《苏州市光福商业项目市场定位报告》.docx

环境篇一、光福宏观环境分析5、地理环境5、交通环境5、经济环境7、政策环境9、规划环境10、人口环境11、文化环境11、投资环境13二、类比区域宏观环境比照分析15市场篇一、市场概述17二、商业市场供给17、整体商业供给17、各街道商业供给21三、商业市场需求32、各街道需求调查细表32、光福镇需求整体分析41、经营状况分析41、人口与业态比值43四'商业市场产品、价格分析46、各街道产品、价格详细调查46、光福镇整体商业产品、价格统计分析55五、商业市场客源分析57、买卖客源57、租赁客源59、消费客源65六、周边类比区域商业市场分析67、优势67、劣势68七、商业市场特征分析69八、商业市场开展趋势70工程篇一、工程概况72、工程现状及周边状况72、工程SWoT分析74二、工程定位76、工程产品定位76、产品档次定位76、产品业态定位：77、产品形态定位：78、产品户型定位：79、工程客源定位82、购置客源定位82、租赁客源定位：84、消费客源定位：85、工程价格定位86产品篇一、产品规划建议89二、产品立面建议93三、产品面积配比建议97四、工程经济效应101环境篇一、光福宏观环境分析1.1、地理环境光福镇位于苏州市吴中区西部的太湖之滨，西临太湖，东靠穹窿山接藏书镇，南连度假区与胥口镇，北与苏州市虎丘区、苏州高新技术产业区接壤。太湖漫山岛属光福镇管辖。境内有潭山、玄墓山（邓尉山）、西碳山等众多山峰，旅游资源丰富，邓尉香雪海是吴中有名的赏梅之地。分析：从光福镇地理位置来看，光福镇位于太湖与苏州高新区之间，镇上以及镇周边都有非常多的旅游景点，旅游资源非常丰富。兴旺的旅游业吸引了很多外地人前来投资，提高了光福镇的商业价值。但目前光福旅游资源还未得到充分的挖掘，其潜在价值很高，因此商业工程在推广过程中以潜在价值为推广主题，是吸引投资客的主要手段之一。1.2、交通环境近年来，吴中区按工业化、城市化的要求加快城乡道路的对接，重点建设、改造了木渎镇至光福镇的230省道（原209省道）、吴中经济开发区至用直镇的东方大道、东山镇至木渎镇的东山大道、木渎镇至苏州太湖国家旅游度假区的环太湖旅游专线公路、吴中经济开发区至浦庄镇的越湖路等五条高等级的大道。230省道是高新区西部的重要交通干道，南北连接了光福和望亭两个镇，途径通安产业园、东渚科技城和东渚镇区，全线长8.5公里。230省道已于去年完成J'路面翻修工程，下一步即将实施道路绿化工程。为了塑造高新区西部重要景观道路，提升全区道路绿化水平。随着230省道建到了光福，特别是随着光福旅游经济的快速开展，到光福旅游的游客越来越多，以前当地百姓出行还是只有一条中巴线，百姓渴望城市公交能开进光福。2005年5月，吴中公交公司对苏州一光福镇的48辆中巴车进行了收购，城市公交延伸到了光福古镇。考虑到光福是个旅游古镇，为方便沿线百姓和各地游客，还相继开通了吴中公交63路、64路、65路及632路区间车，到光福的交通线由原来的一条增加到了3条。表一：光福镇公交状况公交路战起点站终点站起点站首末班时刻终点站首末班时刻行车间隔我路里程途径63路吴中汽车站光福05：2519：2505:2519:251218分钟41公里东吴南路、东吴北路、吴中东路、迎春路、南环路、盘南路、苏福路、旅游专线公路、230省道、福湖路632路光福红木市场望湖宾馆05:3019:3005:3019:3020*30分钟12公里福湖路64路旅游集散中心光福05:5019:2505:5019:251517分钟32公里北环路、广济路、广济南路、干将西路、西环路、竹园路、金山路、苏福路、木光路65路轮船码头太湖船卷市场05:3019:3005:3019:301518分钟38公里人民路、人民南路、南环西路、盘南路、苏福路、木光路、穹灵路、木光路、福湖路分析：近年来吴中区加快了对城乡道路的开展步伐，光福光的道路交通环境发生了日新月异的变化。