PPP项目合同审核指引（汇总1226）.docx

PPP项目合同审核指引中国中铁股份有限公司2019年11月目录第一章总则-1-1.1PPP项目合同的审核原则-1-第二章风险分配原则-2-2. 1PPP项目合同的风险分配原则-2-第三章引言、定义和解释-4-3. 1引言、定义和解释-5-第四章项目范围和期限-7-4. 1项目范围与期限-7-第五章项目前提条件-8-5. 1前提条件的概念-8-5.2前提条件审核要点-9-5. 3未能满足前提条件的后果-9-第六章用地条款-12-5.1 用地条款法律适用-12-5.2 用地取得方式-12-6. 3土地使用权的用途及限制-13-6.4取得土地使用权的相关费用-14-第七章融资条款-15-7. 1融资主体-15-7.1 项目资产归属-15-7.2 融资方的保证措施-15-7.3 再融资-16-第八章建设条款-18-8. 1设计条款"18-8.2建造条款-22-8.3建设期投资的控制-22-第九章运营维护条款-24-9. 1运营开始-24-9. 2运营维护内容及要求-25-9. 3运营/维护外包-25-9. 4责任划分-25-9 .5暂停运营-25-10 6政府监督与介入-25-9. 7运营维护的保障与救济-26-第十章股权变更限制-30-10. 1股权变更限制的原则10.2PPP项目合同中股权变更的范围-30-10. 3股权变更限制的方式-30-10.4违反股权变更限制的后果-31-第H章付费条款-33-11. 1条款解读-33-11.2必备要素-34-第十二章履约担保-40-12. 1履约担保的原则-40-12.2常见的履约担保方式-41-第十三章政府承诺-43-13. 1限制竞争承诺-43-13.2 土地承诺-43-13.3 审批手续承诺-44-13.4 配套承诺-44-13.5 其他承诺-44-第十四章保险-46-14. 1保险种类与保额-46-14.2 购买和维持保险义务-46-14.3 保单要求-47-第十五章违约与提前终止-48-15. 1违约事件-48-15.2提前终止-49-第十六章项目移交条款-52-16. 1项目移交的概念-52-16.2 项目移交的方式-52-16.3 项目移交的内容-52-16.4 移交的标准-52-16.5 移交过渡期-53-16.6 移交手续-53-16.7 移交税费-53-16.8 权利义务和风险的转移-53-第十七章争议解决条款-55-17. 1可选用的争议解决方式-55-17.2保持争议期间运营稳定-56-第十八章其他说明-57-18. 1资产范围、状态以及改造改建对原资产的影响-57-19. 2项目运作方式-57-第一章总则1.1 PPP项目合同的审核原则1. 1.1依法合规原则（I）评审须依据中华人民共和国合同法、财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金201476号）以及关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金20141113号）、国务院六部委基础设施和公用事业特许经营管理办法（2015第25号令）、国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知（国办发（2015）42号）、财政部印发的关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知（财办金（2017）92号）、国资委关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知（国资发财管（2015）192号）财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见（以下简称“财金（2019）10号“）等相关法律、行政法规、部门规章和规范性文件等制定。（2）评审还应考虑各地方有关地方性法规和规章的规定。（3）鉴于不同行业以及不同主体之间开展PPP项目，评审还时应结合具体项目所属行业和不同主体研究相关法律适用情况。1. 1.2全面、系统审核原则PPP项目合同是PPP合同体系的基础与核心，其在政府方与社会资本方之间合理分配项目风险，明确双方权利义务关系，是政府和社会资本的长期合作关系的基础性文件。