东莞楼市月度分析报告2008.4.docx

中原：东莞楼市四月月度分析报告一、宏观经济回顾3月全国CPI同比上涨8.3%东莞市CPI同比上涨6.7%,27年7月-2008年3月各月CP脑敷走势27.727.82792007I27.112712200812008220083数推来源：国家现计局'东莞统计局一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%（3月份同比上涨8.3乐环比下降0.7%）,涨幅比上年同期高5.3个百分点。其中，城市上涨7.8%,农村上涨8.7%。3月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.7%,涨幅比2月份收窄L2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降L5%,一季度累计上涨7.1%,上涨势头有所放缓。其中居住类价格同比上涨8.4%,环比下降0.1%,自有住房价格同比上涨9.2%,建房及装修材料价格同比上涨4.8%»70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%国家发改委、国家统计局公布的调杳显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.2063蚁据来源：国家发改委、东党中原研究部曲测2年3月份7。个大中城市房屋箱售价符指数4区唐他格指妁地区房屋供曲价格幅”地区房价格ISkAlt将ItRlt环It网It环比4M11Q71003摩HIM975W»1148)013*京113.8100.7南宁1128993安庆1035100.6天才106.8100.6洛112413曼知10518.9石泰庄10921005V及H2.31004江1064184*用105.4100.7Sc10799SK州106.9IOal牌科沽特100.7100.1*国109.6IOa3«台1092IOa6阳37100HW106101宇103314大东106.4100.2S«111.4101.1«reIOSJ100i长B110.5100.9竺纯111.4997千项山10&1100.1叶尔滨108.7995S宁10871.宜昌111.1IOtS上海109.7100«Il110.6102«®108夕101.7南京105.899.6*1247101.7IS110.4100】州113.9100.2d1076100，W«18，18宁W113.7100»t1047182«州89”4e肥)10.600a买103.1IOttlM江11171002H州106.5100.1丹*103.5IooJ韶*10731003厦105.9100«”105.5Ioal桂林103.4IooJ南a107.51003转111.4100.8A海112102.4«南107.8100.4牡丹江108.1185三I:11241014*«104.7100.3无a108.6IgS沪外1034183郑«1048”9多1043IOa2南Tt104冷”,汉107100.1讨”106.61004义104417*3110.61004A州10S.6”9大三1074IOaJ广州102.713*1048中国人民银行决定上调存款准务金率0.5个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。证券交易印花税下调至千分之一经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24H起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。证监会公告一上市公司解除限售存股份转让指导意见为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调：持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限包存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定：持有或控制上市公司5%以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。