新乡某房地产建设项目可行性研究报告.docx

XXXX首一期项目XXXX置业有限公司第一章总论31.1. 项目概况31.2. 项目建设单位介绍31.3. 可行性报告编制依据91.4. 项目主要技术经济指标9第二章市场分析与项目定位92.1 我国房地产市场形势发展分析122.2 XX市房地产市场分析122.3 项目市场竞争分析172.4 项目目标客户定位及销售价格预测202.5 市场分析结论21第三章项目建设的依据及合法性21第四章项目建设地址及环境214.1 项目地址214.2 地块概况21第五章项目建设内容225.1 规划理念225.2 建筑设计风格245.3 项目建设内容24第六章项目实施进度26第七章营销组织277.1 本项目市场营销模式简述277.2 本项目营销组织机构及人员构成27第八章投资估算及资金来源288.1 投资估算范围288.2 投资估算内容288.3 投资估算依据288.4 投资估算结果298.5 资金筹措31第九章财务评价319.1 财务评价编制说明329.2 销售收入估算329.3 盈利能力分析（财务评价及指标）339.4 贷款偿还能力分析359.5 财务评价结论35第十章敏感性分析3610.1 敏感性分析36第十一章结论及建议3711.1 结论3711.2 建议37第一章总论项目概况1.I项目名称：XXXX首一期项目1. 2建设单位：XXXX置业有限公司1.3 建设地点：XX市胜利路以西，解放路以东，南环路以北，文岩路以南1.4 用地面积：70.86亩（47243.85平方米）1. 5建设规模：13.63万平方米；1.6 容积率：2.881.7 项目进展情况目前已完成征地手续、人员配备、项目规划、设计，首一期项目已开工建设。1.2.项目建设单位介绍XXXX置业有限公司成立于2010年12月24日，注册资本2000万元，实收资本为2000万元，法定代表人梁谦，公司经营范围为房地产开发经营。是XX地产集团XX有限公司的全资子公司。目前公司拥有员工120人，其中本科以上（含本科）学历占比达到90%以上，中高级职称人员占50%左右。中高级管理人员40人，部门设置齐全，下设行政人事部、财务部、监察分室、采购部、工程部、工程技术部、合同管理部、开发部、营销部、预决算部、招投标部、综合计划部、总工室等。XX地产集团成立于1996年6月24日，注册地址为XX市工业大道南821号金碧花园018号单元三楼，注册资本人民币250,000万元。是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，连续7年位列中国房地产企业10强，目前，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、拥有中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。2009年11月5日XX于香港联交所主板上市，当天凭借开盘当日705亿港元市值，一举成为中国在港上市市值最大的非国有企业。XX的股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。国际资本的支持，让XX迈入了一个全新的高速发展时期。XX目前在XX、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、南昌、XX、洛阳等全国50个主要城市拥有多个地区公司，拥有优质项目100余个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，是中国土地储备最多、在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业。2010年全年销售面积788.7万平方米，合约销售金额达504.2亿元，销售面积及销售金额均位于全国第二，进一步实现了大步跨越。资金运作优势公司拥有严密科学的资金计划管理体系和优秀的执行团队，能够及时把握各区域、各项目销售回款、贷款情况以及资金需求，以严谨周密的资金计划控制，实现少投入、多产出，为公司带来稳定充裕的现金流。规模优势作为房地产企业，XX的规模优势集中体现在土地储备方面：1、土地规模及城市分布均位居中国龙头地位XX在全国土地储备超过7300万平方米，分布在50个主要城市，超过80%的项目位于天津、重庆2个直辖市和XX、武汉、沈阳、成都、南京、合肥、西安等省会城市。2、优质的土地储备，拿地成本大幅低于行业平均水平XX的土地储备价格低廉。这主要归结于两大因素。