PPP合同体系的其他合同，如采购文件和对应响应文件、框架协议、项目公司发起人协议或股东协议等，可能已经先于PPP项目合同签署，因此在审核时需要注意保持PPP项目合同与在上述先法律文件的一致性,若存在先合同文件与PPP项目合同存在不一致性，则需通过补正或澄清的方式予以明确。1.1.3部门协同原则PPP项目合同法律审核并非法务部门一家责任，相关的法律风险分布在投资、建设（设计和施工）、融资、运管、技术、成本等各个环节，需要发挥各职能管理部门的综合审核作用，方可有效防范想的合同风险。总则必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项1PPP项目主要参与方政府、社会资本方、融资方、承包商和分包商、专业运营商（部分项目适用）、原材料供应商（部分项目适用）、产品或服务购买方（部分项目适用）、保险公司确保政府方满足主体资格：县级以上人民政府。社会资本方通常不会直接作为PPP项目的实施主体，而是专门针对该项目成立项目公司，作为PPP项目合同及项目其他相关合同的签约主体。2PPP项目合同体系PPP项目合同、股东协议、履约合同（包括工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同、产品或服务购买合同等）、融资合同和保险合同等）若先合同文件与PPP项目合同存在不一致性，则需通过补正或澄清的方式予以明确。要保持PPP项目合同与其他先签署合同文件保持一致性。第二章风险分配原则2.1 PPP项目合同的风险分配原则PPP项目合同需要在政府方和社会资本方之间合理分配风险，由于风险分配条款散见于不同的合同条款之中，在审核时，应注意全面把握各条款中的风险分配约定，原则上应坚持以下风险分配方式：2. 1.1通常由政府方承担的风险，包括：（1） 土地获取风险：包括建设用地规划、环评等许可，耕地占补平衡指标等；（2）项目审批风险：包括两评一案、可研等；（3）政治不可抗力：包括征收征用、战争暴动等；（4）政策法律变更：政策法律调整导致的项目实施中涉及到双方权利义务调整等；2.1.2 通常由项目公司承担的风险，包括：（1）如期完成项目融资的风险；（2）项目设计、建设和运营维护相关风险，例如完工风险、供应风险、技术风险、运营风险以及移交资产不达标的风险等;（3）获得项目相关保险。2.1.3 通常由双方共担的风险：自然不可抗力。必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项PPP合同的风险分配原则1风险分配原则（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力；（2）承担风险的一方能够将该风险合理转移（例如通过购买相应保险）；（3）承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机：（4）由该方承担该风险最有效率：（5）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。社会资本方希望能尽量减少风险分担。（1）可行性研究阶段，政府方应初步判断哪些风险是政府方和社会资本方可以控制的，对于双方控制力之外的风险，留待下一阶段分担。政府方最有控制力的风险（如税收等法规变化）是政府方应当承担的，其他风险如设计、建设等风险）由社会资本方承担；（2）投标与谈判阶段，社会资本方就第一阶段的风险初步分担结果进行自我评估，判断分担的风险是否具有控制力。对于双方控制力之外的风险经过谈判确定分担机制，尽量减少社会资本方风险分担。达成致意见后，双方签订合同。（3）建设和运营阶段，跟踪已分担的风险是否发生协议各方意料之外的变化或者出现未曾识别的风险，再根据风险分担原则进行谈判，进行风险的再分担。2通常（1）土地获取风险:包政府方承担政策、法律变财金201910号财政部由政府方承担的风险括建设用地规划、环评等许可，耕地占补平衡指标等；（2）项目审批风险：包括两评一案、可研等；（3）政治不可抗力：包括征收征用、战争暴动等：（4）政策法律变更：政策法律调整导致的项目实施中涉及到双方权利义务调整等；更风险，包括政府方可控和不可控的政策、法律变更风险。