（50+30=80）o28 .在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于O描述。A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况答案：A解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。29 .在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中O是龙头。Av估价目的B、估价对象C、价值时点D、价值类型答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。30 .在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万元。Av5850B、 6125C、 6510D、 6675答案：D解析：考点:市场提取法。旧的房地价格=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本一建筑物折旧=3000+45OOX（1-11/60）=6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。31 .房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于OoAv市场价值B、清算价值C、快速变现价值D、投资价值答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。32 .为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000元/m2,成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至2014年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%o则该可比实例在2014年9月末的价格为()元/m2。A、 8813Bs8982C、9329Dx9379答案：A解析：考点:市场状况调整的方法。2014年9月末的价格=90OOX(1+2.5%)X(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)X(1+1.5%)X(1-1.5%)=8812.74(元/m2)。33 .下列有关房地产估价与定价，表述正确的是()。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。34 .评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是()。A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。35 .房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。36 .【2012真题】某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2,工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2,商业用地报酬率为10%o该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。Av4000Bx4004G4021D、4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为:.,(l÷yv'"(l÷r)1-l(1+6)530x(1÷650w-1“_/八V=VvL_I_-=20×i:L-=1746.60(兀?)(l÷F)jrl(1+6MrF该类商业用地30年期使用权土地单价为:补地价=11567.89X50007746.6X2X5000=4037(万元)。37 .下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A、写字楼层高偏低Bv厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降答案：A解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。38 .房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于OOA、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。39 .某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为O万元。Av2400B、 2410C、 2490Dv2500答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500IoO=2400（万元）。40 .假设开发法最基本的公式是（）。A、房地产开发价值=开发完成后的价值一后续开发的必要支出及应得利润B、待开发房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润C、待开发房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用D、待开发房地产价值=开发完成后的价值一开发成本答案：A解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值=开发完成后的价值一后续开发的必要支出及应得利润。41 .某类商品房20042008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为O元/m2。A、7974.00B、8023.00Cv8056.25Dv8078.00答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433,则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25X5=8056.25（元/m2）。42 .在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是O元/m2。Av-100B、-50C、50D、100答案：B解析：考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800X0.3+6700X0.5+6300X0.2=6650（元/m2）。中位数为：67000差值为：6650-6700=-50（元/m2）O43 .下列关于价值类型的表述中，错误的是OOA、现状价值是市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续利用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A,在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳使用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。44 .某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。A、37B、40C、57Dv60答案：A解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。45 .下列关于各种类型租金的表述中，错误的是OoA、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。46 .采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2,土地重新取得单价为2100元/m2,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A、 3700B、 4040Cx4250Dx5300答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=2100/2=1050（元/m2）,单价=3200+1050=4250（元/m2）。47 .报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A、报酬率是投资回收与投入资本的比率B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案：D解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报与所投入资金的关系，选项A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项B,能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，选项C,土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。48 .某宗地的面积为100Om2,采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A、2160Bv2175G2181D、2205答案：C解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4÷2220×0.3=2181（元/m2）。49 .根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照O划分。Av行政区域B、估价目的C、估价对象规模D、价值类型答案：B解析：考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。50 .一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是OOA、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况G第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。51 .下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（）。A、商业银行委托的估价Bx税收估价C、商业用房估价D、工业用房估价答案：B解析：考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。52 .估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和。A、价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件Bx价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函C、价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制Dx价值类型.估价作业期.实地查勘期答案：D解析:本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。53 .资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为（）。Av原值B、现值Cv重置成本D、公允价值答案：A解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。54 .建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为OoAx有效年龄等于实际年龄B、有效年龄短于实际年龄C、有效年龄长于实际年龄D、有效年龄可能短于或长于实际年龄答案：D解析:考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。55 .最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是OoA、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析:本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率,是“四三二一”法则。56 .均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。A、最佳用途B、最佳集约度C、最佳档次D、最佳收益答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。57 .比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以O为基础的。A、收益递增递减原理B、均衡原理C、适合原理D、替代原理答案：D解析：考点:替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。58 .某成片荒地面积Ikm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。Av310.61B、321.60G477.86D、494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3X（1+7.2%）0.5-1=1061.23（万元）,总成本=30000+1061.23=31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2,可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86（元/m2）。59 .在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用O方法进行测算。A、平均增减量法B、平均发展速度法C、移动平均法D、指数修匀法答案：B解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。60 .汇率因素，属于影响房地产价格因素中的OoA、经济因素Bv金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：本题考查的是经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。61 .某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为1200元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%Bv11.08%C、11.83%Dv13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资100O万，建设成本和管理费用1200万；投资利息IoOOX（1+10%）1.51+1200X（1+10%）0.751=242.61（万元）,销售费用3000X2%=60（万元），销售税费3000X5.5%=165（万元），销售利润=3000-10001200-242.61-60-165=332.39（万元）,销售利润率=332.39/3000=11.08%O62 .下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是OoAv人文环境Bv讲究风水C、吉祥数字Dv时尚风气答案：A解析:本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。63 .根据房地产估价机构管理办法，三级资质可以从事O的房地产估价业务。A、房屋征收Bx公司上市C、企业清算Dv司法鉴定答案：A解析：考点:不应承接估价业务的情形。房地产估价机构管理办法第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业务。二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”64 .某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。A、假设开发法和基准地价修正法两种方法B、假设开发法和成本法两种方法C、假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法答案：B解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。65 .假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。Av价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日答案：A解析：考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。66 .房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有OoAv供给、需求、利用状况B、价值、使用价值、供求C、使用价值、稀缺性、有效需求Dv权利、租金、利率答案：C解析：考点:价格和价值。房地产价格的形成条件为三个：使用价值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。67 .估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。A、基准地价修正法B、修复成本法C、长期趋势法D、多元回归分析法答案：D解析：考点:多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。68 .下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是OAv开征房产税B、物价水平变化C、调整房地产信贷规模D、城市规划变更答案：B解析：本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。69 .为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2,约定建筑面积为95m2,合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为O元/m2。A、3868.92Bs4000.00Cv4072.54D、4286.89答案：A解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2011年3