第一，超前的土地储备战略决策，抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。第二，依靠大量信息和品牌优势，在土地二级市场并购优质低成本项目。3、项目规模合理，可最大程度获取经济及品牌效益公司大部分项目规模在50200万平方米之间，最适宜规模开发、滚动开发。此类项目规模较大，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件；开发周期一般3到5年，可先建造大型园林及环境配套，以实现销售价格与速度双提升，最大程度获取规模开发的经济效益，从而符合公司的精品战略和可持续发展战略。4、升值潜力巨大，为公司带来更高的投资回报XX土地储备的区域属性、环境特点及规划前景，决定了项目巨大的升值空间。XX的土地储备多数位于： 近几年经济高增长的超大城市。在全国战略拓展的进程中，XX优先选择中国经济最具活力、增长最具可持续性的区域经济中心，如重庆、天津、沈阳、南京、武汉、成都等。以上城市经济发展迅速，住宅市场需求旺盛，成长性好，XX项目也因此具有巨大的升值空间。 三线城市毗邻繁华市中心及政府行政中心的核心地段近年来，三线城市经济稳定快速增长，人均可支配收入水平大幅提升，对中高端宜居类商品住宅需求旺盛。XX率先储备了一批三线城市的优质地块，该类地块位置优越，一般毗邻市中心繁华商业区或紧挨市委市政府行政中心，潜力巨大，资源稀缺性高，项目升值前景非常可观。 环境优美、规划交通发达、房价升值潜力巨大的区域品牌及营销优势作为中国标准化运营的精品地产领导者，XX严格实施精品战略，执行全过程精品标准。在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。XX产品，代表了中国房地产的精品标杆；XX的产品品牌.，已成为中国房地产业的领先品牌。TOTO:： MOHUBt <ptsRilC品牌战略联盟铸造XX品牌目前，XX是中国第一家真正全面实现资源整合的领军企业，整合范围最广、数量最多、品牌最强。产品按照精品标准全面转型后，XX在各主要城市成功建立了高品质产品形象，置业者认同XX品牌的附加价值，产品品牌形成了强大的市场号召力，因此，XX所有项目都成为当地标志性物业。2010年9月18日，最新的中房TOPlO报道出炉，XX以80.16亿元的品牌价值赫然雄踞中国房地产品牌价值第一名。XX品牌，已成为最具市场号召力、最具行业领导力、最具社会影响力的领袖品牌，也是XX未来发展强大的核心竞争力。2007年10月，XX地产集团XX“XX御景半岛”项目正式开盘。定位为“中国第一豪宅”的御景半岛同时也是XX地产集团推出市场的最高端的产品，在开盘一周内，XX御景半岛实现了21亿元销售收入。2008年国庆黄金周期间，XX地产集团在XX、成都、沈阳、重庆、武汉、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等12个核心城市18个精品楼盘实现同时开盘，全国范围内推出货量近2万套住宅，项目全部以“园林实景+准现楼+精装修”精品面市，XX全国项目七天销售额达到47.9亿，成为“黄金周”全国销售冠军。2009年元旦期间，全国各地楼市显露回暖征兆，清远XX金碧天下、长沙XX华府、太原XX绿洲二期3盘齐开，三个楼盘，销售额高达十余亿元。在另外十多个核心城市，XX遍布全国的其他18个系列楼盘也在元旦期间取得不俗业绩。同时，XX在三线城市的项目也取得了优秀的销售业绩。如2009年9月26日洛阳XX绿洲隆重开盘，当日销售额高达3.8亿，一举创下洛阳楼市的新纪录。2010年11月28日，XXXXXX开盘，出现了抢购的罕见景象，当日销售额达5.4亿，创造了XX房地产营销的新传奇。2010年12月5日，信阳XXXX举行了盛大的开盘仪式，当日销售额达3.5亿，创下信阳楼市的新高，诠释了信阳人居新理念。XX持之以恒加强产品品质的打造，不断提升产品自身优势，让利赢得主动。这种低开高走的策略与精品战略组合在一起，有效的提升了产品性价比，获得了全国置业者的认可。2010年全年销售突破504亿大关，进一步实现了大步跨越。2011年XX将在全国继续深入推进“精品战略”，保持在全国领先的销售竞争力。团队及管理优势1、中国一流的管理团队公司拥有中国一流的领导管理团队，平均年龄42岁，平均房地产开发管理经验14年以上。其中教授1人，博士3人，硕士4人。集团董事局主席许家印教授为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长。