关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见中明确指出政府承担政策、法律等风险，该风险包括政府方可控和不可控的政策、法律变更风险。3通常由项目公司承担的风险（1）如期完成项目融资的风险；（2）项目设计、建设和运营维护相关风险，例如完工风险、供应风险、技术风险、运营风险以及移交资产不达标的风险等；（3）获得项目相关保险。（1）社会资本方仅协助项目公司完成融资义务，不为项目公司融资提供补充担保。（2）材料调差依照当地的相关政策规定的材料价差调整标准为节点，材料设备价格波动幅度在该标准以内由社会资本方承担，高于该标准由政府方承担。（1）注意融资风险承担责任的主体是项目公司，而非社会资本方。社会资本方可以协助项目公司完成融资。如果必须由社会资本方承担融资责任，则在联合体协议（主要跟投项目）中明确约定社会资本方不对项目融资提供任何担保或者其他增信措施。（2）材料价差调整风险条款需要注意项目所在地是否具有材料调差政策,如有应力争纳入PPP合同条款。4通常由双方共担的风险自然不可抗力发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的风险由政府方和社会资本方共同承担通过列举加概括的方式明确自然不可抗力的范围。第三章引言、定义和解释PPP项目合同可能会千差万别，但一般来讲会包括以下核心条款：引言、定义和解释；项目的范围和期限；前提条件；项目的融资；项目用地；项目的建设；项目的运营；项目的维护；股权变更限制；付费机制；履约担保；政府承诺；保险；守法义务及法律变更；不可抗力；政府方的监督和介入；违约、提前终止及终止后处理机制；项目的移交；适用法律及争议解决；合同附件；等等。上述核心条款是对双方权利义务的最基本设定，与社会资本方的切身利益密切相关,应予特别重视。本章将按照“条款解读”“必备要素”“常见风险”等三个层面对核心条款评审进行指引。3.1引言、定义和解释3.1.1条款解读引言、定义和解释部分是所有PPP项目合同均包含的内容，一般包含了合同签署时间、签署主体、签署背景，以及合同中涉及的关键词语的定义和条款的解释方法。3.1.2必备要素(1)签署背景包括项目的PPP适用性评价、PPP模式审批、物有所值评价、财政承受能力论证、PPP项目建设手续审批，以及相关评价/论证/审批的结果进行审核。(2)主体资格(a)政府方主体资格：县级以上人民政府；(b)项目实施机构：政府或其指定的职能部门、事业单位、行业运营公司等；(c)社会资本方资格：排除地方融资平台(市场化运营，债权债务已经与政府剥离的除外)、外资需经审批，新增契约型基金和合伙企业；(d)主体资格继承：项目公司成立后，由项目公司与政府方签署正式PPP项目合同，或者签署关于承继此前协议的补充合同。(3)生效时间：部分条款附条件生效(4)定义被定义名词通常包括“政府方”“项目公司”“工作日”“生效日”“运营日”“移交日”“融资交割”“不可抗力”“法律变更”“技术标准”“服务标准”“性能测试”等；(5)解释为避免因对合同条款作出不同解释而产生的争议，PPP项目合同中通常会专门约定该合同的解释方法。解释方法应当力求能反映合同签署双方的真实意思表示。引言、定义和解释条款必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项1签署背景包括项目的PPP适用性评价、PPP模式审批、物有所值评价、财政承受能力论证、PPP项目建设手续审批，以及相关评价/论证/审批的结果进行审核。合同签署要明确各前期手续的办理情况，原则上,项目合规性审批手续应由政府方准备，PPP项目建设手续的审批由项目公司承担,政府方提供协助。政府将项目建设手续审批义务全部转嫁给项目公司。2主体资格(1)政府方主体资格：县级以上人民政府；(2)项目实施机构：政府或其指定的职能部门、事业单位、行业运营公司等；(3)社会资本方资格：排除地方融资平台(市场化运营，债权债务已经与政府剥离的除外)、外资受限(需经审批)，2019年新增契约型基金和合伙企业；(4)主体资格继承：项目公司成立后，由项目公司与政府方签署正式PPP项目合同，或者签署关于承继此前协议的补充合同。(1)列明合同签署主体的名称、住所、法定代表人及其他注册信息，以明确签署主体的身份。