中山市城镇老旧小区改造技术导则（修订）.docx

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1、中Q市彷缜老（OJ臣改造技木寻刻（一句）中山市住房和城乡建设局2023年4月,1.刖S为有序推进中山市城镇老旧小区改造工作，切实加强对城镇老旧小区改造的规范引导，中山市住房和城乡建设局组织力量，认真总结当地经验做法，在广泛征求意见和参照广东省城镇老旧小区改造技术导则的基础上，制订本导则。本导则重点对表0.6.1城镇老旧小区改造内容分类清单进行了明确，对老旧小区改造方案文本大纲提出了要求，对各改造内容的设计要点给予了技术指引，主要内容包括：1.总则；2.基本规定；3.建筑本体修缮；4.基础设施改造；5.小区环境整治；6.服务设施提升；7.片区联动改造。附录A：城镇老旧小区改造方案评审衡量标准；附

2、录B:城镇老旧小区改造方案文本参考提纲,本导则2023年4月进行了修订，主要是微调了改造内容分类清单，加入了中央资金用于老旧小区改造的资金使用范围参考规定，修订了楼梯间改造要求、充电设施预留要求和删去立体绿化等内容。本导则由中山市住房和城乡建设局负责管理和解释。在执行过程中如有意见或建议，请寄送中山市住房和城乡建设局（地址:中山市中山四路一号，邮编528400,联系电话0760-88969973）o主编单位：中山市住房和城乡建设局鸣谢技术支持单位：广州市建工设计院有限公司广东建科创新技术研究院有限公司目录总则70.1总则70.2基本要求70.3城镇老旧小区改造范围划定80.4前期规划、评估、审

3、批流程80.5城镇老旧小区分类改造重点90.6改造项目12第一章建筑本体加固与修缮171.1 建筑结构加固171.1.1 既有建筑结构加固171.1.2 既有建筑结构改造171.2 楼梯和公共空间更新改造181.2.1 清理楼道181.2.2 楼道构件修整181.2.3 楼道照明灯更换181.2.4 楼梯及公共走道空间内部饰面更新1813建筑外立面改造：191.3.1 拆除违章搭建191.3.2 筑外饰面更新或清洗191.3.3 破旧防盗网整治201.3.4 建筑外门窗更换201.4屋面整修201.4.1 防雷排查整治201.4.2 防水改造201.4.3 屋面形式20第二章基础设施改造212

4、.1 节能改造212.1.1 屋面节能改造212.1.2 外维护结构节能改造212.1.3 门窗节能改造222.1.4 照明节能改造222.2 无障碍及适老化设施改造222.2.1 住宅入口无障碍改造222.2.2 楼梯间无障碍及适老化设施改造232.3 更换和增设电梯232.3.1 老旧电梯排查、维修、更换232.3.2 未设电梯住宅增设电梯或更换老旧电梯232.4 建筑配套设施改造242.4.1 建筑公共区域水电气改造242.5 小区道路整治252.5.1 车行道改造252.5.2 人行道改造262.5.3 路网改造262.6 给排水设施改造272.6.1 供水系统改造272.6.2 排水

5、残旧管网改造282.6.3 化粪池改造和清掏282.6.4 雨污分流改造282.7 供配电和照明设施改造292.7.1 供配电设施改造292.7.2 充电基础设施建设302.7.3 电力线路整治302.7.4 照明设施改造302.7.5 防雷与接地系统改造312.8 智慧设施提升改造312.8.1 通信设施改造312.8.2 通讯线路整治312.8.3 安防设施改造322.8.4 智慧便民设施建设322.9 燃气设施改造332.9.1 燃气管线整治及改造332.10 环卫设施与垃圾分类332.10.1 环卫设施改造332.111消防安全提升342.11.1 消防通道整治342.11.2 消防设