人民币汇率“破7”4月10日，人民币对美元的中间价突破7元大关，以6.9920改写了汇改以来的新高纪录，人民币汇率亳无悬念地进入“6时代”O国家统计局，一季度消费者信心指数，房地产企业家信心指数回落国家统计局发布的全国企业景气调行结果显示，今年一季度，消费者信心指数为94.8,比上季度回落1.7个百分点，企业家信心指数与上季度持平，继续置于景气高位。值得关注的是，在多数行业企业家信心指数上升或基本持平的情况下，一季度房地产业企业家信心指数为131.1,回落6.8点。广东：炒股资金大举回流银行存款创新高由于今年股市行情趋淡，越来越多的广东人乐于将其理财资金转存在银行里。广东省统计局18日发布的资料显示，由于“炒股资金”大举回流，一季度广东城乡居民新增存款1283.69亿元，创下历史新高。一季度广东房地产开发资金紧张，到位资金降8%2008年一季度广东房地产开发到位资金逾900亿元，到位资金占房地产开发资金的比例同比下降约8%,从资金来源看，外资出现下滑趋势。根据广东省房协发布的数据显示，一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%,同比增加3个百分点。而一季度广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86与，同比增加8.72个百分点，房地产投资增长幅度较快。但从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降8.29%,这表明房地产开发资金有所紧张。2008年第1季度东莞经济各项主要指标运行情况：2年IQ去年臼期生产总值亿元）79&556.2%f17.4%IRl落1.2%第一产业（亿元）/1-21.1%4-7.0%I回落UJ%第二产业（亿元）/f122%114.8%I圈藩26%第三尸业（亿元）/f21.2%121.0%HM002%社会消费品零售总0（亿元）2Oa2S226%tU7%|瑁加£9%道出口总额（亿曼元）26238f217¾f2Q1%1增加26%全社会固定房产投费总额（亿元）121.18f1&O%f20.8%I回落28%房地产开发投费（亿元）31.633S%f30.4%tWwS4%城乡居民储蓄存皴余（亿元）2227.0tso%（比年初）tQ5%（比年初）1增加45%居民消费价格指数107.17.l%.3%f指加S8个%城市艮人均可文正收入（元）10206f120%f134%I回落L4个%奴猾来源：东莞巾咬计局总的来看，2008年第1季度东莞经济运行保持平稳较好的格局，经济增速放缓。受低温灾害天气、国际能源供应趋紧影响，工业和固定资产投资增速放缓。受食品和能源价格上升的拉动，市场物价延续去年的走势，继续上涨，并创近年来的新高。美国次贷危机、国家经济调控、加工贸易政策调整、新劳动合同法的实施、人民币升值、原材料价格上涨等因素对经济的发展将形成严峻挑战。东莞或将成为“广东省加工贸易转型升级试点城市”4月7日至8日，副省长万庆良率队来莞，对加工贸易企业升级转型进行了专题调研。万庆良对东莞在加工贸易转型升级以及在外经贸方面所取得的成绩给予充分肯定，并表示，省政府相关部门将全力支持东莞的产业转型，并原则同意将东莞市拟确定为“广东省加工贸易转型升级试点城市”。东莞08年国民经济和社会发展计划公布东莞市政府在其官方网站正式公布了东莞市2008年国民经济和社会发展计划.计划提出，2008年要“加快推进经济社会双转型，努力实现经济社会又好又快发展”。其中，计划生产总值增长"外,低于去年预计增长的18.1%；出口总额增长10%,低于去年的24.5%：今年居民消费价格指数符控制在3%左右，全力盘活闲置土地等。三、政策动向发布，政策破国务院分会议通过&08年欧?n工件要点.整姐建的住房和城乡建设整领我了'产另打击烘炒房等违法违规行为'的任务住房和城乡修设郭.发畲，强欢节信息公示理办法九房3鲁合用须注财节能值总国家看芬S局公布美干房地产开发企业所遑魏稚第海的遁咒，对贫物2B的住到非经济适用期的SHB收入.按Ii计利利率不低干20霍州;£研金企业所律会n±v地价发澜工作以IWl的50个发中为晏N.