(2)合同主体资格承继要明确项目公司成立后合同的权利义务承继问题。中标后政府方先与社会资本方签署框架协议，待项目公司成立后再签订正式PPP合同或者只签署一个PPP合同，但要在合同中对社会资本方和项目公司的权利义务进行区分。主体资格承继的方式，若采取三方协议方式(项目公司一方空白)则属不可取。3生效时间部分条款成立生效，部分条款附条件生效。PPP合同开始要明确合同的签署日期,前提条件条款、争议解决条款等合附条件的内容应当具有可操作性，如将政府纳入财政预算作为生效条件同签署即生效,其余一些特定条款则在全部前提条件满足或被豁免的情形下生效。就不可行。4定义“政府方”“项目公司”“工作日”“生效日”“运营日”“移交日”“融资交割”“不可抗力”“法律变更，“技术标准”“服务标准”“性能测试”等定义和解释应当严谨,无歧义;与正文存在矛盾或描述不完整的,应对内容进行调整完善,保持其本义。关注融资交割日的可行性C5解释一方、双方指本协议的一方或双方，并且包括经允许的替代该方的人或该方的受让人；一段时间(包括一年、一个季度、一个月和一天)指按公历计算的该时间段；“包括”是指“包括但不限于“；任何合同或文件包括经修订、更新、补充或替代后的该合同或文件；注意合同文件的范围，看包含的范围是否科学。第四章项目范围和期限4.1项目范围与期限4.1.1条款解读PPP项目范围是指项目合作期限内项目合同双方的合作范围与主要合作内容。PPP项目合作期限指的是项目从开始到完成移交的时间周期。4.L2必备要素(1)合作范围必须具备纵向边界和横向边界两个要素(a)纵向边界是指项目范围涉及设计、投融资、建设、运营、维护、移交中的哪些阶段，决定PPP项目的模式。(b)横向边界是项目的空间边界，在合作范围中应当明确合作项目投资标的物的范围、建设内容、服务对象、独家运营的区域等。(2)合作期限必须有明确的起止时间点(a)单时段合作期限：即项目合同生效之日起至设定的终止日止。(b)双时段合作期限：分别设置独立的建设期限和运营期限;建设期出现任何的延误，不论该延误属于何方责任，均不对运营期限产生任何影响。必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项合作范围和合作期限1合作范围(1)合作的阶段：包含设计、投融资、建设、运营、维护、移交中的哪几个阶段；(2)合作的空间范围：投资标的物的范围、建设内容、服务对象、独家运营的区域。(1)明确约定在项目合作期内政府与项目公司的合作范围(设计、投融资、建设、运营维护、移交等)和主要合作内容。(2)明确政府在项目合作期限内不会就该PPP项目合同项下的全部或部分内容与其他任何一方合作。(1)准确界定合作模式，以便确定投资回报来源；(2)范围界定需准确，必须考虑排他条款。2合作期限(1)合作期限的起止：单时段为合同生效至设定的终止日，双时段的建设期与运营期独立设置；(2)合作期限的上下限：不低于10年，不高于30年(特殊项目可以超过30年)；(3)合作期限的变更(调整)机制要明确。(1)在规定一个总的合作期限的同时明确建设期与运营期的起始时间，采用双时段方式，建设期延误不影响运营期。(2)运营期的起始时间界定建议以工程通过完工验收或者竣工验收的次日起开始计算。(1)两种合作期限设定方式的本质区别在于:是否由社会资本方承担建设工期不确定的风险。(2)合作期限的调整：应设定为对项目合作期限内发生非项目公司应当承担责任的事件导致项目公司损失的情形下,项目公司可请求变更(调整)项目合作期限。第五章项目前提条件5.1 前提条件的概念PPP项目合同的前提条件，是指合同条款的生效条件，也称先决条件。只有前提条件被满足或者豁免的情况下，PPP项目合同的全部条款才会生效；如果某一前提条件未能满足且未被豁免，PPP项目合同的有些条款将无法生效，这可能进一步导致合同终止，未能满足前提条件的一方将承担相应责任。常见的前提条件通常有：完成融资交割、通过相关审批、保险生效、项目相关合同已经签署等。5.2 前提条件审核要点5.2. 1前提条件的设置，包含了项目参与方对各自风险接受的底线，需要综合商务、财务、行政审批等各方面条件进行设置。5.2.2 PPP项目合同审核尤其应当注意前提条件未能满足的后果。