6、施改造342.12无障碍通道设施352.12.1 无障碍通道设施改造35第三章小区环境整治353.1 小区风貌353.1.1 小区大门和围墙改造353.1.2 小区沿街建筑外立面363.2 公共空间改造373.2.1 公共活动场地改造373.2.2 海绵设施改造383.2.3 公共晾晒设施改造383.3 绿化环境整治383.3.1 既有植被改造383.3.2 新增植被393.3.3 新增道路绿化393.3.4 立体绿化改造错误!未定义书签。3.4 停车设施整治403.4.1 机动车停车设施整治403.4.2 非机动车停车设施整治403.5 标识系统改造413.5.1 建筑、公共标识改造41第四

7、章服务设施提升414.1 文体活动设施改造414.1.1 康体设施改造414.1.2 文化设施改造424.1.3 儿童游乐设施改造424.2 老人服务设施改造434.2.1 老人日间照料中心和长者饭堂改造434.2.2 老年人服务中心（站）改造434.3 功能性服务设施改造434.3.1 公共管理功能用房改造434.3.2 物业用房改造444.3.3 公共卫生间改造444.3.4 增设邮政快递末端综合服务站444.3.5 增设便民设施454.4 社区服务设施改造454.4.1 改造建设社区服务中心454.4.2 改造或建设社区综合服务设施454.4.3 改造或建设社区养老服务设施454.4.4

8、 改造或建设社区体育设施464.5 长效管理464.5.1 成立小区自治组织464.5.2 聘用物业服务企业47第五章片区联动改造475.1 道路交通设施连片改造475.1.1 交通组织优化475.1.2 路权分配优化475.1.3 增设立体步行通道475.1.4 共享停车设施475.1.5 适度开放封闭小区475.2 市政公用设施连片改造475.2.1 给排水设施连片改造475.2.2 供电设施连片改造485.2.3 通信设施连片改造485.2.4 燃气设施连片改造485.2.5 环卫设施与生活垃圾分类改造485.3 公共空间和公共服务设施连片改造495.3.1 改造补充急需设施495.3.

9、2 开放单位设施495.3.3 公共活动场地共享495.4 历史文化保护/文化与景观风貌495.4.1 历史街区、历史建筑保护495.4.2 历史街区、历史建筑修缮与活化利用505.4.3 公共界面风貌控制505.4.4 景观地域特色505.4.5 建筑特色延续515.4.6 文化特色标识51附录A：城镇老旧小区改造方案评审衡量标准53附录B：城镇老旧小区改造方案文本参考提纲56附表1：城镇老旧小区改造问题策略造价清单一览表58附表2：居民改造意愿问卷调查表63附表3：居民满意度问卷调查表65附表4：城镇老旧小区改造方案投资估算表67用词说明680.1总则0.1.1为贯彻以人民为中心的发展思想

10、，全面推进中山市城镇老旧小区改造工作，改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，制定本导则。0.1.2本导则适用于中山市城市、镇、街道建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的镇（街）可力争完成2005年前建成的需改造老旧小区改造。不包括已计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）。0.1.3城镇老旧小区改造旨在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造和混合改造”模式进行的改造。改造内容包括:建筑本体加固与修缮、基础设施改造、小区环

11、境整治、服务设施提升等。鼓励对城镇老旧小区相对集中的片区实施联动改造。0.1.4城镇老旧小区改造除应符合本导则规定外，还应符合国家、广东省和中山市现行有关标准的规定。0.1.5各街道、区镇可参照本导则，根据所在地区政策、经济、技术条件和居民意愿等因素，因地制宜，“一案一策”地制定具体老旧小区的改造方案，不能粗暴的“一刀切二0.1.6以历史文化价值为导向，对于涉及历史文化保护的城镇老旧小区，严格落实历史文化保护相关管控要求。坚持保障历史文化内容真实性、完整性0.2基本要求0.2.1城镇老旧小区改造应坚持以下原则：1、以人为木。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，根据居民意愿合理确定改造内