拓事物105个城市发改三m叠司进一步落实三项岩电防止房价过快上澹：一是苦力票津城市低收入家居住房因二是调卷住用加供应始杓三襄100房地产市场发商务Q既眼运一步现愈外黄质地LRii东莞巾地产中介行北房地产买卖/租狙中介腺穷本月底试行东竞市R设局发布东竞市商墨房稽敕加智工作制度必克It定东莞巾房管局卖地一成钱亭来建设廉租房东莞市掌皆曷华酢子女苗合襄京者可在受可耳爻免*义务款东究市出土费与局IelfiJt款将技比例jis>村用千村发展国家发展也至丧关干规范房屋登记将计费方式和收费标准等有关问期的遁知住房和城乡建设部将r大派出视j员屿的，工包国IS家土地覃局土地皆理将新脉制违法期超15%柑祓网货四、市政规划区域规划。布南城前城区政师杼再投2000万元陞设水濠山，以将其打造成东髡'般觎公团'松山湖将开通一元公交和直达广深班线万江亿元建污水处口厂.工就分三期进行常平东莞东火车站首期改r建或K）月动工，日前面向全国招就理虎门首个木送发展规划实施.虎11港明年就将建成吨位为八万吨（R,年设计通过能力697万吨的港口石龙红海新田区即将开工凤所库3000万元改造柑区汨附望牛墩千万元修路村村通松山潮建科技人员廉租房,首期建20万行廉租房.以漆35万科技人员的居住问题风岗建东莞首个客家民俗村，曲计在201。年前建成开放，总投资将超过508万元消淡今年计划兴建清溪森林公田.以清淡林场为主体,面积为44.46平方公里虎门黄河车站20日迂移，并于26日完成用迁，永壹车站牌成虎1博中心区IB-的车拈国尚新汽车客运站规划位于博览大道与广深高通公路厚街出口交汇处，占地百积134.46南（用地面粉8%40平米），客运站将报一级林港Ift计，日发迂能力侦询可达15000A,有望于今年底动工，预计29年底主体工程竣工。长女降A海造地打造'受哈顿'.位=位于长支E的南部,约为2908南厚街将建设或筹集廉租房2360套环城路、广深高速年内有核打通从东莞市城建工程管理局获悉，东莞市环城路广深高速石鼓连接线最后一个标段一一第五标段工程已开始面向全国招标，如果工程进展顺利，环城路-广深高速石鼓连接线有望在年内通车。该线建成后，不仅将广深高速、东莞大道、环城路有效连通，极大地缓解东莞大道的货运交通压力，并将进步带动西南片区经济的快速发展。广深铁路东莞段沿线景观将打造成“绿色长廊”广深铁路东莞段共58公里，主要途经城原、植木头、常平、石龙、茶山等镇。本次整治将重点突出“绿”这一主题，按照规划，沿线镇的绿化带空隙都要连接起来，绿化带宽度在5至10米，主要种植能够快速成林的乔木，建成后将形成一条绵延50多公里的绿化带，种植工作将在三个月内完成。五市场及楼市动态（一）市场动态东莞：第二套房政策松动：人均57.38m2再买算首套在全国传得沸沸扬扬的“第二套房贷”政策松动来访东莞市相关银行时，建行东莞分行和东莞银行（原商业银行）表示，只要之前利用贷款买房已还清的，再买房仍然能按首套优惠政策执行。其他银行也表示，只要能出具厉产管理同证明之前用贷款买的房面积低于全市平均水平的，再贷款买房仍可算首套。东莞：叫停奥运会前所有商业展览南方都市报从多个渠道证实，奥运结束之前，东莞所有商业展览都被公安部门叫停。东莞市公安局表示，为确保在奥运会结束前的社会治安，故将暂停审批大型商业活动。东莞I部分银行暂停外汇贷款发放在央行实施从紧货币政策的同时，今年12月份外汇贷款增长却历史性地创下新高。近期，有消息称监管层已收紧外汇贷款发放，以确保信贷紧缩政策的落实。对此，东莞部分银行表示已暂停外汇贷款。深圳：一周之内流拍六块地继4月8日5块地流拍4块之后，11日，深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍，3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。自此，深圳政府出让居住用地共流拍6块，总流拍的建筑面积已逾100万平方米.东莞：“和谐人居”楼盘评荐火爆进行由东莞市精神文明建设委员会和东莞日报社联合主办、东莞时报承办的“2008年文明东莞和谐人居”大型地产评荐活动进入楼盘考察阶段，来自广州、东莞等地10多位专家学者、媒体代表组成了专家评审团同到金域中央、御花苑、中信森林湖、世纪城、东骏豪苑、景湖春晓、中信凯旋城和天骄峰景等楼盘进行了现场考察。亿美元资金逆市而入伺机“抄底”中国楼市自广东省社科院一份监测报告显示，今年一季度，仅有据可查的涉嫌热钱新增额就高达850亿美元。据复旦大学中国反洗钱研究中心的估测，近一年来，流入中国的热钱至少在千亿美元以上。中国银行总行资深财富管理专家黄金老博士表示，从央行数据分析，热钱在国内不是以存款形式存在，而是以资产形式存在。