5.2.3 合同一方未能满足前提条件时，可以由合同另一方豁免或延长期限，否则或需终止项目合同。5.2.4合同终止后，未能满足前提条件的一方需要赔偿另一方的损失，具体的损失赔偿规则应当适用我国合同法的相关规定。5.2.5可以在PPP项目合同设置违约金条款及保证条款，并采用保函等方式，简化前提条件未能满足时的索赔程序。5.3未能满足前提条件的后果5.3.1合同终止任一前提条件在时限内未能满足且合同相对方未予豁免或延长期限，则合同相对方有权终止项目合同。5.3.2因前提条件未能满足导致合同终止的效力和后果(1)合同项下的权利和义务终止。(2)合同相对方有权向未能满足前提条件的一方主张损失赔偿,该赔偿应当符合合同法关于损失赔偿的规定。项目必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项合同前提条件1前提条件（1）项目入PPP财政部管理库。财政部关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台运行的通知规定，原则上，国家级和省级示范项目、各地PPP年度规划和中期规划项目均需从综合信息平台的项目库中筛选和识别。（2）完成融资交割。完成融资交割是PPP项目合同中最重要的前提条件，只有确定项目公司及融资方能够为项目的建设运营提供足够资金的情况下，项目的顺利实施才有一定保障。根据项目双方的约定不同，完成融资交割的定义也可能会不同，通常是指：项目公司已为项目建设融资的目的签署并向融资方提交所有融资文件，并且融资文件要求的就本项目获得资金的所有前提条件得到满足或被豁免。（3）获得项目相关审批。根据我国法律规定，项目公司实施PPP项目可能需要履行相关行政审批程序，只有获得相应的批准或备案，才能保证PPP项目的合法合规实施。在遵守我国法律法规的前提下，按照一般的风险分配原则，该项条件通常应由对履行相关审批程序最有控制力且最有效率的一方负责满足，例如：如果项目公司可以自行且快捷地获得相关审批，则该义务可由项目公司承担；如果无政府协助项目公司无法获得相关审批，则政府方有义务协助项目公司获得审批；如果相关审批属于政府方的审批权限，则应由政府方负责获得。（4）保险已经生效。在PPP项目中，保险是非常重要的风险转（1）在招标时项目均应全部完成所有的前置审批手续，尤其是入库问题，否则融资出现障碍；（2）完成融资是履行PPP合同的重要组成部分，只有在有效的合同前提下，才能完成项目融资，因此，不宜将完成融资交割作为合同生效条件之一。且，融资能否完成要政府方与社会资本方共同协作；（3）PPP项目的审批主要由政府方主责；（4）在签订完成PPP合同，并成立项目公司后，由项目公司作为投保主体购买相关保险，通常主要指建设期的保险。社会资本方为分担投资风险会主动购买保险，一般不建议将保险的购买作为合同生效的先决条件；（5）项目签订完PPP合同或施工总承包合同签订完成后应当提交履约保函。社会资本方一般希望由施工总承包单位来提交建设期履约保函。（1）尽量减少合同生效先决条件的数量，否则会严重影响合同效力的稳定性：（2）项目公司的成立应当在PPP合同生效后，项目保险的购买由项目公司作为主体；（3）关于建设期履约保函是双方约定的义务，法律并未作强制性规定，但依据民法总则第十条的规定，建设期履约保函的提交仅可作为工程建设条款生效的前提条件；（4）不宜把列预算作为合同生效要件，目前很多PPP项目都存在先干活后签合同的情形，如果约定合同以列预算为生效要件，如发生无效情形，对社会资本方前期投入的确认不利。移和保障机制。政府方为了确保项目公司在项目实施前已按合同约定获得了足额的保险，通常会将保险（主要是建设期保险）生效作为全部合同条款生效的前提条件。常见的安排是：项目公司已根据项目合同中有关保险的规定购买保险，且保单已经生效，并向政府方提交了保单的复印件。（5）项目付费列人大预算。PPP合同约定将项目付费列人大预算作为合同生效的条件。（6）提交建设期履约保函担保作为PPP项目合同的生效条件。2合同终止及法律任（1）如果双方约定的上述任一前提条件在规定的时间内未满足，并且另一合同方也未同意豁免或延长期限，则该合同方有权终止项目合同。（2）合同终止的效力和后果。合同项下的权利和义务将终止。