12、容,重点关注建筑本体修缮和市政基础设施改造,有条件的小区提升社区物业、养老、托育、医疗等公共服务水平。充分考虑儿童、老年人、残障人等特殊群体的使用需求，合理配建无障碍设施。2、共谋共建。为激发居民热情，调动小区关联单位和社会力量的积极性，共同来参与老旧小区改造，应从前期规划开始由社区居委党组织牵头，为老旧小区居民成立业主委员会，并聘请专业的规划设计团队，协助该区组建社区规划师团队，并形成规划议事制度，实现“党建引领，多方联动”的发展机制，使各方均能参与到老旧小区改造从调研、规划、评估、设计、施工、监督、到长效管理及运营维护的全过程中来。3、因地制宜。根据城镇老旧小区所在地的环境气候特点、小区类

13、型等，科学地制定改造方案，合理确定改造内容和标准，不搞一刀切，杜绝政绩工程、“面子工程。4、先急后缓。优先实施居民改造意愿强烈的老旧小区改造项目，优先解决消防、结构老化、内涝、雨污分流、三线整治等安全隐患和突出问题，重点保障居民用水、用电、用气、停车等基本生活需要。5、经济适用。安全第一、节约资源、保护环境、可持续发展，做到安全、经济、适用、美观。0.2.2强化城镇老旧小区改造历史文化资源要素摸底调查，摸清各小区已纳入相关保护名录资源以及未纳入保护名录的历史文化资源线索情况，并填写城镇老旧小区历史文化资源要素调查表（详见附件1）。在改造过程中，应严格保护小区内具有历史文化价值的建（构）筑物、古

14、树名木、街巷和景观，对危旧文物、历史建筑等依法依规开展修缮整治，在保护范围和建设控制地带内的各项工程建设应按程序报批。0.2.3以“完整社区”、品质社区、智慧社区等先进理念引领城镇老旧小区改造。结合城镇老旧小区改造，大力补齐建设短板，建设安全健康、设施齐全、共管宜居的品质居住社区；挖掘社区特有文化，营造特色空间，提升小区景观风貌，形成“一区一策的特色设计理念。开展绿色社区创建行动，鼓励互联网、人工智能等信息技术在老旧小区中的应用，整合各类服务资源，为社区居民提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务。0.3城镇老旧小区改造范围划定0.3.1城镇老旧小区改造范围的划定包括以下几种情

15、况：一是既有已命名的小区，根据小区实际管理的范围进行划定；二是由自然分界线、围墙或道路所围合的小区，根据相应的围合边界进行划定；三是独栋或多栋住宅，根据改造、维护、管理等工作需要，连同宅旁用地进行划定。0.3.2相对集中的多个小区可片区联动改造，与小区联系的城市供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热等基础设施改造，纳入片区层面进行统筹。0.4前期规划、评估、审批流程0.4.1以街道、镇为单位，开展城镇老旧小区基础数据摸查，科学编制城镇老旧小区改造五年规划和年度改造计划。五年规划编制应与中山市历史文化名城保护规划（2020-2035）等相关保护规划、相关设施管线改造规划等衔接，若在后续改造过程

16、中发现涉及历史文化街区或其他保护要素的划定、保护规划的编制和历史建筑确定等历史资源线索或已确定历史资源的区域,可实行动态调整机制,保障老旧小区改造全生命周期和历史文化保护工作相协调。0.4.2城镇老旧小区改造流程主要包括前期调查与诊断评估、制定改造方案、设计、施工、工程质量控制与验收、长效化管理等，全过程均宜由专业的规划设计团队介入，与社区居民共同参与，实行“党建引领，多方联动的发展机制。0.4.3前期的综合调查和评估应全方位对小区的房屋建筑本体、基础设施、小区环境、服务设施等进行体检式的诊断评估，并广泛征询小区原产权单位、物业公司和居民意见，形成城镇老旧小区改造存在问题清单和居民改造意愿问卷

17、调查表（见附录B附表），并依此作为确定老旧小区改造内容的主要依据0.4.4城镇老旧小区的房屋建筑本体应按现行国家标准民用建筑可靠性鉴定标准GB50292及其他相关标准，重点对建筑结构安全、抗震性能、消防安全、楼梯及公共走道、建筑外立面、屋面、无障碍设施等的综合情况进行分析评估。存在下列情况时，应列入改造范围：1、楼梯及公共走道破损，外墙破损、渗漏或附着管线混乱，空调外机无序悬挂，屋面存在保温层损坏、渗漏等情况；2、建筑入口、通道及楼梯等不满足无障碍设计要求；3、建筑内部的水电气、消防等建筑设备设施超过使用年限、老化损坏、不满足正常使用要求等。0.4.5基础设施应按本导则要求，重点对小区市政管网