在股市调整这段时间，他们主要投向了房地产。房管局：东莞设置限价房时机未成熟东莞市政协界别座谈会在市政协开展，座谈上有委员提出东莞要引进人才并留住人才，限价房的提供是一大吸引力。市房管局回应称，目前设置限价房的时机尚未成熟，要等经济适用房推出后才能提上日程。上海：高撤销率成为焦点沪楼市交易量中“水分”大清明节过后，上海楼市似乎仍未走出节日低迷的阴影。在成交量低迷的同时，上海楼市还正在经历另一场尴尬：许多楼盘出现成交后大幅撤单的现象，部分楼盘合同撤销率高达达到100%，这引发了媒体的广泛侦疑。08年度身地产资信20强出炉莞两家房企榜上有名第七届广东地产资信20强在广州揭晓，东莞本土两家地产巨头一一光大和中惠榜上有名，同时获本届“资信20强”的还有碧桂园、雅居乐和中信华南等地产大鳄。东莞希尔顿确定设计方案总投资约为8.6亿元希尔顿酒店设计方案已全部完成，并有可能在今年动工，预计2010年正式营业。总投资额约8.6亿元的东莞希尔顿酒店，是希尔顿集团在亚洲投资、运营规模最大的酒店之一。二）开发商及代理商动态开发育及代&育四月动亳中患集团人选胡润慈善卷，累计捐款近5000万满宜红启动买楼即送呀E'活动4L430购房可突价值Il万元的'聚居保'时产保编一份创库租售房管局对创展交任处理二手房交思业分缝城停办值大地产三月赴津上市失利再度私募金地集团发布的三月份及一季度鞘售情况同皴，3月制售微增长223两±14.85亿元鬲盆集团廓资5亿兴建大岭IiJ12亩五星级酒店，还将在石碣道落等地兴建五星级酒店中患集团正式更名为'中息黑元'香港美联物”开设家和分行相景海春天分行，涉足二手房市场沿海集团四年算展'中国房地产百强企业'万科房地产企业综合实力排名出炉万科位列第一三正地产4.25在密厦三正半山漕廊与涕圳特区旗联合举办的'2008莞深房地产高峰论坛'中大恒箜吃差价被告上法宣(三)楼市动态(略)五、土地市场(一)新增土地供应20Oe年4月胤W!供盒列表:地缺/号区域租(r)用途起蛤价(万元)军公台时偈2008O)17两域249943商立金JB75092008年4月3日20080)18中宣18316屑住3850Q42008年4月8日2008819寮步32312屑住17450Q32P08年4月MS20084017享街24989Idk10372008年4月16日合计3255Q效后来源：东莞市国土货源局2008年4月*m土地H比增长情及:时间供应黑(Hf)供应宗效07年4月份36503J329Oe年4月份325560406年3月份257142028环比憎长率+2461%-50.00%月比信长率-IQ8I%-55.56%必需耒源：东莞巾国土资源局08年4月共有4块新增土地供应，总供应面积为32.556万ml与07年4月份同期相较，供应地块减少了5宗，供应面积减少了39473.32m下降了10.81%与08年3月份相比较，供应面积减少了4宗，但供应面积却增加了68417.98m,增幅为26.61乐这主要是由于08年4月份南城区水源山水库北侧新供应了一宗面积为249943户商业金融用地，该地块容积率仅为0.19。（二）土地成交信息2008年4月或女士地列表:地块靖号区域租(*)用途总成交价（万元）买方2008GDI4东城15995商住10540东髡市红和房地产投员有重公司2008815大大24项主16200东莞市水天源物业管理揖限公司20084009长安372办公5李伟年'李泽旺20084010有龙7252JJi691369136913五送英法办公设岳（东究）有或公彳200401064974JJk2008401064742Idk20064011虎门30096.9商住7524东莞市东方伟业房地产开发有序公20084012虎门39377商住9844东莞市东方伟业房地产开发有限公司20084013雨城9446.2办公楼1380东莞巾荣兴装饰有限公司2OO4OI4髡城115S7.86Uk444东究巨汉灯饰徜限公20084015竞城3781.57Zlk152东莞巾叵汉实业投资府第公司20084016宽城8260.49T>11»331东竞市巨汉实业投意有1公U数将来源：东莞市国土盒源局2008年4月成交土地HIt增长情况二成文Bl机（*）成交金额（万元）成文宗技07年4月份422884.1164133708年4月份335S09.025386B1008年3月份126177528332713环比埴长率-Zl38%-60.99%Z3LO8%同比增长率-20.57%-67.18%42.86%数据来源：东莞市国土黄源局08年4月成交土地共10块，成交宗数相较去年同期7块成交土地增长了42.86%,总成交面积为335909.02m',与07年4月份相较，成交面积下降了20.57%；成交金额为53868万元，与07年相较，下降了67.18%.08年4月份的土地成交主要集中在镇区，石龙是成交量最大的一区域。