往年房地产经纪综合能力模拟考试(含六卷).docx

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1、A、对于年轻的借款人适合等额本金还款法B、退休年龄的借款人适合等额本息还款法C、选用等额本息还款法可减轻当前的压力D、采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较小，以后依次递加答案c.,一.一【解析】目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有：等额本息还款法，由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少，每月所还的贷款利息就较多。适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。等额本金还款法，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较

2、大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。这一方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。5、房地产经纪专业人员资格证书实行（）A、注册服务制度B、注册执业制度C、登记执业制度D、登记服务制度【答案】D【解析】房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作，接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位（以下称地方登记服务机构）接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托，协同做好本行政区域内房地产

3、经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立全国房地产经纪专业人员信用档案，将登记情况等信息通过信用档案及时向社会公布，提供社会查询，接受社会监督。6、房地产经纪机构提供代办贷款服务，未向委托人说明服务内容、收费标准，且未经委托人同意的，对房地产经纪人员处以（）罚款。A、2万元B、1万元以上3万元以下C、1万元D、1万元以上2万元以下【答案】C【解析】房地产经纪机构承接房地产经纪业务，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档往年房地产经纪综合能力模拟考试（一）（总分100分.考试时长90分8）一

4、、单项选择题（每小题2分，共100分）1、住房公积金的缴存基数是（）oA、职工该月工资的一定比例B、职工本人上一季度的月平均工资C、职工本人上一年度的月平均工资D、按照政府的指定标准【答案】C【解析】缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。2、借款合同正本一式份；副本一式份。（）A、三；一B、三：三C、一；三D、一；一【答案】A【解析】对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款种类、币种、用

5、途、数额、利率、期限和还款方式等条款。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。合同副本一式一份，报送有关单位备案。3、某幢坡屋顶住宅共6层，其室外地坪比室内首层地面低0.5m,自0.00至屋檐高度17m,屋脊比屋檐高1.6m,该住宅的建筑总高度为（）11uA、17.00B、 17.50C、 18.30D、 19.10【答案】B【解析】建筑高度又称建筑总高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。本题中，室外地坪比室内首层地面低0.5m,则该住宅的建筑总高度为17+0.5=17.5m。4、下列关于还款

6、方式的说法正确的是（）。A、1%B、2%C、3%D、4%【答案】B【解析】教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3讥此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%,11、房屋租赁合同与房屋买卖合同的根本区别在于（）。A、合同签订程序B、权属转移方面C、合同约束能力D、合同生效条件【答案】B【解析】房屋租赁合同与房屋买卖合同在权属发生转移方面有着根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的，而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所有权并不发生变动，承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。12、下列不属于散热器采暖的优点的是（）Ax

7、一般没有噪声B、设备简单便于维修C、造价相对较低D、热气梯度合理【答案】D【解析】供暖系统末端的散热方式主要有散热器、热风和热辐射等方式。散热器采暖的优点为：冷热空气在室内空间实现一种自然的对流，相对机械动力的热风流通方式采暖较为舒适；供暖中一般没有噪声；设备简单便于维修；造价相对较低。散热器采暖的缺点为：散热器需要占用平面空间，既影响美观也不便于室内布置；凸出墙面易对人身（特别是小孩）造成伤害；热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适要求；供热效率低，节能效果较差。D项，热气梯度合理是热辐射（地板式）采暖的优点。13、下列关于租赁用途的表述，错误的是（）.A、承租人应当按照租赁合同规定

8、的用途和使用要求使用房屋B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求C、确需变动租赁用途的，不需要征得出租人的同意，但必须重新签订租赁合同案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。7、（）是指某种房地产在市场上的平均交易价格。A、挂牌价B、成交价C、贷款评估价D、市场价【答案】D【解析】市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格，一般以一些类似房地产的成交价格为基础测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

9、8、出卖人（非居民企业）转让存量房以其收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额的，按（）税率缴纳个人所得税。A、5%B、10%C、20%D、25%【答案】C【解析】出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，因出卖人主体类型不同而不同，个人与非居民企业适用税率为20%,居民企业适用税率为25%。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。9、（）是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。A,土地登记B、房屋登记C、林权登记D、海域

10、登记【答案】A【解析】B项，房屋登记是指不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。C项，林权登记是指不动产登记机构依法对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。D项，海域登记是指不动产登记机构依法对海域权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。10、地方教育费附加征收率为（王某依法在原房屋上又加建一层，房屋面积增加了100m2o该房屋所有权属王某没有变化，但房屋的面积发生了变化，王某应当向不动产登记机构申请变更登记。17、乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理的房屋权属登记是（）oA、首次登记