18、、道路、消防等综合情况进行分析评估。存在下列情况时，应列入改造范围：1、市政管线及附件破损老化，强弱电架空线路混乱，排水系统未实现雨污分流，排水不畅易产生内涝积水，环卫与安防设施不满足要求等；2、道路不满足消防、救护等通行要求，路面破损，停车设施严重不足，步行系统不健全或连通性差、无障碍设施不完整等。0.4.6城镇老旧小区的公共环境和服务设施应按导则要求，参照现行国家标准城市居住区规划设计标准GB50180及其他相关标准，重点对小区公共空间、公共服务设施等综合情况进行分析评估。存在下列情况时，有条件的可纳入改造范围：1、缺乏公共空间，绿地被建筑物、构筑物侵占，绿化植被质量差，缺失标识系统等；2

19、、文体活动设施、老人服务设施、社区管理等公共服务设施配套不足或老旧破损。0.4.7城镇老旧小区改造实施前应在尊重居民意愿、维护居民利益的基础上，针对城镇老旧小区目前存在问题清单和居民意愿调查表（见附录B）,提出具体解决改造方案，并出具各项改造措施所需工程造价估算，做得“问题-策略-造价对应的清单，并落实到改造方案一张图上。0.4.8各区、镇需结合区镇年度投资预算，明确各改造小区改造方案行动计划表，方案申报应以“一图（方案总图）一表（改造清单）一计划（实施安排）为最终成果文件（见附录B）o0.4.9城镇老旧小区改造方案应符合实际、技术合理、经济可行、兼顾环境与风貌保护。方案编制过程应组织公众参与

20、和专家论证，具体方案评审衡量标准见附录Ao0.5城镇老旧小区分类改造重点0.5.1城镇老旧小区类型包括街巷型、单位大院型、商品房型等。0.5.2街巷型老旧小区大多建于1980年前后，以居民个体为主，基于原有城市肌理改（扩）建而成，或成街区的独立式住宅片区。该类老旧小区改造重点为修缮破损房屋、改造老化基础设施、整治“三线”乱搭等。表051街巷型老旧小区改造重点建筑本体修缮建筑结构加固既有建筑结构改造与加固楼梯和公共空间更新改造清理楼道楼道构件修整楼道照明灯更换楼梯及公共走道空间内部饰面擦洗修缮屋面整修防雷排查整治防水改造无障碍及适老化设施住宅入口无障碍改造楼梯间无障碍及适老化设施改造基础设施改造

21、给排水设施改造供水系统改造排水残旧管网改造和定期清理疏通化粪池改造和清掏供配电和照明设施改造供配电设施改造照明设施改造燃气设施改造燃气接入改造环卫设施与生活垃圾分类环卫设施改造生活垃圾分类改造消防安全保障消防车通道整治消防设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造小区风貌整治小区沿街建筑外立面整治服务设施提升文体活动设施改造康体设施改造儿童游乐设施改造0.5.3单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，依托单位集体住房分配体制建造而成。该类老旧小区改造重点为改造老化基础设施、整治小区绿化环境和公共空间、完善养老设施等。表0.5.2单位大院型老旧小区改造重点建筑本体修缮楼梯和公共

22、空间更新改造清理楼道楼道构件修整楼道照明灯更换楼梯及公共走道空间内部饰面擦洗修缮建筑外立面改造拆除违章搭建屋面整修防雷排查整治防水改造无障碍及适老化设施住宅入口无障碍改造楼梯间无障碍及适老化设施改造更换和增设电梯未设电梯住宅增设电梯基础设施改造小区道路整治车行道改造人行道改造给排水设施改造供水系统改造排水残旧管网改造和定期清理疏通化粪池改造和清掏供配电和照明设施改造供配电设施改造照明设施改造燃气设施改造燃气管线整治燃气接入改造环卫设施与生活垃圾分类环卫设施改造生活垃圾分类改造消防安全保障消防通道整治消防设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造小区环境整治小区风貌整治小区大门及围墙改造小区沿