曾荣获“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国十大慈善家”、“中国房地产十大风云人物”等称号。2、中国一流的员工队伍公司拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍。员工总计1万余人，其中房地产开发建设系统员工92%以上是大学本科及以上学历，是中国一流的员工队伍。3、中国一流的人才机制XX从人才引进、员工培训、绩效考核和保障员工权益四个方面建立了中国一流的人才机制。全方位的员工培训体系、科学有效的绩效考核机制，以及行业领先的国际化高水准薪资结构体系，充分发挥薪资的人才吸引和工作激励双重作用，实现人才结构优化配置。成本优势全过程的成本控制体系公司拥有系统的项目开发成本控制体系。从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。1、土地价格低，实现了成本的源头控制凭借超前的土地储备战略决策，XX抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域，大幅降低了拿地成本。2、产品设计标准化，有效控制建设成本XX通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。通过设计的标准化，达到施工工艺、施工组织的标准化，实现集中招标、集中采购、集中施工、集中管理，有效控制建设成本。3、集中招投标，实现规模效益XX严格实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标。由于XX全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了XX集中招投标的规模效益。4、集中采购材料及设备，大幅降低成本XX通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，大部分装修材料价格控制在市场价的3到5折。同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成木、运输成本、仓储成本。产品结构优势公司产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，公司内部均由规划设计研究院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保公司的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。在公司的产品结构方面，中端产品占40%,中高端产品占30%,高端产品占10乳旅游地产产品占20%。此产品结构与市场需求的物业类型比例基本吻合。中高端产品：一般以恒大绿洲/恒大名都系列为主中端产品：一般以恒大城/恒大雅苑系列为主高端产品：一般以XX华府系列为主一定位为所在城市顶级豪宅，是填补当地豪宅市场空白的标志性物业；一通常位于大城市中区域价值高、形象较佳的中心地段或未来升值潜力较大的区域（如规划的CBD）;一产品主要为花园洋房、小高层洋房等；一般均为大户型单位，采用最高端、最豪华的设计及建设标准；一通常配套有大型豪华会所、商业及教育等设施；旅游地产产品：一般以XX金碧天下系列为主一定位为集旅游、度假、商务、居住一体的大型旅游度假项目；一通常位于人口超过500万特大城市周边20-75公里范围内；临近高速公路出口，非属超大城市行政区域；一坐落于自然、优美的大型山水环境之中，具有得天独厚的景观资源；一产品主要为单体别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、小高层及高层住宅；一通常配套10万平方米左右的五星级酒店、会议中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心、运动中心及区域公交系统；中高端及中端产品：一般以XX绿洲/XXXX/XX城/XXXX系列为主一定位为配套完善、环境优美的大型宜居住宅小区；一通常位于城市的次级中心区域，周边交通便利，市政配套齐全；一产品主要为多层、小高层、中高层以及高层住宅；一通常配套大型会所、运动中心、幼儿园、商业街等生活设施；1.3. 可行性报告编制依据 房地产开发项目经济评价办法； 可行性研究指南； 方法与参数； 项目有关资料： XX市行政事业及服务性收费目录1.4. 