230省道的开通再加上原有的苏福路，使得光福镇与新区及吴中区其他乡镇很好的连接起来。吴中公交在光福镇新增的2条交通线路无疑为光福镇百姓出入苏州其他行政区以及吴中区其他乡镇都带来了方便。总的来说目前光福镇道路交通系统已经有了明显的改善，这对光福镇商业的招商、引资等开展提供了重要保障。!平方公里，人口5万多；是江苏省历史文化名镇，又是国务院公布的太湖风景2004年经济根本情况私营企业254家合同利用外资2440万美元到麻外资761万美元第三产业增加值60264万元个体工商户1002户总数13511门有线电视开通教9744户中小学校6所年末银行存款余额70131万元农民人均收入8228元光福镇位于苏州城西部，地处太湖之滨的邓尉山麓，镇域面积67.2名胜区13个重要景区之一。表二：光福镇:总面积耕地面积22739亩人口56658人村委会8个居委会3个工农业总产值263218万元工业总产值220000万元地区生产总值153164万元财政收入5917万元水果产量567吨水产品产量7270吨内资企业97家从未来光福镇经济的开展来看，由于光福镇丰富的旅游资源，所以日前光福镇的经济开展将认真贯彻市、区关于加快效劳业开展的要求，注重发挥资源优势，主攻两大区域一一东崎湖地区和沿太湖地区，加快建设、加紧招商、加强宣传，进一步推动全镇三产效劳业开展上新台阶。首先是以东湖地区为主要载体，加快开展传统效劳业。在全力推进整治工程建设的同时，着重做好以下几项工作：/进一步细化区域规划设计，完善功能定位和布局；/继续做好几幅待挂拍地块的上市准备工作；/抓紧几只现有工程的启动建设，加强与投资商沟通，尽快启动“澳华、“嘉德两只房产工程开工建设，加快福利商贸中心和镇区相关地块的商业化改造实施步伐。/全面完成太湖船餐二期改造工程，使餐饮“亮点更具特色。加快改造工程进度，抓紧灌水移船、停车场改造、环境绿化美化进度。在按时完成福湖路改造工程，改善船餐市场外部交通条件的同时，通过加强宣传、标准管理、完善功能，进一步提升船餐市场整体形象，塑造崭新的“太湖船餐”品牌。/提高招商水平，切实做大全镇旅游经济总量。牢固确立“旅游兴镇的产业定位，按照构建“吃住行游购娱六要素的需求，大力开展旅游经济。借鉴工业招商的成功做法，大力开展外出招商、中介招商、网上招商活动；/继续完善重点工程的筹划，重点做好太湖岛、南山公园及西施滩等工程的筹划完善；引进投资商增加全镇旅游经济总量，做好上钢三厂休养所、吐哈度假村等原有宾馆的改造效劳工作，把营造良好效劳环境作为开展效劳业的重要举措。分析：综上所述可以看出光福镇未来的开展将会以旅游业作为核心，其他产业将为旅游业效劳。随着旅游业的开展，势必会加快光福镇对外招商、引资的步伐。商业将作为旅游业的配套设施得到进一步的开展，真正完善光福镇“吃住行游购娱"六要素的需求。本工程思考以在旅游商业规划的根底上，考虑丑展成为其配套商业但可疝度如何们将会在下面分析中得到验证。1.4、政策环境在7月14日光福镇召开的全镇经济工作会议上，镇党委及时传达了全区经济工作会议精神，在具体分析今年上半年全镇经济社会开展形势的根底上,重点部署了下半年经济社会建设的各工程标任务。一是加快推进“三大板块建设。一要精心打造新镇区。坚持以东崎湖环境根底建设为重点，推进“镇区东扩打造新镇区，力争到十月份初步形成东崎湖新镇区的根本格局。二要筹划建设旅游开展区。进一步挖掘和整合真山真水和自然生态资源，以筹划招商为抓手，努力营造旅游度假新胜地。要全力做好以“快乐之乡为重点的旅游工程推进落实工作，加快实施香雪海等景点改造和周边配套设施建设，完善现有景区景点的功能设施，加大旅游促销宣传，重点办好第二届太湖开捕节等节庆活动。