如果由于未满足前提条件而导致合同终止，除合同中明确规定的在合同终止后仍属有效的条款外，其他权利义务将终止。经济赔偿。如因合同一方未能在规定的时间内满足其应当满足的前提条件而导致合同终止的，合同另一方有权向其主张一定的经济赔偿，但经济赔偿的额度应当与合同另一方因此所遭受的损失相匹配，并符合我国合同法关于损害赔偿的规定。提取保函。为了更好地督促项目公司积极履行有关义务、达成相关的前提条件，政府方也可以考虑在签署PPP项目合同时（甚至之前）要求项目公司就履行前提条件提供一份履约保函。在合同中明确合同终止、豁免适用的情形，同时还应约定因各方原因而导致合同履行终止而应承担的法律责任。（I）要严格注意合同全部终止与部分条款终止的区别：（2）要注意区分导致合同履行终止的客观原因，最终按合同相关清算条款进行执行，因此，注意对合同清算条款的设置；（3）存在履约保函的情况下，如果项目公司未能按照约定的时间和要求达成前提条件，且政府方未同意豁免该前提条件时，政府方有权提取保函项下的金额。第六章用地条款61用地条款法律适用我国目前关于PPP项目的规范性文件立法位阶较低，主要由财政部或国家发改委以规范性文件形式印发，在审核PPP项目的用地条款时，应当严格适用土地管理法、土地管理法实施条例的规定,并符合招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、协议出让国有土地使用权规范等文件的规定。6.2用地取得方式6.2.1政府方负责提供项目用地使用权(1)符合划拨用地目录的PPP项目用地可通过划拨方式取得项目用地。(2)根据土地管理法和划拨用地目录规定，城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，可以以划拨方式取得，但应当经县级以上人民政府批准。6.2.2政府方协助项目公司获得土地使用权(1)不符合划拨用地目录的PPP项目用地，应当以招标、拍卖、挂牌、租赁、或作价出资入股等有偿方式取得项目用地。(2)项目用地被认定为经营性质的，需要以招标、拍卖、挂牌方式取得项目用地；项目用地被认定为非经营性质的，且仅有一个意向用地者的，可以采用协议出让方式。(3)不符合划拨用地目录的经营性用地，还可以采用租赁方式取得项目用地，审核时当注意租赁期限与PPP项目期限不一致的风险。(4)政府方以土地使用权作价出资入股的，应当注意土地取得性质是否符合中华人民共和国公司法及其司法解释关于出资的规定；原则上应当以市、县政府作为出资人，指定作价出资或入股方案，经市、县政府批准后实施。6. 3土地使用权的用途及限制6.3. 1项目土地用途特定化PPP项目合作范围内的土地使用权，应当专门用于PPP项目的建设和运营，不能从事任何其他活动；应当在PPP项目合同土地条款中对项目用地的用途作出限制。6.3.2项目土地抵押限制基于PPP项目的公共属性，项目土地使用权在合作期限内不应当流转；但应当允许项目公司出于融资目的设置抵押权。一般应当约定项目土地使用权只有为本项目融资时方可抵押，且应当经过政府方书面许可。需要注意的是，以划拨方式取得的土地使用权，需要依据土地管理法报批并补缴土地出让金后方可转让、出租、抵押。6.3.3政府方的场地出入权为保证政府方对项目的监督权，PPP项目合同中需要通常约定政府方出入项目设施场地的权利，但这种出入权可能需要约定一定的条件和限制，包括：（1）仅在特定目的下才有权出入场地，例如检查建设进度、监督运营维护；（2）履行双方约定的通知义务后方可入场；（3）遵守安全保卫规定，不影响项目的正常建设和运营。需要注意的是，PPP项目合同约定的对政府方出入权的限制，仅仅是对政府方行使合同权利的限制，政府部门依据行政权力行使监管职权时，不受合同约定的限制。6.4取得土地使用权的相关费用6.4.1 取得土地使用权的相关费用的范围包括：土地出让金、征地补偿费用、土地恢复平整费用、临时用地费用等。6. 4.2费用承担负责取得土地使用权与承担与土地使用权相关费用并非必须为同一主体。例如:有政府方负责取得土地使用权并完成征地工作时，也可约定由项目公司支付相关费用。费用由何方承担，或者由双方分担，应当结合项目投资收益等预测综合评估，并由双方明确约定。7. 4.3费用控制对于土地费用由社会资本方或项目公司承担的项目，审核时需要提示对土地费占比合理性进行财务分析。