项目主要技术经济指标XX首一期主要技术经济指标表序号指标项目单位指标备注1建设用地IB247243.852总建筑面积m2136293.382.1可销售面积m2131038.372.1.1高层住宅m2128576.642.1.2商铺m22461.732.1.3地下车位个0.002.2公共配套面积Hl25255.013容积率2.884绿化率%47.305总投资万元48456.665.1其中：自筹资金万元15000.005.2银行贷款万元15000.005.3预售收入万元18456.666销售收入万元70552.457利润总额万元17121.848净利润万元12841.389投资利润率35.33%10投资净利润率26.50%11销售净利润率：18.20%12财务内部收益率39.41%13财务净现值(折现率：8%)万元¥8,553.6214盈亏平衡点%73.89%第二章市场分析与项目定位2.1我国房地产市场形势发展分析2010年我国房地产市场明显触底回升，房地产投资、销售和供给均大幅增长，房屋价格也持续走高，市场景气状况良好。具体态势体现在4个方面：(1)房地产投资。2010年我国房地产投资大幅增长，住宅投资继续占主导地位，经济适用房投资仍显不足；房地产企业贷款和个人按揭贷款大幅增长，企业自筹资金增速趋缓，外商投资大幅减少。(2)房地产需求。2010年全国商品房需求旺盛，销售面积和销售额迅速增长，销售面积与竣工面积间缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。(3)房地产供给。2010年全国商品房竣工面积大幅增长，新开工面积小幅增长，供给增长主要来源于存量项目；从土地方面看，完成开发的面积略有下降，供给相对不足。(4)房地产价格。2010年全国商品房价格呈触底反弹走势，商品房价格出现环比正增长，全年平均销售价格大幅上涨，北京、上海等大中型城市房价涨幅居前。2011年房地产市场分析预测如下所述：(1)房地产投资预测预测2011年房地产投资将出现较快增长。2010年房地产新开工面积和施工面积都转为正增长，需要大规模的后续投资；另外，2010年企业资金状况大有好转，可以较容易地应对货币政策微调，也具备了大规模增加投资的能力。房地产投资重心将由一线城市转向二三线城市。(2)房地产需求预测预测2011年房地产总体需求稳中有升，其中一线城市受政策调控打击投资投机性购房的影响，需求将相对平稳，三线城市由于前期房地产供应不足，仍积累了大量的有真实改善居住需求的群体，所以需求呈上升趋势。(3)房地产供给预测预测2011年房地产供给总体将小幅增长，预计2011年一线城市在政策调控下需求平稳的情况下，供给相对来说会出现过剩的局面，三线城市新开项目虽然较2010年增长较大，但由于前期新开项目少，市场需求旺盛，供给仍显不足，尤其是当地的高品质楼盘，仍会持续供不应求的局面。(4)房地产价格预测预测2011年房地产价格总体基本保持平稳。一线城市由于房价居高，是国家政策调控的重点对象，因此价格难以上涨，将小幅下滑，三线城市由于起步晚价格低，且需求旺盛，所以房价将延续上涨的趋势。(5)政策性分析2010年4月，新国十条出炉，对一线城市过速上涨的房价进行遏制，该政策的初衷在于让房地产市场回归理性，客观上对规范行业运营、加速房地产行业的结构调整具有积极意义。在激烈的市场竞争中，大品牌、高品质、高性价比的产品必然将获得更多青睐，这一切将使以XX集团为标杆的龙头房企获得更大的发展空间和更多的市场份额。2010年10月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜，XX以597万平方米的销售面积居首。该榜单显示，2010年一、二季度，三、四线城市对TOP2()企业业绩的贡献均高于一线城市，尤其新政出台后，一线城市的销售面积占比进一步萎缩。从2010年三季度开始，市场有所回暖，一、二线城市的销售业绩开始上行，但三、四线城市依旧保持较稳定的销售走势。可见，三、四线城市未来的房地产市场具有较大空间。此轮政策调控的重点是房价过快增长的一线或二线城市，这恰恰是三线城市房地产业发展的绝好机遇，无论是产品品质还是产品价格，其提升空间都值得期待。2.2XX市房地产市场分析一、区域经济状况XX市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，与省会XX隔黄河为邻，新郑国际机场至XX市区80公里，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，距离XX市40分钟车程。