23、街建筑外立面整治公共空间改造机动车停车设施整治公共活动场地改造绿化环境整治既有植被改造，保留乔木，整治灌木草地新增植被，以乔木为主服务设施提升文体活动设施改造康体设施改造儿童游乐设施改造老人服务设施改造增设老年人服务中心（站）0.5.4商品房型老旧小区多建于1990年代以后，一般是由开发商投资建设的商品住房小区。该类老旧小区改造重点为整治小区风貌和绿化环境、整治停车设施、完善公共服务设施等。表0.5.3商品房型老旧小区改造重点建筑本体修缮更换和增设电梯老旧电梯排查、维修、更换未设电梯住宅增设电梯电梯配套设施建设基础设施改造智慧设施改造建设安防设施改造智能快件箱（智能信报箱）建设智慧便民设施建设

24、环卫设施与生活垃圾分类环卫设施改造生活垃圾分类改造消防安全保障消防车通道整治消防设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造小区环境整治小区风貌整治小区大门及围墙改造公共空间改造公共活动场地改造公共晾晒设施改造绿化环境整治新增植被，以乔木为主停车设施整治机动车停车设施整治非机动车停车设施整治标识系统改造建筑标识改造公共标识改造服务设施提升文体活动设施改造康体设施改造文化设施改造儿童游乐设施改造老人服务设施改造增设老年人服务中心（站）增设老人日间照料中心和长者饭堂功能性服务设施改造公共管理功能用房改造物业用房改造公共卫生间改造增设邮政快递末端综合服务站增设便民设施0.6改造项目0.6.1改造项目

25、分为基础类和完善提升类两类。基础类应做到“应改尽改，完善提升类做到“宜改则改。鼓励有条件的地方创建绿色社区和完整居住社区建设。1基础类改造项目：为满足居民安全需要和基本功能需求的改造内容,主要是的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、照明、生活垃圾分类、无障碍设施、停车位规整、活动场地、移动通信等基础设施，以及架空线规整（入地）、预留加装电梯等市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物本体加固及修缮等。2、完善提升类改造项目：为满足居民生活便利需要和改善生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、改造或建设小区及周边停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化

26、休闲体育健身设施、加强片区联动、公共服务设施配套建设及其智能化改造，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施等。0.6.2改造项目宜采用菜单式，尊重居民意愿合理确定改造内容。表0.6.1城镇老旧小区改造内容分类清单改造内容改造类型中央资金使用范围参考规定备注改造项目要素基础类完善提升类中央财政补助中央预算内投资建筑本体加固与修缮建筑结构加固既有建筑结构改造与加固楼梯和公共空间更新改造清理楼道楼道构件修整楼道照明灯更换楼栋入户大门更换和公共楼道楼梯饰面修缮建筑外立面改造拆除违章搭建建筑外饰面清洗、修缮破旧防盗网修缮（结合重要路段街貌整治）可由专家

27、评审确定重要地段屋面整修防雷排查整治防水改造节能改造屋面节能改造外维护结构节能改造改造内容改造类型中央资金使用范围参考规定备注改造项目要素基础类完善提升类中央财政补助中央预算内投资基础设施改造照明节能改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造楼梯间无障碍及适老化设施改造更换和增设电梯老旧电梯排查、维修V未设电梯住宅增设电梯或更换老旧电梯电梯配套设置建设预留增设电梯位置或基础结构设施（结合电梯加装预留）建筑配套设施改造建筑公共区域水电气改造建筑公共区域污废分流改造小区道路整治车行道改造V人行道改造小区路网改造给排水设施改造供水系统改造二次供水改造排水残旧管网改造化粪池改造和清掏雨污分流改造供配