必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项项目用地条款I用地取得(1)土地使用权获取方式：划拨、出让、租赁；(2)划拨用地主要用于城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(3)出让、租赁方式获取的土地，主要用于经营性用地。(1)政府方应提供项目土地使用权，社会资本方予以配合；(2)投资估算中应包含土地占补平衡费；(3)关于土地出让的费用，应尽可能约定由政府方承担。如约定计入项目前期其他费用中，需将该费用列入总投中。(1)划拨用地需经县级以上政府批准；(2)土地出让的，需以招标、拍卖、挂牌的方式取得；(3)关于用地取得费用需要约定清楚。2±地使用权(1)土地的用途：仅限于项目建设、运营使用；(2)关于土地流转、抵押：合作期内，不能流转，但应该允许在政府方同意的前提下为项目融资作抵押；(3)政府方的场地出入权：政府方在检查、监督(1)争取用土地使用权为项目融资作抵押；(2)政府方在行使场地出入权时，应事先通知，并不得影响项目建设、运营。(1)不能将土地用以建设、运营等以外的其他目的；(2)政府方在建设、运营绩效考核时，应同样约定相应的通知义务。时享有出入权。3用地取得费用(1)范围：土地出让金、土地租赁费用、征地补偿费用、土地恢复平整费用、临时用地费用等；(2)费用承担方式：政府方承担、项目公司承担、政府方与项目公司共同承担(1)征地拆迁应约定由政府方负责或主导推进，相关费用尽可能约定由政府方承担；若约定项目公司承担或双方共同承担的，应要求将该项费用计入到总投资中：(2)土地恢应费用或临时土地费用尽量争取纳入到总投中。关于费用承担中，如约定由项目公司承担或项目公司与政府方共同承担的，应注意将项目公司承担的费用部分纳入到总投中。第七章融资条款7.1 融资主体PPP项目公司作为融资主体是最为适宜的方式。PPP项目合同通常需要约定将项目公司完成融资交割作为合同生效的前提条件之一，并设置违约责任。如果未能在约定期间内完成融资交割且未被豁免，将影响PPP项目合同的正常履行甚至是合同目的的实现，如项目融资不到位，无法继续开展项目合作的，可能会导致合同终止。7.2 项目资产归属以项目公司为主体对外融资时，项目公司的资产状况等财务指标会影响项目公司的信用评级，从而影响融资成本；设置融资条款时，需要综合考虑项目资产归属的约定。原则上，除法律行政法规明确规定应当为国家所有的资产，都可以约定在合作期内由PPP项目公司所有，以便改善项目公司资产状况，降低融资成本。7.3 融资方的保证措施7. 3.1融资方的权利基础融资方的权利基础是融资文件。融资文件是融资方与项目公司围绕为PPP项目提供资金而签署的明确各方权利义务的文件。通常包括融资协议、担保文件等。8. 3.2融资方的债权担保（1）融资方向项目公司提供资金时，通常需要担保。担保的形式可以是项目公司利用项目资产或权益进行担保，或者由社会资本方等第三方为项目公司提供担保，社会资本方的担保物可能包括其对项目公司的股权。（2）融资方实现担保权时，可能导致项目公司资产或权益的权属变更、股权变更；因此，融资方会要求项目公司在PPP项目合同中明确其担保权的实现路径，并要求政府方同意由此产生的权属变动。融资方会将这种要求作为提供资金的先决条件，PPP项目合同审核时，需要接纳这种风险并加以控制。7.3.3融资方的介入权（1）鉴于PPP项目合同有较长的全生命周期，融资方通常要求在PPP项目合同设置介入权，以便出现可能导致PPP项目合同终止的事件时，能够直接介入PPP项目进行补救。介入权的设立通常需要政府方、项目公司、融资方签署三方协议，对融资方的介入权予以明确。（2）政府方选择社会资本方时，需要考虑该资本方在具体项目上的建设/运营经验、技术/管理能力等因素，而融资方通常不具有这样的经验或能力，在实现担保或行使介入权时，可能会打破政府方对项目建设/运营的预期；为此，需要介入条款中要求融资方介入时通过约定的方式选择有能力的机构代其行使原社会资本方在项目公司中的权利义务。7.4再融资在PPP项目合同中应当明确约定项目再融资情形，需要符合一定条件方能开展再融资。再融资的条件通常包括：不影响项目正常实施且能够增加项目收益；经过政府方批准程序。