石武高铁通车后15分钟即可抵达XX市区，现辖12个县（市、区），总面积8629平方公里，总人口565万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。XX是国家卫生城市、国家森林城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国城市综合竞争力百强城市、中国金融生态城市、全国社会治安综合治理优秀市、创建全国文明城市先进市、中国十佳和谐可持续发展城市、国家知识产权试点城市、中国企业成长环境十佳中小城市、中国民营经济最具活力城市和全国加工贸易梯度转移重点承接地，连续三届荣获“全国质量兴市先进市”，连续四届荣获“全国双拥模范城”。1、XX经济形势良好中国社科院2009中国城市竞争力蓝皮书显示，XX综合竞争力位居河南省第3位。2009年，全市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%,增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%;完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%,总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%;粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。2、XX城镇化发展迅速该市城镇化率年均提高L87个百分点，达到40.96%;城乡居民收入差距由2002年的2.8:1缩小至2009年的2.61:I02010年1-5月份，全市完成城镇固定资产投资294.81亿元，同比增长21.5%。其中，全市完成工业投资180.27亿元，同比增长20.1%,占城镇投资的比重为61.1%,对城镇投资增长的贡献率为57.7%,拉动城镇投资增长12.4个百分点；全市完成民间投资246.78亿元，同比增长23.4%,比城镇固定资产投资增速高1.9个百分点，占城镇投资的比重为83.7%,对城镇投资增长的贡献率为89.6%,拉动全市城镇投资增长19.3个百分点。此外，亿元以上项目完成投资稳步推进。2010年1-5月份，全市城镇亿元以上在建项目183个，比去年同期增加67个；完成投资93.31亿元，同比增长64.5%。其中，新开工亿元以上项目76个，比去年同期增加44个，计划投资212.99亿元，是去年同期的2.65倍，完成投资34.09亿元，比去年同期增长L7倍。3、交通区位优势突出XX是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，京广和太石铁路在此交汇，石武高铁客运专线正在建设，106国道、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。刘江黄河大桥（二桥）建成通车，郑新黄河大桥（三桥）已经开工，官渡黄河大桥（四桥）即将建设。与省会XX隔黄河为邻，新郑国际机场至XX市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接XX、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。主城区到“三区五城”8条快速路全部通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，以XX为中心，600公里半径内覆盖5亿人口。区域状况小结XX有丰厚的文化底蕴以及优越的交通枢纽，使得XX处于城市规划的高速发展阶段；宏观经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展；人们生活水平正在得到迅速的提高，对改善居住条件的追求将速度膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放；近几年XX的工业和市中心的商业都取得了高速发展的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求。根据以上资料和目前国内各城市房地产发展经验，未来几年，XX房地产将进入快速发展阶段，必须要快速进入市场，抢占市场先机。二、XX房地产市场概况截止2010年上半年，累计投入260亿元，完成旧城改造面积800余万平方米，引进澳门宝龙、上海绿地、大连万达等知名企业参与城市改造建设，完成城中村、棚户区拆迁250.1万平方米，启动建设新型农村社区269个，累计建成面积1311.2万平方米，搬迁入住农户4.5万户，城乡居民生产生活工作环境得到了明显改善。