28、电和照明设施改造供配电设施改造充电基础设施建设电力线路整治改造内容改造类型中央资金使用范围参考规定备注改造项目要素基础类完善提升类中央财政补助中央预算内投资照明设施改造智慧设施提升改造通信设施改造V通讯线路整治安防设施改造/智慧便民设施建设燃气设施改造燃气管线整治燃气接入改造VV环卫设施与垃圾分类环卫设施改造生活垃圾分类改造消防安全提升消防车通道整治消防设施改造无隙碍通道设施无障碍通道设施改造小区环境整治小区风貌小区大门及围墙改造小区沿街建筑外立面修缮或清洗（结合重要路段街貌整治）公共空间改造公共活动场地改造海绵设施改造风雨连廊改造绿化环境整治既有植被改造新增植被新增道路绿化停车设施整治机动车

29、停车设施整治非机动车停车设施整治改造内容改造类型中央资金使用范围参考规定备注改造项目要素基础类完善提升类中央财政补助中央预算内投资标识系统改造建筑标识改造公共标识改造服务设施提升文体活动设施改造康体设施改造文化设施改造/儿童游乐设施改造老人服务设施改造老人日间照料中心和长者饭堂改造有条件可设置老年人服务中心（站）改造有条件可设置功能性服务设施改造增设物业用房有条件可增设公共卫生间改造增设邮政快递末端综合服务站长效管养成立小区自治组织聘用物业服务企业服务设施提升社区服务设施改造改造建设社区服务中心有条件可设置改造或建设社区综合服务设施有条件可设置改造或建设社区养老服务设施有条件可设置改造或建设社

30、区托育设施有条件可设置片区联动改造市政公用设施连片改造给排水设施连片改造供电设施连片改造通信设施连片改造燃气设施连片改造改造内容改造类型中央资金使用范围参考规定备注改造项目要素基础类完善提升类中央财政补助中央预算内投资环卫设施与生活垃圾分类改造历史文化保护/文化与景观风貌历史街区、历史建筑保护历史街区、历史建筑修缮公共界面风貌提升文化特色标识第一章建筑本体加固与修缮1.1 建筑结构加固1.1.1 既有建筑结构加固改造内容：老旧小区由于年代原因，许多房屋年久失修，出现不少结构安全隐患。对老旧建筑进行加固补强，使房屋结构满足安全、适用、耐久要求。设计依据：建筑结构加固工程施工质量验收规范砌体结构加

31、固设计规范混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范设计要点：改造加固前，应委托具有相应资质的检测单位、具有相应技术力量的鉴定机构，依据建筑结构技术检测标准GB/T50344.民用建筑可靠性鉴定标准GB50292、既有建筑物安全检测技术标准DBJ/T15-86等现行国家与广东省规范、标准，分别对老旧小区住宅建筑的结构性能进行检测，对建筑结构的可靠性进行鉴定，并对改造后建筑结构安全性及后续使用安全性作出评定。根据鉴定结果与民用建筑适修性等级，制定相关结构改造方案与加固措施。改造范围内的功能改造、改扩建、续建建筑，或其它需进行抗震鉴定的建筑物，应委托具有相应资质的单位，按建筑抗震鉴定标准GB50023对现

32、有建筑的抗震性能进行鉴定。以鉴定结果为依据，根据具体情况及条件选择加固方案。对裂缝进行注浆处理，裸露钢筋进行除锈后重新浇捣混凝土保护层，损坏的混凝土构件需要打凿后提高一级浇筑混凝土,加强养护，确保加固可靠。对于不符合鉴定要求的女儿墙、门脸、出屋顶烟囱等存在较大安全隐患的非结构构件要坚决拆除，消除对结构整体不利影响因数。加固后的使用年限，应根据现有建筑需要与可能、现行相关规范要求，由业主（含老旧小区改造主体）与鉴定机构、设计单位共同商定，商定的结构后续使用年限应在改造结构设计文件中明确。1.1.2 既有建筑结构改造改造内容：老旧小区设计时未对居民住房需求考虑周全，对建筑结构进行改造，如增设电梯，

