老旧小区物业管理实施方案2篇.docx

老旧小区物业管理实施方案1为加强XX县物业管理工作，解决老旧住宅小区物业管理缺失或 服务不到位等问题，发挥物业管理在社会管理和城市管理中的重要作 用。推进城市文明创建工作，促进物业服务标准化，城市管理规范化， 居民生活品质化。逐步培养居民物业消费意识，努力构建管理规范， 服务优质，群众满意的老旧住宅小区物业管理服务工作体系，结合我 县实际，制定以下实施方案。一、总体思路坚持以人为本、民生为先，解决当前我县物业管理工作的重点、 热点和难点问题，规范物业管理，提高管理和服务水平，结合“文明 城市”创建，建立规范的老旧小区物业管理长效机制。促进物业服务 行业规范、健康发展，积极推进文明创建工作，逐步实现物业管理全 覆盖，提升社会和业主对物业管理的满意度，为广大居民营造整洁、 有序、安全、舒适的生活环境。（一）合理设计，市场运作。结合我县实际科学划分老旧小区物业 管理的网格，兼顾物业规模和区域服务半径，一个网格范围内一般由 一个物业服务企业管理，采取物业服务企业和小区业主双向选择的方 式引进物业管理服务。（二）协调联动，有序入驻。充分发挥街道、社区党支部、网格长 密切联系群众的优势，层层动员，认真组织，确保物业服务企业顺利 入驻;结合克东县物业服务企业“红黑榜”制度，健全考核机制，根 据考核评估结果决定物业服务企业的准入和退出。（三）严格审核，持续发展。按照先行服务、低标准介入、逐步提 升的推进思路，对于物业服务费收缴率和业主满意率达到一定标准的 物业服务企业，优先安排入驻小区。坚持正向激励，将物业服务费收 缴率、收费标准和业主满意率作为考核物业服务企业标准，以此促进 物业服务企业不断提升服务质量和物业管理水平。二、工作目标通过推进老旧住宅小区综合整治后物业管理服务工作，完善我县 物业长效化管理制度，确保老旧住宅小区综合整治成果，结合老旧小 区改造，争取利用2年时间完成老旧小区综合整治后物业管理服务升 级全面提升居民居住环境管理质量。三、管理服务模式结合我县老旧住宅小区实际情况，可因地制宜，选择后续管理服 务模式。（一）专业化物业服务模式。对居民有意愿选择专业化物业服务的 老旧住宅小区，应依法成立业主大会并选举产生业主委员会，由业主 委员会组织召开业主大会，表决选聘物业服务企业提供服务。（二）居民自治管理模式。对居民同意自治的老旧住宅小区，依法 成立业主大会选举产生业主委员会或居民自治委员会，根据业主大会 决议，自行管理和组织展开保安、保洁及共用设施设备维护等日常物 业服务工作。四、实施步骤宣传发动阶段召开动员会，对老旧小区物业管理工作进行安排部署。层层发动， 加强宣传，充分发挥街道、社区党支部及网格长的协调作用。接管老 旧小区的物业服务企业应具有一定规模、信誉良好。各小区业主委员 会也可面向社会考察信誉良好的物业服务企业接管。（二）物业进驻小区运营阶段每个物业管理网格，均由所在社区指导业主成立业主委员会。业 主委员会代表居民向社区提出引进物业服务企业的申请，上报至房产 物业服务中心，社区协调物业服务企业与业主委员会对接，拟定服务 标准和收费标准，通过双向选择依法确定物业服务企业，并签订期限 为一年的物业服务合同。老旧小区物业管理工作的日常检查和综合考 核，由所在社区牵头组织，由房产物业服务中心对物业服务企业管理 水平进行考核，实行“红黑榜”制度。同时，对居民缴纳物业服务费 也要建立个人诚信档案，定期在小区公示物业服务费缴纳情况。（三）全面提升阶段通过严格的测评与准入、退出机制，促进老旧小区物业管理覆盖 面的不断扩展和管理服务水平的不断提升。四、工作措施（一）健全机构，加强领导。成立克东县老旧小区物业管理工作领 导小组，牵总协调推进此项工作。领导小组下设办公室，办公室设在 房产物业服务中心。办公室负责业务指导、工作调度及协调督导开展 好相关宣传动员和物业服务企业选择入驻等工作，督促辖区街道、社 区做好此项工作的组织协调、宣传发动和扶持配合等工作。（二）广泛宣传，全面发动。广泛宣传动员广大居民积极参与老旧 小区物业规范化管理推进工作;及时报道正反两方面的典型，努力营 造浓厚氛围，促进老旧小区物业管理普及工作目标的顺利实现。（三）明确责任，合力推进。（县住建局）作为老旧小区物业管理 工作的牵头部门，负责牵总协调老旧小区物业管理工作的全面实施。 各街道、社区及其他相关部门要高度重视，统一思想，提高认识，切 实加强领导，完善组织机构，把老旧住宅小区物业管理工作作为完善 基层管理机制、维护社会稳定、建设和谐社会的重要举措抓好落实。 充分发挥业主自治作用，加大指导、监督和管理力度。（四）强化调度，加强督导。建立经常性的工作联系制度和定期检 查调度制度，及时掌握老旧小区物业管理工作进度情况，加强对老旧 小区物业管理工作的督导检查，及时通报反馈情况。