1、XX房地产价格分析2010年上半年XX住宅价格分析图示2010年上半年，XX市城区商品房（含非住宅）成交价格继续稳定增长，成交均价3275元/平方米，同比增长26.37%,环比增长16.99%;销售量与同期相比增幅较大,销售面积大3.21万平方米,同比增长21.59%,环比增长-5.99%;投放量亦大幅增长，投放面积140.Ol万平方米，同比增长36.27%,环比增长27.05%。由于投放量大于销售量，使得供销比趋于供大于求，达到1.36:1。二手房成交面积43.32万平方米，同比增长63.71%,环比增长-1.34%;二手房成交价格2520.19元/平方米，同比增长13.84%环比增长3.40机2010年12月份XX市市区房地产销售2172套，销售均价3417元，较上月每平方米涨了33元。居住用房销售2012套，其中商品住房销售均价3868元，较上月每平方米上涨了155元，创新高。2010年全年，XX市市区房地产累计销售21957套，同比上涨38.90%,销售均价3121元，较2009年上涨了461元。居住用房累计销售19429套，同比上涨31.87%,其中商品住房销售均价3574元，较2009年每平方米上涨了482元，创新高。(1)、在售多层均价对比分析XX多层均价总体价位在31004200元/m2之间运行，均价差价HOO元。楼层层差在3060元之间，老城区各项目差价在500元左右。(2)、在售小高层、高层均价对比分析XX市场的小高层、高层市场均价在34004380元/m2之间浮动，均价差为980元，根据调研楼盘，层差价为5080元之间。2、区域房地产市场特点根据各项目分布及特征，将XXiIi分为四大区：(1)卫滨区位于XX市的南部，是XX市未来城市发展“东扩南移”的战略重点。地理位置优越，商业发达，历来为商贾云集之地，货物集散之乡，素有豫北门户之称，是XX市乃至豫北地区商业物流的黄金区域，是最繁华的商业地带，全市有80%的大型商场、市场集结我区，人气旺盛，被称为XX市的“王府井”。上海世纪联华、瑞华服饰、金利来购物中心、沃尔玛等知名企业纷纷落户该区，XX市规划建设的大型市场群也坐落在该区南环路两侧，市场群正成为各地商家投资兴业的首选之地。近年来，卫滨区区委、区政府坚持以项目统揽全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、辐射周边的商贸物流中心，特设卫滨区工业集中区，水、电、路、场地三通一平，内外部环境宽松，已有10余个国家和地区的客商在给区投资兴业。该区域内大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为房地产开发、销售的热点区域，客户群主要来自商人、私营企业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。(2)红旗区位于XX市东南部，面积约148平方公里，是XX市的政治文化中心区，辖区驻有小店工业区、科教园区和高新技术产业区。城市基础设施完善，生活便利，通讯快捷，金融网点密布，国际通兑业务畅达。大部分市级行政机关位于我区，辖区金融保险、通讯网点密布，新闻、医疗单位云集。区内汇集了5所高校、25所中学、38小学，市委、市政府规划建设的科教园区也坐落在该区。该区域内房地产开发以公务员小区为主，周边配套还不太成熟，客户群主要集中在公务员及有一定资金实力的青年人。(3)牧野区位于XX市市区中北部，东西横穿整个XX市区。牧野区经济经过近几年来的快速发展，已形成自己的特色产业、行业优势，成为豫北地区全方位开放的经济强区，但该区的房地产市场却不太成熟，处于起步阶段，有充足的发展空间，客户群多为中年人及部分事业有成的外来务工人员。(4)凤泉区，位于XX市城区北部，太行山余脉凤凰山麓。在建的南水北调中线工程、济东高速公路、新晋高速公路以及西气东输河南豫北支线均从境内通过，但由于先前当地居民不注意环境的保护，目前该区域居住环境较差，而且XX市未来城市的发展战略是“东扩南移”，故该区的房地产发展处于空白阶段。XXXX置业有限公司开发的“XXXX”项目位于商业中心的卫滨区域，该区域地理位置优越，商业发达，投资环境良好，加之XXXX置业的的进驻受到了区政府乃至市政府的大力支持，为该项目的开发提供了坚实的基础。