11、B、转移登记C、更正登记D、变更登记【答案】B【解析】不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。A项，首次登记是指不动产权利第一次登记；B项，转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记；C项，更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记；D项，变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。18、在房地产抵押的主要类型中，（）是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。A、在建工程抵押B、最高额抵押C、一般房地产抵

12、押D、预购商品房贷款抵押【答案】C【解析】房地产抵押的主要类型包括：一般房地产抵押；在建工程抵押；预购商品房贷款抵押；最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。19、某房地产经纪人办理了下列登记业务，其中，不属于房地产转移的是（）oA、房地产互换B、房地产继承C、房地产入股D、所有权人名称变更【答案】D【解析】转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出

13、资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共D、承租人与第三者互换房屋后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签签订租赁合同【答案】C【解析】租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。14、根据外观效果，壁纸可分为（）oA、织物壁纸、天然材料面壁纸、塑料壁纸B、装饰性壁纸、耐水壁纸、防火壁纸C、印花壁纸、压花壁纸、浮雕壁纸D、现场刷胶裱贴壁纸、背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸【答案】CI：解析】根据外观效果，壁纸分为印花壁纸、压花壁纸和浮雕壁纸。A项，根据所用

14、材料，分为纸基壁纸、织物壁纸、天然材料面壁纸和塑料壁纸；B项，根据功能，分为装饰性壁纸、耐水壁纸和防火壁纸；D项，根据施工方法，分为现场刷胶裱贴壁纸和背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸。15、房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A、不转移占有B、转移使用权C、转移占有D、转移所有权【答案】A【解析】一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。16、当房地产的房屋门牌号码发生改变时，应进行（A、房屋抵押权登记B、地役

15、权登记C、变更登记D、房屋预告登记【答案】C【解析】变更登记，是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。如王某自建的房屋已办理了房屋所有权登记，因生活需要，23、，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。2013年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2016年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2017年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住房一套。2018年3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买

16、卖，下列说法正确的是（）。A、须经过甲企业同意B、须经过乙企业同意C、须经过银行同意D、须经过甲企业和乙企业同意【答案】C【解析】根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。24、房产图的测绘内容包括：房产分幅图；房产分户图；房产分丘图。则房产图正确的测绘顺序应为（）。A、B、C、D、【答案】B【解析】房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘

17、房产分丘图；然后测绘房产分户图。25、房地产开发企业的收入具有（）oA、连续性B、不连续性C、周期性D、关联性【答案】B【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律

18、、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。20、我国城市房地产管理法规定，国家实行（）制度。A、房地产成交价格申报B、房地产价格评估C、房地产预售审核D、房地产价格评估人员资格认证【答案】A【解析】城市房地产管理法规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。21、下列情形中，不属于免征全部或部分城镇土地使用税情形的是（）。A、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地B、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目

19、中配套建设经济适用住房，提供政府部门出具的相关材料的C、个人出租住房D、在工矿区拥有国有土地使用权的单位和个人【答案】D【解析】按照关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，自2008年3月1日起，免征城镇土地使用税的情形有：廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地；开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；对个人出租住房，小区分用途，免征城镇土地使用税

20、。22、城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行（）制度。A、办事公开B、登记备案C、信用公示D、备案公示【答案】B【解析】房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。【解析】房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。30、下列情形，不属于承担民事责任的方式的

21、是（）oA、赔礼道歉B、法律制裁C、返还财产D、赔偿损失【答案】B【解析】承担民事责任的方式主要有以下11种：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；继续履行；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。31、下列关于住房公积金贷款的说法中，错误的是（）。A、住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托银行向住房公积金缴存职工发放的住房贷款B、住房公积金贷款实行低利率政策C、贷款额度不受限制，带有较强的政策性D、住房公积金贷款属于个人住房贷款【答案】C【解析】A.住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托银行向住房公积金缴存职工发放的住房贷款B.住

22、房公积金贷款实行低利率政策C.贷款额度不受限制，带有较强的政策性D.住房公积金贷款属于个人住房贷款住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。该贷款实行低利率政策。贷款额度受到限制，带有较强的政策性。32、按照民用建筑设计通则（GB50352-2005）的规定，普通建筑和构筑物的建筑设计使用年限为（）年。A、40B、50C、70D、100【答案】B26、业主转让房屋时，已交存的住宅专项维修资金应（）。A、退还给业主B、随房屋所有权同时转移C、上交给业主大会D、上交给业主委员会【答案】B【解析】住宅专项维