以打造幸福宜居小区为目标，以旧城改造为契机，充分调动居民 自主管理积极性，发挥社区堡垒作用，由街道、社区对已整治完毕的 老旧住宅区开展“三管一建”工作体系建设，即：对老旧住宅小区实 施分类管理、精细管理、创新管理，并建立长效管理机制；有效保护 旧城改造成果，强化居民物权维护意识，全面提升老旧住宅小区外在 环境和基础设施维护水平，为居民打造幸福家园。附件：。县老旧小区物业管理工作领导小组成员名单老旧小区物业管理实施方案2主城区老旧小区物业管理实施方案为解决主城区老旧住宅小区、庭院（以下统称“老旧小区”）物业管理 缺失或服务不到位等问题，加快老旧小区物业管理规范化进程，制定 以下实施方案。一、总体思路坚持以人为本、民生为先，采取政策扶持、市场运作、专业管理、 梯次推进的方式，结合“文明城市”创建，建立规范的老旧小区物业管 理长效机制，促进老旧小区物业管理的持续发展，逐步实现物业管理 全覆盖，为广大居民营造整洁、有序、安全、舒适的生活环境。（一）顶层设计，市场运作。结合各区科学划分主城区老旧小区物 业管理的网格，兼顾物业规模和区域服务半径，一个网格范围内一般 由一个物业服务企业管理，采取物业服务企业和小区业主双向选择的 方式引进物业管理服务。（二）协调联动，有序入驻。充分发挥街道、社区基层组织，特别 是楼栋长、单元长和庭院党支部密切联系群众的优势，层层动员，认 真组织，确保物业服务企业顺利入驻;健全考核机制，探索第三方评估， 根据考核评估结果决定物业服务企业的准入、退出和政府补贴的实施。（三）政策引领，持续发展。按照先行服务、低标准介入、政府补 贴、逐步提升的推进思路，设置补贴门槛，对于物业服务费收缴率和 业主满意率达到一定标准的物业服务企业，政府按一定比例予以补贴; 坚持正向激励，物业服务费收缴率、收费标准和业主满意率越高，政 府的补贴越多，以此促进物业服务企业不断提升服务质量和物业管理 水平扶持性补贴，政府补贴只适用于物业服务企业介入初期的起步阶 段，随着物业服务费收缴率、收费标准和业主满意率的不断提高，物 业服务企业步入正常良性运营，政府适时终止补贴。二、任务目标用三年左右时间，推动丛台区、复兴区、邯山区（以下简称“主城 区三区”）物业管理缺失或物业管理服务不到位的1172个老旧小区（其 中：丛台区462个,复兴区186个,邯山区524个）实现规范化物业管理 全覆盖。三.实施步骤（一）宣传发动阶段（2017年9月27日一9月30日）。召开动员会，对老旧小区物业管理工作进行安排部署。各区层层 发动，加强宣传，充分发挥街道、社区和庭院党支部及楼栋长、单元 长的协调作用。接管老旧小区的物业服务企业应具有一定规模、信誉良好。各小 区业主委员会也可面向社会考察信誉良好的物业服务企业接管。对于 接管老旧小区的物业服务企业给予政策支持：一是物业服务企业在承 接政府办公场所物业项目或国有企业职工家属区“三供一业”分离移交 的项目时优先考虑;二是市城管执法部门免收老旧小区的垃圾中转站 转运费。（二）扶持运营阶段（2017年10月1日12月31日）。主城区三区对辖区内老旧小区，以街、路框架或社区为界限划分 物业管理网格。原则上，每个物业管理网格的服务面积不低于3万平 方米，服务区域不超过1平方公里。每个物业管理网格，均由所在街 道办事处指导业主成立业主委员会。业主委员会代表居民向街道办事 处提出引进物业服务企业的申请，上报至区物业管理主管部门，区物 业管理主管部门指导街道办事处协调物业服务企业与业主委员会对接， 拟定服务标准和收费标准，通过双向选择依法确定物业服务企业，并 签订期限为一年的物业服务合同。物业服务标准级别愈高，政府补贴标准愈高，补贴期限为3年， 从2017年10月份起，市财政每年安排一定资金用于主城区老旧小区 物业管理补贴，补贴列入市级财政预算，实行专款专用。执行一级物 业服务标准（按0.3元rrf 月收费），且物业收费率60%（含）以上的，补 贴0.15元rrf月;执行二级物业服务标准（按0.4元/Rf 月收费）,且物业 收费率60%（含）以上的补贴0.20元/R月；执行三级物业服务标准（按 0.5元/得月收费）目物业收费率60%（含）以上的补贴0.25元m2月。老旧小区物业管理工作的日常检查和综合考核，由所在街道办事 处牵头组织，由第三方评估机构按照邯郸市老旧小区物业管理综合 考核评分细则（附件2）对物业服务企业管理水平进行考核。满意率低 于65%、收费率低于60%的不予考核。综合考核评分在60分以上（含 60分）的作为第二年续签物业服务合同的依据;低于60分以下的为不 达标企业。各级物业管理主管部门要加强物业服务企业的监管，加快建立物 业服务企业信用信息管理系统平台和诚信档案，实行“黑名单”制度。 同时，对居民缴纳物业服务费也要建立个人诚信档案，定期在小区公 示物业服务费缴纳情况。（三）全面提升阶段（2018年1月1日至2019年12月31日）。通过政府补贴扶持和严格的测评与准入、退出机制，促进老旧小 区物业管理覆盖面的不断扩展和管理服务水平的不断提升。（四）完全市场化独立运营阶段（2020年1月1日以后）。2020年1月1日以后，物业管理要覆盖主城区所有老旧小区，并 实现完全市场化独立运营。