3、XX购房客群需求分析(1)、客群主力户型需求分析在购房需求中，体现出来的仍是以自住为主导，所需主力面积在120-150平米的舒适、面积稍大的三房产品接受度较高，面积在80120平米的两房、三房需求趋势加速上升，顶层大面积复式需求较弱。(2)、目标客户群定位分析XX市城区市场将是本项目的主打市场，而周边县镇的外地购房客户将是本项目的重要客群。1）各区域客源比例预估：XX市区70乐XX市周边客户30%;2）年龄层区分预估：35-45岁65%、其他35%;3）购买目的预估：纯自用85%、投资15%。小结：近几年XX市房地产市场供需两旺，这一格局保证了XX市房地产市场的平稳健康发展，但是，也使本地的房地产开发商忽视了楼盘品质及客户的真实需求，房地产运营水平一直没有本质的提升，精品宜居类住宅稀缺，这与XX市长远战略规划不相符，与客户提升居住品质追求宜居的愿望不相符。作为民生品牌地产代表-XX产品系列里精品宜居楼盘的典范，XXXX项目恰到好处的弥补了这一缺憾，市场机会十分有利。三、XX房地产市场总结1、XX的房地产开发步伐相对落后，人均居住面积和住房品质两方面都还有很大的发展空间。从发展趋势来看，XX的房地产开发将有巨大的商机；2、XX距周边的武汉、XX、合肥、西安等大城市较近，是全国重要的交通枢纽。另一方面，国家实施城镇化战略将会有大量的人口从农村到镇、镇到县城、县城到中心城区的大方向移动，因此，XX的商品住宅将会有长期和较大的市场需求；3、目前XX市房地产商品化的程度在逐步提高，但产品同质化竞争较大，购房客户可选择的余地大，市场缺少大规模、高品质的楼盘。随着客户对高品质居住环境的渴求，本项目在XX拥有非常可观的市场机会。2. 3项目市场竞争分析2.3. 1项目竞争优势分析本项目无可比拟的独到优势：1、项目品质XXXXXX是中国房地产十强企业XX集团入主XX的扛鼎之作。项目规划占地面积约340亩，规划建筑面积80万平方米，定位为城市中央生态宜居城。XXXX欧陆新古典主义建筑与皇家园林交相辉映，80T40平方米精装尊邸，南北对流，户户观景；五星级豪华会所、国际风情商业街等国际级至尊配套；著名物业一金碧物业提供尊贵服务；世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装。2、开发商品牌实力XX是一家在香港联交所主板上市、集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团。继2009年全年共实现总销售额303亿元佳绩，同比增长400%后，2010年全年销售突破504亿大关，进一步实现了大步跨越。2011年XX将在全国继续深入推进“精品战略”，保持在全国领先的销售竞争力。作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，XX开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。XX坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的“三个一流”企业，全力打造全球化地产航母。3、不可复制的区域优势本项目位于XX市胜利路以西，解放路以东，南环路以北，文岩路以南，处于京珠高速、沪陕高速与石武高铁进入XX市区的交叉点，周边已形成XX的成熟居住区，项目周边有上海绿地、金龙花园等项目，沃尔玛拟进驻，房价有增值潜力，地段价值凸显。4、9A精装，满屋名牌在材料选取上，XX均选用行业顶级品牌，再通过统一招标全球采购以降低材料价格，为广大业主争取到可观的让利。在施工环节中，XX与全国排名前十的装修公司建立了战略合作关系，由他们配备专业素质的队伍来负责装修，而XX自己的管理团队也针对整体施工环节进行严格把关，以此保证XX9A精装满屋名牌的高品质和高性价比。5、世界级皇家园林，超大中心园林景观XXXX园林景观的整体风格为欧式皇家园林，与“欧陆新古典主义”的建筑风格相得益彰，彰显出尊贵、精致、气派的欧式风格。小区内以大面积的核心水景为其景观特色，水景集中布置，营造出宏大的气势，形成了富有特色的景观核心区。围绕中央湖景，连接观水亭台、凌波木栈道等几大景观组团，组团内布以精致景观小品、疏林草地、茂密森林等绿化景观，一步一景。既有观赏性也富于参与性，体现了“以人为本”的原则。XXXX拥有约6万平米的园林景观，绿化率达40%以上。近6000平米的大面积人工湖面，景观开阔；植被丰富的坡地景观、茂密的森林组团、曲折的湖岸线、蜿蜒的道路、力求为业主在繁忙城市中创造一种悠闲生活。6、国际级航母，配套先行XX一贯坚持配套先行的开发模式，力求营造高品质休闲居住模式：社区内部规划配套建设5200平方米超五星级皇家会所，国际精品商业街区。