融资条款必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项1融资主体在PPP项目中，通常项目公司有权并且有义务获得项目的融资。融资责任由项目公司承担。注意社会资本方是否对项目融资承担相应的补充责任。2项目资产归属除法律行政法规明确规定应当为国家所有的资产,都可以约定在合作期内由PPP项目公司所有。在考虑项目实施过程中整体的税负问题后，尽可能增加项目公司的资产，以增强项目公司融资能力，获得更好的融资条件。(1)项目公司的资产状况等财务指标会影响项目公司的信用评级；(2)国有建设用地使用权是否划为项目公司无形资产应综合考虑税收成本等问题。3融资方的保证措施(I)融资方向项目公司提供资金时，通常需要担保。担保的形式可以是项目公司利用项目资产或权益进行担保,或者由社会资本方等第三方为项目公司提供担保,社会资本力的担保物可能包括其对项目公司的股权；(2)融资方实现担保权时，可能导致项目公司资产或权益的权属变更、股权变更：因此，融资方会要求项目公司在PPP项目合同中明确其担保权的实现路径,并要求政府方同意由此产生的权属变动。社会资本方不应对项目的融资承担担保责任,项目融资责任应落实到项目公司。一般仅将社会资本方所享有的项目公司的股权进行质押或个别情况下承担融资不足责任。(1)禁止社会资本方为项目公司融资提供担保。在一定条件下，可约定在项目公司融资不足情形下要求社会资本方承担补足责任，但应尽可能避免此类约定：(2)项目资产所有权转移至项目公司，可能存在税负增加的问题。4融资交割大多数PPP项目合同中会将完成融资交割作为项目公司的一项重要义务以及PPP项目合同全部生效的前提条件。一般应在约定大概的融资交割时间。融资交割时间过短可能导致社会资本方融资交割违约，因此应注意融资条件及融资交割的时限。因不同地区银行授信期限、贷款条件等要求不同，应注意完成融资交割的期限长短，禁止将融资交割期限约定过短，如项目合同签订后或项目公司成立后60日内完成。5再融资应当明确约定项目再融资情形,需要符合一定条件方能开展再融资。再融资不应增加社会资本方的额外责任。（1）再融资的条件通常包括：再融资应增加项目收益且不影响项目的实施、签署再融资协议前须经过政府的批准等：（2）PPP项目合同中也可能会规定，政府方对于因再融资所节省的财务费用享有按约定比例（例如50%）分成的权利。第八章建设条款建设条款通常包括设计条款、建造条款两部分，特定类型的项目中可能包括采购条款；这些工作内容在PPP项目合同中通常由项目公司负责Q8. 8.1设计条款9. 1.l设计阶段8. 设计通常包括初步设计、技术设计、施工图设计等阶段；根据PPP项目合同签订前政府方已经完成设计工作的多少，合同中约定的设计范围应当相应变化。9. 1.2设计分工设计条款应当明确设计范围及设计工作的分工，政府方通常负责编制项目建议书、可行性研究和项目产出说明；如果PPP项目由社会资本发起，这可行性研究和项目产出说明由社会资本方负责。初步设计、技术设计和施工图设计通常由项目公司完成。8 .1.3设计标准项目的设计标准必须符合国家、地区和行业的强制性技术标准;根据项目特点采用非标设计的，需要提示进行合规和合理性论证。9 .1.4设计概预算控制对于社会资本方或项目公司负责全部或部分设计的项目，需要设定变更情形以及必要审批流程等条款，尤其是采用政府付费或可行性缺口补贴付费机制。8. 在某些项目中，为便于政府方控制投资总额，可以约定由政府方负责设计，但需要提示设计进度对合作期限的影响。9. 1.5设计审核为了保障政府方控制设计质量的权利，通常约定项目公司完成设计工作后应当将设计成果提交政府方进行审查；政府方应当在约定的期限内完成审查。对设计成果中不符合合同约定的内容，政府有权要求项目公司进行修改。8. 设计审核条款应当注重政府方审核标准、范围、审核时间、提出修改意见的程序、审核争议的解决程序。9. 1.6设计责任设计条款应当明确设计责任，项目公司承担的设计责任不因政府的审核或分包给其他设计单位而减轻或免除。项目的设计必备要素主要内容社会资本方诉求注意事项1设计的范围对于土建项目：设计通常分为可行性研究、初步设计（或初始设计）和施工图设计（或施工设计）三个阶段；对于工业项目（包括工艺