33、能提升居民生活的便利与舒适。设计依据：建筑结构加固工程施工质量验收规范砌体结构加固设计规范混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范设计要点：对既有结构的改造设计，应根据结构现状和改造要求评估改造过程中的结构安全，对既有结构采取必要的防护措施，防止在改造过程中发生结构性破坏或倒塌。对于新增结构部分，如电梯，应与原结构有可靠连接，植筋或打凿混凝土后用植筋胶或高级混凝土封堵。对于采用轻钢结构作为改造结构的，需进行防火防腐处理，并定期检查维修。1.2 楼梯和公共空间更新改造1.2.1 清理楼道改造内容：老旧小区楼道属于公共消防通道，部分业主将杂物堆放在小区楼道内，影响了业主的进出通行和整体环境，同时也存在安

34、全隐患。为了使楼道整齐有序，给居民一个安全、洁净、舒适的居住环境，应将小区楼道内杂物清理完毕。设计依据：城市市容环境卫生管理规定城市城乡规划条例城市容貌规范设计要点：楼梯及建筑物内公共空间内部装修设计应根据功能需要，并按适用、经济、美观的原则确定。对地坪破损、墙面地面渗漏等问题，应进行相应修复。对楼道墙面的小广告、污渍涂鸦应进行清除，程度严重的进行粉刷，做到干净整洁。有条件的鼓励小区集中设立公共信息发布栏。楼内公共区域原有内墙、顶棚的饰面破损严重或老旧污损均应重新粉刷；原有墙面保存尚好或为块材饰面，可保留修复和统一清洗。缺少楼层标识、原有门牌破损、遗失的，按规定进行更换。一楼单元入门区域宜采用

35、贴饰面砖等较为耐用、干净的改造方式。标准层梯间墙面一般采用粉刷方式。梯级和标准层墙裙是否贴砖需居民改造意愿比较强烈方可考虑。若入楼栋门（一楼）破损严重的可维修更换，不严重的的可简单处理刷油漆；若没有则鼓励增设，尽可能做到单元封闭式安全防护。1.2.2 楼道构件修整改造内容：针对老旧小区楼道内公共设施，构件的安全性改造提升，如扶手，楼道照明，整治小区楼道内部构件，保证居民安全，提升居民生活品质。设计依据：民用建筑设计统一标准住宅楼梯、栏杆、扶手建筑设计防火规范设计要点：对于楼道阴暗潮湿、面层剥落的楼梯间，首先彻底铲除原有建筑面层，重新批荡粉刷；建筑公共区域栏杆、扶手若有断裂、变形、松动、脱焊、锈

36、蚀等损坏现象时，应对受损部位进行整修或整体更换。修缮后栏杆高度、立杆间距、整体抗侧向水平推力，应符合民用建筑设计统一标准GB50352.无隙碍设计规范GB50763等的规定。1.2.3 楼道照明灯更换改造内容：对老旧小区楼道缺失缺损的公共照明灯进行检修和更换。设计依据：民用建筑电气设计标准GB51348-2019建筑照明设计标准GB50034-2013设计要点：应对小区房屋公共楼梯间、走道的老旧照明灯进行检修和更换。灯具宜选择节能灯具。1.2.4 楼梯及公共走道空间内部饰面更新改造内容：针对老旧小区内楼道缺失破损，导致小区安全问题，对楼道进行维修或增添更换，对公共空间封闭管理，提升小区居民安全

37、感。设计依据：建筑设计防火规范建筑装饰装修工程质量验收规范民用建筑设计统一标准设计要点：楼梯及建筑物内公共空间内部装修设计应根据功能需要，并按适用、经济、美观的原则确定。应对地坪破损起尘、墙面地面渗漏等问题进行相应修复。对于楼道天棚、内墙应根据实际情况制定施工工艺方式，如有需要彻底修缮的，可铲除面层至结构层，配制水泥砂浆修补找平，满刮防霉防潮成品腻子两遍，刷抗碱底漆一道，滚刷防霉防水无机涂料两道。1.3 建筑外立面改造：1.3.1 拆除违章搭建改造内容：老旧小区中存在居民未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自搭建建筑物和构筑物的现象。设计依据：中华人民共和国城乡规划法中华人民共