1）、5200平米皇家会所：5200平米多功能超豪华的皇家会所，以纯粹欧式新古典建筑，内外装潢豪华气派，配备室内恒温泳池、桑拿房、阅览室、豪华餐厅、健身馆、球类运动馆完美成就休闲健身、科学养生、财智会晤、高档聚会等各种圈层活动。2）、精品商业街：项目规划建设精品商业街区设XX剧场、大型超市、休闲名品店及概念餐饮店，突出高端文化特点，贴合极致贵族的高品位消费需求，让业主享受“足不出户”的便捷。7、户型特色XXXX由国际著名建筑大师主笔，结合现代园林小区，吸取先进科技，激发了示范人居发展的动力。设计中，充分考虑了住户的心理及生理上的需求，户型设计精益求精，立面造型、色彩及材质的和谐搭配，满足都市人们渴望与大自然交融的愿望。另外，每户视野达到最大，产品户型涵盖时尚、舒适两房、阔绰三房，面积在80-150平米左右，户型设计经典，空间布置合理紧凑。8、物业管理XXXX项目由金碧物业实施物业服务。金碧物业有限公司成立于一九九七年，隶属于XX集团，其资本为77680万元，系国家一级资质物业管理企业（证书编号：建1050231）。总部设在XX,目前已在XX、增城、清远、佛山、天津、南京、成都、重庆、武汉、沈阳、昆明、西安、太原、XX、南宁、贵阳、鄂州、长沙、包头、洛阳、合肥等21个城市成立了32家分支机构。在管物业项目逾86个，总建筑面积逾3883万平方米，管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等，不断升级“精品物业管理标准”，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。金碧物业有限公司拥有一支逾12000人的年轻化、高学历、高素质的管理骨干和专业技术队伍。凭借其一贯的创新精神、专业化管理、规范化运作等优势，不断引入国内外先进的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鲜明的“三大特色”（特色的保安队伍、特色的物业服务、特色的社区文化）鹤立于全国物业管理行业。9、超高性价比为大众消费者建造实惠的精品宜居住宅，已成为中国楼市中的XX特色。通过给买家带来实惠，不断的抢占和扩大市场份额，XX这种经营策略与完善的产品线组合在一起，有效的提升了产品性价比，成为一种市场必杀技。10、“精品化”发售模式XX一贯坚持“精品化”发售模式，各项目开放时均以准现楼、实景园林、高端配套、精装修样板房立体化全景呈现，实景体验式营销手段在全国屡创佳绩。11、项目选择经过科学深入调研XX对于新项目的立项，实施统一的选择标准，包括：区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化，区域购买力等以确保新项目符合集团发展战略，保证项目未来开发成功，最大限度降低了决策风险。在三线城市XX要求新项目距市政府两公里左右，距市中心不超过5公里，建筑面积70万平米以上，楼面地价控制在500元/平米以下，且处于城市发展方向。XXXXXX项目位于XX市西南角，距离老城区人民公园3.6公里。随着XX城市东移南扩的发展战略，南部区域区位优势明显，这是XX集团经过认真深入的市场研究和对城市发展趋势的清晰把握所做出的选择。12、市政府的大力支持XX集团进驻XX,受到XX市政府的高度关注和大力支持，市领导多次到XX考察了XX集团在XX地区的楼盘，XX市政府均充分意识到项目的重要性，并把本项目作为XX市重点项目来扶持。13、项目的规模经济效益极其显著，直接推动XX市经济的发展XXXX项目预计累计总投资将超过28亿元人民币，累计销售总额将超过40亿元人民币，累计净利润总额将超过8亿元人民币，累计上缴各项税收将达5亿元。围绕项目建设的各类配套设施将新增3000个左右的就业岗位，较大程度上缓解XX市的就业压力。项目开工建设后，还将带动公交、客运、商业物流等相关产业在XX市生根发展，为XX市人居环境的改善和区域经济的可持续发展带来新的契机，并对XX市经济的发展起到较大的推动作用。2.4 项目销售价格预测本项目定位为XX市精品宜居楼盘，参照XX市的销售价格和房价走势，综合项目各方面优势，以及XX地产集团成熟的开盘必特价，特价必升值的销售手法，高性价比入市，建立项目品牌知名度，逐步调高价格。预计2011年7月下旬XXXX首期项目高层住宅开盘，精装住宅预计销售均价为5200元/平方米。2.5 市场分析结论预测2010年-2015年XX市房地产市场将保持持续上升的发展态势