2020年1月1日以后，政府不再补贴。四.工作措施（一）健全机构，加强领导。成立市主城区老旧小区物业管理工作 领导小组，牵总协调推进此项工作。领导小组下设办公室，办公室设 在市住房保障房产管理局。办公室负责业务指导、工作调度及协调督 导主城区三区开展好相关宣传动员和物业服务企业选择入驻等工作。 主城区三区政府要成立相应的机构，督促辖区街道、社区做好此项工 作的组织协调、宣传发动和扶持配合等工作。（二）广泛宣传，全面发动。充分发挥报纸、电视等新闻媒体作用， 广泛宣传动员广大居民积极参与老旧小区物业规范化管理推进工作; 及时报道正反两方面的典型，努力营造浓厚氛围，促进老旧小区物业 管理普及工作目标的顺利实现。（三）明确责任，合力推进。市住房保障房产管理局是老旧小区物 业管理工作的牵头部门，负责牵总协调主城区老旧小区物业管理工作 的全面实施。主城区三区政府是具体实施老旧小区物业管理工作的责 任主体，负责协调辖区街道办事处和社区组织老旧小区物业管理工作 的具体实施。市有关部门和相关单位要密切配合，共同促进老旧小区 物业管理水平的不断提升。（四）强化调度，加强督导。主城区三区政府和各责任单位要建立 经常性的工作联系制度和定期检查调度制度，及时掌握老旧小区物业 管理工作进度情况。市政府督查室、市城管委会同市住房保障房产管 理局，要加强对老旧小区物业管理工作的督导检查，及时通报反馈情 况，由市领导小组约谈工作不力的相关责任单位负责人，并视情况提 交纪检监察机关进行问责。附件：1.市主城区老旧小区物业管理工作领导小组成员名单2 .主城区老旧小区物业服务等级标准3 .主城区老旧小区物业管理综合考核评分细则附件1市主城区老旧小区物业管理工作领导小组附件2主城区老旧小区物业服务等级标准一、一级物业服务标准（0.3元/月平方米）（一）综合管理服务.L有规范物业管理单位，有固定的管理场所。2 .服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。3 .有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全.4 .管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。5 .公示服务电话，有报修、维修和回访记录。6 .按合同约定规范使用住宅专项维修资金.7 .每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率65%以上。（二）清洁卫生.L小区整体环境清洁.8 .上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢.9 .垃圾箱口封闭良好，日产日清。10 小区内道路、广场、停车场，每日清扫1次，楼梯、楼道每周清扫、擦拭1次，经常保持清洁.（三）绿化养护.绿化管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象.（四）秩序维护.1 .小区实行封闭式管理。2 .出入口有秩序维护人员值班。3 .对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门.（五）公用设施、设备维修养护管理.1 .公共配套设施保养、检修及时，运行正常。2 .供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常.3 .路面硬化、道路畅通、平整.4 .消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通.5 .路灯、楼道灯完好率不低于70%.（六）收费制度及行为管理.L管理单位与业主委员会签订物业服务合同，约定有关收费和服务事宜.6 .物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显著位置公示。7 .建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目.8 .严格按约定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为.二、二级物业服务标准（0.4元/月平方米）（一）综合管理服务。L有规范物业管理单位，有固定的管理场所.9 .服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。10 有较完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全.11 管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情.12 公示服务电话.急修1.5小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有较完善的报修、维修和回访记录.13 按合同约定规范使用住宅专项维修资金。