三要高水平开展工业集聚区。按照“总体规划、分步实施的要求，在重点做好工业东区近6平方公里的开展控制性规划的前提下，优先建设道路根底设施，进一步提升载体水平。要做好已落户工程促开工工作，下半年确保新开工工业工程10只以上。围绕“三大板块建设，要努力提高招商引资水平：在招商方式上，灵活采取出让土地、租用厂房、增资扩建等形式；在工程引进上，着力提升引办工程的质量和档次；在工程效劳上，从工程引进到建成投产的全过程都要提供优质效劳，重点做好工程落户后的促开工工作。分析：从光福镇目前的开展政策来看，光福镇将以开展镇上旅游业、商业以及建造高水平的工业聚集区为主要方向；其次为加快周边新农村的建设。由此来看，光福镇方案通过旅游业以及商业的开展来提高镇上的经济水平。L5、规划环境近年来，光福镇大力实施“富民强镇”战略，全面开展招商引资工作。将在苏福路南、北面规划建设6平方公里的光福镇工业园。同时，坚持古镇保护和开发新区并重，古镇区将积极开展推进镇区东扩进程，着力开发东崎湖和西崎湖，不断加大环境建设力度，努力把古镇建设成为苏州最正确人居新。而开发新区规划为苏福路西部附近的新兴商业中心以及玉器城；在苏福路商业中心往北，规划为别墅区。从规划上看该区域将会成为光福镇旅游业的首席配套设施，集购物、休闲、娱乐以及生活配套为一身。西崎湖的开展主要是引进巨额外资联手国际一流旅游开发公司将把吴中区光福镇的西崎湖地区建设和开发成具有国际水准的旅游目的地。该工程目前定名为“快乐之乡工程，由英国MCl投资合作股份投资。苏州光福“快乐之乡旅游目的地工程是由英国MCI投资合作股份投资并与吴中区光福镇人民政府、上海永汉文化交流三方共同合作开发的综合性旅游工程，开发主体是由上述三方共同组建成立的苏州光福圣地旅游开发。该公司前期注册资金为3000万美元。该工程位于光福镇的西崎湖地区，规划面积5平方公里，工程主要元素包括：高速骑乘及滑翔、水上公园快艇俱乐部、大型欧式购物中心、文化展示交流中心、明清古镇风情特色购物街、水上音乐厅、国际康复中心、体育运动中心、赛车测试培训中心、国际会议中心、沿湖生态观光景观带及与旅游相配套的各类酒店，总建筑面积100多万平方米。分析：从政府的规划来看主要分为三个局部。首先是开发新区，以开展商业以及构建别墅区为主要目标，新兴的商业中心将以满足消费者购物为主要目的；其次为西崎湖“快乐之乡”工程的开展，该区域将会成为光福镇休闲、娱乐的集中地；最后是光福镇工业园的构建。从商业的规划上看，规划中的开发新区、西崎湖“快乐之乡”工程以及现有的太湖湖畔的特色“船餐”将会形成三足鼎立的局面，本工程位于开发新区，与其他重点开展区域处于同等地位，因此，在今后的规划开展中，有着较大的商业机遇。1.6、人口环境光复镇占地面积平方公里，下辖18个行政村,2个社区居委会，总人口56658人,总户数15679户,其中从业人口35703人,流动人口15672人。分析：从光复镇人口来看，光福镇人口较少，镇上只有5万多人，由于光福镇目前工厂非常少，外来打工的人口较少，人流量较小，这对光福镇商业的开展有一定的影响，所以光福镇的商业需要聚集周边乡镇的人气。本工程位于新开发区内，本镇人相对较少，外地工人较多，目前支撑新区商业的主要来自工厂工人，本工程的开展也应该以工厂工人为根底，努力开展周边农村的消费者，同时吸引老镇区的客户。如以旅游客户为主要消费群体话，在前期启动时，没有足够的客户支撑，会影响到工程销售。1.7、文化环境光福古镇原属于吴县，原名野步市，志里，别名邓尉，据考证在七八千年的新石器时代已有人类繁衍生息。全镇总面积约58平方公里，位于苏州市古城西南28公里的太湖之滨，南邻太湖区，西邻太湖、北通长江。