商业地产开发操作销售预热蓄水期宣传炒作.docx

商业地产开发操作销售预热蓄水期宣传炒作1.策划是魂，招商是体。策划是商业地产运作思路的加工厂和宣传基地；招商是商业地产销售窗口和信息反馈中心。1.l楼书制作招商说明书一定制作精美而具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对商户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。1.2DM单的制作根据招商人员的反映情况（招商与策划晚会要一起开），内容时常更新，根据不同阶段定期推出不同的卖点或解答商户所关注问题，同时分析整体市场发展前景，利我同时阻击对手。版面可以特殊设计。例：XX项目的DM单可以铺盖整张桌子，很多商户都拿它铺桌子，并时时更新，增加了DM单的暴光率，不会被商户当作简单的宣传资料而丢弃。2 .会议营销制造各种卖点，进行信息发布，解决商户普遍关注的一些问题，提升信心。注意会议的主题设计和组织安排，制造一些商户感兴趣的信息点，来加强对商户的预约和组织。例:在XX项目招商的蓄势阶段，成功地利用了商户普遍关注的汽车站问题，组织了近两百名目标商户召开了一次“XX客运站签约入驻仪式”。再把商铺卖点集中对他们进行了讲解和说明。一方面解决了商户关心的问题，同时还再次给商户增强了信心。起到了很好的效果。3 .展示营销通过参加一些房展会、招商会，以及其它社会活动，达到宣传、提升知名度、和社会关注度的目的。注意整体形象的包装和定位，以及到访商户信息的反馈和跟进。4 .体验式营销通过组织部分重点商户或是媒体记者，到我们己经运做成功的市场进行实地感受，从而打消商户对我们后期市场经营的一些顾虑，强化商户信心,形成良好的口碑传播，加速商户的购买行为。适用于招商畜势期的后一阶段，因为这时候商户的心理变的感性起来,此时给他们一些必要合适的感受刺激，能够加速其购买行为。5 .媒体整合5.1 立体交叉组合报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/销售中心等因素对商家产生最直接的冲击。例：XX项目采用了电视栏目冠名标版、电视角标、电视游动字幕、形象广告、电视专题片、电视新闻；报纸软文、硬广告、专刊、专题报道、新闻、DM夹报、户外广告、公交广告、邮寄广告、宣传单张、手机短信等多种形式。结合不同的目标客户群体，在媒体投放量及形式上采取了不同策略：针对商户，宣传时重点采取了宣传单张和商户阅读率高的报纸夹报，配合一定量的报纸新闻性专刊，在保障信息传递量的基础上，以新闻的形式提高了信息的可信度；针对投资群体，将宣传重点放在电视广告及政府公务员阅读率高的机关报上。5. 2长短期效应组合：报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的入驻。6. 3公关活动先行，构筑较高的平台，与政府形成互动。7. 4媒体的跟踪报道。广告是自己说自己好，而新闻是别人说你好；新闻传播的是事实；新闻原则上花钱不多。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。8. 主流媒体与非主流媒体关系的平衡。8.1 广告投放以主流媒体为主，对待非主流媒体，应抱着“不树立任何一个敌人”原则，选择非主流媒体具备的优势，适量选择广告投放。6. 2利用个人感情进行引导，降低在非主流媒体上的广告额度。6.3以媒体不可能接受的压价方式，让非主流媒体主动放弃。6. 4借助媒体上级主管部门（宣传部）以行政指令的方式压低价格及广告量;7. 5非主流媒体广告投放前应在新闻配合、版面安排等方面争取更多优惠。