23、修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。27、房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向（）主管部门办理登记备案。A、税务B、工商C、房地产D、规划【答案】C【解析】商品房屋租赁管理办法第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。28、房地产经纪机构及其分支机构应当自（）之日起30日内，到相关机构备案。A、开业B、

24、领取营业执照C、申请营业执照D、房地产经纪行业协会备案【答案】B【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。29、房地产是国民经济发展的一个基本的（），任何行业的发展都离不开房地产。A、内容要素B、生产要素C、载体要素D、结构要素【答案】B36、实际测量结果表明，某住宅套内使用面积为120m2,套内自有墙体的水平投影面积为8m2,共有墙体的水平投

25、影面积为IOm2,封闭阳台的水平投影面积为6m2,未封闭阳台的水平投影面积为4m2。该套住宅的套内建筑面积为（）m2oA、128B、138C、141D、143【答案】C【解析】成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积=套内房屋使用面积十套内墙体面积+套内阳台建筑面积。其中，未封闭的阳台按水平投影的一半计算德筑面积。则本题中，该套住宅的套内建筑面积为：120+8+5+6+2=14Iin2。37、房地产价格影响因素中的区域因素包括（）。A、社会因素B、新旧程度C、周围环境和景观因素D、用途【答案】C【解析】从因素影响的范围角度，可将影响房

26、地产价格的因素分为：一般因素；区域因素；个别因素。其中，区域因素是指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括：交通因素；外部配套设施因素；周围环境和景观因素等。A项属于一般因素；BD两项属于个别因素。38、下列情形中，不会导致租赁合同无效的是（）oA、出租房屋为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑B、出租房屋为未取得建设工程规划许可证的房屋C、约定的租赁期限未超过用于出租的临时建筑的使用期限D、出租房屋为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋【答案】C【解析】房屋租赁合同无效的认定具体如下：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

27、租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批注内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。39、下列影响房地产价格因素中，属于社会因素的是（）oA、城市化B、居民收入【解析】民用建筑设计通则（GB50352）将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、100年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。33、张某委托甲房地产经纪公司的经纪人员李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万元。通过搜寻，李某找到了有意购买该房产的王某。王某为了防止张某一房多卖，

28、可以在签订买卖合同后申请（）oA、更正登记B、异议登记C、预告登记D、地役权登记【答案】C【解析】预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。34、根据（）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。A、房屋产权性质B、房屋使用用途C、房屋提供主体D、房屋租赁期限【答案】B【解析】房屋租赁，是指

29、房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。35、买卖共有房屋，应提交（）同意出售的证明。A、共有人的证明人B、其他共有权人C、共有人的委托人D、其他承租人【答案】B【解析】“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。【解析】2004年，经建设部同意、民政部批准，成立于1994年的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。中国房地产估价师与房地产

30、经纪人学会成为全国性房地产经纪行业组织，会员由从事房地产估价或经纪活动的个人和有关单位自愿组成。#43、房地产服务业是房地产中介服务业和（）的合称。A、房地产咨询业B、房地产估价业C、物业管理业D、房地产经纪业【答案】C【解析】目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房屋租赁经营和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。44、在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租之比，一般为（A、5倍10倍B、10倍15倍C、100倍120倍D、120倍180倍【答案】B【解析】因租金

31、比房价更能反映真实的房地产供求状况，房价租金比可以反映房价合理程度。该指标的计算公式为：房价租金比=商品房市价总值/该房出租月（年）收入。房价租金比有一个合理的倍数。在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租（或月房租）之比，一般为10倍15倍（或120倍180倍）。45、李某父亲于2015年7月10日死亡;7月15日登记机构受理李某的继承房屋登记申请;7月22日将申请登记事项记载于登记簿；7月30日李某领取房屋所有权证书。则李某取得该房屋所有权的时间是2015年（）。A、 7月10日B、 7月15日C、 7月22日D、 7月30日【答案】A【解析】不动产登记是不动产物权公示的方式，

32、但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。为及时明确物权的归属，物权法规定了几种事实行为发生未经登记，物权也生效的情形。物权法第二十八条、第二十九条和第三十条规定，依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权;继C、土地利用规划D、房地产制度【答案】A【解析】从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：一般因素；区域因素；个别因素。其中，一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素，包括社会因素、经济因素、行政因素、人口因素等。其中，社会因素包括：政治安定状况：社会治安状况；城市化等。B项属于经济因素；CD两项属于行政因素。40、4

33、月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（A、拒交房租B、要求张某承担损害赔偿责任C、要求按租赁合同约定继续承租D、请求法院确认张某、王某的买卖行为无效【答案】C【解析】为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。41、主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是（）。A