光福镇具有2500多年的悠久历史，自有“湖光山色，洞天福地”之美称；有丰富的自然资源，享有“鱼米之乡”，"四季有果”之美称；光福是传统工艺之乡，苏绣的发源地之一，精湛的雕刻工艺巧夺天工；光福寺，光福塔，司徒古柏，天寿圣恩寺等古迹在留下人们的赞美诗篇时，无不流露出历史的仓桑。光福人文景观，名胜古迹密集，吴文化内涵深厚，形成了多层次的旅游专线，是国家太湖名胜风景区之一。据史志记载，古镇光福乃春秋时期吴王阖闾养虎之地，遂名虎溪。南朝梁大同年间九真太守顾野王舍宅建光福讲寺后，镇以寺得名，距今已有1500多年历史。光福镇素有“湖光山色，洞天福地之称，境内风景优美、名胜众多。镇南叠翠连绵的邓尉山相传因东汉大司徒邓禹在此隐居而得名。镇西有国内第一大内陆渔港太湖渔港。司徒庙内的“清、奇、古、怪"四株汉柏，相传乃邓禹手植，古人赞曰：“清奇乖僻画难状，风光雷霆劫不磨堪称吴中一绝。千年古刹“圣恩寺、赏梅胜地“香雪海”、光福寺塔、石峻石壁等吴中名胜数不胜数，历史上无数达官显贵、文人墨客驻足赏景咏诗，清康熙、乾隆帝先后屡次巡游光福，并留下了多首咏梅诗。光福镇植被茂密、绿树成荫，“月月有花、季季有果，是江苏省花木之乡；是全国桂花五大产地之一，植桂面积达2000多亩，品种有10多个。设有江苏省植物自然保护区木荷林，这是一种中亚热带常绿阔叶植物，能在北亚热带生长实属奇特。分析：光福镇有2500年的悠久历史，文化底蕴浓厚。一直以来光福镇就被喻为旅游胜地，境内风景优美、名胜古迹众多，在历史上王侯将相、达官贵人以及文人雅客前来游玩者数不胜数。可见光福镇的旅游业已经有悠久的历史，在国内有一定的知名度。不可否认，光福的文化环境能吸引更多的游客，从而带动旅游商业的开展，但是旅游商业季节性较强，操作难度较大，对于小量体商业来说，且无法形成规模效应。而且政府在规划中规定，旅游商业将往西北方向开展，与本工程所在的新开发区方向不一致，由此，本工程可依赖的旅游资源少。L8、投资环境从光福镇的经济环境、规划环境以及历史文化环境可以看出，光福镇以开展旅游业为首要目标。而光福镇独特的旅游资源是光福重振雄风的有力支撑，虽然光福的旅游开发相对于周庄、同里这些水乡古镇来说起步较晚，面对差距，光福抓住苏州的“后花园做文章，讲求错位开展，扬长避短，“恢复生态、文化旅游成为光福镇打出的旅游招牌。目前来光福的游客多集中在五一、十一以及周六和周日，现代人假日休闲讲求返朴归真、亲近自然。而光福有真山真水，有深厚的历史人文古迹。虽然旅游资源丰富，但是由于交通不方便、景点太过分散、商业配套不完善等原因，使得旅游业没有完全开展起来。分析：通过光福镇环境的分析可以看出光福镇的经济开展与旅游业分不开，旅游业的良性开展是招商、引资的重要筹码，也是投资者首要考察对象。从目前的开展来看，政府正着力开展旅游业以引进外资。凭借着镇区的合理规划以及丰富的旅游资源，本镇吸引投资客方面拥有着较大的优势。该优势是光福对外的主要窗口，旅游业的开展能带动镇区经济的开展，投资商增加，带动流动人口的增加，本工程位于新开发区内，是吸引外地人口最为集中区域，因此考虑成为未来的新开发区的生活配套，是可行的方案之一.从光福镇的环境来看，光福镇经济特点鲜明，开展目标明确。由于光福镇历史文化悠久，旅游资源丰富，所以光福镇政府将全力开展光福镇旅游业,同时加强对商业以及工厂区的开展。目前影响光福镇旅游业开展的主要障碍是道路交通、景点开发以及商业配套上的问题。在道路交通的问题上，政府规划的绕光福镇公路以及另一条直通苏州市区的公路将在明年开工，绕光福镇公路的建成可连接光福镇分散的旅游景点，使得旅客门更加方便，而通往苏州市区的公路将会对引进外资、开展旅游业带来极大的促进作用；在景点开发的问题上，政府明年将着力开发西淹湖风景区，5平方米公里的“快乐之乡大型休闲娱乐场所将在明年开工，旅游资源的开发将给光福镇带来非常多的商机，势必会吸引更多的游客及投资客：在商业配套的问题上，光福镇将在开发新区打造一个大型的商业中心，而目前光福镇的商业中心将会拆迁，该商业中心将会兴建高档的宾馆、玉器城等旅游配套商业，光福镇商业的开展将会对旅游业的开展提供保障。