连云港市关于高品质住宅规划方案设计的有关规定.docx

关于高品质住宅规划方案设计的有关规定一、调优容积率、建筑密度、绿地率、停车配比计算规则(一)容积率1.在充分考虑公共利益和公众权益等前提下，新建住宅小区内按照相关规范要求配置的配电房(含开闭所)、水泵房、养老托育服务用房、邮政服务用房、公厕、垃圾分类收集设施、门卫室、电动自行车集中存放和充电场所，可不计入容积率，在工程设计方案总平面图中应予以标注。3 .在满足规划条件及相关配置标准以外，住宅小区增设的公共服务配套用房，可不计入容积率。4 .住宅建筑主体外悬挑阳台，按其投影面积一半计入容积率。阳台可不封闭。单个阳台进深和面积不作控制要求，每层的阳台水平投影面积之和不得超过该层建筑面积的15%。5 .住宅建筑采用坡屋顶造型设计形成阁楼空间的，其阁楼面积不计入容积率，坡屋面底板高出其周边屋面完成面不超过0.5米，坡屋顶屋脊最高点高度不得高于结构板面3米。6 .住宅建筑采用平屋顶造型设计形成顶部阁楼空间的，结构层高低于2.2米及以下，其阁楼面积不计入容积率。7 .复式住宅中的公共空间如客厅、餐厅可做两层挑高设计，两层挑高空间按一层计算建筑面积及容积率。局部挑空部分不大于一个开间，且局部挑空部分水平投影面积不超过跃层下层总水平投影面积的20%o8 .鼓励建筑设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层，架空层应当只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用。住宅建筑（除低层住宅以外）底层可以布置层高不小于3.6米的架空层，且其地坪标高不得低于室外地坪标高，底层若仅以柱、剪力墙及必要的楼梯间落地，可以整层不计入容积率。底层架空的建筑应按结构柱围合部分计入建筑底层占地面积。9 .新建住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构、顶盖宽度不超过3.9m的风雨连廊可不计入容积率。10 .在符合规划建筑密度、绿地率、高度控制的前提下，建设项目配套建设的地上立体停车楼，在符合梁底净层高不超过2.4米、无实体围护结构的条件下，可以不计入容积率，基底应当计入建筑密度。IL住宅建筑投影范围内抬高用作汽车库的地下室、半地下室高出室外地坪大于L5米不大于2.5米的，以及住宅底层为车库（或杂物间、储藏间）时，层高不大于2.5米的，按其水平投影面积的一半计算计容面积。12 .小区内部结合地下一层及以下的下沉广场设计的地下商业，建筑面积不计入计容面积，规模IOoOnI2以下的，不需要缴纳土地出让金。13 .新建住宅小区因地下水位、不良地质、地势限制等特殊因素影响的，可进行场地整体抬高设计。场地整体抬高部分用于停车、市政配套站房功能的可不计入容积率，整体抬高部分不计入建筑密度，绿地率按照城市居住区和单位绿化标准DB32/T4174-2021进行计算。场地整体抬高应满足以下设计要求:(1)进行场地整体抬高设计的小区用地规模不应小于2公顷，且应为用地四至紧临城市道路的独立单元。(2)应做好整体抬高部分的城市界面设计。(3)应做好交通组织设计，并设置不小于2个与城市道路连通的消防车道，满足消防扑救等要求。(4)场地整体设计地坪相对城市道路地坪，抬高不应大于6米。(二)建筑密度1 .自行车坡道、汽车坡道、采光井、出地面的风井及独立设置的地下室出地面楼梯间不计入建筑密度。2 .单层有顶盖、两侧均无围护结构、顶盖宽度不超过3.9m的风雨连廊不计入建筑密度。3 .景观绿化中设置的廊架、景观亭等不计入建筑密度。(三)绿地率1 .在满足项目建筑密度和绿地率等相关经济技术指标，且不影响项目内部交通组织、消防救援等情况下，建筑高度27米以下的住宅(城市森林花园住宅除外)首层可结合楼间距和交通组织设置一定面积的院子，院子不计入绿地率和公共绿地，应由建设单位统一设计、实施。2 .在满足项目建筑密度和绿地率等相关经济技术指标、以及安全、疏散要求的前提下，建筑高度27米以下的住宅可结合首层设置下沉式庭院(采光井)，进深不应大于3.O米，宽度不应大于6.O米。下沉式庭院（采光井）不计入绿地率和公共绿地，应由建设单位统一设计、实施。3 .建筑屋面绿化种植土层厚度大于0.6米，具有游园功能，可提供游憩使用的花园式屋顶绿化，按其面积的3096折算计入绿地面积，总折算面积不得超过规定绿地率指标值的15%；绿化种植土层厚度0.30.6米、面积大于200平方米的屋顶绿化，按其面积的10%折算计入绿地面积，总折算面积不得超过规定绿地率指标值的10%；其余的屋顶绿化，按其面积的10%折算计入绿地面积，总折算面积不得超过规定绿地率指标值的5%o（四）停车配比位于旧区或用地紧张的特殊地区的项目，在不影响绿地率指标情况下，地面停车数量可在住宅总套数的15%基础上适当增加。二、方案优化与设计变更1 .符合公共利益确需变更规划条件的，土地使用权人可向自然资源主管部门提出申请，经市、县人民政府认定并依法批准后，按规定签订出让合同变更协议或重新签订出让合同；2 .在符合详细规划强制性内容、高度分区且对周边地区及居民无不利影响的前提下，因提高住宅建筑层高确需突破详细规划建筑高度上限10%以内的，可纳入详细规划技术修正情形，按照确需变更规划条件的流程办理相关手续并审定工程设计方案；3 .已出让未建设的项目，在符合详细规划和出让合同约定前提下,可对设计方案进行优化调整;4 .未取得预售许可证的项目，可对建筑设计方案进行优化调整;5 .已经销售产生利害关系人的项目，如征得利害关系人书面同意意见，可对建筑设计方案进行优化或者对建筑单体内部空间布置进行调整；6 .施工图设计变更时，各专业不得低于原设计标准（包含造价）O三、其他鼓励设计超低能耗建筑，可针对性给予该类项目适当的容积率及建筑密度奖励及相应的税费减免政策