34、、房地产开发关系B、物业管理关系C、房地产行政管理关系D、房地产交易关系【答案】A【解析】房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：获得建设用地使用权；在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。42、我国的全国性房地产经纪行业组织是（A、中国房地产经纪人协会B、中国房地产经纪人学会C、中国房地产估价师与房地产经纪人学会D、中国房地产估价师与房地产经纪人协会【答案】C合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非

35、非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。49、下列()情形，不适用于申请不动产预告登记。A、预售B、抵押C、租赁D、买卖【答案】C【解析】预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。50、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过()。A、剩余年限B、已经使用年限C、法律规定的使用年限D、出让合同规定的使用年限【答案】A【解析】以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的

36、履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。承或者受遗赠取得房地产；合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。46、消防电梯的常用速度大于（）m/soA、2.5B、3.5C、4.5D、5.0【答案】A【解析】电梯按使用性质，可分为：客梯；货梯；消防电梯；观光电梯。电梯按行驶速度，可分为：高速电梯；中速电梯；低速电梯。消防电梯的常用速度大于25ms,客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1.52.5ms。低速电梯的速度在L5ms之内。47、房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理

37、田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。关于甲机构和田某关系的说法，正确的为（）。A、田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B、应由甲机构向赵某收取700元奖励费C、田某应将700元交

38、给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少奖励D、田某不应收取700元奖励费【答案】D48、关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是（）。A、当事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效B、未办理房屋登记备案的不影响合同的效力C、已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的D、登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力【答案】A【解析】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁

39、合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i=5%12,按月计算的贷款期限n=15X12=180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：4、转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳（）。A、土地增值税B、契税C、印花税D、城市维护建设税【答案】A【解析】转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。5、中国古

40、代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩，使人感到既和谐统一又富于变化，其遵循的形式美规律是（）oA、连续的韵律B、渐变的韵律C、非均衡对称D、对称均衡【答案】B【解析】渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化，由于每层檐部与墙身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律，使人感到既和谐统一又富于变化。6、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90m2以上的，减按（）的税率征收契税。A、1%B、1.5%C、2%D、2.5%【答案】B【解析】新德商品房的买受

41、人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%5%,具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90n2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。往年房地产经纪综合能力模拟考试（二）（总分100分，考试时长90分钟）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、在地震多发地区，建筑物钢筋混凝土楼板通常采用（）的施工方式。A、现浇B、预制C、叠合D、装配【答案】A【解析】钢筋混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用比较普遍。钢筋混凝

42、土楼板根据施工方式，分为预制和现浇。在地震易发地区，宜采用现浇钢筋混凝土楼板。2、关于我国房地产权属登记，下列表述错误的是（）oA、依法登记的房地产权利受国家法律保护B、当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C、经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D、房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应办理变更登记【答案】D【解析】变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。不动产所有权登记，是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致

43、房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。3、张某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5乐贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，张某每月应还款（）元。A、 9722.2B、 7922.9C、 9707.2D、 7907.9【答案】D【解析】等额本息还款的计算公式为：D、浮动利率【答案】B【解析】目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。11、按照建筑物地面面层使用

44、的材料和施工方式划分，室内水泥地面、水磨石地面和细石混凝土地面属于（）oA、块材类地面B、由预制方式形成的地面C、整体类地面D、由安装方式形成的地面【答案】C【解析】根据构造方法，地面可分为四类：整体类地面，包括水泥砂浆地面（简称水泥地面）、混凝土地面、水磨石地面等；铺贴类地面，根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面；卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面；涂料类地面，是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面；木竹类地面，常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。12、乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其

45、上记载的楼层有误。陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（）oA、更正登记B、异议登记C、变更登记D、首次登记【答案】A【解析】更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，权利人、利害关系可以向不动产登记机构申请更正登记。变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。13、房屋出租人将房屋提供给承租人使用需要签订房屋租赁合同，下列不属于房屋租赁合同特征的是（）。A、房屋租赁合同是不动产租赁合同B、合同的相对性会受到法律的一定限制C、期限最长不得超过二十年D、期限最长不得超过七十年

46、7、权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（）。A、更正登记B、变更登记C、注销登记D、异议登记【答案】A【解析】更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。8、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人所得税（A、免征B、全额征收C、差额征收D、差额减半【答案】A【解析】个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。9、我国房地产经纪行业自律框架体系的核心是（）oA、房地产经纪专业人员职业资格制度B、诚信建设和资信评价C、案件通报和风险提