从目前光福镇的人口来看，光福镇的人口较少，仅凭当地人口的消费还不能支撑起政府所规划的商业中心，所以如何引进外资，如何吸引外地人是光福镇开展的重点，由此来看，光福镇的商业与旅游业的开展是相互制约相互促进的。从光福镇的环境结合本工程来看，本工程正好位于光福镇将要开展的新的商业中心的核心地带，北面为别墅区，南面为工厂区，从政府规划以及周边目前的开展来看，本工程的投资前景非常乐观。二、类比区域宏观环境比照分析通过对光福镇宏观环境的分析，与木渎镇宏观环境进行比拟，其优势、劣势如下:(1)优势：> 规划优势：从规划上看，光福镇规划较好，功能非常明确。而木渎镇由于开展已经成型，难以改变，所以从规划上看，光福镇的规划有一定的优势。> 自然环境优势，光福镇的自然环境优美，名胜古迹众多，是江南著名的旅游景点之一。旅游资源丰富是光福镇的优势之一。(2)劣势：> 地理位置劣势,与紧邻苏州高新区的木渎镇相比，光福镇较为偏远，离苏州市区距离较远。>道路交通劣势：虽然光福镇近年来在道路交通上开展迅速，几条直通苏州市区以及其他乡镇的道路已经改造完工。但是与木渎镇相比，光福镇的道路交通系统相对较差，木渎镇目前的道路交通系统兴旺，出入苏州其他行政区已经极为方便。所以在道路交通环境上，光福镇处于明显的劣势。>经济开展劣势,木渎镇开展起步相对较早，目前商业已经有了自己的特色，日渐成熟。而光福镇目前的经济仍然以几年前的老的经济体制为主。所以在经济开展上，光福镇有一定的劣势。>人口劣势：木渎镇面积为38.32平方公里，人口11万，光福面积为69.12平方米公里，人口仅为5.6万。在人口环境上，光福镇处于一定的劣势。总结综上所述，在宏观环境上光福镇与木渎镇相比处于一定的劣势。主要是由于木渎铁开展较早，而光福镇起步相对较晚。但是从未来的开展状况来看,!划以及麴戟第绻鳗J蛆M三食理的利用“螂且您无展费食瞥好的煎鼠用拟适盒投缘E主邈!旦级f展成熟，提升的空间相对较小。市场篇一、市场概述光福镇位于苏州市的西部，西邻太湖，临近藏书镇、东渚镇。光福镇拥有悠久的文化历史。光福镇的房地产业开展起步较晚，从住宅市场上看，目前光福镇有仅两个别壁楼盘，分别为江南御园以及太湖西溪里；从商业市场来看，目前光福镇的商业主要集中在老商业街邓蔚北路以及新兴商业街苏福路上；从未来的供给量来看，今年拍卖的3块住宅用地以及2块商业用地将在近期启动，预计在明年能够面世，所以在未来的供给量上，光福镇的房地产市场有较大的供给量。本工程是今年拍卖的一块商业用地，下面是针对本工程做的市场调查及分析。二、商业市场供给2.1、 整体商业供给表三：光福镇商业总统计明细表业态档次店铺数量供给量平方米餐饮住宿高档2900中档195280340低档23娱乐休闲高档3低档11服装中档6低档19超市中档4低档3美容美发高档1中档3低档13电器高档3低档7五金/36装修/35百货/2卫浴/1窗帘/51203904707801601205901407020040608003007707302600玻璃/2烟酒/22杂货/11医药/10粮油/3干洗/4通讯/13复印/7书店/2金店/1水果/1眼镜/1银行/3邮政/1电瓶车卖场/8摩配修车/14玉器/65其他/7220空/856114合计/45633570分析：从上表可以看出目前光福镇总共有商业33570平方米,其中空置商铺总共阻回，面积为6114平方米,占镇上总商业的18.2%。