14 每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率75%以上.（二）清洁卫生.1 .小区整体环境清洁，无随意堆放杂物.2 .上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢.3 .垃圾箱口封闭良好，日产日清。4 .小区内道路、广场、停车场，每日清扫1次，楼梯、楼道每5天清扫、擦拭1次，经常保持清洁.（三）绿化养护.1 .合理利用地形进行绿化点缀。2 .绿化管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象.（四）秩序维护.1 .小区实行封闭式管理。2 .出入口秩序维护员值班每班1人，负责出入秩序和安全。3 .对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门.（五）公用设施、设备维修养护管理.L公共配套设施保养、检修及时，运行正常。4 .供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常.5 .路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设置橡胶减速带。6 .消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通.7 .路灯、楼道灯完好率不低于80%.（六）收费制度及行为管理.L管理单位与业主委员会签订物业管理服务合同，约定和服务有关收费事宜。2 .物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显著位置长期公示.3 .建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目.4 .严格按约定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为.5 .物业服务费使用规定票据.6 、三级物业服务标准（05元/月平方米）（一）综合管理服务。L有规范物业管理单位，有固定的管理场所，有社区文化、休闲活动场所2 .服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确.3 .有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。4 .管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。5 .公示服务电话.急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录.6 .按合同约定规范使用住房专项维修资金。7 .每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率85%以上。（二）清洁卫生.1 .小区整体环境清洁，无随意堆放杂物.2 .上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢.3 .小区内无违反规定饲养家禽、家畜.4 .垃圾箱口封闭良好，日产日清。5 .小区内道路、广场、停车场，每日清扫1次，公共楼梯、楼道每3天清扫、擦拭1次，经常保持清洁.（三）绿化养护.1 .小区绿化覆盖率达20%以上。2 .小区内有适当的花草、绿地，定期护理，保持整洁.3 .有专业专职人员负责管理养护，养护及时.4 .绿地管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象.（四）秩序维护.1 .小区实行封闭式管理.出入口 24小时值勤.2 .门卫保安值班每班1人，负责维护安全和交通秩序。3 .对重点区域、重点部位每4小时至少巡查一次.负责维护业主正常生活秩序、及时处理突发情况.4 .危及住户安全处设有明显标志和防范措施.5 .车辆管理有序，无乱停乱放现象.6 .对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门.（五）公用设施、设备维修养护管理.1 .小区内公共配套设施完好、保养，检修及时，运行正常。2 .供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常.3 .路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设笆糠胶减速带.4 .消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通.5 .路灯、楼道灯完好率不低于90%.（六）收费制度及行为管理.L管理单位与业主委员会签订物业管理服务合同，约定有关收费事宜.2 .