从土地用途上来看，商住土地占08年4月份总成交量的49.27乐其次是工业用地，占总量的47.81$。（三）土地成交价格分析2008年4月东莞成交10宗土地的平均交易单价为1603元mt4宗商住用地土地平均单价为2666.46元/01'，工业用地的成交单价为489.42元11T:土地类型成交金额（万元）成交面积（Itf）成交单价（rf）宗敖办公50037213440.861办公楼1380944421460.9017860160597.92489.424商住441281654929266446453868335909.0216016510效据来源：东莞市国土资源局（四）东莞市国有土地使用权出让颈告：40幅总面积达141万余平米的土地将于近期出让，其中包括53万平米的商住用地和87万余平方米的工业地块。从这40幅地块的实际用途看，有15幅属于商住/商业用地，有25幅属于工业用地。在25幅工业用地中，有23幅都是松山湖北部工业城内的工业用地，总面积达到了687192平方米。作为商业用地，这次推出的15幅土地每块面积都不大，最大面积仅为中堂107国道及滨江路边一幅为71057平方米的商住用地。而从这些商住用地的分布情况看，常平、樟木头、凤岗、清溪山区片供应量最大，共10块，占公布商住/商业地块的三分之二。40宗土地中无一主城区地块，预计与08年笫一季度主城区交易频频遇冷有关系。尽管08年东莞的土地市场处于低迷状态，但是从土地预告上来看，国土部门下一阶段仍将大规模“开闸”放地。2008年4月出H条生力国占±ife使则权出让乖：(1)年»(rf)g»T<)1*平rr133122。2S2*jF2030%3*平W4«44345¾4*平1842Aft304St*466666AttN4S*»6石窿IOW3540»72»SeA35*»8，趣9raQtt42«1.29申直io;a«e2”2»10÷A107B三n>XM71057Mtt1228»11$4$482530»1211rt*KM卬3三at(S)44S4S13分浜三WSW81»a2035*M三t*MM44000«s203IS*头炽73Mtt13x»U大心山9Mtt1划2工攻0B-0.93817大C山士飘”IRSZOS-IS5»18脱山*IR工业*17353I30%】9桁山泊化IK工业ISIeWIOg330»20松山海StftVXikK91粒工业Og830»21tttbl«ME业.InWZAOST83»22l£ib>«tH业Ie40»Z08TB30%23轮山浦包m业箕1*7工量QJ8scft24ttb.*牝M工业*31447IA08T850%2St£th.«tJRH业It100OOZ±OA85»26IfitWItHE业/WXAOj33»27松山满e233J08Tasea3蛇山M化尔工业*IwoeZAOjl3*曾粉山化IBH业It1472Z*03-S5»30松山港如Kl业/28072ZOg23»3tthJAHKZikK«772工.08-2S3»32艺山浦WJn工业区23WZA0A-1.43l¾33MllStlRIikM744«IAOS-IQ3»34吃山港JUR工业旅«072ZftOSH64段第山博AiMikkM7S工今OST2234ItlR工业It27320XJft021845»37粉山;"IUR工业/20046TA35»38轮山常ttRZikk8S977*08-1.641%流粉山常JR工业*20S408-2。440蛇山港<JR工业K1«»7ZA03134S松山湖土地集中放量，08年东莞土地市场的“新星”08年的松山湖板块在东莞的土地交易市场，无疑是一颗“新星”。自08年以来，在东莞市土地交易中心，松山湖辖区内挂出了多幅工业与商业土地进行招拍挂，大量土地集中上市。近期土地预告，40幅土地中，有23幅都是松山湖北部工业城内的工业用地，中原观点：东莞目前正处在产业结构调整和转型升级工作中，开发建设好松山湖园区，对推动东莞经济社会双转型尤其是经济转型，将起到很好的示范带动作用。