38、和国土地管理法设计要点：对于严重危害消防安全的违建行为，应与城管部门对接，按照相关法律法规要求进行拆除，按照我市户外广告设置规划进度，拆除违法户外广告，规范设置户外招牌，小区内居民自行堆积影响消防安全的杂物，与居民协调后，进行清理。拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能的宜恢复原状、对危及房屋安全的应恢复原状。1.3.2 建筑外饰面更新或清洗改造内容：老旧小区建筑外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，也损坏了建筑物。设计依据：城市建筑物外立面保持整洁管理办法城市城乡规划技术规定设计要点:针对建筑年代较早

39、的一批黄泥批荡墙体,采用全部铲除后重新水泥砂浆批荡，重新做外墙防水后面层涂刷；针对基础条件较好的建筑，仅出现局部面层破损，每栋建筑破损点再3-5处且每处面积不超过0.5m2,建议进行局部修补；针对基础条件较好的建筑，面层基本完好，仅由于时间风化造成的老旧现象，考虑采用外墙清洗。建筑散水沉降或破损应进行修复与改造。屋顶的水池、通信通讯基站等构筑物和外墙悬挂的广告牌、标识牌、空调外架等有松动、锈蚀、缺损等导致自身强度不足，或与墙体连接不牢固时，应进行修缮或更换。外墙悬挂物颜色、材质应与建筑整体风格相协,调；沿街广告牌、标识牌的色彩、风格及尺寸应统一设计及统一管理。133破旧防盗网整治改造内容：老旧

40、小区防盗网长期日晒雨淋，面层剥落生锈，样式不统一，影响建筑物整体外观造型，影响小区面貌。设计依据：城市建筑物外立面保持整洁管理办法城市城乡规划技术规定民用建筑设计统一标准设计要点：建筑防盗网、雨棚附加设施与建筑外墙立面的锚固，应根据建筑物墙体的实际情况，采用相对应的锚固材料和方式，防盗网附加设施不得占用公共人行道。在住户同意的前提下，可根据外立面的装饰需求，对日久失修、存在安全隐患的已建防盗网进行拆除或平齐建筑外立面重新安装，结合空调位统一设置窗套或隐形防盗网。1.3.4 建筑外门窗更换改造内容：老旧小区住户外门窗款式单一，年久失修，不符合现今节能设计要求，也对小区形象影响较大，或存在安全隐患

41、的情况，进行统一整治，以提升小区整体环境形象，消除安全隐患。设计依据：城市建筑物外立面保持整洁管理办法住宅建筑门窗应用技术规范居住建筑节能保温工程施工验收规程设计要点:对于单层玻璃外窗,可更换成中空玻璃外窗,优先使用具有节能的窗框型材，窗框与墙体之间的缝隙，应采用高效保温材料进行填充，并用耐候密封胶嵌缝.公共区域的缺扇、开启不灵活、没有维修价值的采光窗宜进行更换。居民自行安装的外窗护栏有安全隐患的应拆除或统一更换。1.4 屋面整修1.4.1 防雷排查整治1.4.2 防水改造改造内容：屋面防水是针对老旧小区屋顶构造存在老化破坏或者有渗漏情况，在原有建筑结构基础上运用工程技术手段从根本上解决渗漏问题，保证后续正常使用。设计依据：屋面工程技术规范屋面工程质量验收规范建筑工程施工质量验收统一标准设计要点：老旧建筑防雷装置不能满足安全要求时，应按建筑物防雷设计规范GB50057更新改造。屋面防水改造应征求顶层住户意见后进行。对局部渗漏的建筑物屋面，应对明显漏水点处局部铲除，重新铺设防水层，并做好与原有防水层的搭接。屋面漏水面积超过20%屋面面积时，应整屋面重新做防水层，屋面防水等级不应低于二级，并宜结合节能改造同时进行。1.4.3 屋面形