物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显着位置长期公示.3 .建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目.4 .严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为.5 .物业服务费使用规定票据.附件3主城区老旧小区物业管理综合考核评分细则项目一：综合管理服务内容：管理要求、投诉处理、经费管理分值：5分服务要求：L有规范物业管理单位，有固定的管理场所。2 .服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。3 .有物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全.4 .管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。5 .公示8小时服务电话,急修时间、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录.6 .按合同约定规范使用住宅专项维修资金.7 .每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，查看满意率。评分细则：除第1、2、5项1分外，其余每项0.5分,不符合0分.项目二：秩序维护分值：5分服务要求：8 .小区实行封闭式管理。出入口值勤.9 .门卫保安值班每班1人，负责维护安全和交通秩序.10 对重点区域、重点部位巡查.负责维护业主正常生活秩序、及时处理突发情况.11 危及住户安全处设有明显标志和防范措施。12 车辆管理有序，无乱停乱放现象.评分细则：符合1分,不符合。分.项目三：公用设施设备维修养护管理内容：小区消防设施设备等分值：5分服务要求：L小区内公共配套设施完好，保养、检修及时，运行正常.13 供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常.14 路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设苣橡胶减速带。15 消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通.评分细则：符合1分,不符合O分（查阅消防巡查记录和保养记录。项目四：卫生清洁内容：公共部位和公共场地保洁、公共设施保洁、垃圾收集分值：5分服务要求：16 .小区整体环境清洁，无随意堆放杂物.17 上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢.18 小区内无违反规定饲养家禽、家畜.19 垃圾箱口封闭良好，日产日清。20 小区内道路、广场、停车场、公共楼梯、楼道按要求清扫、擦拭，经常保持清洁.评分细则：符合1分,不符合。分（查看现场和清卫记录）.项目五：绿化养护内容：草坪、树木分值：4分服务要求：1 .小区绿化覆盖率达20%以上.2 .小区内有适当的花草、绿地，定期护理，保持整洁.3 .有专业专职人员负责管理养护，养护及时。4 .绿地管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象.树木适时修剪,有针对性及时灭治，年喷药1次以上.评分细则：符合1分,不符合0分（查看绿化地和养护记录）.项目六：收费制度及行为管理内 容：收费项目、收费票据、账目等分值：3分服务要求：L管理单位与业主委员会签订物业管理服务合同，约定有关收费事宜.5 .在入口处显著长期公示有关内容。6 .建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目.7 .严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为.8 .按规定缴纳公众责任保险费用。6.物业服务费使用规定票据.评分细则：符合05分,不符合。分.项目七：参与社区建设内容：参与情况分值：3分服务要求：参与小区平安创建、卫生社区创建、文明创建及社区精神文明建设活动等.评分细则：由社区居委会评议，积极参与3分,能参与2分,不参与O分.项目八：物业管理费内容：收缴率分值：30分服务要求：60%-70%（含 60%）70%80%（含 70%）80%以上（含80%）评分细则：满足上述条件的分别得10分、20分、30分项目九：业主满意度调查内容：满意率分值：40分服务要求：书面征求业主意见评分细则：满意率95%（含95%）以上40分;85%-95%（含 85%） 30 分；75%-85%（含 75%）20 分，65%75%（含 65%）10 分，60%以下O分.合计评分值（总分100分）