目前，松山湖科技园各项工作快速推进，规划建设、招商引资、招才引智成效显著。近期松山湖加快生活配套设施建设，向国内外商界大力推介松山湖创意生活城；开通园区内的1元公交线路和直达广深的客运专线，营造便利的交通环境：同时大量土地集中上市，土地类型涉及办公楼、商住、工业、加油站，这一系列的现象表明，08年松山湖发展将大放异彩。(2)08、09年住房建设规划公布，未来将有大量土地上市东莞巾2008年和208年育演房用地供应情及二访&就品房高梢旗品房中心城区(Tjiif)(Tjir)中心城区(万吟«E(万*)08年206.542879B206.509年161.626460120合计366.)692139£3266数据耒源：东莞巾城建规划局从东莞市建设规划局公布的数据可以看出，08年商品房总供应土地量为920.8万户，09年商品房土地供应为605.6万门，未来东莞商品房的供应量合计08,09年约供应2448.57万肝，可见08年之后东莞商品住房供应是十分巨大的：从40幅总面积达141万余平米的土地近期出让的预告，无疑是一个开始，未来将持续不断有大量土地集中上市六、商品房供应分析1 .新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年4月份，共25个楼盘项目新增供应，较3月份有大幅回升，上升41.18%；同比07年4月持平：08年4月总供应面积为74.51万ml环比2008年3月上升71.6%,同比上升15.3%。其中，住宅供应量为69.44万叶，共6383套；住宅供应按面积环比上升128.7%,同比下降17.3%,按套数计算环比上升177%,同比上升21.65%。不难看出，市场卖方推盘速度在逐步加大，推盘量较去年同期水平更高，在价格不断的下调的情况下，楼市观望情绪有所减弱，而且临近五一传统销售旺季，开发商加大推盘的力度。28年4月东莞盲曷房融供应情况二物业类型商品房住宅非住宅指林项目蚁港(万*)套数PS)面积方11r)套蚁(套)面积(万叫28.42574.51782469.4463835.071441200831743.4249023026230412.7925982008.42464.62635559.1852475.44110环比揖削141.18%t71.6¼159.6%1128.7%1177%I-60.36%I-4453%同比推幅t4.17%115.3%1231%117.3%121.65%I-6.80%t3005%效据来源：东莞市房产公众信息网2008年4月份新增供应项目主要集中在东莞城区、大岭山、塘厦、凤岗、虎门、横沥、樟木头、寮步镇。具体项目分布见下2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图工金地博登湖伯丰奉云导 落世军医一期 中央公馆««以 万科成市何尔夫 化田七期 早先出之泵 SlJtp*B卧龙山副里 jp湘豪苑晶城第卡湾畔二期«1鳞d河东城中心的陵台如中它都曼里岛二期E华花IB城二翊风金拄丽逸Pa无海岸.悦鸿2008年4月东莞新增供应项目分布图绘图：东莞中原哥究SB2 .新增供应月度走势东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年4月，由于最近两个月东莞楼盘价格不断下调，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破，加上邻近五一假期，卖方热情凝聚，纷纷推盘。环比涨幅高达71.6%,楼市再度成为关注焦点。07年8月以来，东莞房地产市场受价格高企和政策影响，销售率不断下降，而通过数据可发现，累计供应量和已销售面积虽然都呈上升，但拉差越来越大，说明了供需比越来越大，市场的销售压力不断的增大。3 .新增供应物业类型28jF4月东莞新供应各,女类比曳（按百双计算）东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年4月份新增供应中。主要以住宅供应为主，普通住宅供应项目18个，供应量为64.37万户；公寓供应项目2个，供应量为5.033万别箜供应项目1个，供应量0.0379万m%非住宅市场中商铺供应3.233万户，车库供应1.28ml写字楼供应0.567万城。