/餐饮住宿业的商业面积最大，到达了72住平方米,总共有丝家，以中、低档餐饮住宿为主，高档餐饮住宿的店铺较少。/玉器买卖是光福镇的特色产业，经营玉器买卖的店铺有阻回，总面积为2600平方米。/五金、装修、建材类的商铺较多，总共有金间,面积到达了3440平方米.小结：光福镇虽然历史文化悠久，并且拥有较多的旅游资源，但是镇上旅游业的配套设施缺乏，休闲娱乐以及购物商场类的商铺相对较少，高档的酒店也十分缺乏，但是根据政府的规划来看，政府在对开展旅游业上力度较大，规模较大的玉器城以及“快乐之乡*大型休闲娱乐场所都将在明年开工,所以本工程利用光福镇的历史文化以及旅游景点营造有特色的商业街的时机不大。2.2、 各街道商业供给、邓蔚北路商业供给表四：邓蔚北路商业供给量调查业态档次店铺数量供给量平方米餐饮住宿高档1600中档31000电器低档156娱乐高档1600烟酒/110五金/6288粮油/120空/23984邮政/1300合计/383858分析：邓蔚北路的商业主要都集中在邓蔚路与老街交汇处附近，总共有商铺38间,总面积为3858平方米。从上表可以看出，邓蔚北路的商业中空置商铺非常多，总共有23间,面积到达了984平方米。/高档饭店一一邓蔚山庄酒楼以及高档浴场一一邓蔚温泉浴场位于邓蔚北路最南面，靠近邓蔚中路的区域。/五金业在邓蔚北路商铺最多，共有蛔，面积288平方米。小结：邓蔚北路虽然靠近光福镇老街以及旅游景点光福塔，但是人气不旺，邓蔚北路的商业主要依附于光福镇老街的商业，作为老街商业的补充,例如一些中档的业。总的来说，邓蔚北路商业供给量较少，并且空置率非常高，商铺业态较少，以五金以及中档餐饮业为主。、老街商业供给表五：老街商业供给量调查业态档次店铺数量供给量平方米电器高档1160低档3120超市中档1150杂货/270烟酒/240五金/5120百货/1250医药/1120干洗/240通讯/130其他/360合计/221160分析：光福镇老街是光福镇最早出现的商业街，是光福老镇的中心所在。整个老街以自建房为主，商铺面积普遍偏小。/从供给量来看，老街共有商铺22间,总面积共1160平方米,其中五金业依然是店铺最多的业态，总共有之回，总面积为120平方米,整个老街没有空置的商铺。/从业态来看，由于老街附近居民较多，人流量比拟大，所以老街的商铺主要是日用品商店，以满足附近居民的日常生活为主，例如医药店、干洗店以及小型的百货商场等。小结：整个老街商业的供给量较少，店面以面积较小的商铺为主。从老街商业各种业态的供给量来看，老街的商业主要功能是为周围居住区做生活配套。、邓蔚中路商业供给表六：邓蔚中路商业供给量调查业态档次店铺数量供给量平方米餐饮住宿高档1300中档51140低档10娱乐休闲高档2低档3服装中档6低档9超市中档2低档2美容美发高档1中档2低档3电器高档2低档1五金/18装修/12百货/1卫浴/1窗帘/512028016046014080360100702004060800610180369016312玻璃/2烟酒/15杂货/3医药/4粮油/2干洗/2通讯/5复印/5书店/2金店/1水果/1眼镜/1银行/3电瓶车卖场/5摩配修车/3空/27合计/167分析：邓蔚中路是光福镇目前的主干道，是光福镇目前最繁华的街道，从邓蔚中路商业的供给量就可以看出。整个邓蔚中路总共有商铺167间,总面积到达了16312平方米,占了整个光福镇商业的一半，其中空置商铺红圆，面积3690平方米。/从邓蔚路商业业态的分布来看，邓蔚中路作为光福镇主要的商业街，商业业态多种多样。在邓蔚中路靠近农贸市场附近是光福镇目前的镇中心,商业以餐饮、服装以及百货商场为主，该地段的商铺档次以中、高档商业为主。该地段人流量大，人气旺，商业气氛浓厚，是光福镇重要的购物场所。/在邓蔚中路南部商业以五金、装修、摩配以及电瓶车买卖为主。