环比3月，普通住宅供应比重有所上升，上升26.16%,主要楼盘有：景湖.名郡、东城中心、联华花园城、万科城市高尔夫花园、风临美丽湾、香槟城市花园、长银.东郡、世纪城.国际公馆二期等；别鸵供应大幅度下降，只占了0.05$,只有卧龙山别皇一期，公寓供应大幅度上升，主要是因为尚书.银座、晶城的推向市场，占6.75乐本月非住宅物业供应急剧减少，写字楼只占到了0.75%,供应项目为尚书银座和聚星岛二期，商铺供应减少，占到4.34牖，车库供应也只占到1.75比例。4.新增供应区域分析股掳来源：东莞市房产公众信总网东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年4月东莞共有11个区镇有新增供应。城区供应殳大幅度上升，城区供应面积43.48万面，环比上升495.6%,占总供应比重58.35机镇区供应面积31.03万肝，环比下降13.9%,占总供应比重为41.65%。东城、寮步、万江、南城、松山湖、塘厦是2008年4月份主要供应区域，6个区域新增供应合占总体比例达到91.31%。其中，其中以东城的供应量领跑全市供应，东城的供应量为27.63万户，占全市供应量的37.08%,主要因为光大景湖名郡项目单月就有17.86万户建筑面积推向市场，占全市供应的23.77%。（其它区镇项目分布可以杳看2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图Q5,新增住宅供应户型分析东莞中原研究部监测结果统计显示，4月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在两房和三房，其中三房占51.40%,两房占16.86$%,两种户型共占了68.26%。公寓和一房户型占了13.88%,主要是尚书银座和晶城两个小户型项目被推向了市场。通过统计发现，三房单位供应比例为近几个月来的新高，短时间内大量的三房进入市场，容易造成产品同质化严重，使三房销售困难：四房单位比例下降10个百分点，两房单位比例增加，市场面向自住型客户尤其是首次置业者的供应有所增加。从4月份东莞户型和面积区间分布来看，4月份东莞新增供应户型面积交叉少，小户型单位主要集中在206011f之间，其中公寓的面积集中在2广40肝，一房单位的面积主要为4160：两房单位面积主要集中在61100之间，三房四房单位面积呈多样化，三房的面积区间为8140,四房的面枳区间为14P200,主要是三房、四房单位为市场的主力户型，多样化的面积适合不同层次需要的买家：复式单位主要分两种，一种是81100肝的小更式和200户以上的大熨式，其中810011f占了绝大部分，主要是怡丰.翠云轩项目的上市。2008年4月东莞新增供应各业美量比里（技套数计算） 21-40H 61-80 101-120 141-160 181-2 301-441-081-1 121-140 161-lfl0 201-30)从新增面积区间分布可得，4月东莞新增商品住宅供应套数主要集中在81140rn占了总套数的58.64%。6.900政策对新增户型面积的影响从面积比审图可以看出，在90/70新政推动下，9011T以下户型所占比例没有如预期那样快速的调落。而纵观整个走势，东莞市场新增供应量都远远达不到政策的要求，技高月份也只占35乐最低月份更只有8册踏入4月份面积90nf以下单位所占比例为18乐从供应的项目户型面积看，很多项目本月推货户型均为中大户型，都是9011V以上的产品，如东城中心御景台、锦绣山河、万科城市高尔夫、阳光海岸悦湾等项目。随着受政策影响的项目上市，预期90户单位所占比例会逐渐增多。七、商品房成交分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年4月东莞楼市成交量较上月轻微下降，商品房销售总面积为29.37万m环比下降7.41%,同比下降35.97%,其中住宅销售面积为27.29万肝，环比下降7.87%,同比下降35.32%：住宅成交套数为2423套，环比下降16.88%,同比下降32.84%。1.商品房总体成交情况期业类型商晶房细分住宅非住宅指标面积（万m-）套数阉面积历m）套效（三）面积（万m2）套数照2008.42927289127.2924232.084682008J3172343829.6229152.10