该地段商业与邓蔚北路商业较为相似。虽然离镇中心非常近，但是人流量较小,人气不旺，空置商铺较多，总共有红包，面积为3690平方米,该地段有2个较大的商业广场在招商，由此在未来供给量上，该地段还将有较大的供给量。小结：邓蔚北路作为光福镇的主要商业街，商业业态多种多样。从商业的供给量来看，邓蔚北路商业主要集中在邓蔚北路靠近农贸市场附近，而其他区域商业气氛比拟差，仍然有相当多的空置商铺。整体来看虽然邓蔚北路是光福镇的镇中心，但是商业气氛并不是特别兴旺。商铺普遍集中在人流量大T且人气旺盛的农贸市场附近此亘见光福镇本地商业气氛欠浓厚T次普遍比拟低，高档商业缺乏人气支撑一、光福路商业供给表七：光福路商业供给量调查业态档次店铺数量供给量平方米餐饮住宿中档1400摩配修车/3230玉器/280合计/6710分析：光福路是苏福路的延伸，光福路上以政府各个部门机关为主，另外还有少量工厂，商业非常少，总共画，面积710平方米。、宝泉路商业供给表八：宝泉路商业供给量调查业态档次店铺数量供给量平方米玉器/632520空/16640合计/793160分析：宝泉路是光福镇的特色商业街，与主干道邓蔚中路相交。宝泉路上均为玉器买卖、加工等商铺。总共彳/店铺79间,面积为3160平方米,其中空置商铺返回，面积为640平方米，由于政府明年将要着力打造玉器城工程，所以玉器买卖等商铺对木工程没有太大的影响。、苏福路商业供给表九：苏福路商业供给量调查业态档次店铺数量供给量平方米餐饮住宿中档102740低档13490娱乐休闲低档8320服装低档10400超市中档1300低档180美容美发中档180低档10400电器低档2200五金/12440装修/18740烟酒/460杂货/6240医药/5200通讯/7200复印/240电瓶车卖场/3160摩配修车/8320其他/4160空/19800合计/1448370分析：由于本工程位于苏福路上，所以本工程周边的商业对本工程的影响非常大。目前本工程周边的商铺集中在本工程东面，苏福路商业街上。苏福路商.业街是光福镇政府着力打造的新的商业街，已经有了一定的规模，总共有商铺144间,总面积为8370平方米,其中空置商铺返回，面积为邈平方米。/从业态上来看，苏福路商业街业态多种多样，堪比邓蔚路商'也中心。与邓蔚路商业街相比，苏福路上商铺档次偏低，以低档商业为主。五金、装修业是苏福路上主要的业态，总共有地家，面积为1180平方米。,从业态的分布来看，中档的商业以及超市主要分布在苏福路商业街外街；而苏福路商业街内街以低档的餐饮以及杂货店等生活配套设施为主。/中档的餐饮住宿业在苏福路上有较大的供给量，这主要是由于苏福路周边厂房比拟多，人流量大，人气比拟旺，餐饮业在该区域有一定的市场。/生活日常用品在该区域的商业市场中占有一定的比例，例如医药店、杂货店以及小型的超市等。小结：苏福路商业街是光福镇商业的新兴板块，目前已经有了一定的规模，形成了比拟成熟的商业圈，这对本工程的开发有一定的优势。从业态来看，该区域的业态以五金、建材以及日常生活用品为主。主要作用为周边居民以及厂区员工的生活配套设施。、未来光福镇商业土地供给表十：未来光福镇商业土地供给地块位置地块编号土地面积容积率建筑面积拍卖时间光福镇上淹村GF-2006-0042007年推出光福镇上淹村GF-2006-005448721448722006年9月份光福镇凌塘路南侧GF-2006-00712007年推出光福镇双岛路以北东淹湖内GF-2006-0082007年推出合计：/分析：从上表可以看出，光福镇未来有较大的商业量体推出。目前将在2006年9月份以及2007年推出的地块共有1,总共占地面积，建筑面积达。从地块的位置来看，有两块地块离本工程较近，位于本工程的北面，分别是GF-2006-004和GF-2006-005,占地面积共，建筑面积，地块推出时间分别2007年和2006年9月份。结合本工程来看，GF-2006Z05号地块更为靠近本工程，并且马上即将推出，目前该地块周边以民房为主，未来规划为别墅区。该地块建筑面积大，将是一个大型的商业中心，仅凭目前周边的居民区、工厂区是无法支撑的，因此该商业必须依靠周围规划的别墅区成型，所以预计该工程在今年内不会开工。综上所述，本工程周边未来有非常大的商业量体，但是在今年内不会开工，因此对本工程的威胁不大；另外周围规划的商业会使得本工程地块处于未来的商业中心，开展前景巨大，非常适合投资。图一：光福镇各商业街供给量比拟光福镇各商业街供给量比较供给量空置量总结京来看，光福镇的商业主要集中在老的商业中心邓蔚中路以及新兴商业圈苏福路上。从业态上看光为主，其次为生活配套商业设施。光福镇商业结合本工程商业来分析，光福镇虽然旅游景点较多并双然将要新开旅游线路，但目前欠顺畅、景点分散、配套设施没有及时跟上，各种原因制约光福旅皆天然的地域局限。另外光福镇明年将开工的玉器城将会把光福镇玉器买卖的商铺统一管理起来。内商业气氛有相当大难度，所以本工程在业态的定位上应该着重参考苏福路商业街。三、商业市场需求3.1、 各街道需求调查细表、邓蔚北路商业需求表十一：邓蔚北路商业需求调查业态档次供给量平方米店铺数量经营状况餐饮住宿高档6001较好中档10003一般电器低档561较差娱乐高档6001较好烟酒/101一般五金/2886较好粮油/201较差空/98423/合计/355838较差分析：从上表看出，邓蔚北路商业经营状况不太好，从该区域的商业的空置率能看出，目前该区域空置商铺到达了空晅。/从现有的商铺的经营状况来看，大局部商铺经营状况比拟差，主要是由于该区域人流量太少，缺乏人气。/经营状况较好的是该区域的高档酒楼一一邓蔚山庄酒楼以及高档浴场一一邓蔚温泉浴场。光福镇缺乏高档娱乐设施以及高档酒楼，所以该区域的高档酒楼以及高档浴场成了光福镇有钱人少有的休闲娱乐场所，并且在光福镇已经有了相当的名气，所以经营状况一直较好。、老街商业需求表十二：老街商业需求调查业态档次供给量平方米店铺数量经营状况电器高档1601一般低档1203一般超市中档1501较好杂货/702一般烟酒/402一般五金/1205一般百货/2501较差医药/1201较好干洗/402较好通讯/301较好其他/603一般合计/116022较好分析：从上表可以看出，光福镇老街的商业经营状况比拟好。这主要是由于老街周围居民比拟多，人流量大，人气旺。并且老街的产品业态以生活配套设施为主，这为周边居民的生活提供了方便。、邓蔚中路商业需求表十三：邓蔚中路商业需求调查业态档次供给量平方米）店铺数量经营状况餐饮住宿高档3001好中档11405较好低档600102间较好，其余差娱乐休闲高档10002一般低档3003差服装中档2906较好低档4409一般2较好2一般1较好2一般3一般2好1一般18一般12一般1较差1较好5一般2不好15较差3较差4一般2较差超市中档250低档300美容美发高档240中档80低档110电器高档1500低档80五金/1072装修/780百货/80卫浴/60窗帘/340玻璃/120烟酒/280杂货/160医药/460粮油/140干洗/802较差通讯/3605较好复印/1005一般书店/702一般金店/2001好水果/401较好眼镜/601较好银行/8003/电瓶车卖场/6105一般摩配修车/1803一般空/369027/合计/16312167较好分析：邓蔚中路是光福镇的商业中心，人气旺，人流量大，商业气氛浓厚，特别是在靠近农贸市场的区域，经营状况都非常好。/从上表可以看出，经营状况最好的为高档餐饮店、金店以及高档电器商场。由此可以看出高档商业在光福镇非